Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14 октября 2010 г. N Ф09-8460/10-С6 по делу N А60-8762/2010-С7 Суд обязал ответчика заключить с истцом договор купли-продажи недвижимого имущества и земельного участка, поскольку на момент направления предложения о заключении договора купли-продажи доказательств, подтверждающих несоответствие арендуемого здания условиям, предусмотренным законом, не представлено, заявление истца о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого им имущества, а также предложенный администрацией проект договора купли-продажи направлялись сторонами после вступления в силу соответствующего закона (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 14 октября 2010 г. N Ф09-8460/10-С6 по делу N А60-8762/2010-С7

Дело N А60-8762/2010-С7

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 2 апреля 2012 г. N Ф09-1080/12 по делу N А60-17283/2011

См. также Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 декабря 2011 г. N 17АП-11820/11

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20 мая 2011 г. N Ф09-2804/11

См. также Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 марта 2011 г. N 17АП-790/2011

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Столярова А.А., судей Купреенкова В.А., Сулейменовой Т.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации Пышминского городского округа (далее - администрация) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 02.04.2010 по делу N А60-8762/2010-С7 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2010 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие:

представитель администрации - Хохряков И.А. (доверенность от 29.12.2009);

представитель индивидуального предпринимателя Буркова Дмитрия Алексеевича - Демидова Т.Г. (доверенность от 31.03.2008 серии 66 Б N 276678);

индивидуальный предприниматель Намятова Ольга Дмитриевна.

Предприниматель Бурков Д.А. обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к администрации о понуждении заключить договор купли-продажи недвижимого имущества - здания детского сада, расположенного по адресу: Свердловская обл., рабоч.пос. Пышма, ул. Кирова, д. 26, и земельного участка общей площадью 693 кв.м с кадастровым номером 66:20:1508017:31.

В соответствии со ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен предприниматель Намятова О.Д.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 02.04.2010 (судья Шулепова Т.И.) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2010 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2010 (судьи Зеленина Т.Л., Усцов Л.А., Панькова Г.Л.) решение суда отменено. Исковые требования удовлетворены. Суд обязал администрацию заключить с предпринимателем Бурковым Д.А. договор купли-продажи недвижимого имущества - здания детского сада общей площадью 141,2 кв.м, расположенного по адресу: Свердловская обл., рабоч.пос. Пышма, ул. Кирова, д. 26, и земельного участка общей площадью 693 кв.м с кадастровым номером 66:20:1508017:31 на условиях представленного проекта договора купли-продажи от 15.03.2009 с указанием цены здания в размере 202 900 руб. (с учетом НДС), цены земельного участка - 1 159 000 руб., с предоставлением рассрочки оплаты имущества на три года ежемесячными платежами с начислением процентов исходя из одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации в размере 11% годовых.

В кассационной жалобе администрация просит решение и постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение судами п. 9 ст. 3, 4, 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), ч. 2 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявитель указывает, что на момент принятия судом апелляционной инстанции определения от 15.06.2010 о рассмотрении дела по правилам, установленным для рассмотрения дела по правилам в суде первой инстанции с привлечением в качестве третьего лица предпринимателя Намятовой О.Д., положения ч. 5 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации утратили силу. Администрация считает, что передача муниципального имущества предпринимателю Буркову Д.А. невозможна, поскольку им утрачено преимущественное право на заключение договора купли-продажи в связи с истечением срока действия договора аренды, отсутствия доказательств, подтверждающих передачу арендуемого им здания администрации по акту приема-передачи, наличия задолженности по арендной плате, а также отменой решения Думы Пышминского городского округа от 24.09.2009 N 379 "О внесении изменений и дополнений в решение Думы Пышминского городского округа от 27.02.2008 N 311 "Об утверждении плана приватизации муниципального имущества Пышминского городского округа на 2008 год".

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. В статье 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" пункт 9 отсутствует

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Бурков Д.А. считает обжалуемые судебные акты законными и не подлежащими отмене.

При рассмотрении спора судами установлено, что 11.08.2008 предприниматель Бурков Д.А. обратился к администрации с заявлением о реализации, установленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого им имущества, расположенного по адресу: Свердловская обл., рабоч. пос. Пышма, ул. Кирова, д. 26.

Решением Думы Пышминского городского округа от 24.09.2008 N 379 внесены изменения в план приватизации муниципального имущества Пышминского городского округа на 2008 год, принято решение о продаже указанного здания арендатору - предпринимателю Буркову Д.А.

Администрация 20.11.2008 направила предпринимателю Буркову Д.А. проект договора купли-продажи названного здания и земельного участка общей площадью 693,0 кв.м, расположенных по адресу: Свердловская обл., рабоч.пос. Пышма, ул. Кирова, д. 26, с указанием цены в размере их рыночной стоимости, определенной на основании отчета независимого оценщика - предпринимателя Намятовой О.Д. от 20.08.2008 N 13/2008.

