Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23 декабря 2009 г. N Ф09-10271/09-С3 Суд отказал в удовлетворении требований о взыскании задолженности по договору аренды, расторжении сделки и изъятии помещения, поскольку доказательств вынесения уведомлений о перерасчете арендной платы и направления их арендатору в связи с невыполнением им условий договора истцом не представлено, долг за спорный период у арендатора отсутствует и не доказан факт нарушения ответчиком сроков внесения арендных платежей (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 23 декабря 2009 г. N Ф09-10271/09-С3

Дело N А50-6584/2009

ГАРАНТ:

См. также Определение Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23 декабря 2009 г. N Ф09-10271/09-С3

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Гавриленко О.Л., судей Токмаковой А.Н., Первухина В.М.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных отношений администрации г. Перми (далее - департамент) на решение Арбитражного суда Пермского края от 08.07.2009 по делу N А50-6584/2009 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2009 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Биняминова Шимтува Хаймишиевича -Болотов О.В. (доверенность от 08.12.2009);

департамента - Мошкин А.Г. (доверенность от 28.10.2009 N 169).

Департамент обратился в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением о взыскании с предпринимателя 5 462 590 руб. 15 коп. , в том числе задолженности по арендной плате в сумме 2 838 724 руб. 13 коп. , пени за несвоевременное исполнение обязательств в сумме 2 633 624 руб. 46 коп. , расторжении договора аренды и изъятии помещения.

Решением суда от 08.07.2009 (судья Мухитова Е.М.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2009 (судьи Борзенкова И.В., Грибиниченко О.Г., Голубцов В.Г.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе департамент просит указанные судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. По мнению истца, им правомерно отменен коэффициент состояния помещения, равный 0,2, и применен коэффициент 1,2, поскольку ответчиком нарушен п. 5.24 договора аренды объекта муниципального нежилого фонда от 23.07.2003 N 2233-ОЗС. Департамент просит дать оценку уведомлению от 24.12.2009 N 10-005641, из содержания которого следует, что истец предлагал ответчику произвести доплату арендных взносов за пользование помещением, расположенным по адресу: г. Пермь, шоссе Космонавтов, 13, за период с 01.10.2006 по 31.12.2007 на основании приказа от 19.12.2008 N 1673.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считает их законными и обоснованными.

Как следует из материалов дела, между департаментом (арендодатель), муниципальным учреждением "Обеспечение эксплуатации, содержания и обслуживания нежилого муниципального фонда" г. Перми (балансодержатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды от 23.07.2003 N 2233-03С муниципального нежилого помещения - отдельно стоящего нежилого здания, расположенного по адресу: г. Пермь, шоссе Космонавтов, 13, общей площадью 965,90 кв.м.

Срок договора определен с 01.04.2003 по 01.04.2013. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Указанное помещение передано по акту приема-передачи от 01.04.2003.

С учетом изменения от 27.12.2006 N 7, актов приема-передачи объекта нежилого муниципального фонда от 02.11.2006, предпринимателю передано помещение общей площадью 927,6 кв.м.

Размер арендной платы за объект аренды составил 143 871 руб. 54 коп.

В соответствии с условиями договора (п. 4.4) предприниматель обязался вносить арендную плату в установленном размере ежемесячно, не позднее 25-го числа текущего месяца, или ежеквартально авансовым платежом в первый месяц оплачиваемого квартала.

Изменение размера арендной платы в связи с изменением (по решению уполномоченных органов местного самоуправления) базовой ставки или коэффициентов в расчете арендной платы являются обязательными для сторон (без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к договору); (п. 4.5 договора).

Арендодатель обязан направить арендатору уведомление к договору аренды с указанием нового размера арендной платы. Данное уведомление является неотъемлемой частью договора (п. 4.5 договора).

Согласно п. 4.6 договора размер арендной платы может быть проиндексирован с учетом инфляции один раз в год.

В дальнейшем между сторонами заключены изменения к договору (N 1 от 06.10.2003, N 2 от 30.12.2003, N 3 от 24.09.2004, N 4 от 21.01.2005, N 5 от 17.05.2005, N 6 от 11.11.2005, N 7 от 27.12.2006, N 8 от 09.02.2007, N 8 от 25.01.2008, N 9 от 11.02.2009), касающиеся размера арендной платы, в том числе с применением понижающего коэффициента.

В связи с внесением с 01.01.2007 решением Пермской городской Думы от 28.11.2006 N 299 изменений в Методику определения размера арендной платы за недвижимое муниципальное имущество, утвержденную решением Пермской городской Думы от 28.05.2002 N 61, а также изменением с 01.01.2005, 01.01.2006, 01.01.2007, 01.01.2008, 01.04.2008, 01.01.2009 на основании писем Департамента финансов администрации г. Перми N 06-03-07/1850 от 28.12.2004, N 06-03-07/1580 от 22.12.2005, N 06-03-07/2494 от 22.12.2006, N 06-03-2227 от 24.12.2007 коэффициента индексации арендной ставки в адрес предпринимателя направлены уведомления к договору от 13.01.2005 N 19-11-49/06, от 24.01.2006 N 19-19-152/06, от 15.01.2007 N 19-19-60/14, от 09.01.2008 N 19-19-1/14, от 04.04.2008 N 19-19-3020/14, от 11.01.2009 N 19-19-17/14 об изменении размера арендной платы.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендной платы за период с января 2006 года по февраль 2009 года в сумме 2 838 724 руб. 13 коп. (с учетом частичных уплат) истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности, расторжении договора аренды и изъятии арендуемого помещения.

