Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 1 декабря 2009 г. N Ф09-9447/09-С3 Суд отказал в признании договора аренды нежилого помещения расторгнутым в связи с истечением его срока действия и непролонгированием, поскольку истец после истечения срока, установленного договором аренды, продолжил пользоваться арендованным помещением, возражения ответчиком не заявлялись, в связи с чем спорный договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок и на тех же условиях, в том числе определяющих размер арендной платы (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 1 декабря 2009 г. N Ф09-9447/09-С3

Дело N А76-16163/2008-27-167

Федеральный арбитражный суд Уральского округу в составе: председательствующего Глазыриной Т.Ю., судей Гавриленко О.Л., Первухина В.М.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Дом Джанни Гатто" (далее - общество "Дом Джанни Гатто", ответчик) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2009 по делу Арбитражного суда Челябинской области N А76-16163/2008-27-167.

В судебном заседании приняли участие:

индивидуальный предприниматель Павлова Наталья Николаевна (далее -предприниматель, истец), представитель предпринимателя - Данилина Н.В. (доверенность от 20.07.2009);

общества "Дом Джанни Гатто" - Кушнирович Э.М. (доверенность от 10.04.2009).

Предприниматель обратился в Арбитражный су|д Челябинской области с иском к обществу "Дом Джанни Гатто" о признании договора аренды от 25.03.2006 N 01.03.06 незаключенным и взыскании неосновательного обогащения в сумме 140 000 руб.

Обществом "Дом Джанни Гатто" заявлены встречные исковые треоования к предпринимателю о взыскании арендных платежей За период с 25.03.2006 по 09.04.2008 в сумме 597 414 руб., долга по коммунальным платежам в сумме 37 902 руб. 01 коп. , штрафа за просрочку платежей в сумме 22 521 руб. 96 коп. , процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 66 303 руб. 77 коп. , убытков в сумме 27 697 руб. 23 коп. , убытков в сумме 11 904 руб. 30 коп. и расходов на оплату стоимости оценки причиненных убытков в сумме 1500 руб.

Согласно резолютивной части решения суда от 24.12.2008 (судья Сафронов М.И.) в удовлетворении исковых требований по основному иску отказано в полном объеме. Встречные исковые требований удовлетворены частично. Взысканы с предпринимателя в пользу общества "Дом Джанни Гатто" основной долг в сумме 597 414 руб., убытки в сумме 13 404 руб. 30 коп. , штраф в сумме 22 521 руб. 96 коп. , всего 633 340 руб. 26 коп.

Решением суда от 26.12.2008 (судья Сафронов М.И.), изготовленным в полном объеме, в удовлетворении исковых требований предпринимателю отказано. Встречные исковые требования общества "Дом Джанни Гатто" удовлетворены частично. Взысканы с предпринимателя в пользу общества "Дом Джанни Гатто" основной долг в сумме 452 065 руб., убытки в сумме 13 404 руб. 30 коп. , штраф в сумме 20 580 руб., всего 467 527 руб. 30 коп. В остальной части встречного иска отказано.

Определением от 27.07.2009 (судьи Баканов В.В., Богдановская Г.Н., Соколова Т.В.) Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в связи с нарушением судом первой инстанции п. 7 ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании предприниматель в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования в части, просил признать договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, 45, от 25.03.2006 N 01.03.06 расторгнутым 25.02.2007 в связи с истечением его срока действия и непролонгированием либо возобновлением на следующий срок, а также взыскать неосновательное обогащение в сумме 140 000 руб.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2009 (судьи Баканов В.В., Богдановская Г.Н., Соколова Т.В.) решение суда отменено. Исковые требования предпринимателя удовлетворены частично. Взыскано с общества "Дом Джанни Гатто" в пользу предпринимателя неосновательное обогащение в сумме 140 000 руб. В удовлетворении исковых требований предпринимателя о признании договора аренды от 25.03.2006 N 01.03.06 расторгнутым с 25.02.2007 в связи с истечением его срока действия и непролонгированием либо возобновлением на следующий срок отказано. В удовлетворении встречного искового заявления обществу "Дом Джанни Гатто" отказано.

В кассационной жалобе общество "Дом Джанни Гатто" просит отменить постановление апелляционного суда, оставить в силе решение суда, ссылаясь на то, что вывод апелляционного суда о нарушении правил о тайне совещания судей является безосновательным, поскольку не указано в чем именно состоит нарушение. Ответчик считает, что площадь помещения в соответствии с правоустанавливающими документами составляет 69,1 кв.м., уменьшение площади до 68,6 кв.м. произошло в результате незаконной перепланировки. Также общество "Дом Джанни Гатто" указывает на то, что предпринимателем не внесены арендные платежи за период с февраля 2008 по 09.04.2008 в сумме 453 901 руб. и причинен ущерб в результате неоплаты коммунальных платежей, электроэнергии и пользования помещением.

