Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 21 декабря 2009 г. N Ф09-10168/09-С6 Суд признал недействительным отказ комитета в приватизации арендованного помещения, поскольку в период действия договора аренды арендная плата обществом оплачивалась в полном размере, просрочки в оплате были вызваны резким повышением размера арендной платы, задолженность как на момент принятия решения об отказе в приватизации объекта, так и на момент рассмотрения данного спора у общества отсутствует (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 21 декабря 2009 г. N Ф09-10168/09-С6

Дело N А60-23536/2009-С9

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Сулейменовой Т.В., судей Малиновой Э.М., Мындря Д.И.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом (далее - комитет) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.08.2009 по делу N А60-23536/2009-С9 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2009 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

комитета - Барабанова Н.И. (доверенность от 11.01.2009 N 3);

общества с ограниченной ответственностью "Объединение "Хозтовары" (далее - общество "Объединение "Хозтовары") - Цемко А.В. (доверенность от 01.07.2009), Паникарова Ю.В. (доверенность от 01.07.2009).

Общество "Объединение "Хозтовары" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании недействительным решения комитета, выраженного в письме от 21.05.2009 N 02.12-24-5600, об отказе в приватизации объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Кировградская, д. 17.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 20.08.2009 (судья Морозова Г.В.) заявленные требования удовлетворены. Действия комитета, выразившиеся в отказе в приватизации арендованного помещения, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Кировградская, д. 17, оформленном письмом от 21.05.2009 N 02.12-24-5600, признаны незаконными. На комитет возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ). С комитета в пользу общества "Объединение "Хозтовары" взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску в сумме 2000 руб.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2009 (судьи Скромова Ю.В., Виноградова Л.Ф., Карпова Т.Е.) решение суда первой инстанции ос авлено без изменения.

В кассационной жалобе комитет просит обжалуемые судебные акты отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель полагает, что общество "Объединение "Хозтовары" не обладает преимущественным правом на выкуп муниципального имущества, так как не соответствует требованиям, установленным п. 1, 2 ст. 3 Закона N 159-ФЗ. При этом комитет указывает на то, что обществом "Объединение "Хозтовары" ненадлежащим образом исполнялись обязанности по внесению арендных платежей по договору аренды спорного имущества, что выражалось в систематических и продолжительных просрочках перечисления арендной платы. Заявитель также ссылается на то, что спорное помещение включено в Перечень муниципального имущества, предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства в муниципальном образовании "Город Екатеринбург" (далее - Перечень муниципального имущества), утвержденный постановлением главы г. Екатеринбурга от 04.03.2009 N 521. Комитет указывает на то, что договор аренды от 01.01.2005 зарегистрирован только 01.09.2005, в связи с чем на момент вступления в законную силу Закона N 159-ФЗ (05.08.2008) предусмотренный названным Законом трехлетний срок не истек, поэтому вывод судов о непрерывности владения обществом "Объединение "Хозтовары" спорным помещением, является неверным. Заявитель полагает, что взыскание с него в пользу общества "Объединение "Хозтовары" 2000 руб. в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины противоречит положениям ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, в силу которой органы местного самоуправления освобождены от уплаты государственной пошлины.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Объединение "Хозтовары" возражает против изложенных в ней доводов, считает их несостоятельными, просит оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между комитетом (арендодатель) и обществом "Объединение "Хозтовары" (арендатор) 05.01.1995 заключен договор N 60540188 аренды нежилого встроенного помещения площадью 297,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Кировградская, д. 17. Срок действия договора определен с 01.01.1995 по 31.12.1998. Имущество передано по акту приема-передачи от 03.03.2003 (л.д. 15, 16).

В дальнейшем сторонами неоднократно вносились изменения в договор аренды от 05.01.1995, в результате чего срок действия договора продлен до 31.12.2004, п. 1.1 договора изложен в редакции: "арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда, расположенный по адресу: ул. Кировградская, 17, общей площадью 303,1 кв.м, 1 этаж, материалы стаи - шлакоблоки, отдельный вход есть" (л.д. 18, 21, 22, 23, 26).

