Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23 июня 2009 г. N Ф09-4241/09-С6 Суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для взыскания с общества стоимости ремонтных и восстановительных работ, поскольку расходы по текущему ремонту помещений относятся на арендатора, при этом в материалах дела отсутствует согласие арендодателя на переоборудование помещения (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 23 июня 2009 г. N Ф09-4241/09-С6

Дело А34-2108/08

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Купреенкова В.А., судей Соколовой Н.П., Маликовой Э.М.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Иванова Владимира Владимировича на решение Арбитражного суда Курганской области от 07.11.2008 по делу N А34-2108/08 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2009 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель открытого акционерного общества "Российские железные дороги" - филиал "Южно-Уральская железная дорога" (далее - общество "Российские железные дороги") - Грачева Е.В. (доверенность от 19.11.2008).

От индивидуального предпринимателя Иванова В.В. поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в его отсутствие, которое подлежит удовлетворению на основании ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Общество "Российские железные дороги" обратилось в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Иванову В.В. о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 09.04.2007 в сумме 38623,30 руб.

Определением суда от 01.08.2008 принято к производству встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя Иванова В. В. к обществу "Российские железные дороги" о зачете суммы первоначального искового требования о взыскании 38623,30 руб. в счет расходов Иванова В.В. на ремонтные и отделочные работы арендованного имущества, а также в счет понесенных убытков от вынужденных простоев в работе кафе на общую сумму 344384,90 руб. (т. 1, л.д. 61). Индивидуальный предприниматель Иванов В.В. также просил взыскать с общества "Российские железные дороги" разницу между суммами его затрат и суммой иска данного общества в размере 384725,46 руб. (с учетом увеличения размера исковых требований, сделанного в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; т. 1, л.д. 105; т. 2, л.д. 3, 19).

До принятия решения по делу индивидуальный предприниматель Иванов В.В. заявил ходатайство об увеличении размера исковых требований до 416810,21 руб. (т. 2, л.д. 62-67).

Решением Арбитражного суда Курганской области от 07.11.2008 (резолютивная часть от 30.10.2008; судья Радаева О.В.) исковые требования общества "Российские железные дороги", удовлетворены, с индивидуального предпринимателя Иванова В.В. в пользу данного общества взыскано 40168,23 руб., из них 38623,30 руб. основного долга, 1544,93 руб. - возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины. В удовлетворении встречного искового заявления индивидуального предпринимателя Иванова В.В. отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2009 (резолютивная часть от 16.03.2009; судьи Баканов В.В., Ермолаева Л.П., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, индивидуальный предприниматель Иванов В.В. просит судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение судами положений ст. 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, необоснованное неприменение ст. 328, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам. По мнению заявителя жалобы, арендодатель не выполнил возложенную на него п. 3.1.2 договора аренды обязанность по согласованию порядка необходимых условий для эффективного использования имущества и участию в поддержании арендуемого имущества в надлежащем состоянии, ввел арендатора в заблуждение относительно возможности использовать передаваемое имущество по назначению и предоставил имущество, в состоянии, непригодном для его использования в качестве кафе. Таким образом, индивидуальный предприниматель Иванов В.В. полагает, что именно арендодатель должен нести бремя расходов, необходимых для использования спорного имущества по назначению в качестве кафе. Заявитель также считает, что в данном случае судам следовало применить ст. 328 Гражданского кодекса.

Общество "Российские железные дороги" представило отзыв, в котором просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, считая доводы кассационной жалобы необоснованными.

В Федеральный арбитражный суд Уральского округа от индивидуального предпринимателя Иванова В.В. 19.06.2009 поступили возражения на отзыв общества "Российские железные дороги" и дополнения к кассационной жалобе. Между тем названный документ индивидуальным предпринимателем Ивановым В.В. не подписан, в связи с чем судом кассационной инстанции во внимание не принимается.

