Решение Арбитражного суда Свердловской области от 10 сентября 2009 г. N А60-24185/2009-С9 Суд признал незаконными действия органа местного самоуправления, выраженные в отказе в приватизации арендованного обществом помещения, поскольку заявитель относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, установлен факт непрерывного пользования им спорным помещением на правах аренды, арендная плата уплачивалась в полном размере и в течение всего срока аренды, а также на момент обращения с заявлением о выкупе имущества долга по арендным платежам не имелось, при этом нарушение сроков перечисления арендной платы не носило систематического характера и было незначительным (извлечение)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 10 сентября 2009 г. N А60-24185/2009-С9

ГАРАНТ:

См. также Решение Арбитражного суда Свердловской области от 14 февраля 2012 г. N А60-5894/2011

Резолютивная часть решения объявлена 09 сентября 2009 года

Полный текст решения изготовлен 10 сентября 2009 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи, при ведении протокола судебного заседания судьей,

рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Объединение "Хозтовары" к Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом о признании незаконными отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В судебном заседании участвовали:

от заявителя - Воробьевой Н.Е., представителя по доверенности от 01.07.2009, Цемко А.В., представителя по доверенности от 01.07.2009.

от заинтересованного лица - Захаровой С.А., представителя по доверенности N 2 от 11.01.2009.

Права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Определением Арбитражного суда Свердловской области судебное разбирательство по делу было отложено на 09 сентября 2009 года 16:00 в связи с необходимостью предоставления сторонами дополнительных доказательств по делу.

По ходатайству сторон к материалам дела приобщены дополнительные документы.

Общество с ограниченной ответственностью "Объединение "Хозтовары" (далее ООО "Объединение "Хозтовары", заявитель, общество) просит признать незаконными действия Екатеринбургского комитета по управлению городским (далее - ЕКУГИ, заинтересованное лицо), выраженные в отказе в приватизации арендованного помещения по договору аренды N 27500129 от 01.01.2004, расположенного по адресу, г.Екатеринбург, ул. Луначарского,17, оформленного письмом N 01.12.24-5496 от 20.05.2009., а также просит обязать Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Объединение "Хозтовары", путем совершения действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 159 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации от 22.07.09

Оспариваемыми действиями заявителю отказано в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества: пристроенного к жилому зданию строения, общей площадью 1245,3 кв.м., расположенного по адресу: г.Екатеринбург, ул. Луначарского,17 ( помещение подвала N 1, 2, 8, 9, 11, 12, 23, 31-39, 45-49, первого этажа N 2, 4-29).

Обосновывая свои требования, заявитель ссылается на то, что является добросовестным арендатором указанных нежилых помещений, за все время аренды никаких претензий со стороны арендодателя в его адрес не поступало.

Заинтересованное лицо требования заявителя отклонило, ссылаясь на законность и обоснованность совершенных действий. По мнению заинтересованного лица заявителем не представлено доказательств того, что арендованное помещение ООО "Объединение "Хозтовары" находится в аренде более трех лет. В судебном заседании представить ЕКУГИ сообщил также, что на основании постановления Главы города Екатеринбурга от 04.03.2009 г. N 521 объект, арендуемый заявителем, включен в перечень муниципального имущества, предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в муниципальном образовании "город Екатеринбург", что исключает возможность приватизации объекта. Кроме того обществом несвоевременно оплачивались арендные платежи. Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд установил:

ООО "Объединение "Хозтовары" с 04.01.1997 г. и до настоящего времени является арендатором встроенного нежилого помещения в здании, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Луначарского, 17 (помещения подвала NN 1, 2, 8, 9, 11, 12, 23, 31-39, 45-49), что подтверждается договором аренды N 21370005 от 04.01.1997 г., дополнительными соглашениями к нему. Площадь арендуемого помещения составляет 1245,3 кв.м.

05.03.2009 г. общество обратилось в ЕКУГИ с заявлением о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего бизнеса и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Решением, оформленным письмом 20.05.2009 г. N 02.12.-24-5496 ЕКУГИ отказало заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в собственность. Как следует из письма, основанием для отказа являются факт несоответствия общества критерию Федерального закона N 159-ФЗ о непрерывном пользовании арендуемым помещением более 3-х лет.

Не согласившись с отказом, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Оценив в порядке имеющиеся в материалах дела доказательства, суд считает, что заявленные требований подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно положениям статей 4, 10 и 14 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация муниципального имущества, порядок планирования приватизации и порядок принятия решений об условиях приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, определяются органами местного самоуправления самостоятельно в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (Закон N 159-ФЗ).

