Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25 июня 2009 г. N Ф09-7222/08-С6 Суд удовлетворил требование о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, поскольку ответчик не выполнил свои обязательства по внесению арендной платы (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 25 июня 2009 г. N Ф09-7222/08-С6

Дело N А47-9061/2007-10ГК

ГАРАНТ:

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 октября 2009 г. N 14051/09 отказано в передаче настоящего постановления в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора

См. также Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 19 октября 2009 г. N 14051/09

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Маликовой Э.М., судей Купреенкова В.А., Мындря Д.И.,

рассмотрел в судебном заседании жалобу индивидуального предпринимателя Осипова Василия Владимировича на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 19.12.2008 по делу N А47-9061/2007-10ГК и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2009 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Комитет по управлению имуществом администрации г. Орска (далее - Комитет по управлению имуществом) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Осипову В.В. о взыскании 62631,54 руб., из них 60014,65 руб. - задолженность по договору аренды от 17.01.2007 N 735, 2616,89 руб. - пени за просрочку платежей по данному договору аренды за период с 11.01.2007 по 06.09.2007. Истец также заявил требования о расторжении договора аренды от 17.01.2007 N 735 и выселении ответчика из занимаемого им помещения (с учетом уточнений исковых требований, сделанных в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 03.04.2008 (судья Демидова Т.А.) исковые требования удовлетворены частично, с индивидуального предпринимателя Осипова В.В. в пользу Комитета по управлению имуществом взысканы основной долг и пени. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2008 (судьи Чередникова М.В., Малышев М.Б., Пивоварова Л.В.) решение суда первой инстанции отменено в части отказа в удовлетворении исковых требований комитета о расторжении договора аренды от 17.01.2007 N 735 и выселении ответчика из занимаемого помещения. В этой части исковые требования оставлены без рассмотрения. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 08.10.2008 (судьи Смирнов А.Ю., Семенова З.Г., Маликова Э.М.) решение Арбитражного суда Оренбургской области от 03.04.2008 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2008 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Оренбургской области.

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Оренбургской области от 19.12.2008 (судья Демидова Т.А.) исковые требования удовлетворены частично, с индивидуального предпринимателя Осипова В.В. взыскана сумма основного долга в размере 60014,65 руб. и пени в размере 2616,89 руб. Исковые требования в части расторжения договора аренды оставлены без рассмотрения, в удовлетворении требований о выселении ответчика из занимаемых помещений отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2009 (судьи Ермолаева Л.П., Соколова Т.В., Баканов В.В.) решение суда от 19.12.2008 изменено в части взыскания с ответчика основного долга и пени, с индивидуального предпринимателя Осипова В.В. в пользу Комитета по управлению имуществом взыскано 42092,60 руб. основного долга, 1967,80 руб. пени. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, индивидуальный предприниматель Осипов В.В. просит решение и постановление судов отменить в части взыскания задолженности и пени, ссылаясь на нарушение судом положений ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 14, 26 Федерального закона от 21.07.1999 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя, на момент заключения договора аренды Комитет по управлению имуществом не имел права распоряжаться спорным помещением, поскольку право муниципальной собственности на него не зарегистрировано в установленном законом порядке, свидетельства о государственной регистрации права собственности в материалах дела не имеется. Индивидуальный предприниматель Осипов В.В. также полагает, что Комитет по управлению имуществом скрыл информацию о том, что переданное по договору аренды имущество является подвальным помещением, что привело к применению завышенных ставок арендной платы. Кроме того, заявитель указывает на то, что судами не дана оценка протоколу собрания собственников жилых квартир дома N 58 по пр. Ленина в г. Орске, согласно которому спорное помещение с 19.01.2007 передано ему в пользование на 5 лет.

Выводы судов в части оставления требования о расторжении договора аренды без рассмотрения, а также об отказе в удовлетворении требований о выселении из занимаемых помещений сторонами не обжалуются, и в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов в данной части судом кассационной инстанции не проверяется.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, спорное нежилое помещение является муниципальной собственностью, о чем свидетельствуют Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.10.2008 N 24/020/2008-541 (т. 1, л.д. 143, 152), выписка из перечня нежилого недвижимого муниципального имущества г. Орска от 05.03.2008 N 13/03-1557 (т. 1, л.д. 53), решение Орского городского Совета депутатов от 24.03.2000 N 302 "О внесении дополнений в перечень муниципальных помещений г. Орска, утвержденных решением Орского городского Совета депутатов от 16.02.1999 N 182" (т. 1, л.д. 35, 53, 64).

