Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 19 января 2010 г. N Ф09-10993/09-С6 по делу N A60-27971/2009-C9 Учитывая, что Комитет по управлению имуществом не ссылался на какие-либо иные основания, препятствующие обществу выкупить спорное имущество, суды правомерно признали обжалуемый отказ Комитета в выкупе имущества незаконным (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 19 января 2010 г. N Ф09-10993/09-С6 по делу N A60-27971/2009-C9

Дело N A60-27971/2009-C9

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 9 августа 2012 г. N Ф09-6597/12 по делу N А60-49019/2011

См. также Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 апреля 2012 г. N 17АП-2681/12

См. также Решение Арбитражного суда Свердловской области от 9 февраля 2012 г. N А60-49019/2011

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Соколовой Н.П., судей Сулейменовой Т.В., Мындря Д.И.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Екатеринбургского Комитета по управлению городским имуществом (далее - Комитет по управлению имуществом) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 02.09.2009 по делу N А60-27971/2009-С9 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2009 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Комитета по управлению имуществом - Захарова С.А. (доверенность от 31.12.2009 N 304);

общество с ограниченной ответственностью "Симилия" (далее - общество "Симилия") - Угрюмова Е.В. (доверенность от 11.01.2010).

Общество "Симилия" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании незаконным отказа Комитета по управлению имуществом от 26.05.2009 N 02.12-24-5790 в приватизации нежилого помещения общей площадью 289,3 кв.м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Малышева, д. 109, а также об обязании последнего принять решение о приватизации названного объекта недвижимости.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 02.09.2009 (судья Плюснина С.В.) заявленные требования удовлетворены, отказ Комитета по управлению имуществом в предоставлении обществу "Симилия" преимущественного права на приобретение (приватизацию) арендованного нежилого помещения площадью 289,3 кв.м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Малышева, д. 109, выраженный в письме от 26.05.2009 N 02.12-24-5790, признан недействительным, на Комитет возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества путем совершения действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Кроме того, с Комитета по управлению имуществом в пользу общества "Симилия" взыскано 2000 руб. судебных расходов.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2009 (судьи Карпова Т.Е., Скромова Ю.В., Усцов Л.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет по управлению имуществом просит решение и постановление судов отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать, ссылаясь на нарушение судами положений ст. 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности, и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее -Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ). По мнению заявителя, общество "Симилия" ненадлежащим образом исполняло свою обязанность по внесению арендной платы, в связи с чем не может быть признано добросовестным арендатором, имеющим право на выкуп арендованного имущества на условиях и в порядке, предусмотренными Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Комитет по управлению имуществом также указывает на то, что арендатором без получения разрешительных документов произведена перепланировка арендуемого помещения, что свидетельствует о невозможности определить предмет договора купли-продажи. Кроме того, заявитель считает, что с него необоснованно взысканы понесенные заявителем судебные расходы, поскольку он является органом местного самоуправления и на основании ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины.

Общество "Симилия" представило отзыв, в котором просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, считая доводы кассационной жалобы необоснованными.

Как установлено судами, между Комитетом по управлению имуществом (арендодатель) и обществом "Симилия" (арендатор) 31.12.2005 заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга N 37950095, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду встроенное в жилое здание помещение общей площадью 284,5 кв.м (в том числе подвал - 129,7 кв.м, 1 этаж - 154,8 кв.м), расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Малышева, д. 109, целевое назначение - для использования под аптеку (т. 1, л.д. 18-21).

Срок аренды установлен с 01.01.2006 по 31.12.2010 (п. 1.2 договора аренды).

Согласно п. 4.3 договора арендатор обязан перечислять арендную плату авансом до десятого числа каждого месяца (платежного периода) на расчетный счет арендодателя. Обязательство арендатора по внесению арендных платежей считается исполненным в момент поступления денежных средств на счет арендодателя.

В случае нарушения п. 4.3 договора арендатор выплачивает арендодателю пени в размере одного процента от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки установленного платежного периода (п. 5.2 договора аренды).

