Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 30 сентября 2010 г. N Ф09-7406/10-С6 по делу N А76-10834/2008-1-367/15/23 Из мотивировочной части постановления суда исключен вывод о незаключенности дополнительного соглашения к договору аренды земель, так как данное дополнительное соглашение каких-либо новых существенных условий не содержит, права и обязанности сторон договора аренды не изменились, в связи с чем его нельзя рассматривать как новый договор, дополнительное соглашение и договор аренды представляют собой единую сделку по поводу аренды земельного участка (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 30 сентября 2010 г. N Ф09-7406/10-С6 по делу N А76-10834/2008-1-367/15/23

Дело N А76-10834/2008-1-367/15/23

ГАРАНТ:

См. дополнительную информацию к настоящему постановлению

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Сулейменовой Т.В., судей Смирнова А.Ю., Семеновой З.Г.,

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Челябинской области (далее - территориальное управление), Главного командования внутренних войск Министерства внутренних дел Российской Федерации (далее - главное командование), общества с ограниченной ответственностью "Предприятие "Жилтехстрой" (далее - общество "Предприятие "Жилтехстрой") на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2010 по делу N А76-10834/2008-1-367/15/23 Арбитражного суда Челябинской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб извещены надлежащим образом путем направления в их адреса копий определения о принятии кассационных жалоб к производству заказными письмами с уведомлениями, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

территориального управления - Хабарова О.И. (доверенность от 26.08.2010 N 267);

Наймушиной Анны Николаевны - Королев П.С. (доверенность от 06.04.2010);

Тартаковской Екатерины Николаевны - Королев П.С. (доверенность от 25.05.2010);

общества "Предприятие "Жилтехстрой" - Королев П.С. (доверенность от 16.03.2010);

общества с ограниченной ответственностью "Арендное предприятие "Капитал" (далее - общество "АП "Капитал") - Королев П.С. (доверенность от 15.03.2010);

Хаббулина Насибулла Кадыровича - Королев П.С. (доверенность от 23.06.2010);

Главного командования - Родин А.В. (доверенность от 20.01.2010);

Войсковой части N 7438 -Родин А.В. (доверенность от 11.09.2009).

Территориальное управление обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к администрации г. Челябинска, обществу "Предприятие "Жилтехстрой" о признании недействительными договора аренды земель от 23.10.1995 РФИ-ЧБО-36-05 N 001012-95 и дополнительного соглашения от 06.07.1999 N 1 к данному договору (с учетом уточненных исковых требований, принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, Войсковая часть N 7438, общество "АП "Капитал", Севрук Михаил Леонидович, общество с ограниченной ответственностью "Дао-Инвестментс", открытое акционерное общество "Акционерный Челябинский инвестиционный банк "Челябинвестбаик", Волкодав Валентин Петрович, Малкова Наталья Николаевна, общество с ограниченной ответственностью "Кеттон", Министерство внутренних дел Российской Федерации, главное командование, Наймушииа А.Н., Тартаковская Е.Н., общество с ограниченной ответственностью "Балтийский мясной дом", Сидоров Александр Леонидович, Хаббулин Н.К., Щербатов Николай Павлович.

Решением суда от 19.03.2010 (судья Воронин А.Г.) исковые требования удовлетворены в полном объеме. Признаны недействительными договор аренды земель от 23.10.1995 РФП-ЧБО-36-05 N 001012-95, заключенный между администрацией г. Челябинска и обществом "Предприятие "Жилтехстрой", и дополнительное соглашение к нему от 06.07.1999 N 1.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2010 (судьи Баканов В.В., Ермолаева Л.П., Мальцева Т.В.) решение суда отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе территориальное управление просит постановление апелляционного суда отменить, ссылаясь на применение апелляционным судом, не подлежащего применению п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применение ст. 27, 28, 29, 88 Земельного кодекса РСФСР, п. 1 ст. 432, п. 2 ст. 260, п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 86, 90, 91, 101 - 108 приказа Министра обороны СССР от 22.02.1977 N 75 "О введении в действие Положения о квартирио-эксплуатационной службе и квартирном довольствии Советской Армии и Военно-Морского Флота", Указа Президента Российской Федерации от 27.10.1993 N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" (далее - Указа Президента Российской Федерации от 27.10.1993 N 1767), несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель полагает, что п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению, поскольку в деле отсутствуют доказательства начала исполнения оспариваемого договора, а также его исполнения в целом в течение предусмотренного двухлетнего срока его действия. При этом заявитель не согласен с выводом апелляционного суда о начале исполнения договора аренды, так как отсутствуют сведения о передаче земельного участка и внесения платы за его использование. По мнению заявителя, договор аренды от 23.10.1995 РФП-ЧБО-36-05 N 001012-95 является незаключенным, поскольку отсутствует акт выбора земельного участка, не указаны координаты точек границ земельного участка, передаваемого в аренду, а из приложенной к договору выкоиировки возможно определить только примерное нахождение этого земельного участка.

