Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 30 июня 2009 г. N Ф09-4372/09-С6 Поскольку предприниматель обязательства по внесению арендной платы согласно условиям договора аренды исполнил частично, суды пришли к правильному выводу о взыскании задолженности по арендной плате в спорной сумме (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 30 июня 2009 г. N Ф09-4372/09-С6

Дело N А50-15743/2008-Г34

ГАРАНТ:

См. также Определение Высшего Арбитражного суда РФ от 22 октября 2009 г. N ВАС-14482/09

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Столярова А.А., судей Купреенкова В.А., Маликовой Э.М.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Кабанова Виталия Вячеславовича на решение Арбитражного суда Пермского края от 20.02.2009 по делу N А50-15743/2008-Г34 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2009 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие:

представитель Кабанова В.В. - Рогозников A.M. (доверенность от 10.02.2009);

предприниматель Кабанов В.В.

Администрация г. Соликамска (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Пермского края с иском к предпринимателю Кабанову В.В. о взыскании 3002349 руб. 26 коп. задолженности по арендной плате за период с 29.05.2007 по 23.06.2008, 80179 руб. 28 коп. неустойки за период с 16.10.2007 по 23.06.2008.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 26.01.2009 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Уралсвязьинформ" (далее - общество "Уралсвязьинформ").

Решением Арбитражного суда Пермского края от 20.02.2009 (судья Кульбакова Е.В.) исковые требования удовлетворены частично. С предпринимателя Кабанова В.В. в пользу администрации взыскано 2486215 руб. 25 коп. задолженности по арендной плате, 66549 руб. договорной неустойки.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2009 (судьи Глотова Г.И., Виноградова Л.Ф., Карпова Т.Е.) решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, предприниматель Кабанов В.В. просит указанные судебные акты изменить, в удовлетворении заявленных требований отказать, ссылаясь на неправильное применение судами положений ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам. Заявитель указывает на ошибочность вывода суда первой инстанции о том, что невозможность использования арендатором земельного участка по назначению не является основанием для снижения размера арендной платы в соответствии со ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, что, по его мнению, является незаконным, необоснованным, противоречащим ст. 328, 606, 611, 614 названного Кодекса. Кроме того, заявитель полагает, что ссылка суда апелляционной инстанции на то, что требование об уменьшении размера арендной платы сводится к изменению условий договора аренды, является неверной, поскольку соразмерное уменьшение размера арендной платы является лишь видом ответственности, а не положением, определяющим порядок и основания изменения обязательства.

Как установлено судами, между администрацией (арендодатель) и предпринимателем Кабановым В.В. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 04.03.2006 N 2592-К, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 59:10:0105 001:0150, расположенный на землях поселений по адресу: г. Соликамск, ул. Северная, д. 46, общей площадью 7000 кв.м, для строительства 70-квартирного многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными объектами общественного назначения (т. 1 л.д. 8-11).

Договор заключен на 3 года (п. 1.5 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 24.05.2007 (т. 1, л.д. 14).

Стороны 23.06.2008 заключили дополнительное соглашение о расторжении договора аренды от 04.03.2006 N 2592-к (т. 1 л.д. 16).

Согласно п. 2.1 договора арендная плата за земельный участок составляет 1170651 руб. в год, которую арендатор обязался вносить равными платежами поквартально: за 1-й квартал - не позднее 15-го апреля, за II - не позднее 15-го июля, за III - не позднее 15-го октября, за IV - не позднее 15-го ноября.

Поскольку предприниматель Кабанов В.В. в нарушение условий договора ненадлежащим образом исполнял обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком в указанный истцом период, администрация обратилась в Арбитражный суд Пермского края с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования истца частично, суды исходили из следующего.

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В п. 4.2.5 договора закреплена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату.

Поскольку предприниматель Кабанов В.В. обязательства по внесению арендной платы согласно условиям договора аренды от 04.03.2006 N 2592-К за период с 29.05.2007 по 23.06.2008 исполнил частично, суды пришли к правильному выводу о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 2486215 руб. 25 коп., с учетом расходов ответчика по проведению работ по выносу телефонной канализации за пределы арендуемого земельного участка.

В силу ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как следует из акта приема-передачи земельного участка от 29.05.2007, земельный участок, переданный предпринимателю по договору аренды от 04.03.2006 N 2592-К, свободен от строений и сооружений (т. 1, л.д. 15).

Однако, как установлено судами, в ходе проведения земельных работ было обнаружено, что на территории арендуемого земельного участка проходит телефонная канализация, собственником которой является общество "Уралсвязьинформ", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.01.2007 (т. 1, л.д. 33, 91-93).

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества (п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В письме от 01.08.2007 N 026-14а-2497 администрация отказала предпринимателю Кабанову В.В. в удовлетворении заявления о выносе телефонной канализации за пределы границ арендуемого земельного участка (т. 1, л.д. 90).

Суды установили, что предприниматель Кабанов В.В. понес расходы по выносу кабельной канализации за пределы арендуемого земельного участка в сумме 516133 руб. 99 коп., что подтверждается договором подряда от 26.09.2007 N 21, локальными сметными расчетами, актами о приемке выполненных работ, платежными поручениями (т. 1, л.д. 68-78).

В письме от 11.12.2008, адресованном администрации, предприниматель Кабанов В.В. заявил требование о зачете в счет арендной платы расходов по переносу сооружения и восстановлению асфальтово-бетонного покрытия (т. 1, л.д. 96).

В ответ на вышеуказанное письмо ответчика администрация в письме от 15.01.2009 N 52/1 сообщила, что обращение о зачете понесенных расходов в счет арендной платы удовлетворению не подлежит, поскольку согласно п. 4 ст. 6 Федерального закона от 07.07.2003 N 126-ФЗ "О связи", данное возмещение может осуществляться по соглашению сторон в денежной форме либо посредством переноса или переустройства линий связи и сооружений связи заказчиком строительства за свой счет.

Исследовав представленные в дело доказательства и оценив их в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что в аренду было предоставлено имущество, частично препятствующее пользованию им по назначению, вследствие чего с судами правомерно в соответствии со ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшена задолженность по арендной плате на сумму расходов понесенных ответчиком в результате переноса кабельной канализации за пределы арендуемого земельного участка.

Согласно ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должник обязан уплатить кредитору неустойку, определенную законом или договором.

В соответствии с п. 2.2 договора, в редакции протокола разногласий от 04.03.2006, предусмотрено начисление договорной неустойки в случае просрочки внесения или невнесения арендатором платежей в срок, в размере действующей ставки рефинансирования за каждый день просрочки.

За период просрочки с 16.10.2007 по 23.06.2008 сумма неустойки на сумму долга составляет 66549 руб., которая правомерно взыскана судами с предпринимателя Кабанова В.В. в пользу администрации.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, направлены на переоценку обстоятельств и доказательств по делу, что согласно ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Выводы судов основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств (ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены судебного акта согласно ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Пермского края от 20.02.2009 по делу N А50-15743/2008-Г34 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2009 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Кабанова Виталия Вячеславовича - без удовлетворения.