Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 30 июля 2009 г. N Ф09-5395/09-С6 Суд удовлетворил требование о признании недействительным договора аренды земельного участка, поскольку спорный участок предоставлен обществу в аренду без проведения аукциона (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 30 июля 2009 г. N Ф09-5395/09-С6

Дело N А60-30803/2008-С2

ГАРАНТ:

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 3 декабря 2009 г. N ВАС-15642/09 отказано в передаче настоящего постановления в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора

См. также Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 ноября 2009 г. N 15642/09

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Смирнова А.Ю., судей Мындря Д.И., Сулейменовой Т.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эфес" (далее - общество "Эфес") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 19.01.2009 по делу N А60-30803/2008-С2 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2009 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

прокуратуры Свердловской области - Протасова М.М. (доверенность от 16.07.2009 N 8-12-09);

администрации г. Екатеринбурга (далее - администрация) - Мухачева И.В. (доверенность от 23.12.2008 N 182);

общества "Эфес" - Вавилова О.В. (доверенность от 21.11.2008 N 123);

Быкова Андрея Николаевича, Лепешкина Юрия Анатольевича, Корнет Никиты Сергеевича, Мухина Дмитрия Дмитриевича, Артамонова Владимира Алексеевича, Дайнеко Андрея Анатольевича - Скулкин А.В. (доверенности от 20.07.2009).

Заместитель прокурора Свердловской области (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к администрации, обществу "Эфес" о признании недействительным договора аренды земельного участка от 20.02.2007 N 7-1023 и применении последствий недействительности сделки путем возложения на общество "Эфес" обязанности возвратить администрации земельный участок площадью 4339 кв.м с кадастровым номером 66:41:0702038:0015.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, Быков А.Н., Лепешкин Ю.А., Корнет Н.С., Мухин Д.Д., Артамонов В.А., Дайнеко А.А., Андрюков Б.С.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 19.01.2009 (судья Скуратовский М.Л.) исковые требования удовлетворены. Признан недействительным в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка от 20.02.2007 N 7-1023, заключенный между администрацией и обществом "Эфес". На общество "Эфес" возложена обязанность возвратить администрации земельный участок (кадастровый номер 66:41:0702038:0015) общей площадью 4339 кв.м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, угол ул. Бехтерева-Данилы Зверева, в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2009 (судьи Карпова Т.Е., Скромова Ю.В., Усцов Л.А.) решение суда первой инстанции отменено на основании п. 2 ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2009 (судьи Зеленина Т.Л., Карпова Т.Е., Панькова Г.Л.) исковые требования удовлетворены. Признан недействительным договор аренды земельного участка от 20.02.2007 N 7-1023, заключенный между администрацией и обществом "Эфес". На общество "Эфес" возложена обязанность возвратить администрации земельный участок (кадастровый номер 66:41:0702038:0015) общей площадью 4339 кв.м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, угол ул. Бехтерева-Данилы Зверева, в течение 30 дней с момента вынесения постановления апелляционного суда.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "Эфес" просит отменить обжалуемые судебные акты, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на неправильное применение судами п. 2 ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 15 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". По мнению заявителя, правоотношения сторон в отношении спорного земельного участка возникли до 01.10.2005, в связи с чем порядок предоставления данного участка администрацией нарушен не был. Общество "Эфес" также не согласно с выводом судов о том, что разрешительное письмо от 09.11.2004 не является надлежащим документом, подтверждающим факт согласования органом местного самоуправления предварительного места размещения объекта. Заявитель указывает на то, что при предоставлении ему в аренду земельного участка нарушений прав неопределенного круга лиц не допущено. Общество "Эфес" также ссылается на то, что приведение сторон в первоначальное положение, существовавшее до заключения спорного договора, невозможно, поскольку заявителем на момент рассмотрения дела выполнены работы по формированию земельного участка, получены все необходимые согласования для строительства объекта, заключены договоры долевого участия в строительстве, снесены объекты муниципальной собственности, расположенные на нем. Заявитель указывает на причинение существенного вреда в случае удовлетворения требований прокурора как сторонам оспариваемого договора - администрации и обществу, так и третьим лицам, являющимся участниками долевого строительства объекта недвижимости на спорном земельном участке. Общество "Эфес" также ссылается на то, что судами при вынесении решения не рассмотрен вопрос о возврате ему уплаченных арендных платежей.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что общество "Эфес" 21.07.2004 обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, угол ул. Бехтерева-Данилы Зверева, для строительства жилого дома (т. 1, л.д. 137).

Главархитектурой администрации 09.11.2004 обществу "Эфес" выдано разрешительное письмо N 184 на согласование условий предоставления земельного участка для строительства (т. 1, л.д. 138).

