Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20 сентября 2010 г. N Ф09-7222/10-С6 по делу N А76-39507/2009 Суд необоснованно отказал в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество по договору об ипотеке помещений и права аренды земли, поскольку исходил из ничтожности сделки, так как залог помещений без одновременного залога права на участок противоречит закону, однако не учел, что если собственнику помещения в здании принадлежат доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на участок, занятый объектом, то считаются одновременно заложенными принадлежащие ему доли в праве собственности на общее имущество здания и землю (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 20 сентября 2010 г. N Ф09-7222/10-С6 по делу N А76-39507/2009

Дело N А76-39507/2009

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Сулейменовой Т.В., судей Маликовой Э.М., Смирнова А.Ю.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Банк ВТБ" (далее - Банк ВТБ) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2010 по делу N А76-39507/2009 Арбитражного суда Челябинской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Банка ВТБ - Кривицкий С.Б., доверенность от 19.01.2010 (в порядке передоверия);

открытого акционерного общества "Ремстроймаш" (далее - общество "Ремстроймаш") - Мокерова В.Н. (доверенность от 09.08.2010 N 21).

Банк ВТБ обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу "Ремстроймаш" о взыскании 38 511 349 руб. 56 коп., в том числе 31 917 187 руб. 46 коп. основного долга, 3 432 428 руб. 46 коп. процентов за пользование кредитом, 2 643 770 руб. 15 коп. неустойки за просроченную задолженность по основному долгу, 304 514 руб. 13 коп. неустойки за задолженность по просроченным процентам за пользование кредитом, 213 449 руб. 36 коп. неустойки за неподдержание кредитового оборота, а также об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке помещений и права аренды земельного участка от 11.02.2008 N ДИ-733000/2008/00007 (с учетом принятого арбитражным судом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 28.01.2010 (судья Соцкая Е.Н.) исковые требования удовлетворены частично. С общества "Ремстроймаш" в пользу Банка ВТБ взыскано 31 917 187 руб. 46 коп. основного долга, 3 432 428 руб. 46 коп. процентов за пользование кредитом, 2 107 822 руб. 43 коп. неустойки за просроченную задолженность по основному долгу, но просроченным процентам за пользование кредитом и за неподдержание кредитового оборота. В остальной части иска отказано. Обращено взыскание в пределах взысканной суммы на имущество, заложенное по договору об ипотеке помещений и права аренды земельного участка от 11.02.2008 N ДИ-733000/2008/00007, а именно: - помещения в здании производственного корпуса, назначение: нежилое, номера на поэтажном плане: на первом этаже: 1-16, 26-71; на втором этаже: 10-13, 15-18, 23, 26-28, 31-35, 37-40; на антресольном этаже: 1-13, общей площадью 8293,7 кв. м, кадастровый (условный) номер 45-45-01/001/2006-503, расположенные по адресу: г. Курган, пр. Машиностроителей, 26г, начальная продажная стоимость которых составляет 75 801 199 руб. 50 коп.;

- право аренды земельного участка, находящего по адресу: г. Курган, пр. Машиностроителей, 26г, кадастровый номер 45:25:030801:0034, площадью 21 036 кв. м, категория земельного участка: земли населенных пунктов, начальная продажная стоимость - 5 938 140 руб.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2010 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество "Инвестором" (далее - общество "Инвестором").

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2010 (судьи Карпусенко С.А., Логиновских Л.Л., Рачков В.В.) решение суда первой инстанции отменено, исковые требования удовлетворены частично. С общества "Ремстроймаш" в пользу Банка ВТБ взыскано 31 917 187 руб. 46 коп. основного долга, 3 432 428 руб. 46 коп. процентов за пользование кредитом, 2 107 822 руб. 43 коп. неустойки за просроченную задолженность по основному долгу, за задолженность по просроченным процентам за пользование кредитом, за неподдержание кредитового оборота. В удовлетворении требований об обращении взыскания на заложенное имущество по договору об ипотеке помещений и права аренды земельного участка от 11.02.2008 отказано.

