Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 7 февраля 2011 г. N Ф09-11735/10-С6 по делу N А76-6524/2010-4-384 (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 7 февраля 2011 г. N Ф09-11735/10-С6 по делу N А76-6524/2010-4-384

Дело N А76-6524/2010-4-384

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13 мая 2010 г. N Ф09-3368/10-С6 по делу N А76-15396/2009-22-528

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Мындря Д.И., судей Семеновой З.Г., Сулейменовой Т.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Русский дом" (далее - общество) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.08.2010 по делу N А76-6524/2010-4-384 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2010 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - комитет) - Горбунова Е.В. (доверенность от 11.01.2011 N 11), Переселкова А.С. (доверенность от 11.01.2011 N 1);

общества - Порсев М.В. (доверенность от 26.01.2011 N 1Д).

В судебном заседании суда кассационной инстанции, назначенном на 01.02.2011, объявлен перерыв до 07.02.2011, 16 ч 00 мин.

После перерыва в судебном заседании принял участие представитель общества - Порсев М.В. (доверенность от 26.01.2011 N 1Д).

Комитет обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земли от 09.08.1999 N УЗ N 00213-К-99 за период с 01.01.2005 по 21.07.2008 в сумме 6057581 руб., неустойки за период с 01.04.2005 по 21.07.2008 в сумме 3828030 руб., процентов, начисленных за пользование чужими денежными средствами за период с 22.07.2008 по 31.05.2010, в сумме 1764629 руб.; взыскании неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком за период с 22.07.2008 по 21.01.2010 в сумме 7795840 руб. 26 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами, подлежащими уплате за фактическое пользование земельным участком, за период с 01.10.2008 по 31.05.2010 в сумме 625152 руб. 60 коп.; задолженности по арендной плате по договору аренды земли от 30.12.2009 N УЗ N 005580-К-2009 за период с 22.01.2010 по 01.04.2010 в сумме 1280728 руб., неустойки за период с 01.04.2010 по 31.05.2010 в сумме 230530 руб. 80 коп. (с учетом уточнений, принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 07.04.2010 исковое заявление комитета принято к производству, делу присвоен N А76-5032/2010.

В соответствии со ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Фокус".

Общество обратилось с иском к комитету о признании недействительным договора аренды от 30.12.2009 УЗ N 005580-К-2009 в части расчета платы за аренду земли (с учетом уточнений, принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 17.05.2010 исковое заявление общества принято к производству, делу присвоен N А76-6524/2010.

В соответствии со ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечена администрация г. Челябинска.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 23.06.2010 дела N А76-6524/2010 и N А76-5032/2010 объединены в одно производство, делу присвоен N А76-6524/2010-4-384.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 12.08.2010 (судья Гусев А.Г.) в удовлетворении исковых требований комитета и общества отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2010 (судьи Богдановская Г.Н., Пивоварова Л.В., Ермолаева Л.П.) решение суда отменено в части отказа в удовлетворении исковых требований комитета. Резолютивная часть решения изложена в следующей редакции: "Исковые требования комитета к обществу удовлетворить частично. Взыскать с общества в пользу комитета 20262862 руб. 20 коп., в том числе: задолженность по арендной плате по договору аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) от 09.08.1999 N УЗ N 00213-К-99, по договору краткосрочной аренды от 30.12.2009 N УЗ N 005580-К-2009, и неосновательное обогащение за пользование земельным участком с кадастровым номером 74:36:0712005:11 площадью 40695 кв.м в общей сумме 14886144 руб. 21 коп.; пени по договору аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) от 09.08.1999 N УЗ N 00213-К-99 и по договору краткосрочной аренды от 30.12.2009 N УЗ N 005580-К-2009 в общей сумме 3886950 руб. 99 коп., а также проценты за пользование чужими денежными средствами в общей сумме 1489767 руб. В удовлетворении исковых требований общества к комитету отказать".

