Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 15 декабря 2009 г. N Ф09-10060/08-С6 Суд необоснованно отказал в удовлетворении требования о расторжении договора купли-продажи объекта муниципальной собственности, поскольку неверен вывод о том, что направление муниципалитетом уведомления о расторжении сделки не может быть расценено как доказательство соблюдения порядка расторжения договора в силу того, что в материалах дела отсутствуют доказательства получения ответчиком соглашения о расторжении договора, в то время как факт получения контрагентом указанного уведомления и соглашения не оспорен (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 15 декабря 2009 года N Ф09-10060/08-С6

Дело N А50-11261/2007

ГАРАНТ:

См. также Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 марта 2009 г. N 17АП-1472/09

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 4 августа 2008 г. N Ф09-5585/08-С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Столярова А.А., судей Купреенкова В.А., Мындря Д.И.,

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Камтранслес" (далее - общество "Камтранслес"), Департамента имущественных отношений администрации г. Перми (далее - департамент) на решение Арбитражного суда Пермского края от 07.07.2009 по делу N А50-11261/2007 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2009 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель департамента -Шадрина Т.В. (доверенность от 08.12.2008 N 243).

Департамент обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу "Камтранслес" о расторжении договора от 01.12.2006 N 06/56 купли-продажи объекта муниципальной собственности - встроенных нежилых помещений, расположенных в подвале 5-этажного кирпичного дома, литера А, по адресу: г. Пермь, ул. Белинского/Газеты Звезда, д. 49/66, в связи с существенным нарушением условий договора и о взыскании 11163750 руб. пени за просрочку оплаты имущества.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 21.07.2008 (судья Бородулина В.Р.) исковые требования удовлетворены частично. С общества "Камтранслес" в пользу департамента взыскано 200000 руб. неустойки. В удовлетворении исковых требований в части расторжения договора купли-продажи от 01.12.2006 N 06/56 отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2008 (судьи Васева Е.Е., Виноградова Л.Ф., Хаснуллина Т.Н.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 12.01.2009 (судьи Столяров А.А., Сулейменова Т.В., Мындря Д.И.) решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи от 01.12.2006 N 06/56 отменены. В указанной части дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края. В остальной части судебные акты оставлены без изменения.

При новом рассмотрении определением Арбитражного суда Пермского края от 16.04.2009 принят к рассмотрению встречный иск общества "Камтранслес" к департаменту о расторжении договора купли-продажи от 01.12.2006 N 06/56 по основаниям, предусмотренным ст. 557, п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 07.07.2009 (судья Бородулина В.Р.) исковые требования департамента удовлетворены. Договор купли-продажи от 01.12.2006 N 06/56 расторгнут. В удовлетворении встречных исковых требований общества "Камтранслес" отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2009 (судьи Панькова Г.Л., Виноградова Л.Ф., Усцов Л.А.) решение суда первой инстанции изменено. В удовлетворении первоначального иска департамента о расторжении договора купли-продажи от 01.12.2006 N 06/56 отказано. В удовлетворении встречного иска общества "Камтранслес" отказано.

В кассационной жалобе общество "Камтранслес" просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда изменить, встречные исковые требования удовлетворить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель указывает на то, что о недостатках приобретенного им по договору купли-продажи от 01.12.2006 имущества ему стало известно 30.09.2008 с момента получения экспертного заключения при рассмотрении спора по делу N А50-15849/2007. Общество "Камтранслес" полагает, что судами не дана надлежащая оценка указанному заключению эксперта, а также доводам о несоответствии спорного подвального помещения СНиП 2.08.01-89* "Жилые здания".