В кассационной жалобе Банк ВТБ просит постановление суда апелляционной инстанции отменить в части отказа в удовлетворении требований об обращении взыскания на заложенное имущество по договору об ипотеке помещений и права аренды земельного участка от 11.02.2008, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на применение неподлежащих применению ст. 168, п. 3 ст. 340, ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", неприменение подлежащей применению ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушение ст. 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам. Заявитель считает, что ничтожность договора в части залога права аренды земельного участка не влечет недействительности договора ипотеки в части залога помещений. Банк ВТБ указывает, что общество "Ремстроймаш" и общество "Инвестпром" являлись соарендаторами спорного земельного участка на момент заключения договора от 11.02.2008 N ДИ-733000/2008/00007, залогодатель выбыл из обязательства по аренде данного земельного участка только в части проданной недвижимости, но сохранил права и обязанности по договору аренды в части земельного участка, занятой собственным недвижимым имуществом.

В отзывах на кассационную жалобу общество "Ремстроймаш", общество "Инвестпром" возражают против изложенных в ней доводов, считают их необоснованными, просят оставить в силе постановление суда апелляционной инстанции.

Согласно ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность судебного акта в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, между Банком ВТБ (кредитор) и обществом "Ремстроймаш" (заемщик) заключено кредитное соглашение от 11.02.2008 N КС-733000/2008/00007, в соответствии с которым кредитор обязался открыть кредитную линию и предоставить заемщику кредиты в размере и на условиях, указанных в соглашении, а заемщик обязался возвратить кредиты, уплатить проценты по кредитам и исполнить иные обязательства, предусмотренные данным соглашением (п. 2.1 кредитного соглашения). Лимит выдачи по кредитной линии составляет 48 000 000 руб. (п. 3.1 кредитного соглашения).

Согласно п. 3.2 кредитного соглашения цель кредитной линии: приобретение и ввод в эксплуатацию оборудования, проектные и конструкторские разработки.

В обеспечение исполнения обществом "Ремстроймаш" обязательств по кредитному соглашению от 11.02.2008 N КС-733000/2008/00007 между Банком ВТБ (залогодержатель) и обществом "Ремстроймаш" (залогодатель) заключен договор об ипотеке помещений и права аренды земельного участка от 11.02.2008 N ДИ-733000/2008/00007, по условиям которого залогодатель передает залогодержателю в ипотеку предмет ипотеки, указанный в п. 2.1 договора.

Согласно п. 2.1.1, 2.1.3 названного договора предметом ипотеки являются:

- помещения в здании производственного корпуса, назначение: нежилое, номера на поэтажном плане: на первом этаже: 1-16, 26-71; на втором этаже: 10-13, 15-18, 23, 26-28, 31-35, 37-40; на антресольном этаже: 1-13, общей площадью 8293,7 кв. м, кадастровый (условный) номер 45-45-01/001/2006-503, расположенные по адресу: г. Курган, пр. Машиностроителей, 26г;

- право аренды земельного участка площадью 21 036 кв. м, кадастровый номер 45:25:030801:0034, находящего по адресу: г. Курган, пр. Машиностроителей, 26г, принадлежащее залогодателю на основании договора аренды земель от 19.10.1994 N 507, заключенного залогодателем и администрацией города Кургана сроком на 15 лет.

Во исполнение своих обязательств по кредитному соглашению истец мемориальным ордером от 14.02.2008 N 00021 перечислил на расчетный счет ответчика 48 000 000 руб.

Банк ВТБ, ссылаясь на неисполнение заемщиком обязательств по кредитному соглашению от 11.02.2008 N КС-733000/2008/00007, обратился в Арбитражный суд Челябинской области с соответствующим иском.

Установив отсутствие доказательств исполнения обществом "Ремстроймаш" договорных обязательств по возврату суммы кредита и уплате процентов за пользование кредитом, суд первой инстанции частично удовлетворил исковые требования и обратил взыскание в пределах взысканной суммы на имущество, заложенное по договору об ипотеке помещений и права аренды земельного участка от 11.02.2008 N ДИ-733000/2008/00007.

Ссылаясь на то, что решение по делу принято судом первой инстанции без привлечения к участию в деле общества "Инвестором", на права и обязанности которого может повлиять указанный судебный акт, а также учитывая, что данное обстоятельство в силу п. 4 ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является безусловным основанием для отмены судебного акта и рассмотрения дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции.