В кассационной жалобе общество просит решение и постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на применение судом апелляционной инстанции положений Методики государственной кадастровой оценки земель поселений, утвержденной приказом Росземкадастра от 17.10.2002 N П/337, не подлежащей применению, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам. По мнению заявителя, судом в нарушение ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уточнение требований, в котором комитетом были одновременно изменены предмет и основание иска. Заявитель полагает, что собственники объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, должны быть привлечены к участию в деле; судами не принято во внимание отсутствие земельного участка, являющегося предметом аренды. Общество считает, что представленный комитетом расчет размера арендной платы с применением кадастровой стоимости спорного земельного участка является неверным, поскольку согласно выписки из государственного кадастра недвижимости на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0712005:11 на дату 16.06.2008 в графах 12 и 13 ("кадастровая стоимость" и "удельный показатель кадастровой стоимости") стоит прочерк, договор аренды от 09.08.1999 N УЗ N 00213-К-99 прекращен комитетом в одностороннем порядке, сведения о кадастровой стоимости указанного земельного участка на момент прекращения данного договора отсутствовали. Заявитель полагает, что задолженности по внесению арендных платежей но договору аренды от 09.08.1999 N УЗ N 00213-К-99 не имеется. Кроме того, общество указывает на необоснованное применение комитетом при расчете арендной платы повышающего коэффициента за нарушение сроков строительства объекта.

Как следует из доводов кассационной жалобы и пояснений представителя общества в судебном заседании суда кассационной инстанции, отказ в удовлетворении иска общества о признании частично недействительным договора аренды от 30.12.2009 N УЗ N 005580-К-2009 им не обжалуется.

В отзыве на кассационную жалобу комитет просит оставить постановление апелляционного суда без изменения.

Согласно ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов.

При рассмотрении спора судами установлено, что постановлением главы г. Челябинска от 03.08.1999 N 1020-п "О предоставлении земельного участка в краткосрочную аренду для проектирования и строительства 1-й очереди торгового центра в квартале, ограниченном Комсомольским проспектом, ул. Молдавской, просп. Победы, ул. Жилой в Курчатовском районе обществу с ограниченной ответственностью "Русский дом"" обществу в краткосрочную аренду сроком на два года предоставлен земельный участок площадью 4,0695 га для проектирования и строительства первой очереди торгового центра в квартале, ограниченном Комсомольским проспектом, ул. Молдавской, проси. Победы, ул. Жилой в Курчатовском районе г. Челябинска (т. 3, л.д. 66).

На основании постановления главы г. Челябинска от 03.08.1999 N 1020-и между администрацией г. Челябинска (арендодатель) и обществом (арендатор) 09.08.1999 заключен договор УЗ N 00213-К-99 аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г. Челябинска, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование сроком на 2 года земельный участок площадью 40695 кв.м, расположенный по адресу: г. Челябинск, в квартале, ограниченном Комсомольским проспектом, ул. Молдавской, просп. Победы, ул. Жилой в Курчатовском районе, для проектирования и строительства первой очереди торгового центра (т. 1, л.д. 61-66).

За пользование земельным участком арендатор вносит арендную плату согласно ежегодно пересматриваемому и прилагаемому к договору расчету (форма N 2), расчету платы за аренду муниципальной инфраструктуры (форма N 3), которые являются неотъемлемой частью названного договора аренды (п. 2.1 договора).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 28.12.2002 (т. 1, л.д. 22).

Постановлением главы г. Челябинска от 14.11.2002 N 1770-п срок действия постановления главы г. Челябинска от 03.08.1999 N 1020-п и срок действия договора аренды от 09.08.1999 УЗ N 00213-К-99 продлены до 01.01.2006 (т. 3, л.д. 67).

Комитетом и обществом 18.11.2002 подписано дополнительное соглашение N 1 к названному договору аренды на срок до 01.01.2006, в соответствии с которым арендатору необходимо продлить разрешение на строительство в Инспекции Государственного архитектурно-строительного надзора, начать и завершить строительство в течение установленного срока по согласованному в установленном порядке проекту. За нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства. В случае, если арендатор не оплачивает задолженность по арендным платежам и не освобождает арендуемый земельный участок, арендодатель вправе требовать с арендатора неустойку в размере 10% годовой арендной платы (т. 1, л.д. 69-75).