Как установлено судами и подтверждено материалами дела, 09.04.2007 между обществом "Российские железные дороги" в лице начальника Южно-Уральской железной дороги - филиала общества "Российские железные дороги" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Ивановым В.В. (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в аренду за плату во временное владение и пользование нежилые помещения N 1-3, 26, 37-41 общей площадью 87,1 кв.м в цокольном этаже здания общежития, указанные в приложении N 1 к договору, расположенные по адресу: Курганская область, г. Курган, ул. К. Мяготина, д. 143 (л.д. 7-12). Недвижимое имущество используется арендатором под кафе-клуб (п. 1.2 договора).

Согласно пункту 2.1 договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и заключается на срок 11 месяцев. Условия договора аренды распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 19.11.2006 (п. 2.2 договора аренды).

Право собственности арендодателя на помещения, переданные в аренду, зарегистрировано в установленном порядке 26.03.2004, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности серии 45УЮ 135294.

Указанные в договоре аренды помещения площадью 87,1 кв.м переданы арендатору 19.11.2006 по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 15).

Как следует из п. 5.1 договора аренды, арендная плата согласована сторонами в размере 13428 руб. в месяц без учета НДС.

Внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед до десятого числа оплачиваемого месяца. Обязательство по оплате арендной платы возникает у арендатора с даты подписания сторонами акта приема-передачи недвижимого имущества и прекращается с даты возврата арендатором недвижимого имущества, оформленного соответствующим актом приема-передачи. Размер арендной платы первого и последнего месяца срока действия договора определяется исходя из количества дней фактической аренды (п. 5.2 договора).

Общество "Российские железные дороги" 16.04.2008 направило в адрес индивидуального предпринимателя уведомление N 11-626-ю о расторжении с 25.05.2008 договора аренды от 09.04.2007 в одностороннем порядке (т. 1, л.д. 17). Указанные в данном договоре аренды помещения 26.05.2008 возвращены арендодателю (т. 1, л.д. 19).

Общество "Российские железные дороги", полагая, что индивидуальный предприниматель Иванов В.В. не в полном объеме уплатил арендную плату за период с 01.03.2008 по 25.05.2008, обратилось в Арбитражный суд Курганской области с иском о взыскании с последнего 38623,30 руб. задолженности.

Индивидуальный предприниматель Иванов В.В. в свою очередь обратился к обществу "Российские железные дороги" с встречным иском, в котором просил суд взыскать с последнего расходы на ремонт, оборудование и восстановление арендованных помещений, а также убытки, причиненные в результате простоя кафе, который был вызван невозможностью использовать переданное по договору аренды от 09.04.2007 помещение по назначению. В обоснование своих требований индивидуальный предприниматель Иванов В.В. ссылался на то, что переданное в аренду имущество не соответствовало его назначению и условиям договора, в связи с чем арендатор был вынужден провести ремонт кухни, туалета, тамбура запасного выхода, установить сантехнику, а также провести работы по восстановлению разрушенных бордюров и обшивке наружной стены помещения.

В размер убытков индивидуального предпринимателя Иванова В.В. также включены его расходы по оплате предыдущему арендатору данного помещения ремонтных и отделочных работ, проведенных последним, а также расходы, связанные с простоем кафе по причине невозможности использования помещений.

Удовлетворяя иск общества "Российские железные дороги" и взыскивая с индивидуального предпринимателя Иванова В.В. задолженность по арендной плате по договору аренды от 09.04.2007 в размере 38623,30 руб., суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из следующего.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании п. 1 ст. 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судами установлено и сторонами не оспаривается, что размер задолженности по арендной плате за период с 01.03.2008 по 25.05.2008 составил 38623,30 руб.

Поскольку индивидуальным предпринимателем Ивановым В.В. в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение своих обязательств по внесению арендной платы в установленном размере, требования общества "Российская железная дорога" являются обоснованными и правомерно удовлетворены судами первой и апелляционной инстанций.

Отказывая в удовлетворении встречного иска индивидуального предпринимателя Иванова В.В. о взыскании с общества "Российские железные дороги" убытков в размере 416810,21 руб., суды исходили из следующего.

