Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 29 декабря 2009 г. N Ф09-10627/09-С6 Поскольку предварительный договор аренды является заключенным, стороны предусмотрели сохранение уплаченного арендатором гарантийного взноса за арендодателем, во взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами отказано (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 29 декабря 2009 г. N Ф09-10627/09-С6

Дело N А76-5291/2008-21-424

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Мындря Д.И., судей Столярова А.А., Сулейменовой Т.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вега" (далее - общество "Вега") на решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.07.2009 по делу N А76-5291/2008-21-424 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2009 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Вега" - Русских Д.Г. (доверенность от 20.06.2009);

общества с ограниченной ответственностью "Сити-Парк" (далее - общество "Сити-Парк") - Лабутина Н.А. (доверенность от 01.04.2009).

Общества с ограниченной ответственностью "Калифея" (далее - общество "Калифея"),. впоследствии переименованное в общество "Вега", обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу "Сити-Парк" о взыскании 1451875 руб. неосновательного обогащения и 134217 руб. 77 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами (с учетом уточнения исковых требований в порядке, установленном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда первой инстанции от 17.07.2009 (судья Вяткин О.Б.) в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2009 (судьи Пивоварова Л.В., Баканов В.В., Ермолаева Л.П.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Вега" просит судебные акты отменить, требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, неполное установление существенных обстоятельств по делу. По мнению заявителя, предварительный договор от 25.04.2008 является смешанным, поскольку разделами 1.4, 1.5 данного договора предусмотрена разработка проекта в соответствии с техническим заданием, однако судами не дана оценка этим положениям договора применительно к ст. 708, 758 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель полагает, что в данной части предварительного договора не согласованы существенные условия договора подряда: не согласован предмет договора, техническое задание, не установлены начальный и конечный сроки выполнения работ. Как считает заявитель, без выполнения условий о подготовке технического задания, проекта отделки, выполнения работ по отделке арендатор вправе отказаться от заключения основного договора. Заявитель не согласен с выводами судов о том, что условия предварительного договора позволяют идентифицировать помещение, подлежащее передачи по основному договору аренды, так как площадь и границы данного помещения указаны в договоре приблизительно. Заявитель также отмечает, что судами дана неверная оценка письму общества "Вега" от 24.06.2008 N 25 как отказу истца от заключения основного договора. По мнению заявителя, общество "Вега" обратилось к обществу "Сити-Парк" с предложением прекратить предварительный договор с условием возврата суммы гарантийного взноса.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, право собственности общества "Сити-Парк" на нежилое помещение N 4 (часть нежилого здания (торгово-досуговый комплекс) общей площадью 37475,2 кв.м, расположенное на 1, 2, 3, 4, 5 этажах, выход на крышу, подвал, литера Б-БЗ, зарегистрировано в установленном законом порядке 28.04.2007, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 74 АА N 181004.

Между обществом "Сити-Парк" (арендодатель) и обществом "Калифея" (арендатор), подписан предварительный договор аренды нежилого помещения от 25.04.2008 N ПДА-159-21/04, согласно условиям которого стороны обязуются подписать долгосрочный договор аренды в срок не позднее даты открытия помещения для посетителей, установленной в порядке, предусмотренном в п. 1.3 договора.

В соответствии с п. 1.3 договора арендатор обязуется завершить отделку помещения и открыть помещение для посетителей в соответствии с разрешенным использованием не позднее 90 календарных дней с даты подписания договора.

Пунктами 1.4-1.5 данного договора предусмотрено, что арендатор в день подписания договора представляет арендодателю техническое задание на разработку общего рабочего проекта комплекса в части, относящейся к помещению. Арендатор самостоятельно и за свой счет осуществляет в соответствии с согласованным арендодателем техническим заданием разработку проекта помещения.

Согласно п. 2.1 договора помещение будет находиться на втором этаже здания комплекса и будет обозначено на плане помещения, прилагаемом к договору в качестве приложения N 2. Помещение в предварительном порядке будет иметь площадь, составляющую 505 кв.м, как определено в п. 2.2 договора.

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что для целей определения в долгосрочном договоре аренды помещения, его месторасположения и площади будет использоваться действующий на момент подписания данного договора технический паспорт, выданный органом технической инвентаризации г. Челябинска на основании обмеров помещения и существующий на момент подписания долгосрочного договора аренды, с поэтажным планом помещения, который приобщается в качестве приложения N 1 к долгосрочному договору аренды.

В силу п. 3.1.1 договора в качестве доказательства заключения договора и в обеспечение исполнения сторонами обязательств по заключению долгосрочного договора аренды, арендатор платит в течение 5 банковских дней с даты заключения договора гарантийный взнос в размере, равном сумме двух составляющих: постоянной части арендной платы за два месяца в сумме 1010000 руб. и единовременного взноса на развитие комплекса в сумме 441875 руб.

В соответствии с п. 6.2 договора арендодатель вправе, направив письменное уведомление арендатору, без обращения в суд и без получения иного решения об этом отказаться от договора, не ограничивая себя в праве принимать меры в связи с прежними нарушениями договора со стороны арендатора, в случае если арендатор не подпишет долгосрочный договор аренды в соответствии с п. 1.2 договора, и если арендатор не выполнит любое из обязательств, предусмотренных п. 1.4-1.6 договора, в установленный договором срок и такая просрочка составит 30 календарных дней.