В кассационной жалобе главное командование также просит постановление апелляционного суда отменить, ссылаясь на нарушение судом ст. 164, п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, неприменение п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации. Главное командование полагает, что оспариваемый договор не начал исполняться, поскольку земельный участок по акту приема-передачи арендатору не передавался, арендная плата за пользование этим участком не вносилась. В связи с этим, по мнению заявителя, исковая давность в данном случае не применяется. Главное командование считает, что договор аренды от 23.10.1995 РФП-ЧБО-36-05 N 001012-95 и дополнительное соглашение к нему необходимо рассматривать как единую сделку, дополнительное соглашение не подлежало государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ, и является заключенным.

В кассационной жалобе общество "Предприятие "Жилтехстрой" просит изменить мотивировочную часть постановления апелляционного суда, указав, что дополнительное соглашение от 06.07.1999 N 1 к договору аренды от 23.10.1995 РФП-ЧБО-36-05 N 001012-95 является частью названного договора аренды, не требует государственной регистрации и является заключенным, данный договор и дополнительное соглашение заключены в соответствии с законом. Также общество "Предприятие "Жилтехстрой" просит применить к требованию о признании недействительным дополнительного соглашения от 06.07.1999 N 1 i исковую давность. Заявитель полагает, что апелляционным судом в нарушение ч. 3 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не приняты во внимание выводы, содержащиеся во вступившем в законную силу решении Центрального районного суда ч. Челябинска от 19.01.2010 по делу N 2-85/2010, которые имеют преюдициальное значение для настоящего дела. Но мнению заявителя, указанное дополнительное соглашение не является новым договором.

В отзыве на кассационную жалобу общества "Предприятие "Жилтехстрой" территориальное управление просит данную кассационную жалобу оставить без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

Как установлено судами и следует из материалов дела, постановлением главы администрации г. Челябинска от 20.10.1995 N 1000-п товариществу с ограниченной ответственностью "Жилтехстрой" (правопреемником которого : является общество "Предприятие "Жилтехстрой") в краткосрочную аренду, ! сроком на два года, для проектирования высотного здания гостиницы с сопутствующими услугами предоставлен земельный участок площадью 0,75 га по пр. Ленина - ир. Свердловскому в Центральном районе г. Челябинска.

Администрацией г. Челябинска (арендодатель) и товариществом с ограниченной ответственностью "Предприятие "Жилтехстрой" (арендатор) 23.10.1995 заключен договор аренды земель РФП-ЧБО-36-05 N 001012-95, согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает па условиях краткосрочной аренды сроком на два года земельный участок площадью 7500 кв. м, расположенный но пр. Ленина и Свердловскому пр. в Центральном районе, без права выкупа, без права сдачи в субаренду, из земель жилой застройки, муниципальной собственности для проектирования высотного здания гостиницы с сопутствующими услугами (п. 1.1 договора). В и. 1.2 договора сторонами установлено, что договор заключен сроком на два года и вступает в силу с момента его регистрации в комитете.

Данный договор зарегистрирован в комитете 23.10.1995, о чем имеется соответствующая отметка на договоре.

Постановлением главы г. Челябинска от 31.07.1997 N 1007-п товариществу с ограниченной ответственностью "Жилтехстрой" предоставлен земельный участок площадью 0,75 га в краткосрочную аренду, сроком на пять лет, для проектирования и строительства высотного здания гостиницы с сопутствующими услугами по пр. Ленина и пр. Свердловскому в Центральном районе. В и. 2 данного постановления на арендатора возложена обязанность пролонгировать договор краткосрочной аренды от 23.10.1995 РФП-36-05 N 001012-95.

Постановлением главы г. Челябинска от 01.07.1999 N 869-п в постановление от 31.07.1997 N 1007-п внесены изменения, п. 1 постановления изложен в следующей редакции: "Предоставить обществу "Предприятие "Жилтехстрой" земельный участок площадью 0,75 га в краткосрочную аренду, сроком на пять лет с момента подписания данного постановления, для проектирования и строительства высотного здания гостиницы в комплексе с жильем и пристроенным торговым центром на участке ул. Володарского, пр. Ленина, Свердловский в Центральном районе".

На основании указанного постановления ответчиками 06.07.1999 подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земель от 23.10.1995 РФП-36-05 N 001012-95.

В соответствии с названным дополнительным соглашением администрация г. Челябинска (арендодатель) передает, а товарищество с ограниченной ответственностью "Предприятие "Жилтехстрой" (арендатор) принимает во временное пользование на условиях настоящего договора недвижимое имущество: земельный участок площадью 7500 кв. м, по адресу: пр. Ленина, пр. Свердловский в Центральном районе, из земель муниципальной собственности для проектирования и строительства высотного здания гостиницы в комплексе с жильем и пристроенным торговым центром. Дополнительное соглашение заключено на срок до 23.10.2002 (п. 1.3 соглашения).

