Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2009 г. N 18АП-693/2009

г. Челябинск

18 февраля 2009 г.

Дело N А76-22594/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2009 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 февраля 2009 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Соколовой Т.В., судей Ермолаевой Л.П., Баканова В.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гранд Инвест" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 19.12.2008 по делу N А76-22594/2008 (судья Ваганова В.В.), при участии: от общества с ограниченной ответственностью "Гранд Инвест", государственного научного учреждения "Южно-Уральский научно-исследовательский институт плодоовощеводства и картофелеводства" Российской академии сельскохозяйственных наук - Хрусталевой Е.А. (доверенности от 28.12.2008, 07.08.2008), от Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области - Силаевой О.С. (доверенность от 08.12.2008), Ординой Т.В. (доверенность от 02.02.2009),

УСТАНОВИЛ

общество с ограниченной ответственностью "Гранд Инвест" (далее - ООО "Гранд Инвест") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области к Управлению Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (далее - УФРС) с заявлением о признании незаконным отказа УФРС в государственной регистрации соглашения от 14.03.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.08.2007 N 878-07, обязании УФРС произвести государственную регистрацию вышеназванного соглашения.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: государственное научное учреждение "Южно-Уральский научно-исследовательский институт плодоовощеводства и картофелеводства" Российской академии сельскохозяйственных наук (далее - ГНУ "ЮУНИИПОК"), Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Челябинской области (далее - Росимущество).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 19.12.2008 в удовлетворении требований отказано.

ООО "Гранд Инвест" в апелляционной жалобе просило решение суда отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права. Как указывает податель апелляционной жалобы, единственной причиной отказа в государственной регистрации соглашения о передаче прав по договору аренды явилось несоответствие сделки Постановлению Правительства Российской Федерации от 03.04.2008 N 234 "Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности" (далее - Постановление N 234), установившему запрет для федеральных органов исполнительной власти на согласование сделок по распоряжению земельными участками. Те выводы, которые положены судом в основу обжалуемого судебного акта (о том, что ГНУ "ЮУНИИПОК" не вправе было передавать свои права арендатора по договору аренды от 28.08.2007 N 878-07 по причине незаключенности дополнительного соглашения от 08.02.2008, исключающего обязательное согласие собственника земельного участка на передачу прав и обязанностей по договору), основанием для отказа в государственной регистрации не являлись, следовательно, не могли быть рассмотрены судом. Кроме того, по мнению заявителя, суд первой инстанции сделал неправильный вывод о том, что для проведения государственной регистрации требовалось согласие собственника земельного участка. Данный вывод суда противоречит ст. 425, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Росимущество поддержало позицию ООО "Гранд Инвест", в отзыве просило судебный акт отменить, апелляционную жалобу удовлетворить. По мнению третьего лица, законодатель не связывает момент подписания договора, подлежащего государственной регистрации, с моментом его заключения. На момент обращения в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации соглашения о передаче прав по договору аренды от 28.08.2007 N 878-07, дополнительное соглашение от 08.02.2008 было зарегистрировано, следовательно, договор действовал в редакции, установленной данным соглашением и у регистрационной службы не имелось оснований для отказа в государственной регистрации.

УФРС в отзыве на апелляционную жалобу просило судебный акт оставить без изменения, находя доводы ООО "Гранд Инвест" несостоятельными. По мнению регистрационной службы, суд первой инстанции правомерно дал оценку тому факту, что дополнительное соглашение к договору аренды от 28.08.2007 N 878-07 на момент подписания соглашения о передаче прав не могло считаться заключенным, поскольку не прошло государственную регистрацию, УФРС указывало данные обстоятельства при рассмотрении дела. Считая, что решение суда отмене не подлежит, регистрационная служба вместе с тем полагает неверным вывод суда о неприменении Постановления N 234 к спорным отношениям. При этом УФРС указало на то, что на момент подписания соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 28.08.2007 N 878-07 данное постановление в законную силу не вступило, но судом не учтено, что соглашение от 14.03.2008 будет считаться заключенным лишь с момента его государственной регистрации, и поскольку с заявлением о государственной регистрации стороны обратились лишь 28.04.2008, когда нормативный акт Правительства Российской Федерации вступил в законную силу, он подлежал применению.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явился представитель Росимущества.

С учетом мнений представителей ООО "Гранд Инвест", ГНУ "ЮУНИИПОК", УФРС, в соответствии со ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено без участия неявившегося третьего лица.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее. Представитель ГНУ "ЮУНИИПОК" согласился с позицией подателя апелляционной жалобой.

В судебном заседании 12.02.2009 судом в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 16.02.2009. После перерыва судебное заседание продолжено 16.02.2009.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся доказательства, проверив доводы жалобы, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, оснований для отмены судебного акта не находит.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Росимущества от 28.08.2007 N 1392-р Росимущество (арендодатель) и ГНУ "ЮУНИИПОК" (арендатор) 28.08.2007 заключили договор аренды N 878-07, в соответствии с которым арендатору передавался в аренду находящийся в собственности Российской Федерации земельный участок общей площадью 204 190 кв.м., из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 74:19:12 01 002:0107, расположенный по адресу: Челябинская область, Сосновский район, в 870 м. юго-западнее индивидуальной жилой застройки "Терема" для научно-исследовательской деятельности и экспериментальных работ (л.д. 10-13). Договор аренды заключен на срок 4 года 11 месяцев (п. 2.1 договора), зарегистрирован в установленном законом порядке 28.11.2007, что подтверждается регистрационным штампом на договоре.

