Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 15 июня 2010 г. N Ф09-4345/10-С6 по делу N А34-3941/2009 С ответчика взыскана задолженность по арендной плате, поскольку имеющимися в деле актом приема-передачи нежилых помещений, актом проверки использования помещения муниципального нежилого фонда, инвестиционным договором на реконструкцию объекта недвижимости подтвержден факт пользования ответчиком переданными ему нежилыми помещениями в спорный период при отсутствии доказательств внесения ответчиком арендной платы в размере, установленном договором аренды (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 15 июня 2010 г. N Ф09-4345/10-С6 по делу N А34-3941/2009

Дело N А34-3941/2009

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 28 мая 2009 г. N Ф09-2433/08-С6

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 29 апреля 2008 г. N Ф09-2433/08-С6

См. также Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 января 2008 г. N 18АП-8653/2007

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Мындря Д.И., судей Купреенкова В.А., Столярова А.А., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПЛАЗМАФИЛЬМ" (далее - общество "ПЛАЗМАФИЛЬМ") на решение Арбитражного суда Курганской области от 17.12.2009 по делу N А34-3941/2009 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2010 по тому же делу.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "ПЛАЗМАФИЛЬМ" - Степанян Н.П. (доверенность от 11.01.2010);

Департамента экономического развития и управления муниципальным имуществом Администрации г. Кургана (далее - департамент) - Резепина Е.С. (доверенность от 26.02.2009 N 262).

Департамент обратился в Арбитражный суд Курганской области с иском к обществу "ПЛАЗМАФИЛЬМ" о взыскании 18 523 698 руб. 92 коп. задолженности по арендной плате, 14 398 611 руб. 49 коп. неустойки за просрочку арендных платежей, расторжении договора аренды от 19.10.2001 N 3/41-01 (далее - договор аренды), обязании ответчика освободить занимаемое помещение - здание кинотеатра "Звездный", расположенное по адресу: г. Курган, ул. Пролетарская, д. 40 литера "а".

Решением суда от 17.12.2009 (судья Абдулин P.P.) исковые требования удовлетворены частично, с общества "ПЛАЗМАФИЛЬМ" в пользу департамента взыскано 11 189 525 руб. 33 коп. задолженности и 1 000 000 руб. неустойки, договор аренды расторгнут, на ответчика возложена обязанность освободить помещение. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2010 (судьи Ермолаева Л.П., Баканов В.В., Богдановская Г.Н.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "ПЛАЗМАФИЛЬМ" просит отменить судебные акты, в удовлетворении заявленных требований отказать, ссылаясь на нарушение судами положений п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. По мнению заявителя, договор аренды является незаключенным, поскольку приложения к названному договору не прошли государственную регистрацию. Кроме того, заявитель ссылается на то обстоятельство, что арендуемое имущество обществу "ПЛАЗМАФИЛЬМ" департаментом не передавалось.

Суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе общества "ПЛАЗМАФИЛЬМ" (ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как установлено судами, 19.10.2001 между Департаментом муниципального имущества и потребительского рынка г. Кургана (правопредшественник истца; арендодатель) и обществом "ПЛАЗМАФИЛЬМ" (арендатор) заключен договор аренды N 3/41-01 нежилого помещения (здания, сооружения) в редакции дополнительного соглашения от 17.06.2002, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору в срочное возмездное владение и пользование имущество, указанное в приложении N 1 к договору аренды, являющемся его неотъемлемой частью, для использования в качестве киноцентра.

В приложении N 1 к договору, подписанном сторонами, согласован предмет договора аренды с описанием здания, его площади и местоположения: здание кинотеатра, расположенное по адресу: г. Курган, ул. Пролетарская, д. 40 литера "а", кирпичное, двухэтажное с подвалом, общая площадь здания - 2140,9 кв.м, в том числе: 1 этаж - 605,8 кв.м, промежуточный этаж - 29,8 кв.м, 2 этаж - 1093,3 кв.м, лестничные клетки - 22,3 кв.м, подвал - 389,7 кв.м.

В силу п. 3.2, 3.3 договора аренды размер арендной платы устанавливается в соответствии с действующим порядком начисления, утвержденным органом местного самоуправления г. Кургана согласно "Расчета арендной платы" (приложение N 2), являющегося неотъемлемой частью настоящего договора. Арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно не позднее десятого числа месяца, следующего за отчетным.

Срок действия договора аренды установлен с 19.11.2001 по 19.11.2026 (п. 4.1 названного договора).

Из пункта 9.4 договора аренды следует, что по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более трех раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Государственная регистрация договора аренды произведена 24.12.2001.

По акту приема-передачи нежилых помещений (зданий, сооружений) от 19.11.2001 арендуемое имущество передано обществу "ПЛАЗМАФИЛЬМ".

Между Департаментом муниципального имущества

(правопредшественник истца) и обществом "ПЛАЗМАФИЛЬМ" (инвестор) 04.03.2004 заключен договор N 2669-р инвестирования на реконструкцию объекта недвижимости, предметом которого явилась инвестиционная деятельность сторон, осуществляемая в форме капитальных вложений по реконструкции и расширению объекта недвижимости - здания кинотеатра "Звездный", согласно которому инвестор обязался получить необходимые разрешения на производство строительно-монтажных работ по реконструкции и расширению объекта и осуществить их в установленные договором сроки.

