Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13 мая 2010 г. N Ф09-3368/10-С6 по делу N А76-15396/2009-22-528 Суд отказал в признании одностороннего отказа комитета от договора аренды, выраженного в письмах, незаконным и недействительным, поскольку, направив истцу указанные письма, комитет выразил волю на прекращение арендных отношений, при этом наличие у общества права собственности на часть помещений во вновь возведенном здании само по себе не влечет признание данного лица стороной договора аренды земельного участка, предоставленного ранее иному лицу для целей строительства (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 13 мая 2010 г. N Ф09-3368/10-С6 по делу N А76-15396/2009-22-528

Дело N А76-15396/2009-22-528

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 7 февраля 2011 г. N Ф09-11735/10-С6 по делу N А76-6524/2010-4-384

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Маликовой Э.М., судей Семеновой З.Г., Купреенкова В.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Русский дом" (далее - общество "Русский дом") на решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.11.2009 по делу N А76-15396/2009-22-528 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2010 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путем направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Русский дом" - Порсев М.В. (доверенность от 26.03.2010 N 10д);

общества с ограниченной ответственностью "Аист" (далее - общество "Аист") - Порсев М.В. (доверенность от 01.04.2010);

администрации г. Челябинска - Соколов М.М. (доверенность от 10.03.2009 N 01-367);

комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - комитет) - Соколов М.М. (доверенность от 24.12.2009 N 16255).

Общество "Русский дом" и общество "Аист" обратились в Арбитражный суд Челябинской области с иском к администрации г. Челябинска, комитету о признании одностороннего отказа комитета и администрации г. Челябинска от договора аренды, выраженного в письмах от 21.04.2008 N 3606, от 25.04.2008 незаконным и недействительным, а также о признании договора аренды от 09.08.199 УЗ N 00213-К-99 с дополнением от 18.11.2002 N 1 действующим (с учетом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Сфера-Инвест" (далее - общество "Сфера-Инвест"), закрытое акционерное общество "Конкордия эссет менеджмент" (далее - общество "Конкордия эссет менеджмент"), Д.У. "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "Созидание" под управлением общества "Конкордия эссет менеджмент", общество с ограниченной ответственностью "Самарская торговая компания" (далее - общество "Самарская торговая компания"), Управление Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (далее - регистрационная служба), общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Стратегия" (далее -общество "УК "Стратегия"), общество с ограниченной ответственностью "Адреналин" (далее - общество "Адреналин").

Решением суда от 16.11.2009 (судья Соколова И.Ю.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2010 (судьи Ермолаева Л.П., Богдановская Г.Н., Карпачева М.И.) решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "Русский дом" просит указанные судебные акты отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильное применение судами п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнения заявителя, с момента государственной регистрации права собственности на нежилые помещения во вновь возведенном здании, расположенном на земельном участке, предоставленном ранее для целей строительства, к собственникам этих помещений перешли права аренды по спорному договору, в связи с чем договор аренды не может считаться расторгнутым, так как уведомление о его расторжении не направлялось указанным лицам.

В отзыве на кассационную жалобу комитет просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

Законность решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда проверяется судом кассационной инстанции в пределах доводов кассационной жалобы (ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления главы г. Челябинска от 03.08.1999 N 1020-п между администрацией г. Челябинска (арендодатель) и обществом "Русский дом" (арендатор) сроком на два года заключен договор от 09.08.1999 УЗ N 00213-К-99 аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г. Челябинска, согласно условиям которого обществу "Русский дом" предоставлен в аренду земельный участок площадью 40 695 кв. м, расположенный в квартале, ограниченном пр. Комсомольский, ул. Молдавская, пр. Победы, ул. Жилая, для проектирования и строительства 1 очереди торгового центра.

Договор 28.12.2002 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области.

На основании постановления главы г. Челябинска от 14.11.2002 N 1770-п между комитетом (арендодатель) и обществом "Русский дом" (арендатор) подписано дополнительное соглашение от 18.11.2002 N 1 к договору аренды земли от 09.08.1999 УЗ N 00213-К-99, по условиям которого срок действия договора аренды продлен до 01.01.2006.

