Решение Арбитражного суда Свердловской области от 4 марта 2011 г. N А60-43404/2010 (извлечение) (ключевые темы: нежилое здание - арендная плата - муниципальные образования - общая площадь - убытки)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 4 марта 2011 г. N А60-43404/2010

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20 октября 2011 г. N Ф09-5633/11 по делу N А60-43404/2010

См. также Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 мая 2011 г. N 17АП-3748/11

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 12 августа 2010 г. N Ф09-6390/10-С6 по делу N А60-11375/2009, А60-11576/2009, А60-11924/2009, А60-26471/2009, А60-26507/2009

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 1 апреля 2010 г. N Ф09-2058/10-С6 по делу N А60-26474/2009-С7

См. также Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 декабря 2009 г. N 17АП-11911/09

См. также Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 августа 2009 г. N 17АП-6327/09

Резолютивная часть решения объявлена 25 февраля 2011 года

Полный текст решения изготовлен 04 марта 2011 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания, рассмотрел в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Ирбитский хлеб" (ИНН 6611008124) к Муниципальному образованию "Город Ирбит" (ИНН 6611001320) о взыскании 167000 руб. 22 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца: Р.А. Палицын, представитель по доверенности N 1 от 12.01.2011 г.,

от ответчика: А.В. Майфат, представитель по доверенности от 11.01.2010 г.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

Истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском о взыскании с ответчика 167000 руб. 22 коп. убытков, понесенных истцом в связи с отказом ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на отчужденные объекты недвижимого имущества.

При этом истец указал, что указанная сумма убытков состоит из следующего:

1. Расходы на уплату арендных платежей за аренду объектов, которые должны были быть отчуждены (нежилые помещения N 1, 3-19, находящиеся на первом этаже здания лит.А, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Ирбит, ул. Свердлова, д. 19) в размере 135605 руб. 81 коп.

2. Расходы на уплату арендных платежей за аренду земельного участка, на котором расположены указанные объекты в размере 6985 руб. 36 коп.

3. Расходы на уплату НДС с указанных арендных платежей в размере 24409 руб. 05 коп.

В настоящем судебном заседании истец заявил ходатайство об отказе от исковых требований в части взыскания расходов на уплату арендных платежей за аренду земельного участка, на котором расположены указанные объекты недвижимости в размере 6985 руб. 36 коп.

Отказ от иска в указанной части принят судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку не противоречит закону и не нарушает прав других лиц.

Таким образом, сумма исковых требований составляет 160014 руб. 86 коп.

Ответчик в судебном заседании пояснил, что исковые требования не признает, по следующим обстоятельствам. МО "город Ирбит" уклонялось от совершения действий, необходимых для регистрации перехода ООО "ТД "Ирбитский хлеб" права собственности в связи с тем, что после заключения договора, 15 апреля 2009 г., МО "город Ирбит" была заказана дополнительная оценка отчуждаемого имущества, согласно отчету по результатам которой стоимость отчуждаемого имущества была определена в размере, значительно превышающем цену договора. Поскольку согласно ст. 3, 6 Федерального закона N 159 несоответствие цены договора рыночной стоимости отчуждаемого имущества означает ничтожность данного договора. На основании п. 1 ст. 166, п. 1 ст. 167 ГК РФ ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом и не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью и недействительна с момента ее совершения. По этой причине МО "город Ирбит" исходило из того, что арендуемые объекты не перешли в собственность ООО "ТД "Ирбитский хлеб", последнее вправе занимать их на основании договора аренды. Однако поскольку ООО "ТД "Ирбитский хлеб" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с требованием о государственной регистрации нежилых помещений N 1, 3-19. находящихся на первом этаже здания лит.А, расположенного по адресу Свердловская область, г. Ирбит, ул. Свердлова, д. 19, МО "город Ирбит" было вынуждено обратиться с встречным иском о признании договора об их отчуждении недействительным (ничтожным). В ходе рассмотрения дела судом была назначена экспертиза в виде оценки отчуждаемого на основании спорных договоров имущества, согласно результатам которой рыночная стоимость отчуждаемого имущества также была определена в размере, существенно превышающем цену спорного договора. При этом в решении Арбитражного суда Свердловской области от 27.01.2010 г. по делу N А60-11375/2009-С4. N А60-11576/2009-С4, N А60-11924/2009-С4. N А60-26471/2009-С4, N А60-26507/2009-СЗ указанные отчеты не признаны недостоверными, а указано лишь, что различие в величинах рыночной стоимости, определенных различными оценщиками не свидетельствует о недостоверности такого отчета либо отчетов. Кроме того, данным решением не квалифицировал бездействие МО "город Ирбит" как незаконное либо необоснованное, вина МО "город Ирбит" также не была установлена. Несмотря на то, что ничтожная сделка недействительна вне зависимости от соответствующего решения суда, квалификация оспоренных МО "город Ирбит" договоров зависела от соответствия цены договоров рыночной стоимости отчуждаемого имущества, что не является очевидным обстоятельством, для установления данного факта необходимы специальные познания в области оценочной деятельности. Таким образом, до вынесения судом решения о признании оспоренных договоров недействительными либо об отказе в признании их таковыми, между сторонами существовала правовая неопределенность относительно действительности данных договоров. Следовательно, МО "город Ирбит", проявляя обычную степень заботливости и осмотрительности, принимая во внимание значительные различия между определенными оценщиками величинами рыночной стоимости отчуждаемого на основании оспоренных им договоров имущества, обоснованно, по мнению ответчика, уклонялось от государственной регистрации перехода права собственности до установления факта действительности основания перехода права собственности арбитражным судом.

