Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23 декабря 2009 г. N Ф09-10337/09-С6 Суд признал недействительным договор аренды земельного участка, поскольку спорный участок предоставлен ответчику в аренду без проведения аукциона, в то время как с учетом даты принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта на спорном участке земля не могла быть предоставлена в аренду для жилищного строительства без проведения торгов (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 23 декабря 2009 г. N Ф09-10337/09-С6

Дело N А60-16520/2009-С2

ГАРАНТ:

См. также Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 июля 2009 г. N 17АП-4926/09

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Маликовой Э.М., судей Сулейменовой Т.В., Мындря Д.И.,

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы закрытого акционерного общества "Наш дом" (далее - общество "Наш дом"), администрации города Екатеринбурга (далее - администрация) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 22.07.2009 по делу N А60-16520/2009-С2 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2009 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

заместителя прокурора Свердловской области (далее - прокурор) - Васильева М.А. (доверенность от 12.10.2009 N 8-12-09);

администрации - Мухачева И.В. (доверенность от 23.12.2008 N 182);

общества "Наш дом" - Простолупова Е.С. (доверенность от 11.01.2009);

закрытого акционерного общества "Управляющая компания "Инвестстрой" (далее - общество "УК "Инвестстрой") - Ахметова Р.С. (доверенность от 22.12.2009).

Прокурор обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к администрации, обществу "Наш дом" о признании недействительным договора аренды земельного участка от 28.02.2007 N 3-988, заключенного между ответчиками, и применении последствий недействительности ничтожной сделки путем возложения на общество "Наш дом" обязанности возвратить администрации земельный участок общей площадью 15810 кв.м, кадастровый номер 66:41:000000:0420, расположенный в центральной части кадастрового района "Екатеринбургский" в границах улиц Репина - Ленинградской - Манчажской - Огарева в г. Екатеринбурге.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области (далее - регистрационная служба), общество "УК "Инвестстрой".

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 22.07.2009 (судья Григорьева С.Ю.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2009 (судьи Зеленина Т.Л., Глотова Г.И., Карпова Т.Е.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационных жалобах общество "Наш дом" и администрация просят указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, нарушение абз. 5 п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона N 232-ФЗ; далее - Вводный закон), несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Заявители полагают, что представление земельного участка обществу "Наш дом" в аренду для строительства жилого дома без проведения аукциона осуществлено в соответствии с действующим земельным и градостроительным законодательством, поскольку данные правоотношения сложились между сторонами до 01.10.2005. При этом заявители ссылаются на разрешительное письмо от 16.08.2001 N 136, которое по их мнению, подтверждает факт предварительного согласования места размещения жилого дома до введения в действие ст. 30.1 Земельного кодекса российской Федерации. Заявители указывают на то, что оспариваемый договор аренды земельного участка подписан на основании постановления Главы г. Екатеринбурга от 26.02.2007 N 711 и распоряжения от 15.02.2006 N 280-р, которые в судебном порядке не обжалованы и недействительными не признаны. По мнению заявителей, судами неправомерно не привлечены к участию в деле физические лица, заключившие предварительные договоры на покупку квартир в строящемся жилом доме, чем были нарушены их права и законные интересы. Кроме того, заявители полагают, что прокурором не представлено доказательств, подтверждающих, что оспариваемый договор аренды нарушает права и законные интересы других лиц, в связи с чем договор аренды земельного участка не мог быть признан недействительным.

Как установлено судами и следует из материалов дела, распоряжением главы г. Екатеринбурга от 15.02.2006 N 280-р утвержден проект границ и акт о выборе земельного участка площадью 15810 кв.м, расположенного в г. Екатеринбурге в границах улиц Репина - Ленинградской - Манчажской - Огарева, обществу "Наш дом" предварительно согласовано место размещения на указанном земельном участке многоэтажных жилых домов с нежилыми помещениями на первых этажах и подземной стоянкой.

Постановлением главы г. Екатеринбурга от 26.02.2007 N 711 вышеназванный земельный участок предоставлен обществу "Наш дом" в аренду сроком на три года для строительства жилых домов с нежилыми помещениями на первых этажах и подземной автостоянкой.

Между администрацией (арендодатель) и обществом "Наш дом" (арендатор) 28.02.2007 заключен договор аренды земельного участка N 3-988, согласно которому арендодатель обязался передать на условиях аренды земельный участок площадью 15810 кв.м, с кадастровым номером 66:41:0000000:0420, расположенный в г. Екатеринбурге в границах улиц Репина - Ленинградской - Манчажской - Огарева, для строительства указанных объектов.

По акту приема-передачи от 28.02.2007 земельный участок передан арендатору.

Дополнительным соглашением от 18.04.2008 в договор аренды земельного участка от 28.02.2007 N 3-988 внесены изменения: в разделе I договора слова "сроком на три года" заменены словами "на неопределенный срок".

Прокурор, полагая, что данный договор аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства жилых домов без проведения аукциона, не соответствует требованиям п. 2 ст. 30.1, 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, положениям п. 15 ст. 3 Вводного закона, нарушает права и законные интересы граждан, организаций в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратился в Арбитражный суд Свердловской области с соответствующим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что оспариваемый договор аренды земельного участка заключен с нарушением установленного порядка предоставления земельного участка для жилищного строительства (ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 30.1, 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 15 ст. 3 Вводного закона), в силу чего на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным.

В силу ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" и вступившей в силу с 01.10.2005 (ст. 18 данного Федерального закона), земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Абзацем 4, 5 п. 15 ст. 3 Вводного закона установлено, что до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

В случае, если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 01.10.2005 не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона.

В силу п. 6 ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 названного Кодекса, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Пунктом 3 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, указанных в данном Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

Судами установлено, что решение о предварительном согласовании места размещения объекта на спорном земельном участке принято администрацией 15.02.2006 (распоряжение главы г. Екатеринбурга от 15.02.2006 N 280-р).

Доказательств принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта на спорном земельном участке ранее 01.10.2005 в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом суды правомерно отклонили ссылку общества "Наш дом" на то, что место размещения объекта было согласовано разрешительным письмом Главархитектуры администрации от 16.08.2001 N 136, указав, что оно не может быть признано решением органа местного самоуправления о предварительном согласовании места размещения объекта.

С учетом установленных обстоятельств дела и приведенных норм права суды сделали обоснованный вывод о том, что указанный земельный участок не мог быть предоставлен в аренду для жилищного строительства без проведения аукциона.

При таких обстоятельствах суды, установив, что земельный участок предоставлен обществу "Наш дом" в аренду без проведения аукциона, правомерно признали оспариваемый договор аренды земельного участка недействительным (ничтожным) и в соответствии с п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации возложили на общество "Наш дом" обязанность возвратить администрации спорный земельный участок.

Доводы заявителей, изложенные в кассационных жалобах, в частности о неправильном применении к спорным правоотношениям абз. 5 п. 15 ст. 3 Вводного закона, о необоснованном отклонении ходатайства общества УК "Инвестстрой" о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц граждан, заключивших предварительные договоры купли-продажи квартир, о том, что судами не исследован вопрос, чьи права и законные интересы нарушены в результате предоставления земельного участка для строительства обществу "Наш дом" были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанции и обоснованно отклонены с учетом изложенных обстоятельств.

Оснований для переоценки доказательств и установленных на их основе обстоятельств дела у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, оснований для отмены решения суда первой и постановления суда апелляционной инстанций и удовлетворения кассационных жалоб не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 22.07.2009 по делу N А60-16520/2009-С2 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2009 по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы закрытого акционерного общества "Наш дом", администрации города Екатеринбурга - без удовлетворения.