Решение Арбитражного суда Свердловской области от 11 января 2010 г. N А60-40174/2009-С12 Судом расторгнут договор аренды, поскольку доказательств уплаты задолженности ответчиком в материалы дела не представлено, кроме того, материалы дела не содержат сведений о достижении между сторонами соглашения о зачете в счет арендных платежей проведенных ответчиком работ (извлечение)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 11 января 2010 г. N А60-40174/2009-С12

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 17 мая 2010 г. N Ф09-3533/10-С6 по делу N А60-40174/2009-С12

Резолютивная часть решения объявлена 25 декабря 2009 года

Полный текст решения изготовлен 11 января 2010 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи, при ведении протокола судебного заседания судьей,

рассмотрел в судебном заседании дело N А60-40174/2009-С12 по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области к Закрытому акционерному обществу "ДАКО", третьи лица: 1. Комитет по охране и использованию объектов историко-культурного наследия Тюменской области; 2. ГУК ТО "Дирекция по сохранению культурного наследия", о расторжении договора аренды и взыскании 486932 руб. 69 коп.,

при участии судебном заседании:

от истца: не явился, ходатайство,

ответчик: Кодь В.Н., директор, паспорт, Костылев А.Г., доверенность N 005/09

от 30.11.2009 г.;

от третьего лица: явки нет, извещен.

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующему в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отвода составу суда, ходатайств, препятствующих проведению заседания, не заявлено.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области обратилось в суд с иском о взыскании с закрытого акционерного общества "ДАКО" задолженности по арендной плате в сумме 228438 руб. 78 коп. и пени в сумме 258494 руб. 32 коп. по договору N 3555 от 21.10.2005 и расторжением договора аренды N 3555 от 21.10.2005.

Через канцелярию суда от истца поступило ходатайство об увеличении суммы иска в части основного долга до 239875 руб. 85 коп. и пени до 360230 руб. 24 коп., приобщении к материалам дела расчетов, доверенности. Заявленные документы приобщены к делу.

В судебном заседании представитель ответчика с иском не согласился, представил отзыв.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 24.12.2009 г. до 11 час. 00 мин. и до 25.12.2009 г. до 10 час. 30 мин. После перерыва заседание продолжено с участием представителя ответчика.

Через канцелярию суда от истца поступило ходатайство об изменении предмета иска, просил взыскать с ответчика основной долг 239875 руб. 85 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами 94211 руб. 24 коп.

Уточнение судом принято в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика в судебном заседании согласился с исковыми требования в части расторжения договора аренды, указывая, что неоднократно обращался к истцу с требованием расторгнуть договор, от истца было получено требование о расторжении договора, однако соглашение о расторжении договора в добровольном порядке до настоящего времени между сторонами не подписано. В удовлетворении остальной части иска просил отказать, пояснил, что истец не исполнил своих обязательств по предоставлению письменного разрешения и задания на проведение ремонтно-реставрационных и иных работ по сохранению арендованного имущества, что исключило возможность использовать объект аренды по назначению, ответчиком произведены согласованные с истцом ремонтные работы в здании на общую сумму 962165 руб. 46 коп. В соответствии с пунктом 6.2 договора ответчик обязан оплатить в бюджет минимальную арендную плату за период с 25.11.2008 по 31.12.2009 в размере 0,5 у.е. за 1 кв.м, что составляет 21034 руб. 32 коп. Заявил ходатайство о приобщении к материалам дела отзыва и заявления.

Заявленные документы приобщены к материалам дела на основании статей 66, 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав объяснения представителя ответчика, исследовав представленные доказательства, арбитражный суд установил:

В соответствии с пунктом 5 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок разграничения объектов федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности устанавливается специальным законом. Впредь до его принятия на территории Российской Федерации действует порядок, установленный постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1.

Согласно приложению N 1 к указанному постановлению исключительно к федеральной собственности отнесены объекты историко-культурного и природного наследия и художественные ценности общероссийского значения.

На основании решения Тюменского облисполкома N 3 от 08.01.1990 нежилое здание, расположенное по адресу: г. Тобольск, Базарная площадь, 11 принят под государственную охрану.