Предприниматель Бурков Д.А. 16.12.2008 направил администрации протокол разногласий к названному договору купли-продажи в части стоимости выкупаемого имущества и установления рассрочки платежей.

Не достигнув с администрацией соглашения об условиях заключаемого договора в указанной части, предприниматель Бурков Д.А. обратился в Арбитражный суд Свердловской области с соответствующим иском.

В обоснование заявленных требований предприниматель Бурков Д.А. ссылается на недостоверность сведений о рыночной стоимости выкупаемого имущества, содержащихся в отчете от 20.08.2008 N 13/2008, указанных без учета фактической даты постройки здания.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

В силу ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных ст. 3 данного Федерального закона. В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным ст. 3 названного Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Из материалов дела следует, что цена имущества в проекте договора купли-продажи указана администрацией в соответствии с отчетом независимого оценщика - предпринимателя Намятовой О.Д. от 20.08.2008 N 13/2008, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости определена исходя из сведений о годе постройки - 1976, а также из расчета физического износа строения 47,4%, признанного оценщиком удовлетворительным, в связи с чем цена здания составила 1 879 167 руб. без учета НДС, цена земельного участка 375 833 руб. без учета НДС.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения.

В силу ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки и при обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Судами на основании исследования и оценки имеющихся в деле доказательств в соответствии со ст. 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что согласно заключению строительно-технической экспертизы от 31.08.2009 N 53, выполненной в рамках данного дела по определению суда от 14.07.2009, проведение которой поручено открытому акционерному обществу институт "УралНИИАС" время постройки спорного здания определено в период не позднее 1957-1959 годов, фактический износ здания составил 59,86%.

Принимая во внимание вышеизложенное, суды пришли к выводу о том, что сведения о рыночной стоимости здания детского сада, содержащиеся в отчете независимого оценщика - предпринимателя Намятовой О.Д. от 20.08.2008 N 13/2008, являются недостоверными, а цена имущества 1 879 167 руб., указанная в проекте договора купли-продажи без учета НДС - необоснованной, верно определив рыночную стоимость здания в размере 202 900 руб., с учетом НДС, земельного участка - 1 159 000 руб.

На основании ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с названной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Поскольку объявление о продаже арендуемого имущества администрацией не опубликовано, при этом на дату подачи предпринимателем Бурковым Д.А. заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и принятия решения о продаже этого имущества ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации составляла 11% годовых, вывод судов о наличии у истца возможности оплаты имущества в рассрочку на три года ежемесячными платежами с начислением процентов исходя из одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации в размере 11% годовых является законным и обоснованным.

Довод заявителя о том, что на момент принятия судом апелляционной инстанции определения от 15.06.2010 положение, предусмотренное ч. 5 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, утратило силу, подлежит отклонению.

При принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства, а также определяет, какие законы и нормативные правовые акты следует применить по данному делу (ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Применение при рассмотрении настоящего спора судом апелляционной инстанции положений ч. 5 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует считать ошибочным, однако данное обстоятельство не привело к принятию неправильного решения, поскольку с 04.05.2010 введен в действие п. 6.1 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающий рассмотрение дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Довод администрации об утрате предпринимателем Бурковым Д.А. преимущественного права на заключение договора купли-продажи муниципального имущества не может быть принят судом кассационной инстанции во внимание.

В силу п. 1 ст. 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, вступившего в силу 05.08.2008, указанный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу данного Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Положения ст. 2 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не применяются к случаям, если в отношении государственного или муниципального имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, на день вступления в силу данного Федерального закона заключен договор купли-продажи арендуемого имущества или определен победитель при продаже такого имущества на аукционе, специализированном аукционе или конкурсе (Федеральный закон от 17.07.2009 N 149-ФЗ). Таких доказательств администрацией суду не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации),

Судом апелляционной инстанции установлено, что на момент направления предложения о заключении договора купли-продажи доказательств, подтверждающих несоответствие арендуемого здания условиям, предусмотренным ст. 3 Федерального закона от 22.07.208 N 159-ФЗ, не представлено.

Заявление истца о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого им имущества, а также предложенный администрацией проект договора купли-продажи направлялись сторонами после вступления в силу названного Закона.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены решения и постановления согласно ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение Арбитражного суда Свердловской области, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда являются законными и отмене не подлежат. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2010 по делу N А60-8762/2010-С7 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационную жалобу администрации Пышминского городского округа - без удовлетворения.

Председательствующий

А.А. Столяров

Судьи

В.А. Купреенков Т.В. Сулейменова