Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 11 ноября 2010 г. N Ф09-9151/10-С6 по делу N А07-8469/2010 Суд отказал в признании договора об ипотеке недействительным в части залога объекта незавершенного строительства, поскольку по указанному договору право аренды земельного участка и расположенный на данном участке объект незавершенного строительства переданы в залог в качестве единого предмета ипотеки, данный договор содержит все необходимые сведения о земельном участке, в связи с чем указанный договор соответствует требованиям, предусмотренным законом об ипотеке (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 11 ноября 2010 г. N Ф09-9151/10-С6 по делу N А07-8469/2010

Дело N А07-8469/2010

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Мындря Д.И., судей Маликовой Э.М., Столярова А.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственное объединение "Выбор-ТелеКом" (далее - общество "НПО "Выбор-ТелеКом") на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2010 по делу N А07-8469/2010 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

открытого акционерного общества "БАНК УРАЛСИБ" (далее - общество "БАНК УРАЛСИБ") - Ямалетдинова Т.Г. (доверенность от 20.08.2010 N 15/10/25-629);

общества "НПО "Выбор-ТелеКом" - Габидуллин Р.В. (доверенность от 19.05.2010).

Ходатайство общества с ограниченной ответственностью "Велсс" (далее - общество "Велес") о рассмотрении дела в отсутствие его представителя рассмотрено судом кассационной инстанции и удовлетворено на основании ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Общество "НПО "Выбор-ТелеКом" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу "БАНК УРАЛСИБ", обществу "Велес" о признании договора об ипотеке от 01.09.2008 N 0000-021/00041/1105, заключенного между обществом "БАНК УРАЛСИБ" и обществом "НПО "Выбор-ТелеКом", недействительным в части залога объекта незавершенного строительства общей площадью застройки 238, 6 кв.м, условный номер объекта 02-04-01/225/2007-008, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Менделеева, между д. 211 и д. 213; признании прекращенным залога права аренды земельного участка общей площадью 1322 кв.м, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Менделеева, между д. 211 и д. 213, категория земельного участка: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования - для строительства оздоровительного комплекса; условный номер объекта 02:55:02 07 06:0230, в связи с расторжением договора аренды земельного участка от 11.04.2007 N 433-07 и прекращением заложенного права.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.06.2010 (судья Акопян Л.Л.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2010 (судьи Баканов В.В., Мальцева Т.В., Ермолаева Л.Н.) решение суда отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе (с учетом дополнений) общество "HI 10 "Выбор-ТелеКом" просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на нарушение судом ст. 168, 340, 349, 352, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 5, 69, 72 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке N 102-ФЗ), п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", п. 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Заявитель не согласен с выводом суда апелляционной инстанции о том, что объект незавершенного строительства и право аренды земельного участка переданы в залог как единый предмет ипотеки, ссылаясь на то, что спорный договор об ипотеке в отношении объекта незавершенного строительства не содержит указаний на земельный участок, на котором он расположен, в связи с чем названный договор является, по мнению истца, недействительным. Заявитель также полагает ошибочными выводы суда апелляционной инстанции о том, что право аренды земельного участка не прекратилось в силу п. 3.4.6 договора об ипотеке. Помимо этого несостоятельным, как полагает истец, является и вывод суда апелляционной инстанции о том, что прекращение аренды земельного участка не влияет на действительность договора об ипотеке, как противоречащий положениям ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отзыве на кассационную жалобу общество "БАНК УРАЛСИБ", ссылаясь на несостоятельность доводов заявителя, просит оставить в силе обжалуемый судебный акт.

Как установлено судами и следует из материалов дела, обществом "БАНК УРАЛСИБ" (залогодержатель) и обществом "Выбор-ТелеКом" (залогодатель) 01.09.2008 подписан договор об ипотеке N 0000-021/00041/1105, в соответствии с которым залогодатель передает в залог залогодержателю принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество (предмет залога) в обеспечение надлежащего исполнения обязательств общества "Велес" по договору о предоставлении кредитной линии от 20.11.2007 N 0000-021/00041 и дополнительному соглашению от 25.06.2008 N 0000-021/00041/1.