Указанное в договоре помещение передано арендатору по акту приема - передачи нежилого помещения от 31.12.2005 (т. 1, л.д. 22).

Между Комитетом по управлению имуществом и обществом "Симилия" 27.03.2006 подписано дополнительное соглашение б/н к договору аренды от 31.12.2005 N 37950095, в соответствии с которым п. 1.1 договора изложен в следующей редакции: "Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду помещение муниципального нежилого фонда в виде части встроенного в жилое здание по адресу: ул. Малышева, д. 109, строение литера А, общей площадью 290,6 кв.м, из них подвал - 131,6 кв.м, 1 этаж - помещения N 1-15, 25-27, материал стен - панели ж/бетонные, подвал - помещения N 16-23, материал стен - ж/бетонные блоки (т. 1, л.д. 23).

Кроме того, между данными лицами 17.09.2007 подписано дополнительное соглашение б/н, которым п. 5.2 договора аренды от 31.12.2005 N 37950095 изложен в следующей редакции: "В случае нарушения под. 3.2.5, 4.3 договора арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,5% от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки установленного платежного периода" (т. 1, л.д. 25).

Общество "Силимия", полагая, что у него в силу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ возникло преимущественное право на приобретение арендуемого им нежилого помещения в собственность, 22.04.2009 обратилось в Комитет по управлению имуществом с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (т. 1, л.д. 11, 12).

Письмом от 26.05.2009 N 02.12-24-5790 Комитет по управлению имуществом отказал обществу "Симилия" в выкупе арендуемого имущества (т. 1, л.д. 13). В обоснование причин отказа Комитет сослался на ненадлежащее исполнение арендатором в период 01.01.2006 по 31.12.2008 обязанности по внесению арендной платы за пользование имуществом. В этом же письме Комитет по управлению имуществом указал, что обществом без разрешительных документов произведена перепланировка арендуемого помещения, а в соответствии с решением Екатеринбургской городской Думы от 17.02.2009 N 13/72 "Об утверждении положения "О порядке отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования "Город Екатеринбург" и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" договор купли-продажи арендуемого недвижимого имущества не может быть заключен при невозможности определить недвижимое имущество, подлежащее передаче.

Общество "Симилия", полагая, что названный отказ Комитета по управлению имуществом в выкупе арендованного имущества противоречит закону и нарушает его права в сфере предпринимательской деятельности, на основании ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с названным заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из следующего.

Согласно ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции, действующей на момент обращения предпринимателя с заявлением) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в п. 1 указанной статьи;

площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу ч. 2 ст. 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 указанного Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В случае, если заявитель не соответствует установленным ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (ч. 4 ст. 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Как полагает Комитет по управлению имуществом, общество "Симилия" в период 01.01.2006 по 31.12.2008 ненадлежащим образом исполняло обязанность по внесению арендной платы за пользование арендованным имуществом (п. 3.2.5, 4.3 договора аренды). Так, Комитет ссылался на то, что арендная плата за январь, июль, август, октябрь 2006 внесена арендатором с опозданием на 1 день, за июнь 2006 - с опозданием на 4 дня, за январь, апрель, май, октябрь 2007 - с опозданием на 1 день, за ноябрь 2007 - с опозданием на 2 дня, за февраль, июль 2007 - с опозданием на 3 дня, за март, июнь 2007 - с опозданием на 4 дня, за сентябрь 2007 - с опозданием на 9 дней, за февраль 2008 - с опозданием на 2 дня (т. 2, л.д. 8).

Комитет по управлению имуществом также ссылался на то, что за несвоевременное перечисление арендной платы обществу "Симилия" были начислены пени.

Отклоняя указанный довод, суды обоснованно приняли во внимание следующее.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона, иных правовых актов.

С учетом того, что в Законе от 22.07.2008 N 159-ФЗ не установлено однозначных критериев оценки такого условия, как "перечисление арендной платы надлежащим образом", суды первой и апелляционной инстанций обоснованно отметили, что при решении вопроса о наличии у арендатора преимущественного права на выкуп арендованного имущества необходимо давать оценку каждому случаю несвоевременного перечисления арендной платы.

