Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 3 декабря 2009 г. N Ф09-8635/09-С6 Суд признал незаконным отказ муниципалитета в реализации заявителем преимущественного права на приобретение арендуемого им муниципального имущества, поскольку факт передачи и пользования предпринимателем указанным в договоре аренды имуществом в спорный период подтвержден материалами дела и не оспорен сторонами, названный договор зарегистрирован в установленном порядке, а также заинтересованное лицо фактически владело и пользовалось нежилыми помещениями более предусмотренного законом срока (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 3 декабря 2009 г. N Ф09-8635/09-С6

Дело N А50-5354/2009

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Сулейменовой Т.В., судей Столярова А.А., Мындря Д.И.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Варивода Елены Александровны на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2009 по делу N А50-5354/2009 Арбитражного суда Пермского края.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель Департамента имущественных отношений администрации г. Перми (далее - Департамент имущественных отношений) - Постникова М.Н. (доверенность от 28.05.2009 N 78).

Предприниматель Варивода Е.А. обратилась в Арбитражный суд Пермского края с заявлением о признании незаконным отказа постоянно действующей комиссии по приватизации муниципального имущества и проведению аукционов и конкурсов Департамента имущественных отношений администрации г. Перми в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого ею муниципального имущества - нежилых помещений площадью 56,1 кв.м, расположенных по адресу: г. Пермь, пр. Комсомольский, 58, по основаниям, установленным в решении от 18.02.2009 (с учетом уточнения заявленных требований, сделанных в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; л. д. 62).

Решением Арбитражного суда Пермского края от 18.05.2009 (судья Трефилова Е.М.) заявленные требования удовлетворены, признан незаконным отказ постоянно действующей комиссии по приватизации муниципального имущества и проведению аукционов и конкурсов Департамента имущественных отношений администрации г. Перми в реализации преимущественного права предпринимателя Варивода Е.А. на приобретение арендуемых ею нежилых помещений площадью 56,1 кв.м, расположенных по адресу: г. Пермь, пр. Комсомольский, 58, по основаниям, установленным в решении от 18.02.2009. На Департамент имущественных отношений возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя Варивода Е.А.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2009 (судьи Осипова С.П., Васева Е.Е., Нилогова Т.С.) решение суда отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе предприниматель Варивода Е.А. просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на нарушение судом положений п. 2 ст. 425, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности, и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее -Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам. По мнению заявителя, она имеет право на выкуп арендованного имущества на условиях и в порядке, предусмотренными Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, поскольку является добросовестным арендатором, а помещение находится в ее фактическом непрерывном пользовании с 15.09.2004, то есть более чем три года с момента вступлениям силу названного закона. При этом предприниматель Варивода Е.А. не согласна с выводом суда апелляционной инстанции о том, что установленный Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ трехгодичный срок следует исчислять с даты государственной регистрации договора аренды. Заявитель считает, что с учетом целей принятия Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ указанный срок следует исчислять с момента фактической передачи имущества арендатору.

Департамент имущественных отношений представил отзыв, в котором просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, считая доводы заявителя кассационной жалобы необоснованными.

Как установлено судами, между Департаментом имущественных отношений (арендодатель), муниципальным учреждением "Жилищная служба Центр Свердловского района" (балансодержатель) и предпринимателем Рудковской Е.А. (в настоящее время в связи с регистрацией брака Варивода Е.А., арендатор) 12.11.2004 на основании заявки на аренду от 28.09.2004 N 19-28-30094 заключен договор N 2712-04с аренды объекта муниципального нежилого фонда (л. д. 13 -25). По условиям п. 1.1, 1.2 названного договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду объект нежилого муниципального фонда в виде встроенных нежилых помещений общей площадью 54,7 кв.м, расположенных в подвале пятиэтажного жилого дома N 58 по пр. Комсомольский в г. Перми. Указанное помещение передается арендатору для размещения склада промышленных товаров.

Названный договор аренды вступает в силу с момента государственной регистрации, срок аренды установлен с 15.09.2004 по 15.09.2009 (п. 1.3 договора). В этом же пункте предусмотрено, что объект считается переданным с момента подписания сторонами акта приема-передачи.

Указанное в договоре аренды имущество передано от арендодателя к арендатору по акту приема-передачи от 15.09.2004 (л. д. 42, 43).

В связи с выполнением ремонтных работ и увеличением используемой предпринимателем площади 28.02.2005 заявителю по акту приема-передачи объекта были переданы нежилые помещения общей площадью 56,1 кв.м (л. д. 43).

Вследствие этого 01.11.2005 между арендодателем, балансодержателем и арендатором было подписано изменение N 1 к договору аренды объекта муниципального нежилого фонда от 12.11.2004 N 2712- 04с (л. д. 26, 27), в котором стороны уточнили площадь передаваемого в аренду помещения (56, 1 кв.м), цель использования объекта (под магазин промышленных товаров) и порядок расчетов и платежей.