Письмом от 12.05.2006 N 12/05/06 общество обратилось к заместителю главы г. Челябинска с просьбой о продлении дополнительного соглашения от 18.11.2002 на тех же условиях для завершения строительства и сдачи в эксплуатацию торгового центра (т. 2, л.д. 54).

В письме от 13.08.2009 N 9398 комитет сообщил обществу о том, что 21.04.2008 направил в его адрес уведомление об отказе от договора аренды от 09.08.1999 УЗ N 00213-К-99 в связи с наличием у последнего задолженности по арендным платежам, в котором указал также, что поскольку указанный договор аренды расторгнут с 21.07.2008, он не может быть продлен.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 16.11.2009 по делу N А76-15396/2009-22-528 обществу "Русский дом" и обществу с ограниченной ответственностью "Лист" отказано в удовлетворении исковых требований о признании одностороннего отказа администрации г. Челябинска и комитета от договора аренды от 09.08.1999 УЗ N 00213-К-99 незаконным и недействительным, признании оспариваемого договора действующим (т. 2, л.д. 122-135).

Между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) 30.12.2009 заключен договор УЗ N 005580-К-2009 краткосрочной аренды земли г. Челябинска, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок площадью 40695 кв.м, расположенный по адресу: г. Челябинск, в квартале, ограниченном Комсомольским проспектом, ул. Молдавской, просп. Победы, ул. Жилой в Курчатовском районе, для завершения строительства третьего этапа первой очереди торгового центра (т. 1, л.д. 14-21).

Срок действия данного договора аренды установлен сторонами с 05.08.2008 по 01.08.2010 (п. 1.4).

Размер арендной платы определен в приложении (форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора (п. 2.1).

Согласно подписанному сторонами расчету платы за аренду земли к названному договору размер арендной платы за период с 01.01.2005 по 05.08.2008 рассчитан исходя из площади земельного участка 40695 кв.м, кадастровой стоимости 287576808 руб. 60 кои. и составил 13825939 руб. 00 коп., с 05.08.2008 по 31.12.2009 - 7314381 руб. 00 коп. Итого, плата за аренду земли за период с 01.01.2005 по 31.12.2009 составила 21140320 руб.

Пунктом 2.2 договора предусмотрена обязанность арендатора в течение срока действия договора вносить арендную плату ежеквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом.

В силу и. 2.3 договора увеличение размера арендной платы и ее перерасчет производится арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением действующего порядка расчета арендной платы либо базовой стоимости (ставки) арендной платы.

Как следует из п. 2.4 договора, арендные платежи за пользование земельным участком в период с 01.01.2005 по 05.08.2008 в размере согласно прилагаемому расчету составляют 13825939 руб.

Договор аренды зарегистрирован 22.01.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.

Комитет, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязанности по внесению платы за пользование земельным участком, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении требований комитета, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцом неправомерно применена кадастровая стоимость земельного участка с удельным показателем кадастровой стоимости, относящимся к землям под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания. Поскольку на земельном участке находится объект незавершенного строительства и договор аренды заключен до завершения строительства, применению подлежит удельный показатель кадастровой стоимости, соответствующий назначению земельного участка "прочие земли поселений". В связи с этим суд первой инстанции сделал вывод об отсутствии у общества задолженности по арендной плате. Суд указал также, что ошибочное использование кадастровой стоимости земельного участка в договоре аренды от 30.12.2009 УЗ N 005580-К-2009 и расчете арендной платы не является основанием для признания данного договора аренды частично недействительным, в связи с чем отказал в удовлетворении требований общества.

Отменяя решение суда в части и удовлетворяя исковые требования комитета, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Исходя из п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу подп. 7 п. 1 ст. 1, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

На основании ч. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно ч. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), независимо от того, явилось неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В соответствии с п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, договор аренды от 09.08.1999 УЗ N 00213-К-99 прекращен арендодателем в одностороннем порядке 21.07.2008, данное обстоятельство было предметом исследования и оценки в рамках дела N А76-15396/2009-22-528 Арбитражного суда Челябинской области и не подлежит доказыванию при рассмотрении настоящего спора (ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Факт использования земельного участка площадью 40695 кв.м с кадастровым номером 74:3660712005:11 на основании вышеуказанного договора аренды, в период с 22.07.2008 и далее на основании договора аренды от 30.12.2009 УЗ N 005580-К-2009 для строительства подтверждается материалами дела и обществом в судах первой и апелляционной инстанциях не оспаривалось.