Рассмотрев материалы дела, суд установил:

Между ООО "ТД "Ирбитский хлеб" (арендатор) и Администрацией Муниципального образования город Ирбит (арендодатель) заключены следующие договоры аренды нежилых помещений:

- договор от 14.09.2005 N 73/7, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда в виде встроенно-пристроенного помещения, расположенный по адресу: г. Ирбит, улица Орджоникидзе, 35-а в здании жилого назначения литера А общей площадью 227,9 кв.м, для использования под продуктовый магазин.

- договор от 30.12.2005 N 13/8, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда в виде встроенно-пристроенного помещения, расположенный по адресу: г. Ирбит, улица Пролетарская, д. 50 в здании литера А на 1 этаже по плану объекта, расположены нежилые помещения с N 1 по N 13, общей площадью 362,9 кв.м., для использования под продуктовый магазин.

- договор от 31.05.2006 N 648, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда в здании жилого назначения, литера А, расположены нежилые помещения, по адресу: Свердловская обл., г. Ирбит, ул. Свердлова, д. 19, общей площадью 390,6 кв.м., для использования под продуктовый магазин.

11 февраля 2009 ООО "ТД "Ирбитский хлеб" обратилось в органы местного самоуправления Муниципального образования г. Ирбит с заявлением о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого (среднего) предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Постановлением администрации Муниципального образования г. Ирбит от 06 марта 2009 года N 461 "О приватизации муниципального имущества" постановлено приватизировать путем продажи ООО "ТД "Ирбитский хлеб" следующие объекты муниципального имущества:

- Нежилые помещения на первом этаже N 1, 3-19 в здании жилого назначения, расположенном по адресу: г. Ирбит, ул. Свердлова, 19, площадью 350,5 кв.м., инвентарный номер 2722/167/9/42-43/25,

- Нежилые помещения на первом этаже N 1-13 в здании жилого назначения, расположенном по адресу: г. Ирбит, ул. Пролетарская, 50, площадью 362,6 кв.м., инвентарный номер 2073/117/22/42-29/25,

- Нежилые помещения на первом этаже N 1-7, 9, 10 в здании жилого назначения, расположенном по адресу: г. Ирбит, ул. Орджоникидзе, 35а, площадью 227,9 кв.м., инвентарный номер 812/40/7/42-29/25.

Кроме того, названным Постановлением администрации Муниципального образования г. Ирбит от 06 марта 2009 года N 461 установлена цена объектов в соответствии с отчетами об определении рыночной стоимости недвижимого имущества.

На основании Федерального закона N 159-ФЗ от 22 июля 2008 года "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральный закон N 159-ФЗ от 22 июля 2008 года) и постановления Главы Муниципального образования г. Ирбит от 06 марта 2009 года N 461 "О приватизации муниципального имущества" между ООО "ТД "Ирбитский хлеб" (покупателем) и Муниципальным образованием г. Ирбит в лице Главы муниципального образования г. Ирбит (продавцом) заключены три договора купли-продажи недвижимого имущества (ст. 550, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации):

- договор купли-продажи недвижимого имущества от 06 марта 2009 года N 1, в соответствии с которым продавец обязался продать покупателю муниципальное имущество - нежилые помещения на 1-м этаже N 1-13, расположенные согласно данным технического учета и инвентарному плану в трехэтажном здании литер А, находящимся по адресу: г. Ирбит Свердловской области, ул. Пролетарская, д. 50, инвентарный номер объекта 2073/117/22/42-29/25, общей площадью 362,6 кв.м. (п. 1.1. договора). Цена приобретаемых покупателем помещений в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 19/2 от 06 марта 2009 года составляет 3643000 рубля 00 копеек (п. 2.1. договора).