Суды отказали в удовлетворении исковых требований, исходя из отсутствия оснований для исчисления арендной платы без учета изменения от 09.02.2007 N 8 к договору аренды объекта муниципального нежилого фонда от 23.07.2003 N 2233-ОЗС.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Фактически между сторонами возник спор по применению понижающего коэффициента в 2006-2008 гг. по изменениям N 8 от 09.02.2007, 25.01.2008.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Абзацем 2 п. 1 данной статьи установлено, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Частью 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Договором аренды предусмотрены условия о размере арендной платы, основания для ее перерасчета, что соответствует требованиям, установленным ст. 421, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что в соответствии с изменением от 09.02.2007 N 8 в договор аренды включены: п. 5.23 - на период проведения капитального ремонта и реконструкции арендатору предоставляется льгота по арендной плате путем применения коэффициента состояния помещения 0,2 в расчете арендной платы на период с 01.10.2006 по 31.12.2007; п. 5.24 -арендатор обязан в срок до 31.12.2007 сдать балансодержателю и арендодателю по акту приемки выполненные работы по капитальному ремонту помещения; п. 5.25 - в случае невыполнения арендатором условий п. 5.24 арендатор имеет право в одностороннем порядке провести перерасчет арендной платы, применив коэффициент состояния помещения в размере 1,2.

В соответствии с изменениями N 8 от 09.02.2007, 25.01.2008 установлены размеры арендной платы на периоды с 01.10.2006 по 01.11.2006, с 02.11.2006 по 31.12.2006, с 01.01.2007 по 31.12.2007 и с 01.01.2008 по 31.12.2008 с применением понижающего коэффициента 0,2 на период проведения работ капитального ремонта и реконструкции.

Ответчик производил оплату в указанных размерах, что не оспаривается сторонами.

Приказ о том, что изменение N 8 от 09.02.2007 утратило силу в связи с тем, что арендатор не сдал департаменту работы по акту приемки выполненных работ, истцом в материалы дела не представлен.

Судами также установлено, что в подтверждение исполнения принятых обязательств предпринимателем в материалы дела представлены акты о приемке выполненных работ в октябре 2006 - ноябре 2007 г., подписанные локальные сметные расчеты и справки о стоимости выполненных работ и затрат. Во исполнение условий договора предпринимателем направлено в адрес департамента письмо от 27.12.2007 N 254 о выполнении работ, которое получено 29.12.2007, что подтверждается штампом входящей корреспонденции.

Истцом 17.03.2008 составлен акт обследования здания, в котором отражен факт выполнения работ, какие-либо указания на отказ в приемке работ отсутствуют.

Согласно п. 5.28 изменений от 25.01.2008 N 8 к договору в случае невыполнения арендатором условий п. 5.27 арендодатель имеет право в одностороннем порядке провести перерасчет арендной платы за период, указанный в п. 5.26, применив в расчете арендной платы коэффициент состояния помещения в размере 1,2. Уведомление о перерасчете арендной платы, направленное арендатору, является неотъемлемой частью данного договора.

Доказательств вынесения уведомлений и направления их арендатору в связи с невыполнением им условий п. 5.27 договора истцом не представлено.

Суды, всесторонне, полно и объективно исследовав представленные в дело доказательства в соответствии с положениями ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришли к верному выводу об отсутствии оснований для перерасчета арендной платы за период с 01.10.2006 по 31.12.2008, в связи с чем отказали в удовлетворении исковых требований о взыскании суммы долга и пени.

В силу п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Поскольку задолженность за спорный период у арендатора отсутствует, доказательств нарушения сроков внесения арендных платежей истцом не представлено суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды и изъятии помещения.

Ссылка заявителя на уведомление от 24.12.2009 N 10-005641, из содержания которого следует, что истец предлагал ответчику произвести доплату арендных платежей за пользование помещением, расположенным по адресу: г. Пермь, шоссе Космонавтов, 13, за период с 01.10.2006 по 31.12.2007 на основании приказа от 19.12.2008 N 1673, подлежит отклонению, поскольку данный документ не был представлен в суд первой и апелляционной инстанций. В силу ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не вправе устанавливать новые обстоятельства, на которые лица, участвующие в деле не ссылались как на основание своих требований и возражений и которые не были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций.

Нормы материального права применены судами правильно, выводы судов соответствуют установленным ими по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным в соответствии с требованиями, определенными ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Пермского края от 08.07.2009 по делу N А50-6584/2009 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2009 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента имущественных отношений администрации г. Перми - без удовлетворения.