Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 6 июля 2010 г. N Ф09-4205/10-С6 по делу N А47-8725/2009 Принимая во внимание отсутствие документов, свидетельствующих о государственной регистрации права собственности или аренды общества на земельные участки под объектами недвижимого имущества, являвшимися предметом залога, суды сделали обоснованный вывод о том, что истцом не доказана возможность передачи в залог земельных участков или права аренды на них, и отказали в признании ничтожным договора об ипотеке, заключенного между банком и истцом, в части передачи в залог не завершенного строительством магазина (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 6 июля 2010 г. N Ф09-4205/10-С6 по делу N А47-8725/2009

Дело N А47-8725/2009

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Маликовой Э.М., судей Смирнова А.Ю., Столярова А.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Алиса" (далее - общество "Алиса") на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 21.01.2010 по делу N А47-8725/2009 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2010 по указанному делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Закрытое акционерное общества Акционерным коммерческий банк "Форштадт" (далее - банк) - Чингири И.В. (доверенность от 15.09.2009 N 2-3-9/191).

Общество "Алиса" обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к банку о признании ничтожным договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 15.10.2007 N Р 20773/01, заключенного между банком и обществом "Алиса", в части передачи в залог двухэтажного не завершенного строительством магазина, литера АА1А2, расположенного по адресу: г. Орск, ул. Братская, д. 59б (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; протокол судебного заседания от 29.12.2009, т. 2, л.д. 79, 80).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Миллениум" (далее - общество "Миллениум").

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 21.01.2010 (судья Кофанова Н.А.) в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2010 (судьи Рачков В.В., Вяткин О.Б., Карпусенко С.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Алиса" просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон "Об ипотеке"), а также несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и представленным доказательствам. Заявитель указывает, что поскольку залог объекта недвижимого имущества невозможен без одновременного залога права аренды земельного участка, на котором находится данный объект, а договор аренды земельного участка не прошел государственную регистрацию, то договор о передаче в залог такого объекта недвижимости является ничтожным.

Законность судебных актов проверяется судом кассационной инстанции в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как установлено судами при рассмотрении спора, между банком (кредитор) в лице начальника дополнительного офиса "Орский" Михеевой И.В. и обществом "Миллениум" (заемщик) заключен кредитный договор от 15.10.2007 N Р 20773, согласно которому обществу "Миллениум" предоставлен кредит в сумме 13 000 000 руб., который оно обязуется возвратить 15.09.2010, уплатив банку проценты за пользование кредитом из расчета 16% годовых до наступления срока возврата кредита и 32% годовых - после наступления предусмотренного договором срока возврата кредита по дату его фактического возврата.

В обеспечение исполнения обязательств по данному кредитному договору между банком (залогодержатель) и обществом "Алиса" (залогодатель) заключен договор об ипотеке (залог недвижимости) от 15.10.2007 N Р 20773/01, согласно которому общество "Алиса" передало в залог банку принадлежащее обществу "Алиса" имущество: двухэтажный не завершенный строительством магазин с группой жилых и подсобных помещений площадью 748 кв.м, литера АА1А2, расположенный по адресу: г. Орск, ул. Братская, д. 59б, и одноэтажное здание склада с подвалом площадью 630 кв.м, литера В12, расположенное по адресу: г. Орск, ул. Рудная, д. 99. Договор зарегистрирован 19.10.2007, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись N 56-56-24/052/2007-091.

В п. 1.3 названного договора залога указано, что согласно справке Комитета по управлению имуществом г. Орска от 26.09.2007 N 13/05-973 земельный участок, расположенный по адресу: г. Орск, ул. Братская, 59б, обществу "Алиса" в собственность или аренду не предоставлялся.

Право собственности общества "Алиса" на упомянутый не завершенный строительством магазин зарегистрировано 23.05.2005, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 56 АА N 079654.

Администрацией муниципального образования г. Орск и обществом "Алиса" подписан договор аренды земельного участка от 26.08.2004 N 998, согласно которому обществу "Алиса" передан в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 2800 кв.м, расположенный по адресу: г. Орск, ул. Братская, 61а, для завершения строительства магазина с группой жилых и подсобных помещений сроком с 01.08.2004 по 29.07.2005.

Соглашением от 14.02.2007 N 1048 в данный договор аренды внесены изменения: указан адрес земельного участка - г. Орск, ул. Братская, 59б, и цель предоставлении: 1400 кв.м для эксплуатации существующего магазина и 1400 кв.м для эксплуатации существующего цеха по производству бытовой химии.

Обращаясь в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу, общество ссылалось, в частности, на нарушение при заключении договора об ипотеке (залог недвижимости) от 15.10.2007 N Р 20773/01 положений ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 69 Закона "Об ипотеке", поскольку спорный объект передан в залог без права аренды земельного участка, на котором он находится.

Отказывая в удовлетворении исковых требований по данному основанию, суды исходили из следующего.

В соответствии со п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 69 Закона "Об ипотеке" ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Согласно п. 1 ст. 5 Закона "Об ипотеке" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании п. 5 ст. 5 Закона "Об ипотеке" правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Судами установлено, что договор аренды земельного участка от 26.08.2004 N 998 заключен на срок менее года и не подлежал государственной регистрации.

Следовательно, поскольку права арендатора, основанные на договоре аренды не подлежащем государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке, у общества "Алиса" отсутствовала возможность с соблюдением требований закона передать в залог право аренды на земельный участок под спорным объектов недвижимости.

Принимая во внимание указанное, отсутствие документов, свидетельствующих о государственной регистрации права собственности или аренды общества "Алиса" на земельные участки под объектами недвижимого имущества, являвшимися предметом залога, суды сделали вывод о том, что истцом не доказана возможность передачи в залог земельных участков или права аренды на них.

Кроме того, в п. 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что в случае, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод общества "Алиса" о том, что в отсутствии прав на земельный участок не завершенный строительством магазин, расположенный по адресу: г. Орск, ул. Братская, д. 59б, в процессе строительства будет являться самовольной постройкой, сделки с которой не допустимы на основании ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, судами отклонен как не подтвержденный доказательствами (ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах суды правомерно отказали в иске о признании ничтожным договора об ипотеке (залог недвижимости) от 15.10.2007 N Р 20773/01 по указанному заявителем основанию.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, оснований для переоценки у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемого судебного акта (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции, постановление апелляционного суда являются законными и отмене не подлежат. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 21.01.2010 по делу N А47-8725/2009 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2010 по указанному делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Алиса" - без удовлетворения.