Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 12 мая 2009 г. N Ф09-2792/09-С6 Суд отказал в расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых нежилых помещений, поскольку истец, заключая договор аренды на длительный срок, мог предвидеть инфляционные процессы и, как результат, увеличение стоимости аренды, однако при заключении данного договора не проявил должной степени осмотрительности, кроме того, истец не представил доказательств наличия совокупности обстоятельств, необходимых для расторжения договора (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 12 мая 2009 г. N Ф09-2792/09-С6

Дело N А76-10574/2008-2-427

ГАРАНТ:

См. также Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 декабря 2009 г. N 15994/09

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 1 октября 2009 г. N Ф09-7417/09-С6

См. также Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 июля 2009 г. N 18АП-3422/2009

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Кузнецова А.Г., судей Смирнова А.Ю., Сулейменовой Т.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Южно-Уральский государственный университет" (далее - учреждение "Южно-Уральский государственный университет") на решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.11.2008 по делу N А76-10574/2008-2-427 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2009 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Вермакс С" (далее - общество "Вермакс С") - Дмитриев И.В. (доверенность от 13.10.2008 N 1).

Учреждение "Южно-Уральский государственный университет" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к обществу "Вермакс С" о расторжении договора аренды от 01.01.2000 N 13/1 и выселении ответчика из занимаемых нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Челябинск, ул. Сони Кривой, д. 60, площадью 705,3 кв. м.

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Челябинской области и Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Челябинской области.

Решением суда от 28.11.2008 (судья Мулинцева Е.М.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2009 (судьи Сундарева Г.А., Серкова З.Н., Бабкина С.А.) решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, учреждение "Южно-Уральский государственный университет" просит судебные акты отменить и принять новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение судами положений ст. 421, 424, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и несоответствие выводов, изложенных в судебных актах, фактическим обстоятельствам дела. Как полагает заявитель, условия договора аренды от 01.01.2000 N 13/1 в части установления цены арендной платы должны определяться на основании оценки независимого оценщика. Заявитель указывает, что требования Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Челябинской области, изложенные в письме от 19.02.2007 N 1782, носят обязательный характер не только для истца, но и для ответчика.

Как установлено судами и следует из материалов дела, учреждению "Южно-Уральский государственный университет" на праве оперативного управления принадлежит находящееся в федеральной собственности нежилое здание (учебно-спортивный комплекс) общей площадью 12 288,2 кв. м, адрес (местоположение):

г. Челябинск, ул. Сони Кривой, д. 60.

Между учреждением "Южно-Уральский государственный университет" (арендодатель) и обществом "Вермакс С" (арендатор) заключен договор аренды от 01.01.2000 N 13/1, предметом которого являлась возмездная передача права пользования частью здания, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Сони Кривой, д. 60, общей площадью 705,3 кв. м для оборудования спортивного зала с целью проведения тренировок и соревнований по бильярдному спорту и организации массового культурного и спортивного досуга студентов, профессорско- преподавательского и иного состава арендодателя и других граждан и юридических лиц (п. 1.1 и 1.2 договора).

Пунктом 1.3 данного договора срок его действия определен с 01.01.2000 до 31.12.2005.

По акту приема-передачи от 01.01.2000 арендодателем переданы арендатору помещения под номерами (согласно техническому паспорту) 22, 47, 50, 51, 52, 52а, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 62а, 63, 64, 65, 66, 67, 68 общей площадью 705,3 кв. м, расположенные на цокольном и втором этажах указанного здания.

Дополнительным соглашением от 01.06.2000 N 1, зарегистрированным в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Челябинской области 06.10.2000, стороны согласовали расчет арендной платы в соответствии с распоряжением Челябинского областного комитета по управлению имуществом от 01.09.1999 N 521 "Об утверждении порядка сдачи в аренду и определения величины арендной платы за пользование федеральным имуществом на территории Челябинской области", размер которой за месяц составил 68 014 руб. 22 коп. с учетом налога на добавленную стоимость.

Пунктом 2 названного дополнительного соглашения в раздел договора аренды от 01.01.2000 N 13/1 "Прочие условия" дополнительно внесен п. 6.10 об увеличении срока действия данного договора на 10 лет.

Дополнительным соглашением от 01.04.2001 N 2, зарегистрированным 19.07.2001 и вступившим с силу с 01.01.2001 (раздел 2), стороны согласовали изменения и дополнения к спорному договору в части размера арендных, коммунальных и эксплуатационных платежей, которые установлены п. 4.1 договора в соответствии с расчетом (приложение N 1).