Распоряжением заместителя главы г. Челябинска от 22.11.2002 N 1751-п утвержден акт Государственной приемочной комиссии от 22.10.2002 N 115 о приемке в эксплуатацию 1 этапа 1 очереди торгового центра по ул. Молдавская, 16, г. Челябинска.

Распоряжением заместителя главы г. Челябинска от 31.12.2004 N 2579-п утвержден акт Государственной приемочной комиссии на прием в эксплуатацию 1 комплекс 2 этапа 1 очереди торгового центра общества "Русский дом" по ул. Молдавская, 16, г. Челябинск.

Согласно проектной документации на строительство культурно-досугового торгового комплекса строительство первой очереди торгового центра предусматривает три этапа. Общий срок строительства составляет 4 года 4 месяца.

В соответствии с выпиской Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество по состоянию на 12.11.2009 нежилые помещения, расположенные в здании торгово-досугового комплекса по адресу: г. Челябинск, ул. Молдавская, 16, принадлежат на праве собственности: обществу "Аист" -помещение N 20 общей площадью 8 634,2 кв. м, помещение N 21 общей площадью 2605,3 кв. м, помещение N 22 общей площадьь 938,9 кв. м, помещение N 24 (часть торгового центра) общей площадью 10 114 кв. м; обществу "Сфера Инвест" - помещение N 2 (торгово-офисное) общей площадью 1860,7 кв. м, помещение N 1 (склад) общей площадью 504,1 кв. м, владельцам инвестиционных паев "Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Созидание" под управлением общества "Конкордия-эссет менеджмент" -помещение N 6 (магазин) общей площадью 3030,7 кв. м, обществу "Самарская торговая компания" - нежилое помещение N 3 общей площадью 8821,7 кв. м, обществу "Адреналин" - помещение N 23 (часть торгового центра) общей площадью 3118,3 кв. м.

Письмами от 21.04.2008 N 3606, от 25.04.2008 комитет и администрация г. Челябинска уведомили общество "Русский дом" об отказе от договора аренды земли от 09.08.1999 УЗ N 00213-К-99 на основании ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Общество "Русский дом", полагая, что данный отказ от договора аренды земельного участка противоречит положениям п. 2 ст. 46 Земельного кодекса, обратилось в арбитражнный суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что положения п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации не содержат запрета на прекращение договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства, по общим нормам п. 2 ст. 610, п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Общие основания прекращения обязательств предусмотрены ст. 407 - 419 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договор заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом сторону - за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Суды, установив, что договор аренды от 09.08.1999 УЗ N 00213-К-99 на основании п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации был продлен на неопределенный срок, пришли к выводу о том, что арендодатель в силу п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации имел право в любое время отказаться от него, предупредив об этом арендатора (общество "Русский дом") за три месяца. Суды указали, что, направив обществу "Русский дом" письмо от 21.04.2008 N 3606, в котором сообщив истцу об отказе от договора аренды от 09.08.1999 УЗ N 00213-К-99 и предложив в течение трех месяцев освободить арендуемый земельный участок, комитет выразил волю на прекращение арендных отношений.

Согласно ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, согласно которым заявитель ссылается на то, что договор аренды не может считаться расторгнутым, так как уведомление о его расторжении не направлялось лицам, за которыми зарегистрировано право собственности на нежилые помещения во вновь возведенном здании, расположенном на земельном участке, поскольку к собственникам этих помещений перешли права аренды по спорному договору.

Довод общества "Русский дом" о неуведомлении общества "Аист" об отказе от договора рассмотрен и правомерно отклонен апелляционным судом. При этом судом обоснованно указано, что наличие у общества "Аист" права собственности на часть помещений во вновь возведенном здании само по себе не влечет признание данного лица стороной договора аренды земельного участка, предоставленного ранее иному лицу для целей строительства.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители общества "Русский дом" и комитета пояснили, что строительные работы 1 очереди торгового центра, в том числе 3 этапа 1 очереди строительства торгового центра завершены, и 1 очередь торгового центра введена в эксплуатацию, в связи с чем цель, в соответствии с которой обществу "Русский дом" был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута.

Принимая во внимание изложенное суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.11.2009 по делу N А76-15396/2009-22-528 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2010 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Русский дом" - без удовлетворения.