В возражениях на кассационную жалобу предприниматель просит оставить постановление апелляционного суда без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.

В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, согласно договору аренды от 25.03.2006 N 01.03.06 ответчик (арендодатель) обязался передать, а истец (арендатор) обязался принять в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, 45, общей площадью 70 kb.м., с целевым назначением -салон-магазин.

Помещение передано предпринимателю по акту приема-передачи от 25.03.2006.

В соответствии с п. 3.1 договора сумма арендной платы в месяц по договору составляет 140 000 руб., из расчета 2000 руб. за квадратный метр. Оплата за коммунальные услуги, в том числе РСНП, теплоэнергию, водоотведение, вывоз ТБО, электронергию, охрану, телефон не входит в арендную плату и оплачивается путем предварительного (авансового платежа), в размере стоимости услуг, оказанных в предыдущем расчетном периоде, не позднее 10 числа текущего расчетного периода. Окончательная оплата производится по фактически понесенным затратам с предоставлением счетов, не позднее 10 числа следующего за расчетным периодом.

На основании п. 3.5 договора в день передачи помещения, арендатор оплачивает депозит (гарант исполнения арендатором обязательств по договору) в размере месячной арендной платы. Депозит возвращаемся арендатору в течение 5 дней после окончания срока действия договора только при условии выполнения всех обязательств арендатором согласно договору.

По приходному кассовому ордеру от 07.02.2006 предпринимателем оплачен депозит в сумме 140 000 руб.

Из п. 3.3 договора следует, что внесение арендной платы производится ежемесячно за 10 дней до начала расчетного периода путем зачисления денежных средств на счет арендодателя или иным способом.

В силу п. 3.4. договора за просрочку перечисления арендной платы и коммунальных платежей начисляется штраф в размере 2% от выставленной к оплате суммы независимо от срока просрочки.

Согласно п. 4.1. договора срок действия договора определен с 25.03.2006 по 25.02.2007.

Соглашением от 20.03.2007 стороны продлили действие договора до 25.03.2008 , установив ставку арендной платы с 01.04.2007 в сумме 2450 руб. за один квадратный метр.

Помещение возвращено по акту приема-передачи 09.04.2008.

Считая, что оплаченный в сумме 140 000 руб. депозит является неосновательным обогащением общества "Дом Джанни Гатто", предприниматель обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований и частично удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды от 25.03.2006 N 01.03.06 является включенным, а также из доказанности наличия у предпринимателя задолженности по арендной плате и ущерба, причиненных арендованному помещению в результате пользования.

Частично удовлетворяя исковые требования и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, апелляционный суд исходил из доказанности предпринимателем наличия у общества "Дом Джанни Гатто" неосновательного обогащения в сумме 140 000 руб. в виде оплаченного депозита, а также из недоказанности наличия у истца задолженности по внесению арендных платежей и причинения ответчику ущерба.

В силу п. 7 ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации нарушение правила о тайне совещания судей при принятии решения является безусловным основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

Апелляционным судом установлено и материалами дела подтверждено, что размер взыскиваемых сумм в резолютивной части решения от 24.12.2008 по настоящему делу не соответствует размеру взыскиваемых сумм, указанных в резолютивной части решения суда от 26.12.2008, изготовленного в полном объеме.

Исходя из ст. 166, 167, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, резолютивная часть решения, оглашаемая в судебном заседании, должна полностью соответствовать резолютивной части решения, изготовленного в полном объеме.

В случае если резолютивная часть решения, изготовленного в полном объеме, по содержанию не соответствует оглашенной в судебном заседании резолютивной части, данное обстоятельство означает, что решение суда, изготовленное в полном объеме, вынесено без удаления в совещательную комнату, то есть с нарушением требования ч. 3 ст. 167 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, после окончания рассмотрения дела по существу.

При таких обстоятельствах решение суда обоснованно отменено апелляционным судом.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что договор аренды от 25.03.2006 N 01.03.06 являются заключенным.

На основании ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Поскольку соглашение от 20.03.2007 о продлении срока договора аренды до 25.03.2008 не зарегистрировано в установленном законом порядке, суды пришли к обоснованному выводу о незаключенности данного соглашения.

В силу ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Апелляционным судом установлено, что предприниматель после истечения срока, установленного договором аренды, продолжил пользоваться арендованным помещением, возражения обществом "Дом Джанни Гатто" не заявлялись.

При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к верному выводу о том, что спорный договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок и на тех же условиях, в том числе определяющих размер арендной платы, в связи с чем требование истца о признании договора аренды расторгнутым с 25.02.2007 не подлежит удовлетворению.

