Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 12 августа 2010 г. N Ф09-6390/10-С6 по делу N А60-11375/2009, А60-11576/2009, А60-11924/2009, А60-26471/2009, А60-26507/2009 Суд отказал в признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества, поскольку представленные истцом отчеты об оценке имущества и заключения эксперта об определении рыночной стоимости имущества, а также договоры купли-продажи иных объектов недвижимости сами по себе не свидетельствуют о недостоверности величины стоимости объекта оценки, содержащейся в отчетах, в соответствии с которыми была установлена цена отчуждаемого имущества (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 12 августа 2010 г. N Ф09-6390/10-С6 по делу N А60-11375/2009, А60-11576/2009, А60-11924/2009, А60-26471/2009, А60-26507/2009

Дело N А60-11375/2009, А60-11576/2009, А60-11924/2009, А60-26471/2009, А60-26507/2009

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20 октября 2011 г. N Ф09-5633/11 по делу N А60-43404/2010

См. также Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 мая 2011 г. N 17АП-3748/11

См. также Решение Арбитражного суда Свердловской области от 4 марта 2011 г. N А60-43404/2010

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 1 апреля 2010 г. N Ф09-2058/10-С6 по делу N А60-26474/2009-С7

См. также Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 августа 2009 г. N 17АП-6327/09

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Сулейменовой Т.В., судей Мындря Д.И., Семеновой З.Г., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу муниципального образования "Город Ирбит" (далее - муниципальное образование) в лице главы муниципального образования на решение Арбитражного суда Свердловской области от 27.01.2010 по делу N А60-11375/2009, А60-11576/2009, А60-11924/2009, А60-26471/2009, А60-26507/2009 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2010 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

муниципального образования - Леканов О.И. (доверенность от 11.01.2010);

общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Ирбитский хлеб" (далее - общество) - Воронов Д.В. (доверенность от 05.05.2009 N 1).

Муниципальное образование обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исками к обществу о

признании недействительным договора от 06.03.2009 N 3 купли-продажи недвижимого имущества - нежилых помещений N 1-7, 9, 10, расположенных на первом этаже четырехэтажного здания, литера А, по адресу: г. Ирбит, ул. Орджоникидзе, д. 35а (дело N А60-26507/2009);

признании недействительным договора от 06.03.2009 N 2 купли-продажи недвижимого имущества - нежилых помещений N 1, 3-19, расположенных на первом этаже четырехэтажного здания, литера А, по адресу: г. Ирбит, ул. Свердлова, д. 19 (дело N А60-26471/2009).

Общество обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исками к муниципальному образованию о государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения, проданные по договору купли-продажи от 06.03.2009 N 1 (дело N А60-11375/2009), по договору купли-продажи от 06.03.2009 N 2 (дело N А60-11576/2009), по договору купли-продажи от 06.03.2009 N 3 (дело N А60-11924/2009).

Указанные дела на основании ч. 2.1 ст. 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объединены судом в одно производство для их совместного рассмотрения.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Быков Леонид Александрович, Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области (далее - регистрационная служба).

Решением от 27.01.2010 (судья Сафронова А.А.) в удовлетворении исковых требований муниципального образования о признании недействительными договоров купли-продажи от 06.03.2009 N 2, 3 отказано. Исковые требования общества о государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещение N 1-13 площадью 362,6 кв.м, расположенные на первом этаже здания, литера А, по адресу: г. Ирбит, ул. Пролетарская, д. 50, проданные по договору купли-продажи от 06.03.2009 N 1; нежилые помещения N 1, 3-19 площадью 350,5 кв.м, расположенные на первом этаже здания, литера А, по адресу: г. Ирбит, ул. Свердлова, д. 19, проданные по договору купли-продажи от 06.03.2009 N 2; нежилые помещения N 1-7, 9, 10 площадью 227,9 кв.м, расположенные на первом этаже здания, литера А, по адресу: г. Ирбит, ул. Орджоникидзе, д. 35а, проданные по договору купли-продажи от 06.03.2009 N 3, удовлетворены.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2009 (судьи Зеленина Т.Л., Виноградова Л.Ф., Усцов Л.А.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе муниципальное образование просит судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на нарушение судами ст. 68, 71, ч. 1, 2 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов представленным в дело доказательствам. Муниципальное образование полагает, что судом апелляционной инстанции неправомерно отказано в удовлетворении ходатайства муниципального образования о проведении экспертизы, не приняв во внимание, что судом первой инстанции перед экспертом был поставлен вопрос об определении рыночной стоимости спорных объектов, а не о соответствии отчетов независимого оценщика (Быкова Л.А.), на основании которых были заключены договоры купли-продажи от 06.03.2009 N 1,2, 3, требованиям законодательства. По мнению заявителя, тем самым он был лишен возможности доказать обоснованность заявленных требований. Судами не приняты во внимание представленные муниципальным образованием доказательства, подтверждающие, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимого имущества была существенно занижена. Также муниципальное образование указывает, что судами признаны достоверными заключения экспертов, выполненные в рамках настоящего дела, поэтому отчеты, составленные Быковым Л.А., не могли быть признаны достоверными, так как определенная в них рыночная стоимость спорных объектов недвижимости значительно ниже, чем указанная в названных заключениях.