В кассационной жалобе департамент просит отменить постановление апелляционного суда в части отказа в удовлетворении требований по первоначальному иску, оставить в силу решение суда первой инстанции, ссылаясь на нарушение апелляционным судом п. 3 ст. 488, ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Как считает заявитель, собственником данного имущества до государственной регистрации перехода права собственности является муниципальное образование "Город Пермь". Поскольку оплата приобретаемого по договору купли-продажи от 01.12.2006 недвижимого имущества покупателем не произведена, собственнику в лице департамента принадлежит право выбора способа защиты своего нарушенного права -требование оплаты имущества либо возврата предмета договора. Департамент указывает на то, что факт неоплаты полученного по договору имущества является существенным нарушением условий договора купли-продажи недвижимости, так как им как собственником, рассчитывающим при заключении договора на получение стоимости имущества, понесен ущерб. По мнению заявителя, поскольку условия договора купли-продажи недвижимости исполнены ответчиком не были, переход права собственности к обществу "Камтранслес" в установленном законом порядке не зарегистрирован, департамент в силу п. 2 ст. 381, ст. 606, 608, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе удержать сумму задатка, перечисленную ответчиком для участия в торгах по продаже спорного имущества, в доход местного бюджета, а за пользование названным недвижимым имуществом начислять арендную плату. Департамент указывает на то, что на момент обращения в суд с рассматриваемым иском им были выполнены требования п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, обществу "Камтранслес" направлено требование о расторжении договора купли-продажи от 01.12.2006.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждается, что муниципальному образованию "Город Пермь" на праве собственности принадлежат встроенные помещения общей площадью 252,5 кв.м в подвале 5-этажного кирпичного жилого дома, литера А, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Белинского, д. 49/ ул. Газеты Звезда, д. 66 (свидетельство о государственной регистрации права от 24.01.2006 серии 59 БА 195948; т. 1, л.д. 41).

Между департаментом (арендодатель), жилищной службой "Центр" Свердловского района (балансодержатель) и обществом "Камтранслес" (арендатор) 17.07.2004 заключен договор аренды объекта муниципального фонда - встроенных помещений общей площадью 87,7 кв.м, расположенных в подвале 5-этажного кирпичного жилого дома, литера А, по адресу: г. Пермь, ул. Белинского, д. 49. Срок действия договора с учетом изменений к договору от 01.07.2005 определен сторонами до 01.04.2014 (л.д. 103-107).

Передача имущества покупателю осуществлена по акту приема-передачи от 01.12.2006 (т. 1, л.д. 16).

Департаментом 27.11.2006 проведен открытый аукцион по продаже встроенных помещений общей площадью 246,7 кв.м, расположенных в подвале 5-этажного кирпичного жилого дома, литера А, по адресу: г. Пермь, ул. Белинского/Газеты Звезда, д. 49/66, обремененных договором аренды. Для участия в аукционе департаментом и обществом "Камтранслес" подписан договор о задатке от 21.11.2006, задаток в сумме 520000 руб. перечислен платежным поручением от 21.11.2006 N 43. Победителем аукциона признано общество "Камтранслес", с которым 01.12.2006 департаментом подписан договор купли-продажи N 06/56 названного объекта недвижимости. Продажная цена объекта определена в сумме 3770000 руб., которая подлежала перечислению продавцу в течение 10 дней с момента подписания договора. За просрочку оплаты объекта договором предусмотрена пеня в размере 1,5% за каждый день просрочки (п. 2.2, 5.1 названного договора; л.д. 9-14, 20).

Поскольку денежные средства в оплату указанного объекта недвижимости обществом "Камтранслес" не были перечислены, департамент в письме от 21.12.2006 N 19-19-6818/13 сообщил покупателю о расторжении договора от 01.12.2006 путем подписания соглашения, приложенного к письму (л.д. 17, 18).

В связи с тем, что согласие общества "Камтранслес" на расторжение договора получено не было, департамент обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском на основании ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Общество "Камтранслес", считая, что продавцом по договору купли-продажи от 01.12.2006 передано недвижимое имущество ненадлежащего качества, обратилось со встречными исковыми требованиями о расторжении указанного договора на основании ст. 557, п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд первой инстанции, установив, что общество "Камтранслес" не исполнило обязательства по оплате приобретаемого по договору купли-продажи от 01.12.2006 имущества в сумме 3250000 руб., руководствуясь п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, признал данное нарушение существенным нарушением покупателем условий договора, в связи с чем обоснованно удовлетворил исковые требования департамента.

