Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20 мая 2010 г. N Ф09-1597/10-С6 по делу N А60-42790/2009-С9 Дело о признании незаконным бездействия, выразившегося в необеспечении заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости в установленный законом срок, направлено на новое рассмотрение, поскольку, указывая на отсутствие доказательств по исполнению истцом обязанностей по внесению арендных платежей, суды не исследовали вопросы о том, проведены ли арендатором работы по ремонту и восстановлению арендуемого здания, имеются ли претензии в отношении невыполнения указанных обязанностей по договору со стороны ответчика (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 20 мая 2010 г. N Ф09-1597/10-С6 по делу N А60-42790/2009-С9

Дело N А60-42790/2009-С9

ГАРАНТ:

См. дополнительную информацию к настоящему постановлению

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Столярова А.А., судей Купреенкова В.А., Сулейменовой Т.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Фирма "Дедал" (далее - общество Фирма "Дедал") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 02.11.2009 по делу N А60-42790/2009-С9 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2010 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - министерство) - Титов М.П. (доверенность от 23.09.2009 N 78-12436);

общества Фирма "Дедал" - Тетюев Д.А. (доверенность от 26.06.2009 N 42-юр).

Общество Фирма "Дедал" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области к Министерству с заявлением о признании незаконным бездействия, выразившееся в необеспечении заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости в установленный законом срок, а также представить министерство десятидневный срок для заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости дома по адресу: г. Екатеринбург, ул. Красноармейская, д. 70, литера А (с учетом уточнения оснований исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Научно-производственный центр по охране и использованию памятников истории и культуры Свердловской области.

Решением суда первой инстанции от 02.11.2009 (судья Подгорнова Г.Н.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2010 (судьи Панькова Г.Л.. Дюкин В.Ю., Усцов Л.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Дедал" просит судебные акты отменить, требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ, далее Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ). Заявитель не согласен с выводом судов о том, что охранно-арендный договор от 22.01.1997 в редакции дополнительного соглашения от 22.01.1997 является безвозмездной сделкой. По мнению заявителя, то обстоятельство, что данным договором предусмотрен порядок, срок и условия внесения арендной платы, свидетельствует о его возмездности. Как указывает заявитель, оснований для вывода о ненадлежащем исполнении им своих обязанностей по договору не имеется, так как арендодателем претензий по факту неуплаты или иной задолженности к обществу Фирма "Дедал" не предъявлялось. Заявитель полагает, что судами дано неверное толкование п. 2 ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, поскольку данная норма не подразумевает обязательность ежемесячных фактических платежей, а говорит лишь об отсутствии задолженности по договору. Заявитель также указывает на неправомерность ссылок судов на выводы арбитражного суда по делу N А60-33175/2008, иск министерства по которому оставлен без рассмотрения. Кроме того, заявитель ссылается на то, что Министерством культуры Свердловской области осуществляется контроль за выполнением ремонтно-восстановительных работ и 26.06.2009 обществу Фирма "Дедал" выдано задание на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия.

Как установлено судами, между Свердловским областным комитетом по управлению государственным имуществом (арендодатель), Научно-производственным центром по охране и использованию памятников истории и культуры Свердловской области (центр), и Фирмой Дедал ЛТД (арендатор) заключен охранно-арендный договор на пользование памятников истории и культуры от 22.01.1997 N 197.

В соответствии с условиями названного договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду (срочное возмездное пользование) помещения в памятнике площадью 156,9 кв.м для использования под административные цели, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Красноармейская, д. 50а, на срок с 22.01.1997 по 31.12.2011.

Согласно с п. 3.1 договора аренды арендатор обязан выплачивать арендную плату ежеквартально в течение 10-ти дней первого месяца текущего квартала в размере 1/2 ставки арендной платы за год в соответствии с прилагаемым расчетом.

Между сторонами к охранно-арендному договору подписано дополнительное соглашение от 22.01.1997, которым пункт 3.1 договора дополнен словами: "После подписания акта Центром и арендатором об окончании ремонтно-восстановительных работ и сдачи объекта аренды в эксплуатацию", а пункт 2.2.8 договора изложен в редакции: "Арендатор обязан производить за свой счет текущий и капитальный ремонт памятника, содержать в благоустроенном состоянии его территорию. На период проведения ремонтно-восстановительных работ, согласованных с Центром, арендатор освобождается от арендной платы в связи с невозможностью использования объекта аренды в целях, определенных условиям настоящего договора. Арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении трех лет с момента заключения настоящего соглашения в счет проведения арендатором ремонтно-восстановительных работ".

Охранно-арендный договор от 22.01.1997 и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.

Общество Фирма "Дедал" обратилось в министерство с заявлением от 12.05.2009 N 21-юр о согласии на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, и направлении в адрес заявителя предложения о заключении договора с приложением проекта договора купли-продажи арендуемого здания. Данное заявление получено министерством 11.08.2009 N 12838.

