Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 27 мая 2009 г. N Ф09-3213/09-С6 Дело о признании незаконным отказа регистрационной службы в государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка направлено на новое рассмотрение, поскольку суд, отказывая в иске, не принял во внимание, что с учетом срока договора не требовалось согласие собственника земли на передачу обществу прав и обязанностей по данной сделке (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 27 мая 2009 г. N Ф09-3213/09-С6

Дело N А76-22594/08-50-591

ГАРАНТ:

См. также Определение Федерального арбитражного суда Уральского округа от 22 марта 2010 г. N Ф09-3213/09-С6 по делу N А76-22594/2008-50-591/201

См. также Определение Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25 февраля 2010 г. N Ф09-3213/09-С6 по делу N А76-22594/2008-50-591/201

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 29 декабря 2009 г. N Ф09-3213/09-С6

См. также Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2009 г. N 18АП-693/2009

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Семеновой З.Г., судей Столярова А.А., Купреенкова В.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества е ограниченной ответственностью "Гранд Инвест" (далее - общество "Гранд Инвест") на решение Арбитражного суда Челябинской области от 19.12.2008 по делу N А76-22594/08-50-591 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2009 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании, открытом 26.05.2009 в 09 ч 45 мин, приняли участие представители:

общества "Гранд Инвест" - Хрусталева Е.А. (доверенность от 28.12.2008);

Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (далее - Управление регистрационной службы) - Силаева О.С. (доверенность от 08.12.2008 N 92/08);

государственного научного учреждения "Южноуральский научно-исследовательский институт плодоовощеводства и картофелеводства" Российской академии сельскохозяйственных наук (далее - институт плодоовощеводства и картофелеводства) - Хрусталева Е.А. (доверенность от 07.08.2008).

В судебном заседании был объявлен перерыв до 27.05.2009 до 15 ч. 00 мин.

После перерыва судебное заседание продолжено без участия участвующих в деле лиц и их представителей.

Общество "Гранд Инвест" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления регистрационной службы в государственной регистрации соглашения от 14.03.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.08.2007 N 878-07 и об обязании Управления регистрационной службы произвести государственную регистрацию вышеназванного соглашения.

Определениями суда от 26.09.2008, 16.10.2008 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены институт плодоовощеводства и картофелеводства, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Челябинской области (далее - территориальное управление).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 19.12.2008 (резолютивная часть от 16.12.2008; судья Ваганова В.В.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2009 (резолютивная часть от 16.02.2009; судьи Соколова Т.В., Ермолаева Л.П., Баканов В.В.) решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "Гранд Инвест" просит решение и постановление судов отменить, дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на необоснованное неприменение судами ст. 425, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам. Заявитель жалобы не согласен с выводами судов о том, что для государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды требовалось согласие собственника земельного участка. Общество "Гранд Инвест" также ссылается на то, что собственник земельного участка не возражал против заключения сделки по передаче названному обществу прав и обязанностей арендатора по договору аренды.

Управление регистрационной службы представило отзыв, в котором просит судебные акты оставить без изменения, считая доводы общества "Гранд Инвест" необоснованными.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании распоряжения территориального управления от 28.08.2007 N 1392-р (л.д. 8, 9) между названным территориальным управлением (арендодатель) и институтом плодоовощеводства и картофелеводства (арендатор) 28.08.2007 подписан договор аренды N 878-07, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду находящийся в собственности Российской Федерации земельный участок общей площадью 204190 кв.м с кадастровым номером 74:19:12 01 002:0107, из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Челябинская область, Сосновский район, в 870 м юго-западнее индивидуальной жилой застройки "Терема", для научно-исследовательской деятельности и экспериментальных работ (л.д. 10-13).

Указанный договор аренды заключен на срок 4 года И месяцев (п. 2.1 договора) и зарегистрирован в установленном законом порядке 28.11.2007, что подтверждается регистрационным штампом Управления регистрационной службы (л.д. 13).

Как следует из п. 4.3.3 договора арендатор вправе сдавать земельный участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам исключительно с согласия собственника земельного участка.

Распоряжением территориального управления от 08.02.2008 N 103-р внесены изменения в п. 2 распоряжения от 28.08.2007 N 1392-р в части срока предоставления земельного участка в аренду, данный срок увеличен до 49 лет (л.д. 16).

В связи с названным обстоятельством между арендодателем и арендатором 08.02.2008 подписано дополнительное соглашение к вышеназванному договору аренды земельного участка. П. 2.1 договора аренды от 28.08.2007 N 878-07 изложен в следующей редакции: "настоящий договор заключен сроком на 49 лет", п. 4.3.3 договора аренды исключен (л.д. 17). Данное дополнительное соглашение зарегистрировано 17.03.2008, что подтверждается штампом Управления регистрационной службы (л.д. 17 об).

По соглашению от 14.03.2008 институт плодоовощеводства и картофелеводства передал все права обязанности по договору аренды земельного участка от 28.08.2007 N 878-07 обществу "Гранд Инвест" (л.д. 20-23). Как следует из п. 1.4 названного соглашения, передача прав и обязанностей носит возмездный характер, цена передачи прав и обязанностей составляет 10999389 руб. без учета НДС.