- договор купли-продажи недвижимого имущества от 06 марта 2009 года N 2, в соответствии с которым продавец обязался продать покупателю муниципальное имущество - нежилые помещения на 1-м этаже N 1, 3-19, расположенные согласно данным технического учета и инвентарному плану в четырехэтажном здании литер А, находящимся по адресу: г. Ирбит Свердловской области, ул. Свердлова, д. 19, инвентарный номер объекта 2722/167/9/42-43/25, общей площадью 350,5 кв.м. (п. 1.1. договора). Цена приобретаемых покупателем помещений в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 20/2 от 06 марта 2009 года составляет 3544000 рубля 00 копеек (п. 2.1. договора).

- договор купли-продажи недвижимого имущества от 06 марта 2009 года N 3, в соответствии с которым продавец обязался продать покупателю муниципальное имущество - нежилые помещения на 1-м этаже N 1, 7, 9, 10 расположенные согласно данным технического учета и инвентарному плану в четырехэтажном здании литер А, находящимся по адресу: г. Ирбит Свердловской области, ул. Орджоникидзе, д. 35-а, инвентарный номер объекта 812/40/7/42-29/25, общей площадью 227,9 кв.м. (п. 1.1. договора). Цена приобретаемых покупателем помещений в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 17/2 от 06 марта 2009 года составляет 2407000 рублей 00 копеек (п. 2.1. договора).

19 марта 2009 года Постановлением Администрации Муниципального образования город Ирбит отменено Постановление администрации муниципального образования город Ирбит N 461 от 06 марта 2009 года "О приватизации муниципального имущества".

10 апреля 2009 года ООО "ТД "Ирбитский хлеб" и Муниципальному образованию г. Ирбит в лице Администрации отказано в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на том основании, что постановлением администрации Муниципального образования город Ирбит N 507 от 19 марта 2009 года отменено Постановлением администрации Муниципального образования город Ирбит N 461 от 06 марта 2009 года, что позволило регистратору УФРС по Свердловской области прийти к выводу об отмене акта органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество (сообщения исх. N 33/014/2009-090,091 от 10 апреля 2009 года исх. N 33/014/2009-092,093 от 10 апреля 2009 года, исх. N 33/014/2009-094,095 от 10 апреля 2009 года).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 08.07.2009 по делу N А60-11385/2009 признано недействительным постановление Администрации МО город Ирбит N 507 от 19.03.2009 в части отказа обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Ирбитский хлеб" в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (нежилых помещений) по адресам: Свердловская область, г. Ирбит, ул. Орджоникидзе, 35-а, N 1-7, 9, 10 общая площадь помещений 227,9 кв.м.; Свердловская области, г. Ирбит, ул. Пролетарская, 50, N 1-13 общая площадь 362,6 кв.м.; Свердловская область, г. Ирбит, ул. Свердлова, 19, N 1,3-19 общая площадь 350,5 кв.м., а также в части отмены Постановления Администрации МО город Ирбит от 06.03.2009 N 461 в части реализации ООО "ТД "Ирбитский хлеб" преимущественного права покупки указанных объектов. Кроме того, признаны незаконными действия Администрации МО город Ирбит по отказу в реализации преимущественного права покупки указанных арендуемых объектов, оформленные письмом N 903 от 23.03.2009.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 27.01.2010 по делу N А60-11375/2009 суд обязал произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилые помещения, проданные по договорам купли-продажи недвижимого имущества N 1, N 2, N 3 от 06 марта 2009 года заключенным между Обществом с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Ирбитский хлеб" (покупателем) и Муниципальным образованием г. Ирбит в лице Главы муниципального образования г. Ирбит (продавцом).

03.06.2010 истцом произведена регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права N 66 АД358292, N 66 АД 358293, N 66 АД 358294 от 03.06.2010.

Истец, ссылаясь на то, что в связи с незаконным отказом в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества и уклонением от государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости истцом в период с 10.04.2009 по 30.06.2009 понесены убытки в виде реального ущерба в сумме 160014 руб. 86 коп., в том числе:

- Расходы на уплату арендных платежей за аренду объектов, которые должны были быть отчуждены (нежилые помещения N 1, 3-19, находящиеся на первом этаже здания лит.А, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Ирбит, ул.Свердлова, д. 19) в размере 135605 руб. 81 коп.