При рассмотрении спора суд апелляционной инстанции установил, что общество "Ремстроймаш" по договорам купли-продажи от 24.04.2006 N 60424-1, 60424-2 передало в собственность общества "Инвестором" объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке площадью 21 036 кв. м по адресу: г. Курган, пр. Машиностроителей, 26г.

Постановлением администрации г. Кургана от 20.06.2007 N 3036 обществом "Инвестпром" утвержден проект границ земельного участка из земель населенных пунктов площадью 0,4046 га для эксплуатации и обслуживания недвижимого имущества, расположенного по адресу: Курганская область, г. Курган, пр. Машиностроителей, 26г.

На основании заявления Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области от 04.06.2008 N 25/08-510 произведена процедура преобразования земельных участков путем раздела земельного участка площадью 21 036 кв. м с кадастровым номером 45:25:030801:34, расположенного по адресу: г. Курган, пр. Машиностроителей, 26г, в результате чего при разделе образованы два земельных участка с кадастровыми номерами 45:25:030801:227 и 45:25:030801:228.(т. 2, л.д. 89-92).

Распоряжением Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области от 13.05.2009 N 331-р из земель населенных пунктов обществу "Инвестпром" в аренду на 20 лет предоставлен земельный участок площадью 4046 кв. м для эксплуатации и обслуживания недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Курган, пр. Машиностроителей, 26г.

Департаментом имущественных и земельных отношений Курганской области и обществом "Инвестпром" подписан договор от 01.06.2009 N 1279-3 аренды земельного участка площадью 4046 кв. м для эксплуатации и обслуживания недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Курган, пр. Машиностроителей, 26г, сроком на 20 лет.

Руководствуясь положениями п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что у общества "Ремстроймаш" отсутствовало право передавать в залог Банку ВТБ право аренды всего земельного участка, поскольку пользование ответчиком всем земельным участком прекратилось 16.05.2006 в связи с заключением с обществом "Инвестором" договоров купли-продажи от 24.04.2006 N 60424-1, 60424-2.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что договор об ипотеке помещений и права аренды земельного участка от 11.02.2008 N ДИ-733000/2008/00007 противоречит п. 3 ст. 335, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в связи с чем в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительным (ничтожным).

Признав указанный договор об ипотеке недействительным в части залога права аренды земельного участка площадью 21 036 кв. м с кадастровым номером 45:25:030801:34, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о недействительности данного договора в целом, поскольку залог помещений без одновременного залога права на земельный участок противоречит п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции полагает, что постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене исходя из следующего.

В соответствии с п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Как следует из материалов дела, предметом договора об ипотеке являются нежилые помещения, расположенные в отдельно стоящем здании и принадлежащие ответчику на праве собственности.

Правовая позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам практики рассмотрения споров о признании недействительными договоров об ипотеке нежилых помещений на основании того, что они не содержат указания на ипотеку доли в праве собственности (права соарендатора) на земельный участок, на котором расположено здание, изложена в п. 3 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке".

Согласно разъяснениям, содержащимся в указанном пункте, если собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка).

Кроме того, следует учитывать, что к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, прямо неурегулированным законом, в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения (п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания").

Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции о ничтожности договора ипотеки, предметом которого являются спорные нежилые помещения, ввиду несоблюдения требований п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации сделан без учета названных разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

При таких обстоятельствах постановление суда апелляционной инстанции в части отказа в удовлетворении требований общества "Банк ВТБ" об обращении взыскания на заложенное имущество и право аренды земельного участка по договору об ипотеке от 11.02.2008 подлежит отмене, дело - передаче на новое рассмотрение (п. 3 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении суду необходимо устранить изложенные недостатки и принять решение в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,суд постановил:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2010 по делу N А76-39507/2009 Арбитражного суда Челябинской области отменить в части отказа в удовлетворении требований открытого акционерного общества "Банк ВТБ" об обращении взыскания на заложенное имущество и право аренды земельного участка по договору об ипотеке от 11.02.2008.

В указанной части передать дело на новое рассмотрение в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд.

В остальной части постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда оставить без изменения.