Более того, апелляционным судом верно указано, что согласно акту приема-передачи нежилого помещения арендные правоотношения прекратились 09.04.2008.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 3.1 договора аренды арендатор своевременно производит арендную плату, которая составляет 2000 руб. за один квадратный метр.

На основании ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Апелляционным судом установлено, что согласно выписке из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности от 30.05.2006, свидетельству о государственной регистрации прав от 07.08.2006 площадь передаваемого в аренду спорного помещения составляет 68,6 кв.м.

Исходя из указанной площади помещения арендная плата за весь период пользования помещением с 25.03.2006 по 09.04.2009 составляет 3 359 187 руб. 10 коп.

Предпринимателем перечислена арендная плата обществу "Дом Джанни Гатто" за весь период из расчета площади помещения равной 70 кв.м. в сумме 3 542 226 руб.

Таким образом, у истца возникла переплата в сумме 183 038 руб. 90 коп.

Довод ответчика о том, что арендную плату следует рассчитывать исходя из площади помещения равной 69,1 кв.м. в соответствии со свидетельством о государственной регистрации прав от 03.10.2003, подлежит отклонению в связи со следующим. Согласно выписке из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности от 30.05.2006 площадь спорного помещения изменена на 68,6 кв.м. в результате уточнения, данные о перепланировке помещения отсутствуют. Факт перепланировки не зафиксирован и в акте осмотра от 09.04.2008.

На основании изложенного в удовлетворении встречных требований ответчика о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 597 414 руб., штрафа за несвоевременное исполнение условий договора об уплате арендных платежей, а также процентов за пользование чужими денежными средствами, правомерно отказано апелляционным судом.

По приходному кассовому ордеру от 07.02.2006 предпринимателем оплачен депозит в сумме 140 000 руб.

В силу п. 3.6 договора аренды от 25.03.2006 N 01.03.06 депозит возврату не подлежит: в случае невыполнения арендатором обязательств, предусмотренных п. 2.2.3, 2.2.4, 2.2.9, 3.1 договора, депозит засчитывается в счет компенсации причиненного ущерба либо невыполненного ремонта; если арендатор решает расторгнуть договор ранее, чем через 10 месяцев после его заключения.

Поскольку предпринимателем обязательства по внесению арендной платы выполнены в полном объеме, доказательств наличия задолженности перед обществом "Дом Джанни Гатто" по арендной плате в материалах дела не имеется, помещения возвращены по акту приема-передачи от 09.04.2009, апелляционный суд пришел к верному выводу о том, что оснований для удержания депозита у ответчика не имеется.

Согласно п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Так как у ответчика отсутствуют основания для удержания депозита, апелляционный суд правомерно удовлетворил требование истца о взыскании неосновательного обогащения в сумме 140 000 руб.

В удовлетворении встречных требований ответчика о взыскании ущерба, причиненного неоплатой тепловой энергии в сумме 27 697 руб. 23 коп. , коммунальных платежей в сумме 37 902 руб. 01 коп. правомерно отказано апелляционным судом в связи с тем, что в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств, подтверждающих причинение указанного ущерба, обществом "Дом Джанни Гатто" не представлено.

В силу ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с п. 2.2.9 договора аренды арендатор обязан возвратить имущество в состоянии, соответствующем акту приемки при заключении договора или уплатить стоимость косметического ремонта, предусмотренного п. 2.2.3 договора.

Апелляционным судом установлено, что по акту приема-передачи от 25.03.2006 помещение передано арендодателем арендатору, по акту от 09.04.2008 помещение возвращено.

Анализируя акты приема-передачи помещения от 25.03.2006 и от 09.04.2008, апелляционный суд пришел к выводу о том, что повреждения интерьера, зафиксированные в акте от 09.04.2008, соответствуют нормальному износу помещения.

Ссылка ответчика на экспертное заключение общества с ограниченной ответственностью независимый центр оценки собственности Дом XXI подлежит отклонению, в связи с тем, что заключение составлено в одностороннем порядке без участия представителя истца, и не подтверждает необходимость проведения конкретных ремонтных работ.

Таким образом, апелляционным судом правомерно отказано обществу "Дом Джанни Гатто" в удовлетворении встречного требования о взыскании убытков в сумме 11904 руб. 30 коп. , причиненных предпринимателем нежилому помещению в результате пользования.

Основания для переоценки доказательств, подтверждающих вышеуказанные обстоятельства, у суда кассационной инстанции отсутствуют в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного и исходя из конкретных фактических обстоятельств дела, установленных апелляционным судом, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2009 по делу Арбитражного суда Челябинской области N А76-16163/2008-27-167 оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Дом Джанни Гатто" - без удовлетворения.

Возвратить закрытому акционерному обществу "Дом Джанни Гатто" из средств федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6073 руб. 71 коп. , излишне уплаченную по платежному поручению от 13.10.2009 N 23.