По соглашении) сторон от 31.12.2004 договор аренды от 05.01.1995 N 60540188 расторгнут с 01.01.2005 (л.д. 28).

Сторонами подписан акт приема-передачи от 31.12.2004 (л.д. 29).

Между комитетом (арендодатель) и обществом "Объединение "Хозтовары" (арендатор) 01.01.2005 подписан договор N 60540188 аренды того же объекта муниципального нежилого фонда г. Екатеринбурга, согласно которому в аренду сроком с 01.01.2005 о 31.12.2009 переданы встроенные нежилые помещения N 1-12, 1 этаж, общей площадью 303,1 кв.м, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Кировградская, д. 17 (л.д. 30-33). Помещения переданы арендатору по акту према-передачи от 01.01.2005 (л.д. 35).

В Управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 01.09.2005 зарегистрировано прекращение договора аренды от 05.01.1995 (л.д. 27 об.) и в этот же день зарегистрирован договор аренды от 01.01.2005 (л.д. 36 об.).

Согласно п. 4.3 договора аренды от 01.01.2005 арендатор обязан перечислять арендную плату авансом до десятого числа текущего месяца (платежного периода). Обязательство считается исполненным в момент поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Пунктом п. 5.2 договора предусмотрено, что в случае нарушения, в том числе, п. 4.3 договора , общество выплачивает комитету пени в размере 0,5% от суммы долга арендной платы за каждый день просрочки установленного платежного периода (с учетом дополнительного соглашения от 01.08.2007; л.д. 37).

Общество "Объединение "Хозтовары" 05.03.2009 обратилось в комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества на основании Закона N 159-ФЗ (л.д. 82).

Комитет в письме от 21.05.2009 отказал обществу "Объединение "Хозтовары" в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, указав при этом на ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по перечислению арендной платы за период с 01.01.2006 по 31.12.2008, а также ввиду того, что имущество находится в пользовании данного общества в соответствии с договором аренды менее 3 лет, поскольку договор 1995 года прекращен, а договор 2005 года считается заключенным с момента его государственной регистрации - 01.09.2005 (л.д. 84).

Общество "Oбъединение "Хозтовары", полагая, что отказ в реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества не соответствует положениям Закона N 159-ФЗ и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ст. 3 Закона N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент подачи заявления о приобретении спорного имущества) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, если арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислилась надлежащим образом в течение срока, указанного в п. 1 названной статьи; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Пунктами 2, 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий этим требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденные перечни государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. При получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае ecли заявитель не соответствует установленным ст. 3 названного Закона требованиями и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (п. 4 ст. 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства (условия договора об арендной плате, платежные документы о внесении арендной платы) в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что нарушения сроков внесения арендной платы, допущенные обществом "Объединение "Хозтовары", являются незначительными, задолженность по aарендной плате и начисленной пени как на момент принятия решения об отказе в приватизации объекта, так и на момент рассмотрения данного спора у общества "Объединение "Хозтовары" отсутствует.

Кроме того, суды, делая вывод о добросовестности арендатора и надлежащем исполнении им обязательств по договору аренды, указали на отсутствие фактов привлечения арендатора к гражданско-правовой ответственности при исполнении сторонами обязательств по договору аренды от 01.01.2005.

Также судами установлено наличие у общества "Объединение "Хозтовары" преимущественного права на выкуп арендуемого помещения в соответствии с положениями п. 1, 3, 4 ст. 3 Закона N 159-ФЗ: заявитель относится к субъектам малого и среднего предпринимательства; объект муниципального имущества находится во временном владении и пользовании заявителя непрерывно более трехлетнего срока, установленного ст. 3 Закона N 159-ФЗ; площадь арендуемого имущества не превышает предельные значения площади арендуемого имущества; арендуемое имущество на момент подачи заявки не включено в Перечень муниципального имущества.

При этом судами отклонена ссылка комитета на то, что спорное имущество включено в Перечень муниципального имущества, что в силу п. 4 ст. 9 Закона N 159-ФЗ является препятствием в реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества, на основании следующего.