При этом суды правильно исходили из того, что в целях применения названного Закона критериями для решения вопроса о том, перечислялась ли арендная плата надлежащим образом, являются в том числе отсутствие у арендатора задолженности по арендной плате и начисленной пени на день принятия решения о приватизации имущества либо обращения хозяйствующего субъекта за выкупом имущества, малозначительный характер допущенных нарушений, а также отсутствие в течение всего срока аренды факта взыскания арендных платежей и пени в принудительном порядке.

В соответствии со ст. 401 Гражданского кодекса РФ лицо, исполнившее обязательство ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Соответственно, при отсутствии фактов привлечения арендатора к гражданско-правовой ответственности при исполнении сторонами договора аренды такой арендатор может быть признан лицом, исполняющим договорные обязательства надлежащим образом.

Судами установлено и материалами дела подтверждается, что на дату обращения в Комитет по управлению имуществом с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества задолженности по арендной плате у общества "Семилия" не имелось. Факт взыскания в период действия договора в принудительном порядке задолженности по арендной плате и пени судами также не был установлен.

Судами принято во внимание и то обстоятельство, что просрочки по внесению арендной платы имели непродолжительный характер, а пени за нарушение сроков внесения арендной платы были начислены арендодателем только после обращения арендатора с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения.

Указанный подход соответствует смыслу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, целью принятия которого является оказание адресной государственной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества.

Довод Комитета по управлению имуществом о ненадлежащем исполнении обязательств по внесению арендной платы подлежит отклонению в силу вышеизложенного.

Что касается проведенной арендатором перепланировки арендуемого помещения, то суды правомерно исходили из того, что такое основание не предусмотрено положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Кроме того, оценив в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства, в частности, выписку из технического паспорта на объект недвижимости по состоянию на 12.03.2008, кадастровый паспорт помещения по состоянию на 14.04.2009 (т. 1, л.д. 50-56), суды пришли к обоснованному выводу о том, что произведенная арендатором перепланировка была согласована в установленном порядке и у сторон имелась возможность идентификации объекта недвижимости, арендуемого по договору аренды от 31.12.2005 N 37950095.

При таких обстоятельствах, учитывая, что Комитет по управлению имуществом не ссылался на какие-либо иные основания, препятствующие обществу "Симилия" реализовать свое преимущественное право на выкуп арендуемого им помещения, суды правомерно удовлетворили требования заявителя и признали обжалуемый отказ Комитета по управлению имуществом от 26.05.2009 N 02.12-24-5790 незаконным.

Ссылка заявителя на необоснованное взыскание с него судебных расходов в размере 2000 руб. была предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и получила надлежащую правовую оценку. Суд правильно исходил из того, что освобождение органов местного самоуправления от уплаты государственной пошлины, которое предусмотрено ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 25.12.2008 N 281-ФЗ), является льготой, предоставляемой государством лишь при обращении с иском (заявлением) в арбитражный суд, а в случае участия органа местного самоуправления в качестве ответчика - при его обращении в арбитражный суд с апелляционной, кассационной или надзорной жалобой. В данном случае, с учетом того, что спор разрешен не в пользу органа местного самоуправления, взыскание судебных расходов на уплату государственной пошлины следует производить по общему правилу, предусмотренному ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, то есть с проигравшей стороны.

Поскольку требования общества "Симилия" удовлетворены, а также принимая во внимание, что материалами дела подтверждается факт уплаты названным обществом государственной пошлины за подачу заявления в размере 2000 руб. (т. 1, л.д. 10), указанная сумма правомерно взыскана с Комитета по управлению имуществом в возмещение судебных расходов заявителя по данному делу.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов, предусмотренных положениями ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 02.09.2009 по делу N А60-27971/2009-С9 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2009 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Симилия" - без удовлетворения.