В силу статьи 3 указанного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, если арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Пунктами 2, 3 и 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий этим требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденные перечни государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, заявитель относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, поскольку соответствует критериям, предусмотренным статьей 4 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

Спор между сторонами по данному вопросу отсутствует.

Объект муниципального имущества - нежилое встроенное помещение общей площадью 1245,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Луначарского, д. 17 (помещения подвала под N N 1, 2, 8, 9, 11, 12, 23, 31-39, 45-49), находится в пользовании арендатора непрерывно с 04.01.1997 года.

К моменту введения в законную силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" заявитель являлся арендатором указанного муниципального имущества на основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга N 27500129 от 01 января 2004 г. со сроком действия до 31 декабря 2009 г., согласно дополнительному соглашению от 01.12.2006.

До заключения вышеозначенного договора между заявителем и комитетом действовал аналогичный договор аренды от 04.01.1997 за N 21370005 со сроком действия до 31.12.2003.

Данное обстоятельство суд оценивает как непрерывное пользование ООО "Хозтовары" помещением по улице Луначарского, 17 на правах аренды. При этом непрерывность пользования арендуемым помещением в период перезаключения нового договора N 27500129 от 01.01.2004 подтверждается также и тем, что запись под регистрационным номером 66-66-01/194/2005-194 о прекращении договора аренды от 04.01.1997 N 21370005 и запись о регистрации нового договора от 01.01.2004 за номером 66-66-01/194/2005-195 были внесены в один и тот же день- 30 декабря 2005 года. Данный факт подтверждается ответом Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области от 14.07.2009 N 11-11/999/26287. Арендная плата за используемое помещение вносилась непрерывно.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица указал, что нежилое помещение по улице Луначарского, 17 включено в Перечень муниципального имущества, предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства в муниципальном образовании "город Екатеринбург", утвержденный Постановлением Главы Екатеринбурга от 04.03.09г. N 521. Кроме того, комитет в ходе разбирательства по делу также ссылался на то, что обществом ненадлежащим образом исполнялась обязанность по перечислению арендной платы по договору, в связи с чем, комитетом начислены пени в размере 132140 рублей 07 копеек за период с 01.09.2005 по 11.11.2008.

Поскольку указанные обстоятельства связаны с правом заявителя на получение имущества в собственность, то данные доводы заинтересованного лица относятся к предмету спора и подлежат оценке при рассмотрении настоящего дела, несмотря на то, что они не были указаны в качестве снования принятия оспариваемого решения.

Общие требования к исполнению обязательства установлены статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 314 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если обязательство позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Согласно пункта 4.3 договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга от 01.01.2004 г. N 27500129 арендатор обязан уплачивать арендную плату до десятого числа текущего месяца (платежного периода); обязательство считается исполненным в момент поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Из материалов дела следует, что арендная плата обществом уплачивалась в полном размере и в течение всего срока аренды, а также на момент обращения с заявлением о выкупе имущества задолженности по арендным платежам не имелось.

В Законе N 159-ФЗ критерии оценки в целях этого Закона такое условие выкупа имущества как "перечисление арендной платы надлежащим образом" отсутствуют, поэтому при разрешении вопроса о наличии у арендатора права на приобретение имущества необходимо давать оценку каждому случаю несвоевременного перечисления арендной платы исходя из обстоятельств и причин данных просрочек.

По мнению суда, в целях применения Закона N 159-ФЗ следует признать надлежащей оплату арендных платежей в сроки, установленные договором аренды, поскольку именно эти обстоятельства свидетельствуют о намерении арендатора исполнять свои обязательства надлежащим образом и не зависят от иных лиц (самого комитета или банка).

Вместе с тем, пени в сумме 132140 рублей 07 копеек были признаны заявителем и оплачены платежным поручением N 9299 от 20.02.2009.

Кроме того, из материалов дела следует, что фактически обществом допущена только одна просрочка в перечислении арендных платежей в апреле 2006 года на один день, а остальные просрочки перечисления арендных платежей связаны с тем, что дата платежа согласно условиям договора (10 число текущего месяца) выпадала на нерабочий день.

В соответствии со ст. 401 Гражданского кодекса РФ лицо, исполнившее обязательство ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Данные факты могут быть установлены исключительно судом при рассмотрении требований, связанных с ненадлежащим исполнением обязательств, следовательно, при отсутствии фактов привлечения хозяйствующего субъекта - арендатора к гражданско-правовой ответственности при исполнении сторонами договора аренды такой арендатор признается надлежаще исполняющим договорные обязательства.

На протяжении всего срока аренды ЕКУГИ не обращался в суд с исками о взыскании с ООО "Объединение "Хозтовары" санкций за ненадлежащее перечисление арендной платы, кроме того, ему не предъявлялись требования об уплате штрафных санкций в добровольном порядке.