Апелляционный суд изменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении исковых требований департамента, сделав вывод об отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи от 01.12.2006 в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции полагает, что постановление апелляционного суда в указанной части подлежит отмене на основании следующего.

Апелляционный суд указал на то, что последствия неоплаты покупателем переданного ему имущества по договору купли-продажи предусмотрены в п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, и к таким последствиям относится право продавца требовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, требование оплаты товара и уплаты процентов является не единственным способом защиты продавцом своего нарушенного права, выбор такого способа защиты, предоставленного действующим законодательством, принадлежит истцу.

В п. 5.3 договора купли-продажи от 01.12.2006 договор может быть признан недействительным либо расторгнут в случаях отказа покупателя от выполнения условий договора полностью или частично, а также в других случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

Ссылка апелляционного суда на отсутствие в материалах дела доказательств отказа общества "Камтранслес" от оплаты приобретаемых по договору купли-продажи помещений, а также доказательств обращения департамента к покупателю с требованиями оплатить помещения, сделана без учета ст. 432, 450, 454, 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, по смыслу которых нарушение условий об оплате товара является существенным нарушением договора купли-продажи. При этом судом не дана оценка тому обстоятельству, что в настоящее время оплата по договору купли-продажи от 01.12.2006 обществом "Камтранслес" не произведена. Вместе с тем инициатива по оплате приобретаемого по договору имущества возложена на покупателя.

Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии -в тридцатидневный срок.

Судами установлено, что департамент в письме от 21.12.2006 N 19-19-6818/13 сообщил обществу "Камтранслес" о расторжении договора от 01.12.2006 путем подписания соглашения, приложенного к письму.

Апелляционный суд пришел к выводу о том, что направление департаментом указанного уведомления не может быть расценено судом как доказательство соблюдения порядка расторжения договора в соответствии с требованиями ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства получения обществом "Камтранслес" соглашения от 07.07.2006 о расторжении договора.

Однако следует отметить, что ответчиком факт получения указанного уведомления и соглашения о расторжении договора не оспаривался.

С учетом изложенного постановление апелляционного суда в указанной части подлежит отмене как вынесенное с нарушением норм материального права, решение суда первой инстанции в данной части подлежит оставлению в силе.

Отказывая в удовлетворении требований общества "Камтранслес" по встречному иску, суды правомерно исходили из того, что названным обществом пропущен двухгодичный срок, в течение которого могут быть предъявлены требования, связанные с недостатками приобретенного имущества.

Согласно п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В соответствии со ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации правила ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации (за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору) применяются в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве.

При этом недостатки должны быть обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи (п. 2 ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено судами, доказательств того, что общество "Камтранслес" ранее, до истечения двухлетнего срока, установленного ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, обнаружило недостатки приобретенного имущества, в материалах дела не имеется, при приемке объекта по акту приема-передачи от 01.12.2006 претензий к качеству встроенных помещений со стороны покупателя не выражено.

При этом судами правомерно не принята во внимание ссылка общества "Камтранслес" на то, что о недостатках подвального помещения покупателю стало известно лишь 30.09.2008, после проведения экспертизы в рамках другого арбитражного дела.

С учетом изложенного доводы общества "Камтранслес" отклоняются, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда в указанной части подлежат оставлению без изменения.

Поскольку определением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20.11.2009 о принятии кассационной жалобы к производству обществу "Камтранслес" предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины до рассмотрения кассационной жалобы, государственная пошлина в сумме 1000 руб. подлежит взысканию с заявителя.

Руководствуясь ст. 286, 287-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2009 по делу N А50-11261/2007 Арбитражного суда Пермского края в части отказа в удовлетворении иска Департамента имущественных отношений администрации г. Перми о расторжении договора купли-продажи отменить.

Решение Арбитражного суда Пермского края от 07.07.2009 в полном объеме и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда в остальной части оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Камтранслес" - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Камтранслес" в доход федерального бюджета 1000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.