Между Комитетом по управлению имуществом (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Осиповым В.В. (арендатор) 17.01.2007 подписан договор N 735 аренды нежилого помещения цокольного этажа, литера А, полезной площадью 29,70 кв.м, расположенного в здании 1967 года постройки по адресу: г. Орск, р-н Ленинский, просп. Ленина, д. 58 (т. 1, л.д. 6-8). Помещение предоставляется для размещения книжного магазина.

Срок аренды определен сторонами с 01.01.2007 по 29.12.2007. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок (п. 1.5 договора).

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 17.01.2007 в удовлетворительном состоянии, отвечающем всем техническим и санитарным нормам (т. 1, л.д. 10).

В силу п. 1.4 указанного договора размер арендной платы составляет 7892,36 руб. в месяц без учета НДС и может изменяться в последующие годы в порядке, установленном разделом 3 данного договора. Арендная плата вносится на расчетный счет арендодателя за каждый месяц вперед, с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца (п. 3.1 договора). За просрочку платежа арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы задолженности за каждый день просрочки начиная с 10 числа оплачиваемого месяца (п. 5.1 договора).

В связи с тем, что индивидуальным предпринимателем Осиповым В.В. обязательства по внесению арендной платы не были исполнены надлежащим образом, в результате чего у последнего по состоянию на февраль 2008 года образовалась задолженность по арендной плате в размере 60014,65 руб., Комитет по управлению имуществом в письме от 17.08.2007 N 13/08-4387 предложил ответчику оплатить задолженность по арендной плате и пени в размере 2181,18 руб. (т. 1,л.д. 13).

Поскольку индивидуальным предпринимателем Осиповым В.В. обязанность по внесению арендной платы и пени за просрочку арендных платежей не была исполнена, Комитет по управлению имуществом обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с названным иском.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании п. 1 ст. 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Удовлетворяя исковые требования в части взыскания с индивидуального предпринимателя Осипова В.В. задолженности по арендной плате в размере 60014,65 руб., суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчик не выполнил свои обязательства по внесению арендной платы в указанной сумме.

Взыскивая с индивидуального предпринимателя Осипова В.В. пени в размере 2616,8 руб., суд первой инстанции руководствовался п. 5.1 договора аренды и п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, согласившись с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для взыскания задолженности по арендной плате и пени, обоснованно изменил решение суда в части размера подлежащих взысканию задолженности и пени. При этом суд апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.

Как следует из содержания п. 3.2 договора аренды, при определении годового размера арендной платы учитывается коэффициент качества объекта.

При расчете арендной платы в размере 7892,31 руб. в месяц стороны исходили из того, что арендуемое помещение находится на цокольном этаже (т. 1, л.д. 9).

Между тем из имеющегося в материалах дел письма Орского филиала государственного унитарного предприятия Оренбургской области "Областной центр инвентаризации и оценки недвижимости" от 17.04.2008 N 267 следует, что нежилое помещение N 1 площадью 29,7 кв.м, расположенное в подвале жилого дома N 58 по пр. Ленина, при инвентаризации в 1999 году было ошибочно отнесено к категории помещений, расположенных в цокольном этаже, поскольку техником не была учтена толщина перекрытия. При инвентаризации в 2005 году указанная ошибка была устранена и названное помещение отнесено к помещениям, расположенным в подвальном этаже жилого дома (т. 1, л.д. 83, 151). Указанное письмо обоснованно принято судом апелляционной инстанции как допустимое и относимое доказательство.

Из имеющегося в материалах дела Положения "О порядке предоставления в аренду объектов нежилого недвижимого муниципального имущества г. Орска", утвержденного решением Орского городского совета депутатов от 28.01.2004 N 388 (т. 2, л.д. 25-28), усматривается, что коэффициент качества подвальных помещений ниже, чем коэффициент качества цокольных помещений (0,6 и 0,9 соответственно).

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции обоснованно произвел перерасчет подлежащей взысканию задолженности, снизив ее до 42092,60 руб.

С учетом уменьшения размера задолженности судом апелляционной инстанции соответственно уменьшен и размер пени, подлежащих взысканию на основании п. 5.1 договора аренды и ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы индивидуального предпринимателя Иванова В.В., изложенные в кассационной жалобе, направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и сделанных на их основе выводов, что противоречит требованиям, установленным ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оснований для отмены судебных актов, предусмотренных ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

Таким образом, оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2009 по делу N А47-9061/2007-10ГК Арбитражного суда Оренбургской области оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Осипова В.В. - без удовлетворения.