Решение Арбитражного суда Свердловской области от 16 ноября 2009 г. N А60-38295/2009-С9 Суд признал незаконным отказ муниципалитета в приватизации объекта, арендуемого обществом, поскольку арендная плата перечислялась истцом надлежащим образом в течение установленного срока, спорный объект не является отдельно стоящим зданием, строением, сооружением и не является высвобождаемым помещением, в силу чего не подлежал включению в перечень имущества, не подлежащего приватизации, о наличии каких-либо иных оснований для непредоставления обществу преимущественного права на выкуп объекта ответчик не заявил (извлечение)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 16 ноября 2009 г. N А60-38295/2009-С9

ГАРАНТ:

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 4 мая 2010 г. N Ф09-2993/10-С6 по делу N А60-38295/2009-С9 настоящее решение оставлено без изменения

Резолютивная часть решения объявлена 09 ноября 2009 года

Полный текст решения изготовлен 16 ноября 2009 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи, при ведении протокола судебного заседания судьей,

рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Лекарства Урала" (ИНН 6660155837, ОГРН 1026604957928, далее - общество) к Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом (далее - комитет) о признании недействительным решения.

В судебном заседании приняли участие представители: общества - З.В. Метлушко (доверенность от 14.10.2009), Л.Ю. Мирошникова (доверенность от 29.09.2009); комитета - Н.И. Барабанова (доверенность от 11.01.2009 N 3).

Общество обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании незаконным выраженного в письме от 26.05.2009 N 02.12-24-5798 решения комитета об отказе в приватизации объекта, арендуемого обществом по адресу г. Екатеринбург, ул. Авиаторов, 1.

По мнению общества, отказ управления является незаконным, поскольку общество непрерывно арендует спорное помещение с 2001 года по договору с МУП "Реверс" по договору N 16 от 01.11.2001, а с 2007 г. - с комитетом. Помещение по договору N 16 от 01.11.2001 фактически было передано 26.11.2001, то есть срок договора аренды (до 30.10.2002) составлял менее 1 года, и договор не подлежал государственной регистрации. Договор был пролонгирован 09.10.2002 на срок до 31.12.2002, то есть также на срок менее года. Впоследствии по соглашению от 01.01.2006 к договору аренды N 16 от 01.11.2001 срок продлен до 30.12.2006 (менее года). МУП "Реверс" ликвидировано в октябре 2006, но общество, продолжая пользоваться помещением, 09.11.2006 направило в комитет письмо о заключении договора. В дальнейшем (с 03.01.2007) договор был заключен договор непосредственно с комитетом. Изменение площади связано с перепланировкой, которая была согласована с комитетом. Перечисление арендной платы производилось надлежащим образом. Арендная плата за ноябрь и декабрь 2006 года уплачена. Постановление Главы г. Екатеринбурга от 04.03.2009 N 521 не может являться препятствием, так как оно принято после истечения 30-дневного срока для принятия решения об отказе (с 12.01.2009).

Комитет представил отзыв, требования не признал. Мотивируя свои возражения, комитет ссылается на то, что общество не имеет преимущественного права на приватизацию спорного помещения, поскольку общество арендовало помещение менее трех лет; договор с МУП "Реверс" не был зарегистрирован, хотя подлежал государственной регистрации, так как заключен на срок 1 год: с 01.11.2001 по 30.10.2002. МУП "Реверс" ликвидировано в 2006 году (05.10.2006); не подтверждена оплата за ноябрь и декабрь 2006 года; площадь по новому договору с комитетом от 03.01.2007 - 237,8 кв.м больше площади по договору с МУП "Реверс" - 197,5 кв.м; спорное помещение включено в перечень муниципального имущества для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства в МО "город Екатеринбург" (постановление Главы города от 04.03.2009 N 521).

Суд установил:

22 июля 2008 г. принят Федеральный закон N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон).

Статьей 3 Закона предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества, в частности, из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Согласно п. 1 ст. 3 Закона такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в п. 1; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен ст. 4 Закона, в соответствии с которой, в частности, орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, предусматривает в решениях об условиях приватизации муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным ст. 3 Закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.

Закон вступил в силу с 5 августа 2008 г.

11.01.2009 общество обратилось в комитет с заявлением N 1005-01/09 о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого им по договору N 59000086 от 03.01.2007 муниципального недвижимого имущества - помещений, расположенных на первом этаже здания по адресу г. Екатеринбург, ул. Авиаторов, 1.

Свое заявление общество мотивировало тем, что указанное нежилое помещение используется обществом под аптеку непрерывно с 2001 года на основании договора N 16 от 01.11.2001, заключенного с ЕМУП "Реверс", в течение срока пользования имуществом общество добросовестно выполняет обязанности арендатора.

Решением комитета, выраженным в письме от 26.05.2009 N 02.12-24-5798, обществу в выкупе спорного имущества отказано. В качестве оснований отказа комитет указал: 1) нахождение спорного имущества во временном владении и (или) пользовании общества в течение менее 3 лет и 2) наличие просрочек по внесению арендной платы.