Учитывая, что нежилое здание, расположенное по адресу: г. Тобольск, Базарная площадь, 11 являлась объектом исторического и культурного наследия регионального значения, то в силу прямого указания закона указанное нежилое здание относится к объектам федеральной собственности и включено в реестр федерального имущества под номером 12720000368 (запись от 22.07.2008) на основании Постановления ВС РФ от 27.12.1991 N 3020-1, свидетельства о государственной регистрации права собственности от 31.0.2008 N 72 НК 930331.

21.10.2005 между истцом, ответчиком и третьим лицом заключен договор аренды N 3555 на пользование федеральным недвижимым имуществом, являющимся памятником истории и культуры регионального значения, согласно условиям которого, истец при участии госоргана (третье лицо) и балансодержателя ГУК ТО Дирекция по сохранению культурного наследия передал, а арендатор (ответчик) принял в аренду часть помещений в здании-памятнике истории и культуры (магазин N 2) общей площадью 106,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Тобольск, ул. Базарная площадь, 11, состав, характеристика, и стоимость имущества указанны в приложении N 1 (п. 1.1 договора).

21.10.2005 между истцом и ответчиком подписано охранное обязательство N 46/2 пользователя объектом культурного наследия.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Имущество передано истцом ответчику по акту приема-передачи нежилого помещения от 28.06.2005 г.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п. , либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 6.1 договора стороны согласовали порядок определения арендных платежей. Указанным пунктом установлено, что на основании протокола Комиссии по определению условий сдачи в аренду государственного имущества от 27.07.2005 арендная плата за пользование имуществом устанавливается в размере 185,26 у.е. в месяц и НДС -28,26 у.е. в соответствии с Распоряжением Мингосимущества РФ от 14.05.99 N 671-р подлежащая оплате сумма арендной платы в рублях определяется по курсу условной денежной единицы, равному курсу доллара США, установленному Центральном банком России на последнее число месяца, предшествующему оплачиваемому. Арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно в срок до 10 числа оплачиваемого месяца (пункт 6.2 договора).

Согласно пункту 1.1 Распоряжения Мингосимущества РФ от 14.05.99 N 671-р, величина арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом определяется путем деления величины арендной платы, рассчитанной в установленном порядке в рублях, на курс условной денежной единицы, эквивалентный курсу доллара США, объявленному Банком России.

В силу пункта 1.2 этого же распоряжения при заключении договоров аренды федерального недвижимого имущества, а также при изменении в соответствии с законодательством Российской Федерации и условиями договора размера арендной платы в ранее заключенных договорах величина арендной платы устанавливается в виде рублевого эквивалента величины арендной платы, определенной в соответствии с п. 1.1 настоящего распоряжения.

Ежемесячные платежи за пользование федеральным недвижимым имуществом подлежат оплате в рублях в сумме, эквивалентной величине ежемесячной арендной платы, определенной в соответствии с п. 1.1 настоящего распоряжения. Подлежащая оплате сумма в рублях определяется по курсу условной денежной единицы, соответствующему курсу доллара США, установленному Банком России на последнее число месяца, предшествующего оплачиваемому.

Таким образом, установленный сторонами порядок определения арендной платы соответствует распоряжению Мингосимущества Российской Федерации от 14.05.1999 N 671-р.

В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года (что и имеет место в данном случае), подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Срок действия договора определен сторонами в п. 9.1 договора: с 21.10.2009 г. по 28.06 2015 года.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами регистрация договора аренды произведена Управлением ФРС по Свердловской области 25.11.2008, регистрационная запись 72-72-04/059/2008-182.

Таким образом, спорный договор аренды считается заключенным между сторонами с 25.11.2008, с даты подписания договора и до его регистрации между сторонами сложились фактические арендные отношения.

В пункте 9.2. договора аренды от 21.10.2005 стороны согласовали условие о том, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим с 28.06.2005

Согласно п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

При таких обстоятельствах ответчик обязан оплачивать истцу арендные платежи за пользование помещением с 28.06.2005.

Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика основного долга в размере 239875 руб. 85 коп за период с октября 2005 по октябрь 2009. Доказательств внесения арендной платы за данный период в ином размере ответчиком не представлено.

С учетом изложенного, исковые требования в части взыскания задолженности по арендной платежам подлежат удовлетворению.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу положений ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Истцом в адрес ответчика направлено уведомление N 5374 от 28.11.2008 г. от 28.11.2008 г. 5149 от 13.08.2009 г., с требованием в 10-дневный срок погасить задолженность по арендной плате.