Государственная регистрация договора аренды произведена 28.12.2005 за N 59-59-01/204/2005-106 (л. д. 20 об).

Предприниматель Варивода Е.А. обратилась в Департамент имущественных отношений с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение помещений, арендуемых по договору аренды от 12.11.2004 N 2712-04с (л. д. 10). Указанное заявление согласно отметке поступило в Департамент имущественных отношений 20.01.2009.

Рассмотрев указанную заявку, постоянно действующая комиссия по приватизации муниципального имущества и проведению аукционов и конкурсов вынесла решение об отказе предпринимателю Варивода Е.А. в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества (л. д. 9). Данное решение 18.02.2009 утверждено начальником Департамента имущественных отношений.

В обоснование отказа данная комиссия сослалась на то, что предпринимателем Варивода Е.А. были нарушены условия п. 5.9 договора аренды от 12.11.2004 N 2712-04с относительно его государственной регистрации до 01.02.2005, соответственно, арендуемое имущество в нарушение п. 1 ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ находится во временном владении (пользовании) арендатора менее трех лет.

Предприниматель Варивода Е.А., полагая, что решение постоянно действующей комиссии по приватизации муниципального имущества и проведению аукционов и конкурсов противоречит ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и нарушает ее права и законные интересы как субъекта малого предпринимательства, на основании ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратилась в Арбитражный суд Пермского края с соответствующим заявлением.

Согласно ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции, действующей на момент обращения предпринимателя с заявлением) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в п. 1 указанной статьи;

площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу ч. 2 ст. 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 указанного Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В случае, если заявитель не соответствует установленным ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (ч. 4 ст. 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что на момент вступления в силу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предприниматель Варивода Е.А. более 3-х лет владела и пользовалась указанным в договоре аренды муниципальным имуществом с учетом того, что договор аренды был заключен 12.11.2004 сроком действия с 15.09.2004. С момента передачи предпринимателю Варивода Е.А. нежилых помещений она пользовалась ими на основании договора аренды и в соответствии с его условиями. Кроме того, судом установлено, что предприниматель Варивода Е.А. добросовестно, своевременно и в полном объеме осуществляла арендные платежи, проводила текущий ремонт.

Отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что предприниматель Варивода Е.А. не является субъектом, имеющим согласно положениям Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендуемого ей имущества, поскольку данное имущество используется заявителем на законных основаниях менее 3-х лет. При этом суд исходил из того, что установленный ст. 3 названного Закона 3-годичный срок следует исчислять с момента государственной регистрации договора аренды, а не с момента фактической передачи имущества в пользование арендатора (п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд кассационной инстанции считает, что постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене, поскольку ссылка суда апелляционной инстанции на названные правовые нормы является неверной и сделана без учета следующих обстоятельств.

Из содержания ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ следует, что одним из условий, с которым названный Закон связывает возможность реализации преимущественного права арендатора на приобретение муниципального имущества, является факт нахождения имущества, переданного по договору аренды, в непрерывном владении и (или) пользовании арендатора в течение трех и более лет до дня вступления в силу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, обоснованно указал на то, что нахождение имущества во временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение 3-х и более лет связано с наличием зарегистрированного в установленном законом порядке договора аренды, а не с моментом его государственной регистрации.

Таким образом, для целей применения Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата государственной регистрации договора аренды не может иметь самостоятельного правового значения при исчислении срока, установленного ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Указанный подход соответствует смыслу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, целью принятия которого является оказание адресной государственной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества.

Как следует из разъяснений, данных Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в п. 4 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке.

С учетом того, что факт передачи и пользования предпринимателем указанным в договоре аренды от 12.11.2004 N 2712-04с имуществом с 2004 года подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами, а также принимая во внимание, что названный договор зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю, следует согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что предприниматель Варивода Е.А. на момент вступления в силу Закона от 22.07.2008 ;N 159-ФЗ фактически владела и пользовалась им на основании договора аренды более 3-х лет.

При таких обстоятельствах требования Варивода Е.А. правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Поскольку кассационная жалоба заявителя удовлетворена, судебные расходы распределяются согласно требованиям ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2009 по делу N А50-5354/2009 Арбитражного суда Пермского края отменить.

Решение Арбитражного суда Пермского края от 18.05.2009 по делу N А50-5354/2009 оставить в силе.

Взыскать с Департамента имущественных отношений администрации г. Перми в пользу индивидуального предпринимателя Варивода Е.А. 50 руб. судебных расходов по кассационной жалобе.

Поворот исполнения постановления в части распределения судебных расходов осуществить Арбитражному суду Пермского края при представлении доказательств его исполнения.