Общество "Гранд Инвест" 28.04.2008 обратилось в Управление регистрационной службы с заявлением о государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.08.2007 N 878-07.

Сообщением от 27.06.2007 N 19/037/2008-158 Управление регистрационной службы отказало обществу "Гранд Инвест" в государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.08.2007 N 878-07 (л.д. 18, 19). В качестве основания отказа регистрирующий орган указал на отсутствие у института плодоовощеводства и картофелеводства полномочий на совершение сделок по уступке арендных прав, поскольку постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2008 N 234 установлен запрет на согласование сделок, связанных с распоряжением земельными участками, предоставленными, в том числе, организациям при отраслевых академиях, в связи с чем принятое ранее решение о согласовании сделок не может рассматриваться в качестве надлежащего документа.

Общество "Гранд Инвест", полагая, что вышеуказанный отказ регистрирующего органа противоречит закону и нарушает его права, обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с названным заявлением.

Отказывая в удовлетворении требований, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что при подписании соглашения от 14.03.2008 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды требовалось согласие собственника земельного участка, которое сторонами получено не было. При этом суды исходили из того, что дополнительное соглашение от 08.02.2008, исключающее п. 4.3.3 договора аренды об обязательном согласии собственника земельного участка на передачу его в субаренду, а также передачу прав по договору третьим лицам, считается заключенным с момента государственной регистрации, то есть с 17.03.2008, в то время как соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка подписано 14.03.2008. С учетом того, что соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды является незаключенным и не порождает для сторон каких-либо прав и обязанностей, суды пришли к выводу о том, что отказ Управления регистрационной службы в государственной регистрации данного соглашения не нарушает прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом ссылка Управления регистрационной службы на постановление Правительства Российской Федерации от 03.04.2008 N 234 признана судами необоснованной, поскольку названный нормативный акт вступил в силу 04.04.2008 и не подлежал применению к спорным отношениям сторон.

Суд кассационной инстанции считает, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене в силу следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно п. 3 ст. 433 названного Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных действующим законодательством.

На основании ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее чем один год, не подлежит государственной регистрации.

Таким образом, договор аренды земельного участка от 28.08.2007 N 878-07, срок действия которого составляет 4 года 11 месяцев, подлежит государственной регистрации.

Судами установлено и материалами дела подтверждается, что договор аренды земельного участка от 28.08.2007 N 878-07 зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Следовательно, дополнительное соглашение от 08.02.2008 к договору аренды земельного участка от 28.08.2007 N 878-07, которым изменен срок действия данного договора до 49 лет, а также исключен п. 4.3.3 о необходимости получения согласия собственника земельного участка на передачу прав и обязанностей по договору третьим лицам, также подлежит государственной регистрации.

Судами установлено, что названное дополнительное соглашение от 08.02.2008 было зарегистрировано Управлением регистрационной службы 17.03.2008 (л.д. 17 об). При таких обстоятельствах судами первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о том, что дополнительное соглашение от 08.02.2008 является заключенным с 17.03.2008.

В то же время суды, делая вывод о том, что дополнительное соглашение от 08.02.2008 к договору аренды земельного участка от 28.08.2007 N 878-07 не было заключено на момент подписания соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды (14.03.2008), не приняли во внимание следующие обстоятельства.

Из сообщения Управления регистрационной службы от 27.06.2008 N 19/037/2008-158 усматривается, что с заявлением о государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей общество "Гранд Инвест" обратилось 28.04.2008, то есть в то время, когда договор аренды земельного участка от 28.08.2008 N 878-07 действовал в редакции дополнительного соглашения. Как следует из содержания данного дополнительного соглашения, срок действия договора аренды земельного участка от 27.06.2008 N 19/037/2008-158 составляет 49 лет.

В силу п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе и права и обязанности, указанные в п. 4, 5 названной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Кроме того, этим же соглашением из договора аренды исключен п. 4.3.3 договора, согласно которому арендатор вправе сдавать земельный участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам исключительно с согласия собственника земельного участка.

При таких обстоятельствах, с учетом того, что срок договора аренды земельного участка от 28.08.2008 N 878-07 в редакции дополнительного соглашения составляет 49 лет (то есть более 5 лет), согласия собственника земельного участка на передачу обществу "Гранд Инвест" прав и обязанностей по данному договору аренды не требовалось.

Поскольку названные правовые нормы не были судами приняты во внимание при рассмотрении спора по существу, а вопрос о наличии или отсутствии уведомления собственника не был предметом исследования и оценки судов, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует устранить названные недостатки и разрешить спор по существу в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Суд кассационной инстанции также считает необходимым отметить, что постановление Правительства Российской Федерации от 03.04.2008 N 234 "Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности" в данном случае не подлежит применению, поскольку названным нормативным актом установлен запрет для федеральных органов исполнительной власти на согласование сделок, связанных с распоряжением земельными участками, находящимися в федеральной собственности, которые в том числе предоставлены Российской академии наук, отраслевым академиям наук и созданным такими академиями организациям.

Между тем в данном случае, как указывалось выше, согласие собственника на заключение сделки по передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.08.2008 N 878-07 не требовалось.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 19.12.2008 по делу N А76-22594/08-50-591 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2009 по тому же делу отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области.