Постановлением главы г. Екатеринбурга от 24.10.2006 N 1581 утверждены проект границ и акт о выборе земельного участка площадью 4339 кв.м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, угол ул. Бехтерева - Данилы Зверева, обществу "Эфес" предварительно согласовано место размещения на этом земельном участке жилого дома с нежилыми помещениями и подземным паркингом (т. 1, л.д. 139).

Постановлением главы г. Екатеринбурга от 14.02.2007 N 448 обществу "Эфес" предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 4339 кв.м с кадастровым номером 66:41:0702038:0015 на три года для строительства жилого дома с нежилыми помещениями и подземным паркингом (т. 1, л.д. 140).

На основании указанного постановления главы г. Екатеринбурга 20.02.2007 между администрацией (арендодатель) и обществом "Эфес" (арендатор) заключен договор N 7-1023 аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, угол ул. Бехтерева - Данила Зверева (по кадастровому плану земельный участок расположен в северо-восточной части кадастрового квартала, ограниченного ориентиром - красной линией ул. Боровой-Бехтерева - Данилы Зверева (кроме красных линий ул. Ирбитской и пер. Горняков - ул. Сулимова) общей площадью 4339 кв.м, из земель поселений, с кадастровым номером 66:41:070203860015, для строительства и эксплуатации жилого дома с нежилыми помещениями и подземным паркингом на срок три года (т. 1, л.д. 13-16).

Прокурор, полагая, что договор аренды земельного участка от 20.02.2007 N 7-1023 не соответствует требованиям ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 15 ст. 3 Закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", обратился в арбитражный суд с соответствующим иском. В обоснование иска прокурор указывал на то, что оспариваемый договор является ничтожной сделкой, заключенной с нарушением требований закона, поскольку земельный участок для жилищного строительства должен предоставляться по итогам проведения аукциона.

Суд первой инстанции, руководствуясь п. 3 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 15 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", установив, что решение о предварительном согласовании места размещения объекта принято администрацией 24.10.2006, пришел к выводу, что спорный земельный участок не мог быть предоставлен в аренду без проведения торгов. С учетом данного обстоятельства суд первой инстанции удовлетворил исковые требования.

Апелляционный суд отменил решение суда на основании п. 2 ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку участвующее в деле третье лицо (Корнет Н.С.) не было извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, и перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для суда первой инстанции.

Удовлетворяя исковые требования, апелляционный суд исходил из следующего.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с п. 3 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, указанных в данном Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

В силу ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", вступившей в силу с 01.10.2005 (ст. 18 данного Федерального закона), земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

На основании абз. 4 п. 15 ст. 3 Закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

В случае, если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 01.10.2005 не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона (абз. 5 п. 15 ст. 3 Закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Как установлено апелляционным судом, решение о предварительном согласовании места размещения объекта на спорном земельном участке принято администрацией 24.10.2006 (постановление главы г. Екатеринбурга от 24.10.2006 N 1581).

Доказательств принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта на спорном земельном участке ранее 01.10.2005 в материалы дела не представлено.

Оценив письмо Главархитектуры от 09.11.2004, содержащее указание на согласование обществу "Эфес" предварительного места размещения объекта, апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что оно не может быть признано доказательством принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта органом местного самоуправления, поскольку Главархитектура не является органом местного самоуправления, обладающим правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах его компетенции (ст. 31, 29, 11 Земельного кодекса Российской Федерации).

С учетом установленных обстоятельств дела и приведенных норм права апелляционный суд сделал обоснованный вывод о том, что указанный земельный участок не мог быть предоставлен в аренду для жилищного строительства без проведения аукциона.

Поскольку земельный участок предоставлен обществу "Эфес" в аренду без проведения аукциона, апелляционный суд признал оспариваемый договор аренды земельного участка недействительным (ничтожным), как противоречащий требованиям п. 3 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, и возложил на общество "Эфес" обязанность в соответствии с п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации возвратить администрации спорный земельный участок.

Отклоняя довод общества "Эфес" о том, что возврату заявителю подлежат арендные платежи, вносимые им по названному договору, апелляционный суд обоснованно указал на наличие фактического пользования обществом "Эфес" данным земельным участком.

С учетом изложенного апелляционным судом правомерно удовлетворены исковые требования прокурора.

Доводы заявителя жалобы судом кассационной инстанции отклоняются как направленные на переоценку доказательств и установленных апелляционным судом на их основе обстоятельств дела, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Обстоятельства дела исследованы апелляционным судом полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства, основания для отмены постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2009 по делу N А60-30803/2008-С2 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эфес" - без удовлетворения.