Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 2 декабря 2009 г. N Ф09-9522/09-С6 Суд отказал в удовлетворении встречного иска о взыскании неустойки по договору аренды, поскольку по состоянию на дату подписания и направления истцом по встречному иску уведомления о готовности выкупить арендуемые им объекты недвижимости у последнего уже имелась просроченная задолженность по внесению арендных платежей (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 2 декабря 2009 г. N Ф09-9522/09-С6

Дело N А76-28768/2008-12-733/162

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Столярова А.А., судей Маликовой Э.М., Купреенкова В.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Нуниковой Елены Владимировны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.05.2009 по делу N А76-28768/2008-12-733/162 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2009 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие предприниматель Сибирякова Наталья Валентиновна (паспорт), ее представитель - Аленин А.В. (доверенность от 15.10.2008).

От предпринимателя Нуниковой Е.В. поступило ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие. Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено в соответствии с ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Предприниматель Сибирякова Н.В. обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к предпринимателю Нуниковой Е.В. о расторжении договора аренды, обязании ответчика освободить нежилые помещения: нежилое здание (ремонтный бокс), общей площадью 409,5 кв.м; нежилое здание (складские, административные, бытовые помещения), общей площадью 196,4 кв.м; нежилое здание (автомойка), общая площадь 67,9 кв.м; нежилое здание (административно-бытовой корпус), общая площадь 406,4 кв.м; нежилое здание (помещение поста охраны), общая площадь 9,2 кв.м; нежилое здание (двухэтажное административное здание с боксом по предпродажной подготовке автомобилей), общая площадь 221,2 кв.м, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Луценко, д. 12; взыскании задолженности по арендной плате в сумме 3 126 040 руб. за период с июля 2007 года по январь 2008 года, и взыскании в возмещение расходов на оплату услуг представителя в сумме 30 000 руб. (с учетом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Предприниматель Нуникова Е.В. обратилась к предпринимателю Сибиряковой Н.А. со встречным исковым заявлением о взыскании договорной неустойки в размере 3 000 000 руб.

Решением суда от 14.05.2009 (судья Бахарева Е.А.) исковые требования предпринимателя Сибиряковой Н.А. удовлетворены частично, договор аренды недвижимости с правом его выкупа от 19.01.2007 расторгнут, на предпринимателя Нуникову Е.В. возложены обязанность вернуть спорные нежилые помещения, с ответчика взыскана задолженность по арендной плате в сумме 3 126 040 руб. 39 коп. , расходы на оплату услуг представителя в сумме 10 000 руб., в удовлетворении встречных требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2009 (судьи Соколова Т.В., Баканов В.В., Ермолаева Л.П.) решение суда в части расторжения договора аренды недвижимости с правом его выкупа от 19.01.2007 отменено, в иске предпринимателю Сибиряковой Н.В. отказано. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Нуникова Е.В. просит отменить судебные акты в части отказа в удовлетворении встреченного иска, ссылаясь на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. По мнению заявителя, судами неверно истолкованы п. 4.5, 6.6 договора аренды от 19.01.2007. Заявитель считает, что арендодателем ненадлежащим образом исполнены принятые на себя обязательства по заключению договора купли-продажи недвижимости и передачи прав на земельный участок. Данные обстоятельства, как полагает предприниматель Нуникова Е.В., подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами.

Согласно ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Сибирякова Н.В. считает судебные акты законными и не подлежащими отмене.

Как следует из материалов дела, 19.01.2007 между предпринимателем Сибиряковой Н.В. (арендодатель) и предпринимателем Нуниковой Е.В. (арендатор) заключен договор аренды недвижимости с правом его выкупа, в соответствии с условиями которого арендатору переданы в аренду с правом выкупа нежилые помещения: нежилое здание (ремонтный бокс), общей площадью 409,5 кв.м; нежилое здание (складские, административные, бытовые помещения), общей площадью 196,4 кв.м; нежилое здание (автомойка), общая площадь 67,9 кв.м; нежилое здание (административно-бытовой корпус), общая площадь 406,4 кв.м; нежилое здание (помещение поста охраны), общая площадь 9,2 кв.м; нежилое здание (двухэтажное административное здание с боксом по предпродажной подготовке автомобилей), общая площадь 221,2 кв.м, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Луценко, 12.

Передаваемые арендатору нежилые помещения принадлежат арендодателю на праве собственности (свидетельства о государственной регистрации права от 10.08.2006; т. 1, л. д. 25-30).

Названный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 07.03.2007.

Согласно п. 5.1 договора срок его действия определен сторонами до 20.01.2008 либо до подписания сторонами договоров купли-продажи предмета договора аренды и уступки права аренды на земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, передаваемые в аренду.

Сторонами согласован размер арендной платы за пользование нежилыми помещениями. В соответствии с п. 5.1 договора арендная плата устанавливается за все имущество в целом в виде платежей, вносимых периодически в сумме 470 000 руб., не позднее 05 числа каждого месяца, при этом арендная плата за первый неполный месяц аренды (январь 2007 года) устанавливается в сумме 103 225 руб., за второй месяц аренды (февраль 2007 года) - в сумме 370 000 руб. Арендная плата за третий месяц аренды устанавливается в сумме 420 000 руб.