В новой редакции расчета арендной платы стороны согласовали ее в размере (без учета налога на добавленную стоимость) 80 руб. за кв. м арендуемой площади, что за все помещения с учетом налога на добавленную стоимость составило 67 708 руб. 80 коп. в месяц.

Стороны договорились, что указанный порядок расчета арендной платы установлен арендатору на весь срок действия договора аренды от 01.01.2000 N 13/1 с учетом изменений в п. 6.10, внесенных п. 2 дополнительного соглашения от 01.06.2000 N 1. При этом п. 6.13 договора принят в редакции, предусматривающей в летние месяцы снижение размера арендной платы в 2 раза.

Арендодатель 02.03.2007 направил арендатору письмо с предложением заключить дополнительное соглашение к договору аренды об установлении размера арендной платы в соответствии с отчетом независимого оценщика об определении размера рыночной стоимости арендной платы.

Согласно приложенному к данному письму дополнительному соглашению к договору арендная плата за пользование имуществом устанавливается из расчета 575 руб. за 1 кв. м и составляет 4 866 570 руб. в год, включая налог на добавленную стоимость. Кроме того, арендодатель предложил включить в договор условие об изменении арендной платы в одностороннем порядке не чаще одного раза в год в связи с изменением рыночной стоимости арендной платы арендуемого имущества с учетом инфляционного роста на основании отчета независимого оценщика.

В ответном письме, полученном учреждением "Южно-Уральский государственный университет" 25.04.2007, общество "Вермакс С" сообщило о своем отказе во внесении изменений в договор от 01.01.2000 N 13/1 в части увеличения размера арендной платы, ссылаясь на положения действующего договора о фиксированном ее размере в течение всего срока его действия, а также на значительные финансовые вложения в обустройство арендуемых помещений.

Учреждение "Южно-Уральский государственный университет" 30.05.2007 направило обществу "Вермакс С" предложение о расторжении договора.

Истец, не получив ответ в установленный письмом от 30.05.2007 срок, обратился в суд с соответствующим иском на основании ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагая, что обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора, существенно изменились в связи с принятием Программы социально-экономического развития Российской Федерации, утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 15.08.2003 N 1163-р, в которой поставлена задача существенного увеличения доходов от пользования федерального имущества, а также в связи с получением письма Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Челябинской области от 19.02.2007 N 1782, в котором оно требует устанавливать в договорах аренды федерального имущества условие о возможности изменения размера арендной платы с учетом конъюнктуры рынка и определять размер арендной платы в соответствии с отчетами независимых оценщиков. В отношении действующих долгосрочных договоров аренды установлено требование о приведении размера арендной платы в соответствие с рыночным.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды правомерно исходили из следующего.

В силу п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При недостижении сторонами соглашения о приведении условий договора в соответствие с изменившимися обстоятельствами или о его расторжении договор может быть расторгнут судом, а по основаниям, предусмотренным п. 4 данной статьи, изменен судом по требованию другой стороны при наличии одновременно следующих оснований: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1, 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела. Юридические лица приобретают и осуществляют гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 421 данного Кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Пунктом 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

Поскольку на момент заключения договора от 01.01.2000 N 13/1 стороны должны были знать о законодательном требовании проведения оценки в отношении арендуемого имущества, судами обоснованно сделан вывод о том, что письмо Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Челябинской области от 19.02.2007 N 1782 не может рассматриваться как обстоятельство, существенно изменившее ситуацию, существовавшую на момент заключения договора и дополнительных соглашений к нему.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды, учитывая принципы гражданского законодательства, правомерно указали, что учреждение "Южно-Уральский государственный университет", заключая договор аренды от 01.01.2000 N 13/1 на длительный срок, могло предвидеть инфляционные процессы и, как результат, увеличение стоимости аренды к 2007 году, когда арендодателем проведена независимая оценка размера арендной платы, однако при заключении данного договора не проявило должной степени осмотрительности.

Поскольку истец не представил доказательств наличия совокупности обстоятельств, необходимых для расторжения договора на основании ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований.

Доводы заявителя кассационной жалобы направлены на переоценку установленных судами обстоятельств, что в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не допускается.

Судами первой и апелляционной инстанций на основе имеющихся в деле доказательств установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, им дана надлежащая правовая оценка, правильно применены нормы материального права, регулирующие спорные отношения, требования норм процессуального права соблюдены, поэтому оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.11.2008 по делу N А76-10574/2008-2-427 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2009 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Южно-Уральский государственный университет" - без удовлетворения.