Суд апелляционной инстанции, принимая во внимание указанные нормы права, с учетом согласованных сторонами и не признанных в установленном порядке недействительными условий договора аренды от 30.12.2009 УЗ N 005580-К-2009, в том числе предусматривающих размер арендной платы в период с 01.01.2005 по 31.12.2009, установив, что размер платы за земельный участок определен комитетом в расчете арендной платы по указанному договору соответствии с нормативными правовыми актами г. Челябинска и Челябинской области, действовавшими в соответствующие периоды, проверив расчет размера платы за пользование земельным участком, произведенный комитетом, установил наличие и размер задолженности общества.

Поскольку удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков по результатам кадастровой оценки земель в пределах кадастрового квартала 0712005 утвержден, с учетом этого сторонами договора от 30.12.2009 УЗ N 005580-К-2009 подписан расчет размера арендной платы за период с 01.01.2005 по 31.12.2009 с указанием соответствующего размера кадастровой стоимости, применение в расчете суммы иска указанного показателя кадастровой стоимости земельного участка признано судом апелляционной инстанции в данном случае обоснованным.

Б соответствии с ч. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий па территории Российской Федерации для целей налогообложения и других целей, установленных законом, определяется Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316.

Согласно п. 4, 8 указанных Правил государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации по целевому назначению и виду функционального использования. В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Установив, что спорный земельный участок предоставлен для возведения торгового центра, что соответствует Правовому зонированию территории г. Челябинска, утвержденному решением Челябинской городской Думы от 27.04.2004 N 36/8, и в соответствии с действовавшей в период проведения работ по государственной кадастровой оценке земель в Челябинской области Методикой государственной кадастровой оценки земель поселений, утвержденной приказом Росземкадастра от 17.10.2002 N П/337, земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания отнесены к пятой группе видов функционального использования, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что в данном случае кадастровая стоимость была обоснованно рассчитана исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, соответствующего указанной группе. Возможность применения удельного показателя, соответствующего виду функционального использования "прочие земли поселений", ссылками на правовые нормы и их официальное толкование не подтверждена.

Установив несоразмерность заявленной ко взысканию неустойки последствиям нарушения обязательства по внесению арендных платежей, суд апелляционной инстанции на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшил размер подлежащей взысканию неустойки до 3886950 руб. 99 коп.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции правомерно частично удовлетворил иск комитета.

Доводы заявителя кассационной жалобы об отсутствии у комитета оснований для применения размера кадастровой стоимости земельного участка подлежат отклонению ввиду вышеизложенного.

Размер платы за пользование земельным участком определен судом исходя из условий подписанного сторонами договора аренды от 30.12.2009 УЗ N 005580-К-2009 и соответствующих правовых норм.

Ссылка общества на нарушение судом положений ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может быть принята, поскольку в данном случае осуществлена правовая квалификация заявленных требований, которая может быть дана судом.

Основания для применения повышающего коэффициента за нарушение сроков строительства объекта проверены судом апелляционной инстанции с учетом имеющихся в материалах дела постановлений главы г. Челябинска от 03.08.1999 N 1020-п и от 14.11.2002 N 1770-и, а также расчета платы за аренду земли, подписанного сторонами. Ссылок на какие-либо имеющиеся в деле доказательства, из которых следовало бы, что строительство осуществлено в установленные сроки, кассационная жалоба не содержит.

Иные доводы заявителя подлежат отклонению как не свидетельствующие об отсутствии обязанности по внесению платы за пользование земельным участком на основании договоров аренды и не влияющие на законность обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены постановления согласно ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2010 по делу N А76-6524/2010-4-384 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Русский дом" - без удовлетворения.