Регистрация данного дополнительного соглашения произведена комитетом 06.07.1999.

Территориальное управление, ссылаясь на то, что спорный земельный участок является частью земельного участка площадью 15 000 кв.м, принадлежащего на праве собственности Российской Федерации, администрация при отсутствии у нее права распоряжения спорным земельным участком передала его в аренду, в связи с чем договор аренды земельного участка от 23.10.1995 РФИ-ЧБО-36-05 N 001012-95 и дополнительное соглашение к нему от 06.07.1999 N 1 являются недействительными (ничтожными), обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорный земельный участок входит в состав земельного участка, находящегося в федеральной собственности, правом распоряжения которым администрация г. Челябинска не наделена, в связи с чем оспариваемые договор аренды и дополнительное соглашение к нему не соответствуют требованиям ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации являются недействительными (ничтожными). Судом первой инстанции отказано в применении исковой давности в соответствии с п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку невозможно определить момент начала исполнения оспариваемой сделки. При этом, учитывая положения ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что территориальное управление обратилось в суд с рассматриваемым требованием в пределах установленного законом срока исковой давности, поскольку о нарушении права Российской Федерации узнало в 2007 году после привлечения его к участию в деле N А76-53461/2005 в качестве третьего лица.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, апелляционный суд исходил из следующего. Согласно п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок

исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Указанное правило применяется и при рассмотрении иска о признании недействительной ничтожной сделки (п. 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суд Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В силу п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием для вынесения судом решения об отказе в иске.

При рассмотрении дела по существу обществом "Предприятие "Жилтехстрой" заявлено о пропуске территориальным управлением срока исковой давности.

Установив, что исполнение спорного договора аренды началось с 23.10.1995, а территориальное управление обратилось с настоящим иском 29.07.2008, апелляционный суд пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований по причине пропуска истцом срока исковой давности.

Кроме того, судом апелляционной инстанции обоснованно указано, что об исполнении оспариваемого договора свидетельствует сам факт использования обществом "Предприятие "Жилтехстрой" земельного участка путем осуществления на нем строительства здания торгового центра. Оснований для иного исчисления срока исковой давности и применения ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации при рассмотрении настоящего дела не имеется.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции в мотивировочной части постановления сделал вывод о незаключенности дополнительного соглашения от 06.07.1999 N 1 к договору аренды от 23.10.1995 РФП-ЧБО-36-05 N 001012-95, которое, по мнению суда, является самостоятельной сделкой, и в силу п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации.

Данный вывод апелляционного суда является ошибочным, так как данное дополнительное соглашение каких-либо новых существенных условий не содержит, права и обязанности сторон договора аренды не изменились, его нельзя рассматривать как новый договор, дополнительное соглашение от 06.07.1999 N 1 и договор аренды от 23.10.1995 РФП-ЧБО-36-05 N 001012-95 представляют собой единую сделку по поводу аренды земельного участка.

С учетом этого, дополнительное соглашение от 06.07.1999 N 1 не подлежало государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Оснований считать его незаключенным не имеется.

При таких обстоятельствах мотивировочную часть постановления суда апелляционной инстанции следует изменить, исключив из нее вывод о незаключенности дополнительного соглашения от 06.07.1999 N 1 к договору аренды от 23.10.1995 РФП-ЧБО-36-05 N 001012-95, являющегося самостоятельной сделкой, подлежащей государственной регистрации.

Доводы территориального управления и главного командования о том, что п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению, поскольку в деле отсутствуют доказательства начала исполнения оспариваемого договора, отклоняются, поскольку не соответствуют материалам дела и требованиям действующего законодательства.

Ссылка территориального управления на отсутствие у администрации полномочий на распоряжение спорным земельным участком, не может быть принята во внимание, так как в удовлетворении исковых требований отказано на основании п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с истечением срока исковой давности.

Довод территориального управления о незаключенности договора аренды от 23.10.1995 РФП-ЧБО-36-05 N 001012-95 не принимается, так как по существу противоречит заявленным исковым требованиям о признании его недействительным (ничтожным). Кроме того данный довод не заявлялся в 'качестве основания исковых требований.

Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2010 по делу N А76-10834/2008-1-367/15123 Арбитражного суда Челябинской области изменить.

Исключить из мотивировочной части постановления вывод о незаключешюсти дополнительного соглашения от 06.07.1999 N 1 к договору аренды земель от 23.10.1995 РФП-ЧБО-36-05 N 001012-95, являющегося самостоятельной сделкой, подлежащей государственной регистрации.

В остальной части постановление оставить без изменения.

В удовлетворении кассационных жалоб Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Челябинской области, Главного командования внутренних войск Министерства внутренних дел Российской Федерации отказать.