Требования, изложенные в претензии, ответчиком исполнены не были, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Доказательств уплаты задолженности ответчиком в материалы дела не представлено.

Доводы ответчика об отсутствии задолженности в связи с невозможностью использования помещения и проведение ремонтных работ судом отклонены исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, помещение передано ответчику по акту приема-передачи от 21.10.2005,в котором подробно отражено состояние здания, в указанном акте отражено, что помещение по техническому состоянию пригодно для передачи в аренду, с последующим устранением всех указанных замечаний.

Акт приема-передачи подписан уполномоченными лицами сторон.

Таким образом, при принятии помещения в пользование ответчику было известно о состоянии передаваемого ему имущества.

В соответствии с пунктом 5.2.14 договора арендодатель обязан производить ремонт арендуемого имущества на основании письменного разрешения и задания на проведении работ, выдаваемых госорганом в соответствии с согласованной научной и проектной документацией. Обеспечение научной и проектной документацией осуществляется арендатором за свой счет.

Доказательств составления и предоставления истцу научной и проектной документации по проведению ремонтных работ ответчиком в материалы дела не представлено.

Судом учитывается, что в материалы дела представлено письмо истца от 18.09.09 о направлении в адрес ответчика акта приема-сдачи помещения. Однако, помещение истцу не передано, акт не подписан со стороны ответчика, со стороны ответчика мер по передаче имущества не предпринято.

С учетом изложенного, судом отклонены доводы ответчика о невозможности использования помещения.

В соответствии с частью 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Пунктом 6.2. договора стороны установили, что в случае выполнения арендатором ремонта имущества, ремонтно-реставрационных, консервационных и иных работ, согласованных и подтвержденных финансовыми документами, стоимость выполненных работ засчитывается арендодателем в счет арендной платы, одновременно арендатор обязан перечислять федеральный бюджет минимальную арендную плату, которая составляет 0,5 у.е. за 1 кв.м. В ином случае, арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно до 10 числа оплачиваемого месяца.

Учитывая, что материалы дела не содержат сведений о достижении между сторонами соглашения о зачете в счет арендных платежей проведенных ответчиком работ, суд признает доводы ответчика об отсутствии задолженности необоснованными.

Указанные обстоятельства не лишают ответчика возможности разрешения спорного вопроса путем предъявления отдельных исковых требований.

На основании изложенного, учитывая, что материалами дела подтверждается наличие задолженности ответчика перед истцом по арендной плате в размере 239875 руб. 85 коп., доказательств уплаты которой, ответчиком в материалы дела не представлено, арбитражный суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Поскольку ответчик надлежащим образом не исполнил свои обязательства по оплате арендной платы, истец правомерно на основании статьи 395 Гражданского кодекса РФ начислил проценты за пользование чужими денежными средствами.

В материалы дела представлен расчет процентов, с учетом уточнения, начисленных в период с 28.06.2005 г. по 05.11.2009 г. с учетом ставки рефинансирования 9% исходя из суммы долга.

Данный расчет суд считает обоснованным и выполненным в соответствии с требованиями действующего законодательства, в связи с чем, сумма процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 94211 руб. 24 коп. подлежит взысканию с ответчика.

Помимо этого, истец просит расторгнуть договор аренды N 3555 от 21.10.2005 г.

Согласно п. 3 ч. 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Требование заявлено истцом на основании п. 2.12 договора, согласно которому договор может быть расторгнут в случаях, когда арендатор не вносит арендную плату в течение 2 месяцев подряд.

В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как установлено судом, у ответчика имеется просрочка по внесению арендных платежей.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца о расторжении договора аренды N 3555 от 21.10.2005 г.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Исходя из того, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины, расходы по государственной пошлине в сумме 8181 руб. 74 коп. в федеральный бюджет.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. Исковые требования удовлетворить.

2. Расторгнуть договор аренды N 3555 от 21.10.2005 г., подписанный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Комитетом по охране и использованию объектов историко-культурного наследия Тюменской области и Закрытым акционерным обществом "ДАКО".

3. Взыскать с Закрытого акционерного общества "ДАКО" (ИНН 6664004613, ОГРН 1036603132081) в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области основной долг 239875 руб. 85 коп. и проценты 94211 руб. 24 коп.

4. Взыскать с Закрытого акционерного общества "ДАКО" (ИНН 6664004613, ОГРН 1036603132081) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 8181 рублей 74 копейки.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.