Пени в связи с нарушением срока поступления арендной платы на счет арендатора были начислены ЕКУГИ лишь при обращении предпринимателя с заявлением о выкупе имущества, т. е. спустя значительное время после этих фактов.

Поскольку нарушение сроков перечисления арендной платы не носили систематического характера и были незначительными, эти обстоятельства не могли являться основанием для отказа в выкупе арендуемого помещения.

Иная оценка этих обстоятельств влечет необоснованное лишение общества как субъекта малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение имущества, что явно несоразмерно характеру допущенных нарушений и соответствует смыслу Закона N 159-ФЗ, целью которого является оказание адресной государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества.

Ссылка заинтересованного лица относительно отсутствия у заявителя права на выкуп имущества в связи с включением нежилого помещения, расположенного по адресу г. Екатеринбург, ул. Луначарского, 17 в перечень муниципального имущества, предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства в муниципальном образовании "город Екатеринбург" судом отклоняется в связи со следующим.

Согласно положениям статьи 47 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" муниципальные правовые акты вступают в силу в порядке, установленном уставом муниципального образования. В силу статьи 53 Устава Глава Екатеринбурга в пределах своих полномочий, установленных федеральным и областным законодательством, настоящим Уставом, нормативными правовыми актами городской Думы издает постановления Главы Екатеринбурга, которые в течение 5 дней после подписания направляются для опубликования и вступают в силу по истечении 10 дней после дня их официального опубликования (обнародования) в официальном печатном издании, установленном Главой Екатеринбурга, если самими постановлениями не определены иные сроки вступления их в силу.

Пунктом 2 Постановления Главы Екатеринбурга от 04.03.2009 N 521 "Об утверждении Перечня муниципального имущества (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства в муниципальном образовании "город Екатеринбург" установлено опубликование Постановления в газете "Вечерний Екатеринбург" в пятидневный срок и фактически было опубликовано в газете "Вечерний Екатеринбург" N 48 от 07.03.2009. Следовательно, данное Постановление вступило в силу 18 марта 2009 г.

Согласно пункту 4 статьи 9 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", если отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в силу норм законодательства, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Как отмечено выше, письмо Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом об отказе в приватизации в данном случае содержит причину отказа только указание на несоответствие заявителя критерию Федерального закона N 159-ФЗ о непрерывном пользовании арендуемым помещением более 3-х лет. Кроме того, на момент подачи заявителем своей заявки в целях реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества Постановление, утвердившее перечень, не вступило в законную силу и не было опубликовано.

Право на обращение с заявлением о реализации преимущественного права на приватизацию в силу положений части 2 статьи 10 Федерального закона N 159-ФЗ возникло у заявителя с 1 января 2009 года, а право органов местного самоуправления на утверждение рассматриваемого Перечня имущества с момента введения в силу статьи 8 этого Закона - 05.08.2008.

Таким образом, по мнению суда, в данном случае воля законодателя исходила из того, что на момент возникновения права на обращение с заявлением о реализации преимущественного права на приватизацию предприниматель имел бы полную информацию как о наличии Перечня имущества, так и о включении в этот Перечень арендуемого им имущества. При этом суд полагает, что в противном случае возникают последствия, лишающие субъекта предпринимательской деятельности преимущественного права на приобретение имущества, что не соответствует смыслу Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008, целью принятия которого явилось оказание адресной государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества в установленный период.

В соответствии с положениями статьи 9 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции до 22.07.2009) при получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Таким образом, моментом возникновения обязанностей у органа по совершению действий, направленных на реализацию преимущественного права на приватизацию, является получение органом соответствующего заявления субъекта предпринимательской деятельности.

Постановление Главы Екатеринбурга от 04.03.2009 N 521, утвердившее Перечень на основании требований статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации обратной силы не имеет и, следовательно, может распространяться только на правоотношения, возникшие после его вступления в силу.

С учетом отмеченного, суд считает, что заявленные требования следует удовлетворить, поскольку действия Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом по отказу в приватизации нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, неправомерно создавая препятствия для реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Исходя из вышеизложенного, руководствуясь ст. 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:

1. Заявленные обществом с ограниченной ответственностью "Объединение "Хозтовары" требования - удовлетворить.

2. Признать незаконными действия Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом, выразившиеся в отказе в приватизации арендованного помещения по адресу: г. Екатеринбург, ул. Луначарского, 17, оформленном письмом N 02.12.24-5496 от 20.05.2009.

Обязать заинтересованное лицо устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

3. В порядке распределения судебных расходов (ст. 110 АПК РФ) взыскать с Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом в пользу ООО "Объединение "Хозтовары" 2000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

5. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.