Общество в отзыве на кассационною жалобу возражает против изложенных в ней доводов, просит судебные акты оставить в силе.

Как установлено судами при рассмотрении спора, общество на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) обратилось в администрацию муниципального образования с заявлением о намерении приобрести арендуемое муниципальное имущество: нежилые помещения N 1-13, расположенные на первом этаже здания, литера А, по адресу: г. Ирбит, ул. Пролетарская, д. 50, нежилые помещения N 1,3-19, расположенные на первом этаже здания, литера А, по адресу: г. Ирбит, ул. Свердлова, д. 19, нежилые помещения N 1-7, 9, 10, расположенные на первом этаже здания, литера А, по адресу: г. Ирбит, ул. Орджоникидзе, д. 35а.

По заказу администрации муниципального образования, на основании соответствующих договоров независимым оценщиком - индивидуальным предпринимателем Быковым Леонидом Александровичем - подготовлены отчеты: от 06.03.2009 N 19/2 об определении рыночной стоимости нежилых помещений N 1-13, расположенных на первом этаже в здании по адресу: г. Ирбит, ул. Пролетарская, д. 50; от 06.03.2009 N 20/2 об определении рыночной стоимости нежилых помещений N 1, 3-19, расположенных на первом этаже в здании по адресу: Свердловская область, г. Ирбит, ул. Свердлова, д. 19; от 06.03.2009 N 17/2 об определении рыночной стоимости нежилых помещений N 1-7, 9, 10, расположенных на первом этаже в здании по адресу: г. Ирбит, ул. Орджоникидзе, д. 35а.

Постановлением администрации муниципального образования от 06.03.2009 N 461 принято решение о приватизации путем продажи обществу указанных нежилых помещений. Цену объекта решено установить в соответствии с отчетами об определении рыночной стоимости недвижимого имущества.

На основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и указанного постановления между муниципальным образованием и обществом заключены:

договор купли-продажи недвижимого имущества от 06.03.2009 N 1, согласно которому в собственность общества передаются нежилые помещения N 1-13 площадью 362,6 кв.м, расположенные на первом этаже в трехэтажном здании, литера А, по адресу: г. Ирбит, ул. Пролетарская, д. 50, цена приобретаемых обществом помещений в соответствии с отчетом от 06.03.2009 N 19/2 составляет 3 643 000 руб.;

договор купли-продажи недвижимого имущества от 06.03.2009 N 2, согласно которому в собственность общества передаются нежилые помещения N 1, 3-19 площадью 350,5 кв.м, расположенные на первом этаже четырехэтажного здания, литера А, по адресу: г. Ирбит, ул. Свердлова, д. 19, цена приобретаемых обществом помещений в соответствии с отчетом от 06.03.2009 N 20/2 составляет 3 544 000 руб.;

договор купли-продажи недвижимого имущества от 06.03.2009 N 3, согласно которому в собственность общества передаются нежилые помещения N 1-7, 9, 10 площадью 227,9 кв.м, расположенные на первом этаже четырехэтажного здания, литера А, по адресу: г. Ирбит, ул. Орджоникидзе, д. 35-а, цена приобретаемых обществом помещений в соответствии с отчетом от 06.03.2009 N 17/2 составляет 2 407 000 руб.

Стороны 11.03.2009 обратились в регистрационную службу с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на названые объекты недвижимого имущества на основании договоров купли-продажи от 06.03.2009 N 1, 2, 3.

Государственная регистрация была приостановлена 13.03.2009 в связи с подачей администрацией муниципального образования заявления о возврате документов без проведения государственной регистрации.

Постановлением администрации муниципального образования от 19.03.2009 N 507 отменено постановление от 06.03.2009 N 461.

Регистрационной службой отказано в государственной регистрации перехода права собственности абз. 5 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с отменой постановления администрации муниципального образования от 06.03.2009 N 461, о чем сторонам направлены соответствующие сообщения от 10.04.2009

Полагая, что договоры купли-продажи недвижимого имущества от 06.03.2009 N 2, 3 являются недействительными сделками, муниципальное образование обратилось в арбитражный суд с соответствующими исками на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 4, 6 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, подп. 5 п. 10. ст. 35 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

В обоснование заявленного требования муниципальное образование ссылается на то, что оспариваемый договор заключен в отсутствие решения о приватизации спорного объекта недвижимого имущества, принятого уполномоченным органом - Думой муниципального образования. Кроме того, муниципальное образование считает, что стоимость имущества занижена и не соответствует рыночной.

Указав, что муниципальное образование, являющееся продавцом по договорам купли-продажи от 06.03.2009 N 1, 2, 3, необоснованно уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты, общество обратилось в арбитражный суд с соответствующими требованиями.