Согласно п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как следует из условий договора аренды, передаваемые по договору нежилые помещения предназначались для использования под кафе-клуб.

В силу п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судами установлено и материалами дела подтверждается, что помещения, указанные в договоре аренды от 09.04.2007, переданы арендатору по акту приема-передачи от 19.11.2006, который подписан как арендодателем, так и арендатором без каких-либо замечаний (т. 1, л.д. 15). В данном акте поименовано каждое из передаваемых помещений с указанием их площади, а также указано имеющееся в помещениях оборудование (центральное отопление, холодное и горячее водоснабжение, канализация, энергоснабжение). В п. 2 акта приема-передачи указано на то, что объект недвижимости сдается арендатору в том состоянии, в котором он находится на день сдачи, это состояние арендатору известно, претензий к арендодателю не имеется.

Судами также обоснованно принято во внимание, что фактически помещения было переданы индивидуальному предпринимателю Иванову В.В. 19.11.2006, то есть до заключения договора аренды от 09.04.2007. Между тем в материалах дела не имеется доказательств того, что в период с 19.11.2006 до даты заключения договора арендатор предъявлял арендодателю какие-либо претензии, связанные с недостатками сданного в аренду имущества, которые полностью или частично препятствовали его использованию. Не имеется в материалах дела и доказательств того, что арендатор в период действия договора аренды обращался к арендодателю с требованием об изменении условий данного договора или его досрочном расторжении.

При таких обстоятельствах следует признать верным вывод судов первой и апелляционной инстанций о недоказанности того обстоятельства, что арендатору было передано имущество, которое не соответствует его целевому назначению.

В силу п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Как следует из содержания п. 3.2.6 договора аренды от 09.04.2007, арендатор обязан обеспечивать содержание в исправном состоянии инженерных систем (центральное отопление, горячее и холодное водоснабжение, канализацию, электроснабжение) для обеспечения нормального функционирования недвижимого имущества. Этим же пунктом предусмотрены обязанность арендатора своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого недвижимого имущества.

Арендатор также обязуется не производить неотделимых улучшений, капитальный ремонт, перепланировок и переоборудования арендуемого имущества без письменного согласия арендодателя (п. 3.2.7 договора аренды).

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций сделали правильный вывод о том, что расходы по текущему ремонту помещений относятся на арендатора.

При таких обстоятельствах, с учетом того, что в материалах дела отсутствует согласие арендодателя на переоборудование помещения, суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для взыскания с общества "Российские железные дороги" стоимости ремонтных и восстановительных работ.

Оценив в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства в совокупности, судами также сделан обоснованный вывод о том, что индивидуальным предпринимателем Ивановым В.В. не доказан факт простоя кафе по вине арендодателя, то есть общества "Российские железные дороги".

Таким образом в удовлетворении встречного иска индивидуального предпринимателя Иванова В.В. отказано правомерно.

Доводы индивидуального предпринимателя Иванова В.В., изложенные в кассационной жалобе, направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и сделанных на их основе выводов, что противоречит требованиям, установленным ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оснований для отмены судебных актов, предусмотренных ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

Таким образом, обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

При подаче кассационной жалобы индивидуальным предпринимателем Ивановым В.В. было заявлено ходатайство об уменьшении размера государственной пошлины по кассационной жалобе до 200 руб. Квитанция об оплате заявителем указанной суммы от 19.05.2009 приложена к кассационной жалобе.

Согласно п. 2 ст. 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации арбитражные суды, исходя из имущественного положения плательщика, вправе уменьшить размер государственной пошлины, подлежащей уплате по делам, рассматриваемым указанными судами.

Суд кассационной инстанции, рассмотрев ходатайство заявителя и приложенные к нему документы, а также учитывая разъяснения, содержащиеся в п. 19 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 N 117 "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации), считает возможным заявленное ходатайство удовлетворить, уменьшив размер подлежащей уплате государственной пошлины по кассационной жалобе до 200 руб.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Курганской области от 07.11.2008 по делу N А34-2108/08 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2009 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Иванова Владимира Владимировича - без удовлетворения.