Полагая, что указанное решение не соответствует Закону и нарушает его права, общество обратилось в арбитражный суд.

Суд считает, что требование общества следует удовлетворить по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) организация вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта органа местного самоуправления, если полагает, что оспариваемый акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает ее права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт.

В настоящем деле указанная обязанность комитетом не исполнена, доказательства законности оспариваемого решения суду не представлены.

Одним из оснований отказа в приватизации объекта, расположенного по адресу г. Екатеринбург, ул. Авиаторов, 1, явилось нахождение спорного имущества во временном владении и (или) пользовании общества непрерывно менее 3 лет.

Суд считает данный вывод ошибочным.

Согласно ст. 425, 433 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, а если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества. В силу ст. 224 ГК РФ вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

В соответствии с положениями ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением тех же правил.

Как следует из материалов дела, общество является арендатором муниципального недвижимого имущества - помещений общей площадью 237,8 кв.м (номера помещений по плану БТИ: 20-25, 40-41, 43, 47-48), расположенных на первом этаже здания по адресу г. Екатеринбург, пос. Кольцово, ул. Авиаторов, дом 1, литер Д, по договору с комитетом N 59000086 от 03.01.2007, заключенному на срок до 31.12.2007. Дополнительным соглашением от 27.11.2007 срок договора продлен до 31.12.2012. Государственная регистрация договора аренды произведена 12.05.2008.

Арендуемые обществом помещения являются частью встроенного помещения с подвалом общей площадью 831,2 кв.м, находящегося в муниципальной собственности (свидетельства о государственной регистрации права N 033721 от 17.06.2003, N 249074 от 12.05.2008, постановление Главы администрации города Екатеринбурга N 288 от 03.06.1994).

Между обществом и Екатеринбургским муниципальным унитарным предприятием "Реверс" (ЕМУП "Реверс") был заключен договор N 16 от 01.11.2001 объекта муниципального нежилого фонда - помещений общей площадью 197,5 кв.м (номера помещений по плану БТИ: 20, 21, 22, частично 23 (24 кв.м), 40-41, 43), расположенных на первом этаже здания по упомянутому адресу.

В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Следовательно, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента передачи вещи.

По условиям договора N 16 от 01.11.2001 (п. 1.2) договор действует до 31.10.2002 с момента подписания акта приема-передачи. Акт приема-передачи подписан сторонами 01.11.2001. Вместе с тем из письма общества от 09.11.2001 и акта приема-передачи от 26.11.2001 следует, что фактическая передача помещений арендатору произошла 26.11.2001. Поэтому следует считать, что упомянутый договор действовал с 26.11.2001 до 31.12.2002, то есть был заключен на срок менее года и не подлежал государственной регистрации.

Далее двумя дополнительными соглашениями от 01.01.2003 и от 01.01.2004 срок действия договора продлевался до 31.12.2003 и 31.12.2004 соответственно, то есть каждый раз на год. В нарушение требований ст. 651 ГК РФ эти дополнительные соглашения не прошли государственную регистрацию и поэтому не могут считаться заключенными.

Вместе с тем суд считает, что в этой ситуации следует руководствоваться нормой п. 2 ст. 621 ГК РФ, предусматривающей, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Поскольку общество продолжало пользоваться имуществом после 31.12.2002, то с 01.01.2003 договор N 16 от 01.11.2001 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Такой договор не подлежит государственной регистрации.

Далее стороны заключили дополнительное соглашение от 01.01.2006, которым установили срок действия договора до 30.12.2006, то есть опять на срок менее года, поэтому обязанности по государственной регистрации также не возникло.

В октябре 2006 года ЕМУП "Реверс" было ликвидировано, в связи с чем общество 09.11.2006 обратилось в комитет с заявкой на заключение долгосрочного договора аренды. В своем ответе от 17.01.2007 комитет сообщил, что по заявке общества принято положительное решение и предложил в срок до 01.02.2007 предоставить необходимые документы. Впоследствии между обществом и комитетом был заключен упомянутый договор N 59000086 на срок с 03.01.2007. При этом в период между ликвидацией ЕМУП "Реверс" и заключением нового договора с комитетом общество продолжало пользоваться арендуемым имуществом. Оплата ноябрь, декабрь 2006 г. произведена обществом комитету (платежное поручение N 2617 от 29.10.2009). Возражений от комитета по этому поводу не поступало.

Следовательно, суд считает, что общество арендует названные помещения общей площадью 197,5 кв.м (номера помещений по плану БТИ: 20, 21, 22, частично 23 (24 кв.м), 40-41, 43), расположенные на первом этаже здания по адресу г. Екатеринбург, пос. Кольцово, ул. Авиаторов, дом 1, литер Д, непрерывно с 26.11.2001, то есть более трех лет на момент вступления в силу Закона и, таким образом, соответствует его требованиям в данной части.

В отношении остальных помещений общей площадью 40,3 кв.м (номера помещений - 24, 25, 47, 48 и частично 23) указанное условие не соблюдается, поскольку общество арендует их только с 03.01.2007, то есть менее трех лет на 05.08.2008. Следовательно, в отношении этих помещений общество не обладает преимущественным правом выкупа.