В ответ на заявление общества министерство в письме от 03.09.2009 сообщило, что принятие решения об отчуждении здания возможно только после рассмотрения этого вопроса Комиссией министерства по подготовке рекомендаций по принятию решений о согласовании распоряжения государственным имуществом. Кроме того, министерство известило заявителя о том, что в настоящее время осуществляются мероприятия по проведению оценки рыночной стоимости объекта в порядке, установленном Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Общество Фирма "Дедал", полагая, что бездействие министерства, выражающееся в незаключении договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого объекта, нарушает право заявителя на преимущественное приобретение этого объекта в собственность в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Суды, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходили из того, что общество Фирма "Дедал" не обладает преимущественным правом на выкуп находящегося в его владении и пользовании имущества, поскольку отсутствуют доказательства соблюдения требований п. 2 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Суды на основании исследования условий охранно-арендного договора в редакции дополнительного соглашения пришли к выводу о том, что данный договор носит безвозмездный характер, так как предусматривает освобождение арендатора от внесения арендной платы на период ремонтно-восстановительных работ и компенсацией затрат арендатора на проведение таких работ является не зачет их стоимости в счет арендной платы, а последующая передача данного имущества в собственность арендатора.

Суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы общества Фирма "Дедал" о возмездности охранно-арендного договора и исполнения условия договора в части обязательств по внесению арендных платежей путем выполнения ремонтно-восстановительных работ арендуемых помещений, указал на то, что доказательством ненадлежащего исполнения обществом Фирма "Дедал" обязанностей по договору является обращение министерства с иском к арендатору о расторжении данного договора в связи с существенным нарушением последним своих обязательств по делу N А60-33175/2008.

Кроме того, судом апелляционной инстанции отмечено отсутствие доказательств принятия решения об отчуждении спорного объекта в соответствии с требованиями Федерального закона от 22.08.2008 N 159-ФЗ.

Данные выводы судов нельзя признать верными по следующим основаниям.

Согласно ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (вступила в силу с 01.01.2009) субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 названного закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, действовавшей в предыдущей редакции, установлены следующие требования, которым должен соответствовать заявитель: арендуемое имущество должно находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в п. 1 названной статьи; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Как установлено судами, общество Фирма "Дедал" обратилось в министерство с заявлением в порядке, предусмотренном ст. 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, 11.08.2009. Министерством заявление в 30-дневный срок не возвращено. В связи с этим оно обязано было заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого помещения установленный в ст. 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ срок. Поскольку доказательств заключения такого договора министерство не представлено, суды верно признали наличие бездействия министерства.

При этом суды пришли к выводу о том, что обществом Фирма "Дедал" не соблюдены требования ст. 3 Закона N 159-ФЗ, поскольку охранно-арендный договор не является возмездной сделкой, и арендатором надлежащим образом не исполнялись обязанности по внесению арендных платежей.

Из условий охранно-арендного договора в редакции дополнительного соглашения видно, что на арендатора возложена обязанность осуществить ремонтно-восстановительные работы, на время проведения которых арендатор освобождается от арендной платы в связи с невозможностью использования объекта аренды, и арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении трех лет в счет проведения названных работ (п. 4 дополнительного соглашения от 22.01.1997).

Признавая безвозмездный характер охранно-арендного договора суд первой инстанции исходил из того, что расходы общества Фирма "Дедал" на проведение ремонтно-восстановительных работ подлежат зачету в счет приобретения арендатором арендуемого объекта в собственность. Между тем, судом не дана оценка действительности условий договора о выкупе арендованного имущества и соответствию его действующему законодательству.

В соответствии с п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата может быть установлена в том числе в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Указывая на отсутствие доказательств по исполнению обществом Фирма "Дедал" обязанностей по внесению арендных платежей, суды не исследовали вопросы о том, проведены ли арендатором работы по ремонту и восстановлению арендуемого здания, имеются ли претензии в отношении невыполнения указанных обязанностей по договору со стороны министерства либо центра.

При этом вывод суда апелляционной инстанции о том, что доказательством ненадлежащего исполнения обществом Фирма "Дедал" своих обязанностей по договору является обращение министерства в арбитражный суд с иском о расторжении охранно-арендного договора по делу N А60-33175/2008, не может быть признан верным, поскольку постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2009 по данному делу исковое заявление министерства оставлено без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка. Само по себе обращение министерства с иском в суд не свидетельствует о несоблюдении обществом Фирмой "Дедал" договорных обязательств.

Таким образом, вывод судов об отсутствии доказательств затрат общества Фирма "Дедал" по аренде не основан на полном исследовании доказательств по делу в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Следует также отметить, что в соответствии со ст. 9 Закона N 159-ФЗ решение об условиях приватизации арендуемого имущества принимается уполномоченным органом в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, в связи с чем указание суда апелляционной инстанции на его отсутствие не может быть признано обоснованным.

С учетом изложенного судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении судам надлежит исследовать все существенные обстоятельства по делу, разрешить спор в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 02.11.2009 по делу N А60-42790/2009-С9 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2010 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.