Постановление главы г. Екатеринбурга N 521, которым утвержден Перечень муниципального имущества, принято 04.03.2009, опубликовано в официальном средстве массовой информации для опубликования правовых актов главы г. Екатеринбурга - газете "Вечерний Екатеринбург" - 07.03.2009, вступило в законную силу 18.03.2009.

Поскольку с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого помещения в собственность общество "Объединение "Хозтовары" обратилось 05.03.2009, суды пришли к правильному выводу о том, что на момент подачи данного заявления постановление главы г. Екатеринбурга N 521 не было опубликовано и не вступило в законную силу, в связи с чем обоснованно указали на отсутствие ограничений для реализации преимущественного права на приватизацию арендованного имущества вследствие включения спорного имущества в Перечень муниципального имущества.

Судами, кроме ого, отмечено, что факт включения имущества в Перечень муниципального имущества не был основанием для отказа в приватизации, изложенного в письме от 21.05.2009 N 02.12-24-5600.

При таких обстоятельствах суды, учитывая, что одной из целей Закона N 159-ФЗ является оказание адресной государственной помощи субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимости, признание указанных субъектов недобросовестными арендаторами в связи с непродолжительными просрочками в уплате арендных платежей и малозначительным характером допущенных нарушений создает препятствия в реализации положений Закона N 159-ФЗ, принимая во внимание отсутствие в течение всего срока аренды факта взыскания арендных платежей и пени в принудительном порядке, признали наличие всех предусмотренных законом условий, являющихся необходимыми для возникновения у общества "Объединение "Хозтовары" права на выкуп арендованного имущества.

Поскольку отказ комитета в приватизации объекта муниципального имущества не соответствует ст. 3 Закона N 159-ФЗ и является незаконным, требования заявителя судами правомерно удовлетворены.

Довод комитета о том, что договор аренды от 01.01.2005 зарегистрирован только 01.09.2005, в связи с чем на момент вступления в законную силу Закона N 159-ФЗ (05.08.2008) предусмотренный названным Законом трехлетний срок не истек, рассмотрен судами и правомерно отклонен.

Как установлен судами, согласно п. 1.3 договора аренды от 05.01.1995 срок аренды объекта установлен с 01.01.1995 по 31.12.1998. Дополнительным соглашением от 28 12.1998 договор аренды от 05.01.1995 продлен до 31.12.2001; дополнительным соглашением от 03.01.2002 - до 31.12.2002; дополнительным соглашением от 03.01.2002 - до 31.12.2004.

По истечении срока действия договора от 05.01.1995 сторонами подписано соглашение от 31.12.2004 о расторжении указанного договора с 01.01.2005, сторонами подписан акт приема-передачи помещения от 31.12.2004, а 01.01.2005 теми же сторонами подписан новый договор N 60540188 аренды этого же помещения на срок с 01.01.2005 по 31.12.2009, объект передан обществу по акту от 01.01.2005.

При этом соглашение о расторжении договора от 05.01.1995 зарегистрировано 01.09.2005, и в этот же день зарегистрирован договор аренды от 01.01.2005.

С учетом установленных обстоятельств дела суды пришли к обоснованному выводу о том, что фактически спорное имущество из владения общества "Объединение "Хозтовары" не выбывало, арендатор непрерывно владел данными помещениями в соответствии с договорами аренды.

Апелляционным судом отмечено, что арендная плата за пользование помещением вносилась обществом "Объединение "Хозтовары" на протяжении всего времени пользования помещением, в том числе и за январь-август 2005 года в соответствии с расчетом арендодателя.

Ссылка комитета на то, что с него в пользу общества "Объединение "Хозтовары" необоснованно взысканы 2000 руб. государственной пошлины по иску, была предметом рассмотрения апелляционного суда и правомерно отклонена, поскольку освобождение в силу подп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации органов местного самоуправления от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, не освобождает от обязанности возмещения другой стороне понесенных ею судебных расходов на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку. Оснований для переоценки имеющихся в материалах дела доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основаниями для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного, обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.08.2009 по делу N А60-23536/2009-С9 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2009 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом - без удовлетворения.