Решением Арбитражного суда Курганской области от 26.12.2008 по делу А34-2965/2007 удовлетворен иск департамента о расторжении названного договора, при этом судом установлено, что все четыре этапа проведения работ по реконструкции объекта обществом "ПЛАЗМАФИЛЬМ" не выполнены.

Департаментом в адрес общества "ПЛАЗМАФИЛЬМ" 05.03.2009 направлено уведомление о наличии задолженности по арендным платежам и начисленной неустойке, арендатор также предупрежден о досрочном расторжении договора аренды в случае непогашения задолженности в срок до 10.04.2009.

Неисполнение обществом "ПЛАЗМАФИЛЬМ" требования о внесении арендной платы явилось основанием обращения истца в арбитражный суд с соответствующим иском.

Общество "ПЛАЗМАФИЛЬМ", возражая против исковых требований, заявило о пропуске департаментом срока исковой давности.

Удовлетворяя исковые требования частично, суды исходили из следующего.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Суды первой и апелляционной инстанций на основании п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом данных приложения N 1 к договору, подписанного сторонами, пришли к выводу о том, что договор аренды является заключенным.

На основании ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 названного Кодекса).

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судами установлено, что имеющимися в деле доказательствами (актом приема-передачи нежилых помещений от 19.11.2001, актом проверки использования помещения муниципального нежилого фонда от 10.12.2002, письмом общества "ПЛАЗМАФИЛЬМ" от 18.03.2002, инвестиционным договором на реконструкцию объекта недвижимости от 04.03.2004) подтвержден факт пользования ответчиком переданными ему нежилыми помещениями в спорный период при отсутствии доказательств внесения ответчиком арендной платы в размере, установленном договором аренды.

В соответствии с условиями договора аренды, содержащимися в его п. 3.2, 3.3 и приложении "Расчет суммы арендной платы", арендатор обязан перечислять арендную плату не позднее десятого числа месяца, следующего за отчетным, с 19.11.2001 по 31.12.2001 в размере ПО 531 руб., за первый месяц -31 580 руб., ежемесячно - 78 951 руб.

В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В пункте 11.3.1 договора аренды стороны установили, что в случае просрочки внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за текущий день просрочки.

Поскольку доказательств внесения арендной платы в материалы дела не представлено, суды и апелляционной инстанций на основании приведенных норм права и установленных обстоятельств дела, исследовав и оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив произведенный истцом расчет подлежащей взысканию суммы, правомерно удовлетворили исковые требования департамента о взыскании задолженности по уплате арендных платежей и неустойки за периоды с 21.07.2006 по 28.02.2009 и с 11.08.2006 по 03.03.2009 соответственно. При этом суды, руководствуясь положениями п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, снизили размер подлежащей взысканию неустойки с 4 575 153 руб. 71 коп. до 1 000 000 руб.

С учетом того, что с иском департамент обратился 21.07.2009, судами сделан вывод об истечении срока исковой давности по требованию о взыскании задолженности и неустойки за период с мая 2002 по 20.07.2006 и с 11.02.2003 по 11.08.2006 соответственно, о применении которой было заявлено ответчиком, в связи с чем в удовлетворении заявленных требований за указанный период истцу обоснованно отказано (ст. 196, 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной.

В силу п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 9.4 договора аренды предусмотрено право арендодателя на досрочное расторжение договора в случае невнесения арендатором арендной платы более трех раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Установив, что общество "ПЛАЗМАФИЛЬМ" не исполнило обязанности по уплате арендных платежей более трех раз подряд, несмотря на направленные арендодателем требование об уплате задолженности и предупреждение о расторжении договора, суды признали требования департамента о расторжении договора аренды и выселении ответчика из спорных помещений обоснованными и удовлетворили исковые требования в этой части.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе общества "ПЛАЗМАФИЛЬМ", о том, что договор аренды является незаключенным в связи с отсутствием государственной регистрации приложений к договору, являлись предметом рассмотрения судебных инстанций и были обоснованно отклонены как не соответствующие материалам дела и положениям действующего гражданского законодательства.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на то обстоятельство, что арендуемое имущество департаментом не передавалось, направлена на переоценку фактических обстоятельств и доказательств, исследованных судами и получивших правовую оценку. Факт пользования ответчиком арендуемым имуществом проверен и признан доказанным судами первой и апелляционной инстанций с учетом положений ст. 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Основания для переоценки доказательств у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основаниями к отмене или изменению судебных актов, при рассмотрении дела судами допущено не было.

С учетом указанных обстоятельств у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для изменения или отмены обжалуемых судебных актов.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату.

Поскольку обществом "ПЛАЗМАФИЛЬМ" при подаче кассационной жалобы уплачена государственная пошлина в сумме 47 161 руб. 70 коп., то есть в большем размере, чем это предусмотрено п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, излишне уплаченную государственную пошлину следует возвратить заявителю.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Курганской области от 17.12.2009 по делу N А34-3941/2009 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2010 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПЛАЗМАФИЛЬМ" - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "ПЛАЗМАФИЛЬМ" из федерального бюджета 45 161 руб. 70 коп. государственной пошлины, излишне уплаченной при подаче кассационной жалобы платежным поручением от 30.04.2010 N 11, которое находится в материалах дела.