Отказывая в удовлетворении требований муниципального образования и удовлетворяя иски общества, суды исходили из следующего.

В силу ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон "Об оценочной деятельности"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при наличии четырех условий, установленных данной нормой.

Согласно п. 2 ст. 9 этого же закона, вступившей в силу с 01.01.2009, субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным требованиям, вправе по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 этого закона перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы на основании п. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом "Об оценочной деятельности", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Принимая во внимание положения указанных норм Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, суды пришли к выводу о том, что при обращении хозяйствующего субъекта с соответствующим заявлением, поданным на основании ст. 9 этого закона, предварительного включения арендуемого объекта в перечень приватизируемого имущества не требуется. Сам факт обращения субъекта малого или среднего предпринимательства с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого муниципального имущества влечет обязанность уполномоченного органа местного самоуправления совершить предусмотренные законом действия.

При рассмотрении спора судами установлено и истцом не оспаривается, что общество в установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ порядке обратилось с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого им имущества.

Решением Думы муниципального образования от 25.06.2009 N 135 утвержден план приватизации муниципального имущества на 2009 год. В данный план включено и спорные нежилые помещения.

По требованию органа местного самоуправления - администрации муниципального образования, независимым оценщиком была произведена оценка рыночной стоимости приватизируемого объекта в порядке, установленном Законом "Об оценочной деятельности". Решение об условиях приватизации нежилых помещений, расположенных по адресам: г. Ирбит, ул. Свердлова, д. 19, и г. Ирбит, ул. Орджоникидзе, д. 35а, принято с установлением цены данных объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, определенной в указанных отчетах, эта же цена указана в оспариваемых договорах от 06.03.2009 N 2, 3.

Доказательств того, что отчеты от 06.03.2009 N 20/2, 17/2 об определении рыночной стоимости нежилых помещений содержат недостоверные сведения, не соответствуют Закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки, в материалах дела не имеется (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судами также указано, что иные, представленные истцом, отчеты об оценке того же имущества и заключения эксперта об определении рыночной стоимости имущества, а также договоры купли-продажи иных объектов недвижимости сами по себе не свидетельствуют о недостоверности величины стоимости объекта оценки, содержащейся в отчетах от 06.03.2009 N 20/2, 17/2, в соответствии с которыми была установлена цена отчуждаемого имущества. :

О каких-либо иных обстоятельствах, которые бы, по мнению истца, порочили названые отчеты от 06.03.2009, независимость оценщика и, соответственно, свидетельствовали о недостоверности установленной им величины стоимости объекта оценки, истец не заявлял.

При таких обстоятельствах суды пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемых сделок недействительными и удовлетворения исковых требований муниципального образования.

На основании п. 1, 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Вступившим в законную силу постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.12.2009 по делу N А60-26474/2009 Арбитражного суда Свердловской области муниципальному образованию отказано в удовлетворении иска к обществу о признании недействительным договора купли-продажи от 06.03.2009 N 1.

В рамках настоящего дела также отклонены требования муниципального образования о признании недействительными договоров купли-продажи от 06.03.2009 N 2,3.

Судами установлено, что муниципальное образование просило регистрационную службу возвратить без проведения государственной регистрации документы, ранее поданные для проведения государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимого имущества, кроме того администрацией муниципального образования было отменено постановление от 06.03.2009 N 461, на основании которого данные объекты были проданы обществу.

Принимая во внимание указанное суды пришли к правильному выводу о том, что муниципальное образование необоснованно уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на муниципальное имущество, реализованное по указанным договорам, и удовлетворили соответствующие требования общества.

Ходатайство муниципального образования о назначении экспертизы по вопросу соответствия отчетов об определении рыночной стоимости спорных объектов недвижимости от 06.03.2009 N 17/2, 19/2 , 20/2 Закону "Об оценочной деятельности" и Федеральным стандартам оценки апелляционным судом рассмотрено и обоснованно отклонено на основании ч. 2, 3 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку при рассмотрении дела судом первой инстанции такое ходатайство истцом заявлено не было, достоверность указанных отчетов истцом не оспаривалась.

Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и выводов судов, что выходит за пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кроме того, соответствующие доводы являлись предметом оценки в судах и обоснованно отклонены.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда являются законными и отмене не подлежат. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

В силу подп. 1.1. п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации муниципальному образованию подлежит возврату 2000 руб. государственной пошлины, уплаченной по кассационной жалобе.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 27.01.2010 по делу N А60-11375/2009, А60-11576/2009, А60-11924/2009, А60-26471/2009, А60-26507/2009 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2010 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу муниципального образования "Город Ирбит" - без удовлетворения.

Возвратить муниципальному образованию "Город Ирбит" из федерального бюджета 2000 рублей государственной пошлины по кассационной жалобе, уплаченной по платежному поручению от 07.07.2010 N 740.