Согласно п. 6.3.3 в случае если основанием для прекращения договора являются основания, указанные в п. 6.2. договора, арендатор обязан выплатить арендодателю сверх иных мер ответственности, предусмотренных договором, штрафную неустойку в размере суммы гарантийного взноса, в случае, если гарантийный взнос был уплачен арендатором, то он в полном объеме удерживается арендодателем в качестве неустойки.

Во исполнение условий данного договора истец произвел в адрес ответчика оплату гарантийного взноса платежными поручениями от 08.05.2008 N 157 в сумме 1010000 руб. и от 08.05.2008 N 158 в сумме 441875 руб., в общей сумме 1451875 руб.

Общество "Калифея" в письме от 24.06.2008 N 25 обратилось к обществу "Сити-Парк" с предложением "...по решению вопроса, связанного с прекращением предварительного договора аренды без обращения в суд и отказом от заключения долгосрочного договора аренды, а также последующей выплатой гарантийного взноса...".

Общество "Сити-Парк" направило в адрес общества "Калифея" уведомление от 26.06.2008 N 1350 об одностороннем отказе от исполнения предварительного договора и удержании гарантийного взноса в качестве неустойки, с указанием на досрочное расторжение предварительного договора от 24.04.2008 N ПДА-159-21/04 с 30.06.2008.

Общество "Калифея", полагая, что ответчик незаконно удержал сумму гарантийного взноса, направил 18.12.2008 в его адрес претензию с требованием о возврате суммы гарантийного взноса в размере 1451875 руб., которая ответчиком оставлена без удовлетворения.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, общество "Вега" обратилось в суд с соответствующим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды правомерно исходили из следующего.

В соответствии с п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, /подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным, а соответствующий договор не считается заключенным.

Оценив содержание предварительного договора, суды правильно указали на то, что в нем определено помещение, которое арендодатель должен передать арендатору. В этом же договоре истец и ответчик согласовали условия относительно площади данного помещения, определили место расположения помещения на 2-м этаже торгово-досугового комплекса, а также подписали план арендуемого помещения площадью 505 кв.м (приложение N 2 к предварительному договору): объект аренды на плане обозначен с указанием площади, конфигурации помещения, дополнительным идентифицирующим признаком местонахождения помещения -расположение рядом с девятизальным кинотеатром.

Судами обоснованно отклонены ссылки истца на то, что из содержания п. 1.3. и п. 1.4-1.5 спорного предварительного договора усматривается волеизъявление сторон на заключение договоров подряда на отделку помещения и на выполнение проектных работ.

В соответствии с п. 1 ст. 702 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. Суть подряда как договора состоит в выполнении подрядчиком определенной работы для заказчика за вознаграждение.

Пунктом 2, 3 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а также договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).

Суды, руководствуясь ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, оценили указанные условия договора и пришли к выводу о том, что работы по отделке передаваемого в аренду помещения проводятся арендатором самостоятельно в соответствии с целями его дальнейшего использования на основании согласованного с арендодателем технического задания и проекта помещения, не предполагались быть проведенными истцом для того, чтобы сдать ее результаты заказчику - собственнику помещения и получить за ее выполнение определенное вознаграждение. В связи с этим суды верно признали, что воля сторон не была направлена на возникновение между сторонами подрядных правоотношений.

При таких обстоятельствах суды пришли к выводу о том, что оснований для признания предварительного договора аренды от 07.06.2007 незаключенным не имеется, поскольку в нем содержатся условия, позволяющие установить его предмет и имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

С учетом того, что предварительный договор является заключенным, а также того обстоятельства, что его стороны предусмотрели в данном случае сохранение уплаченного арендатором гарантийного взноса за арендодателем, суд правомерно исходил из того, что между истцом и ответчиком существовали обязательственные правоотношения, что исключает применение правовых норм о неосновательном обогащении.

Таким образом, в удовлетворении исковых требований судом отказано правомерно.

Довод истца о том, что письмо общества "Калифея" от 24.06.2008 N 25, направленное в адрес ответчика, не может быть рассмотрено как отказ истца от заключения основного договора, а является лишь предложением о прекращении предварительного договора с условием возврата гарантийной суммы, отклонен судами как несостоятельный.

Как указали суды, из содержания данного письма однозначно можно установить волеизъявление истца, направленное на отказ от заключения долгосрочного договора аренды в связи с нестабильным финансовым положением, а также с неприемлемыми и обременительными условиями предварительного договора. Отказ в удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика неосновательного обогащения соответственно влечет отказ в удовлетворении требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными на заявленную истцом сумму неосновательного обогащения.

С учетом изложенного доводы заявителя о том, что договор является незаключенным, в связи с тем, что не согласованы предмет аренды и существенные условия договора подряда, отклоняются как направленные на переоценку обстоятельств дела, установленных судами на основании исследования и оценки доказательств в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки обстоятельств, установленных судами, у суда кассационной инстанции не имеется.

Таким образом, судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.07.2009 по делу N А76-5291/2008-21-424 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2009 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вега" - без удовлетворения.