Согласно п. 4.3.3 договора арендатор вправе сдавать земельный участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам исключительно с согласия собственника земельного участка.

Распоряжением Росимущества от 08.02.2008 N 103-р внесены изменения в п. 2 распоряжения от 28.08.2007 N 1392-р в части срока предоставления земельного участка в аренду, он увеличен до 49 лет (л.д. 16). В связи с этим 08.02.2008 Росимущество и ГНУ "ЮУНИИПОК" заключили дополнительное соглашение к вышеназванному договору аренды земельного участка, которым изменили срок действия договора аренды от 28.08.2007 N 878-07 с 4 лет 11 месяцев на 49 лет, и, кроме того, исключили п. 4.3.3 договора (л.д. 17). Данное дополнительное соглашение зарегистрировано 17.03.2008, что подтверждается штампом регистрационной службы (оборот л.д. 17).

По соглашению от 14.03.2008 ГНУ "ЮУНИИПОК" передало все права обязанности по договору аренды земельного участка от 28.08.2007 N 878-07 обществу "Гранд Инвест" (л.д. 20-23). Передача прав и обязанностей произведена возмездно за 10 999 389 руб. (п. 1.4 соглашения).

При обращении ООО "Гранд Инвест" и ГНУ "ЮУНИИПОК" в регистрирующий орган за государственной регистрацией названного соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, им было отказано. В сообщении об отказе в государственной регистрации сделки N 19/037/2008-158 УФРС сообщило заявителям, что Постановлением N 234 установлен запрет на согласование сделок, связанных с распоряжением земельными участками, предоставленными организациям при отраслевых академиях, в связи с чем принятое ранее решение о согласовании сделок не может рассматриваться в качестве надлежащего документа, а значит полномочия на совершение сделки по уступке арендных прав у ГНУ "ЮУНИИПОК" отсутствуют (л.д. 18-19).

Общество "Гранд Инвест", считая вышеуказанный отказ регистрирующего органа незаконным, обратилось в арбитражный суд за защитой нарушенного, по его мнению, права.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что при подписании соглашения от 14.03.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды требовалось согласие собственника земельного участка, которое сторонами получено не было. Данный вывод суд мотивировал тем, что дополнительное соглашение от 08.02.2008, исключающее п. 4.3.3 договора аренды об обязательном согласии собственника земельного участка на передачу его в субаренду, а также передачу прав по договору третьим лицам, прошло государственную регистрацию 17.03.2008 и лишь с этого времени может считаться заключенным. При этом ссылку УФРС на Постановление N 234 суд признал необоснованной, указав, что оно вступило в силу лишь 04.04.2008 и не подлежит применению к спорным отношениям сторон.

Данные выводы суда являются верными, основанными на материалах дела и требованиях закона.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из анализа названной нормы права следует, что для признания незаконным решения государственного органа необходимо наличие в совокупности двух обстоятельств: несоответствия оспариваемого решения требованиям законодательства и нарушения данным решением прав и законных интересов заявителя. Если отсутствует одно из двух названных выше условий, то требование заявителя не может быть удовлетворено.

Согласно абз. 4, 6 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также, если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.

В соответствии с п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно положениям ст. 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется своевременно вносить арендную плату в порядке и сроки, установленные договором.

В соответствии с п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных действующим законодательством.

Согласно ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее чем один год, не подлежит государственной регистрации.

Материалами дела подтверждается, что договор аренды земельного участка от 28.08.2007 N 878-07, срок действия которого составляет 4 года 11 месяцев, зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Поскольку дополнительное соглашение от 08.02.2008, которым изменена редакция данного договора в части срока его действия и необходимости согласия собственника земельного участка на передачу прав и обязанностей по договору третьим лицам, не было зарегистрировано в установленном порядке на момент подписания соглашения о передаче прав и обязанностей, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что данное соглашение являлось незаключенным (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации, другим законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

По условиям п. 4.3.3 договора аренды от 28.08.2007 N 878-07 арендатор вправе сдавать земельный участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам исключительно с согласия собственника земельного участка.

Принимая во внимание, что на момент заключения соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды (14.03.2008) такое согласие получено не было, передача прав и обязанностей по договору совершена ГНУ "ЮУНИИПОК" с нарушением ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, а отказ УФРС в государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды соответствует требованиям, установленным ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимого имущества и сделок с ним".

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что обстоятельства, положенные судом в основу решения, не являлись основанием для отказа в государственной регистрации передачи прав и обязанностей по договору аренды, судом отклоняется.

В соответствии с п. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Анализ представленных в дело документов позволяет сделать вывод об отсутствии у регистрирующего органа правовых оснований для регистрации права собственности на спорный объект (ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), в связи с чем суд правомерно отказал в удовлетворении заявления. Оснований полагать, что суд вышел за пределы заявленных обществом "Гранд-Инвест" требований не имеется.

Ссылка подателя апелляционной жалобы на то, что согласие собственника имущества не требовалось на момент обращения заявителя в регистрирующий орган и на момент регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды, судом отклоняется как основанная на неверном толковании норм материального права - ст. 425, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, и противоречащая п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, при разрешении спора суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал обстоятельства дела, дал им верную правовую оценку, в связи с чем оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 19.12.2008 по делу N А76-22594/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гранд Инвест" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Т.В. Соколова

Судьи

В.В.Баканов Л.П. Ермолаева