- Расходы на уплату НДС с указанных арендных платежей в размере 24409 руб. 05 коп.

В соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которое лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которое это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Для взыскания убытков истец должен доказать факт нарушения обязательства со стороны ответчика, размер убытков, возникших у истца в связи с нарушением ответчиком обязательств, причинно - следственную связь между понесенными убытками и допущенными нарушениями. При недоказанности любого из этих элементов в возмещение убытков должно быть отказано.

Материалами дела подтверждается факт владения и пользования истцом спорным помещением на праве аренды в период с 10.04.2009 по 30.06.2009. За владение и пользование помещением истцом производилась арендная плата. В соответствии с расчетом истца размер излишне выплаченных денежных средств в связи с отказом в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, рассматриваемых им как убытки, составил 160014 руб. 86 коп.

Согласно п.п. 4, 5 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

В данном случае существенных нарушений сторонами условий договоров аренды не имелось. Договоры аренды прекращены новацией (ст. 414 ГК РФ) путем заключения договоров купли-продажи от 06.03.09 N N 1, 2, 3.

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Истец арендовал спорные объекты недвижимости для осуществления предпринимательской деятельности и сдачи их в субаренду.

В частности, согласно представленному в материалы дела договору субаренды нежилого помещения N АР-1 от 31.07.2008, подписанного между ООО "Торговый дом "Ирбитский хлеб" ООО "Торговый дом "Релев и сын" истец передал в субаренду под торговлю продовольственными товарами нежилое помещение площадью 97,5 кв.м. в магазине "Новинка" по адресу г. Ирбит, ул. Свердлова, 19.

По акту приема-передачи от 01.08.2008 помещение площадью 97,5 кв.м. в магазине "Новинка" по адресу г. Ирбит, ул. Свердлова, 19 передано истцом ООО "Торговый дом "Релев и сын".

Согласно произведенному ответчиком расчету сумма доходов, полученных истцом от сдачи помещения в субаренду по договору N АР-1 от 31.07.2008, составила 57600 руб.

При этом истец не подтвердил наличие убытков от предпринимательской деятельности, связанной с использованием арендованного имущества, исчисленных на основании данных бухгалтерского учета, т.е. с зачетом полученной прибыли, поскольку истец считает, что полученные им доходы от использования арендуемых помещений не могут быть учтены при рассмотрении настоящего дела и не имеют прямого отношения к предмету иска.

Между тем суд полагает, что арендная плата вносилась истцом в период действия договоров аренды от 14.09.2005 N 73/7, от 30.12.2005 N 13/8, от 31.05.2006 N 648 и не может являться убытками истца.

Кроме того, отсутствует прямая причинно-следственная связь между нарушением (неисполнением обязанности по государственной регистрации договоров купли-продажи) и убытками в виде арендных платежей по договорам аренды.

Поскольку расходы по уплате НДС непосредственно связаны с арендными платежами, требования в этой части также не обоснованы.

Учитывая изложенное, суд не находит оснований для удовлетворения требований о взыскании убытков в размере 160014 руб. 86 коп.

При указанных обстоятельствах, требования истца необоснованны и удовлетворению не подлежат.

Производство по делу в части взыскания расходов на уплату арендных платежей за аренду земельного участка, на котором расположены спорные объекты недвижимости в размере 6985 руб. 36 коп. подлежит прекращению в связи с отказом истца от данного требования на основании п. 4 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При отказе в удовлетворении иска расходы по уплате госпошлины относятся на истца на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с отказом истца от исковых требований в части взыскания основного долга государственная пошлина, уплаченная истцом, в сумме 251 руб. 38 коп. подлежит возврату на основании подп. 3 п. 1 ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. В иске отказать.

2. В части взыскания расходов на уплату арендных платежей за аренду земельного участка, на котором расположены спорные объекты недвижимости в размере 6985 руб. 36 коп. производство по делу прекратить.

3. Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Ирбитский хлеб" (ИНН 6611008124) из федерального бюджета Российской Федерации 251 руб. 38 коп. госпошлины, уплаченной по платежному поручению N 5762 от 25.11.2010 в составе общей суммы 6010 руб. Подлинное платежное поручение N 5762 от 25.11.2010 остается в материалах дела, т.к. возврат госпошлины производится частично.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная и кассационная жалобы также могут быть поданы посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа "http://fasuo.arbitr.ru".