Одним из условий предоставления преимущественного права на выкуп арендуемого имущества является перечисление арендной платы надлежащим образом. Определения термина "надлежащим образом" Закон не содержит.

Общие требования к исполнению обязательств установлены ст. 309 ГК РФ, в соответствии с которой обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В данном случае арендное обязательство предусматривает период времени, в течение которого оно должно быть исполнено - не позднее десятого числа текущего месяца (п. 4.3 договора). Следовательно, надлежащее исполнение обязательства по перечислению арендной платы состоит в перечислении ее в пределах указанного периода, включая десятое число месяца.

В данном случае арендное обязательство предусматривает период времени, в течение которого оно должно быть исполнено - не позднее десятого числа текущего месяца (п. 4.3 договора). Из объяснений общества следует, что в течение всего срока действия договора общество перечисляло арендную плату в соответствии с условиями договора.

Доказательства обратного комитетом не представлено.

Суд считает, что в целях применения Закона перечислением арендной платы надлежащим образом могут признаваться и такие случаи, когда при наличии просрочек со стороны арендодателя отсутствовали претензии к арендатору в этой части. Иное формальное применение Закона привело бы к тому, что предусмотренного законодателем права лишались бы добросовестные арендаторы государственного или муниципального имущества, допустившие хотя бы одну просрочку и хотя бы на один день, что, по мнению суда, не соответствовало бы действительной воле законодателя.

Оспариваемое решение комитета, фактически лишающее общество права на преимущественный выкуп арендуемого им имущества, явно несоразмерно допущенным обществом малозначительным нарушениям.

Таким образом, суд считает, что в целях применения названного Закона следует считать, что арендная плата за аренду спорного имущества перечислялась обществом надлежащим образом в течение срока, указанного в п. 1 ст. 3 Закона

Довод комитета о том, что постановлением Главы города от 04.03.2009 N 521 спорный объект включен в перечень имущества, не подлежащего приватизации, судом не принимается, поскольку оспариваемое решение ссылки на данное обстоятельство не содержит.

Кроме того, суд считает, что указанное постановление не подлежит применению в настоящем деле на основании ст. 13 АПК РФ как не соответствующее в части спорного имущества нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, а именно - Положению о порядке формирования, ведения и обязательного опубликования перечня муниципального имущества (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства в муниципальном образовании "Город Екатеринбург" (далее - Положение), которое утверждено Решением Екатеринбургской городской Думы от 17.02.2009 N 12/72.

Пунктом 7 Положения установлено, что в перечень включаются только два вида муниципальных объектов: 1) все отдельно стоящие здания, строения, сооружения, арендуемые субъектами малого и среднего предпринимательства, и 2) высвобождаемые отдельно стоящие здания, строения, сооружения, нежилые помещения, предназначенные для предоставления субъектам малого и среднего предпринимательства. Таким образом, применительно к нежилым помещениям в перечень могут включаться лишь высвобождаемые помещения.

Спорный объект не является отдельно стоящим зданием, строением, сооружением и не является высвобождаемым помещением. Следовательно, включение спорного объекта в перечень не соответствует упомянутому решению представительного органа местного самоуправления.

О наличии каких-либо иных оснований для не предоставления обществу преимущественного права, предусмотренного ст. 3 Закона, комитет не заявлял.

Таким образом, суд считает, что общество соответствует условиям, перечисленным в Законе и дающим ему преимущественное право на выкуп спорного имущества. При таких обстоятельствах оспариваемое решение комитета об отказе обществу в приватизации арендованного недвижимого имущества, является неправомерным и нарушает права и законные интересы общества.

В связи с настоящим делом общество понесло судебные расходы в виде государственной пошлины в соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 333.21 НК РФ в размере 2000 рублей (платежное поручение от 19.08.2009 N 1854). В порядке распределения судебных расходов (ст. 110 АПК РФ) следует взыскать с комитета в пользу общества расходы по государственной пошлине в сумме 2000 (две тысячи) рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

Требование общества с ограниченной ответственностью "Лекарства Урала" (ИНН 6660155837, ОГРН 1026604957928) удовлетворить.

Признать недействительным решение Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом, выраженное в письме от 26.05.2009 N 02.12-24-5798 "Об отказе в приватизации объекта, арендуемого обществом по адресу г. Екатеринбург, ул. Авиаторов, 1".

Обязать Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом устранить допущенное нарушение прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью "Лекарства Урала" путем принятия решения об условиях приватизации помещений общей площадью 197,5 кв.м (номера помещений по плану БТИ: 20, 21, 22, частично 23 (24 кв.м), 40-41, 43), расположенных на первом этаже здания по адресу г. Екатеринбург, пос. Кольцово, ул. Авиаторов, дом 1, литер Д, в соответствии с требованиями статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ).

Исполнение решения возложить на руководителя Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом.

Взыскать с Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом (620014 г. Екатеринбург, ул. Ленина, 24а, ИНН 6608004472) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Лекарства Урала" (ИНН 6660155837, ОГРН 1026604957928) судебные расходы по уплате государственной пошлине в сумме 2000 (две тысячи) рублей.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.