Пунктами 3.1.7 и 3.2.10 договора предприниматель Сибирякова Н.В. обязалась продать, а предприниматель Нуникова Е.В выкупить недвижимое имущество и принять права аренды на земельный участок в срок до 30.09.2007.

Сторонами согласована выкупная цена недвижимости в размере 31 000 000 руб. (п. 6.2.1 договора) и порядок ее уплаты.

Стороны 18.07.2007 подписали изменение и дополнение к договору аренды недвижимости с правом его выкупа от 19.01.2007, согласно которому внесли изменения, в том числе ставки арендной платы за период с 23.07.2007 по 30.09.2007 до 170 000 руб., перенаправления арендной платы за период с 01.06.2007 по 22.07.2007 в сумме 803 548 руб. 39 коп. в счет арендных и налоговых платежей и санкций арендодателя и по его указанию. Также стороны зафиксировали изменение выкупной стоимости арендованного имущества до 30 000 000 руб. и график оплаты выкупной стоимости.

Поскольку на момент окончания срока действия договора выкупная стоимость имущества ответчиком по первоначальному иску уплачена не была, договор купли-продажи сторонами не заключен, арендные отношения между сторонами не прекращены, договор аренды возобновлен сторонами на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предприниматель Сибирякова Н.В. 04.06.2008 уведомила арендатора об отказе от договора аренды по истечении трехмесячного срока с момента уведомления в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также о необходимости возвратить арендованное имущество и погасить задолженность по арендной плате (т. 1, л. д. 9).

Поскольку арендатором не исполнена обязанность по внесению арендной платы, а также требование об освобождении помещений, предприниматель Сибирякова Н.В. обратилась с соответствующим иском в арбитражный суд.

Предприниматель Нуникова Е.В., ссылаясь на то, что арендодателем обязательства по договору аренды по заключению договора купли-продажи надлежащим образом не исполнены, обратился со встречным иском о взыскании договорной неустойки.

Удовлетворяя исковые требования предпринимателя Сибиряковой Н.В., суд первой инстанции исходил из того, что обязательства по внесению арендных платежей арендатором надлежащим образом не исполнены (ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), доказательств погашения задолженности суду не представлено, расчет суммы взыскиваемой арендной платы произведен верно. Кроме того, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 450, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, расторг договор аренды от 19.01.2007 и обязал арендатора освободить нежилые помещения. Рассмотрев требование предпринимателя Сибиряковой Н.В. о взыскании расходов на оплату услуг представителя, а также представленные документы в обоснование данного требования (договор возмездного оказания услуг от 19.11.2008, квитанция к приходному кассовому ордеру), суд пришел к выводу об удовлетворении заявленного требования в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда в части расторжения договора аренды от 19.01.2007, пришел к выводу о том, что поскольку предприниматель Сибирякова Н.В. отказалась от продления договора в письме от 04.06.2008, договор прекратил свое действие, и его расторжение в судебном порядке не требуется (п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В данной части судебные акты не обжалуются, их законность в указанной части судом кассационной инстанции не проверяется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды исходили из следующего.

В соответствии с п. 4.5 договора от 19.01.2007 в случае уклонения от исполнения договора со стороны арендодателя, досрочного расторжения договора арендодатель обязуется выплатить арендатору неустойку в сумме 1 500 000 руб.

Пунктом 6.6 договора стороны предусмотрели, что в случае отказа арендодателя от заключения договора купли-продажи недвижимости и договора уступки прав па земельный участок, продажи недвижимости и уступки прав на землю третьему лицу, изменения выкупной стоимости арендуемых объектов недвижимости арендодатель также выплачивает арендатору неустойку в сумме 1 500 000 руб.

Оценив по правилам, установленным ст. 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказательства в обоснование нарушения предпринимателем Сибиряковой Н.В. вышеуказанных условий договора аренды, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для применения к последнему мер гражданской ответственности в виде неустойки по договору аренды от 19.01.2007 в размере 3 000 000 руб., поскольку предпринимателем Нуниковой Е.В. не представлено доказательств, свидетельствующих об отказе либо уклонении арендодателя от заключения договора купли-продажи недвижимости и договора уступки прав на земельный участок. При этом суды пришли к выводу о том, что из представленных доказательств усматривается, что арендатор недвижимого имущества не воспользовался правом выкупа спорного имущества в срок, установленный договором.

Суды также приняли во внимание, что по состоянию на дату подписания и направления истцом по встречному иску уведомления о готовности выкупить арендуемые им объекты недвижимости, у последнего уже имелась просроченная задолженность по внесению арендных платежей.

С учетом изложенного в удовлетворении встречного иска отказано обоснованно.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что судами неверно истолкованы п. 4.5, 6.6 договора аренды от 19.01.2007, а также о том, что судами не учтено в качестве доказательства уклонения арендодателя от заключения договора купли-продажи недвижимого имущества наложение ареста, направлены на переоценку доказательств, исследованных судами первой и апелляционной инстанций, в связи с чем подлежат отклонению. Кроме того, они были предметом исследования судов, им дана надлежащая правовая оценка.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты являются законными и отмене не подлежат, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.05.2009 по делу N А76-28768/2008-12-733/162 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2009 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Нуниковой Елены Владимировны - без удовлетворения.