Предметом залога по вышеназванному договору об ипотеке согласно приложениям N 1, 2 являются: объект незавершенного строительства общей площадью застройки 238,6 кв.м (назначение - нежилое, условный номер объекта 02-04-01/255/2007-008), расположенный но адресу: г. Уфа, ул. Менделеева, между д. 211 и д. 213 (право собственности залогодателя зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.10.2007 за N 02-04-01/225/2007-008), стоимость объекта по оценке сторон составляет 50 689 000 руб.; земельный участок общей площадью 1322 кв.м (категория земельного участка - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства оздоровительного комплекса, условный номер объекта 02:55:02 07 06:0230), расположенный по адресу: г. Уфа, ул. Менделеева, между д. 211 и д. 213 (договор аренды земельного участка от 11.04.2007 N 433-07, заключенный между Комитетом по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа "Город Уфа" (далее - Комитет) и обществом "Выбор-ТелеКом", с учетом дополнительных соглашений, сроком с 12.03.2007 по 30.12.2008, зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, записи N 02-04-01/164/2007-026, 02-04-01/022/2008-597, 02-04-01/169/2008-019), стоимость права аренды земельного участка по оценке сторон составила 1000 руб.

Договор об ипотеке от 01.09.2008 N 0000-021/00041/1105 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.10.2008, запись N 02-04-01/218/2008-402.

Общество "Выбор-ТелеКом", полагая, что договор об ипотеке от 01.09.2008 N 0000-021/00041/1105 заключен в отношении двух самостоятельных объектов, при этом договор об ипотеке в отношении объекта незавершенного строительства не содержит указаний на земельный участок, который занимает данный объект недвижимости, и на его характеристики, обратилось в суд с требованием о признании данного договора недействительным (ничтожным) в части залога указанного объекта, а также, ссылаясь на отказ арендатора от договора аренды земельного участка, просило признать прекращенным залог права аренды данного земельного участка.

Удовлетворяя требования заявителя, суд первой инстанции исходил из того, что по договору об ипотеке в залог переданы два самостоятельных объекта. При этом суд, установив, что договор об ипотеке не содержит указаний на земельный участок, который занимает объект незавершенного строительства, характеристик этого участка, а также указаний на то, что на данном земельном участке имеются какие-либо здания, сооружения, пришел к выводу о ничтожности договора об ипотеке в части залога объекта незавершенного строительства на основании ст. 168, п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 69 Закона об ипотеке N 102-ФЗ. Кроме того, руководствуясь поди. 2 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд указал на прекращение залога права аренды земельного участка в связи с прекращением заложенного права по договору аренды земельного участка от 11.04.2007 N 433-07.

Отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении заявленных требований, апелляционный суд исходил из того, что по договору об ипотеке право аренды земельного участка и расположенный на данном участке объект незавершенного строительства переданы в залог в качестве единого предмета ипотеки, данный договор содержит все необходимые сведения о земельном участке, в связи с чем указанный договор соответствует требованиям, предусмотренным ст. 69 Закона об ипотеке N 102-ФЗ, ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, суд апелляционной инстанции, установив, что расторжение договора аренды земельного участка от 11.04.2007 N 433-07 осуществлено истцом в нарушение п. 3.4.6 договора об ипотеке, в отсутствие извещения об этом общества "БАНК УРАЛСИБ", пришел к выводу о том, что названный договор аренды земельного участка не прекратил свое действие.

Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции в силу следующего.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 69 Закона об ипотеке N 102-ФЗ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю нрава аренды этого участка.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 45 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", указанное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, установил, что переданный по договору об ипотеке от 01.09.2008 N 0000-021/00041/1105 объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, право аренды которого также передано в ипотеку по указанному договору. Иного истцом не доказано (ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исходя также из буквального толкования и. 2.1, 2.2 договора об ипотеке от 01.09.2008 N 0000-021/00041/1105 (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации), согласно которым объект незавершенного строительства и право аренды земельного участка определены в качестве единого предмета ипотеки, суд апелляционной инстанции верно указал на отсутствие оснований для признания данного договора недействительным в части залога объекта незавершенного строительства ввиду отсутствия нарушений ст. 69 Закона об ипотеке N 102-ФЗ, п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отсутствие оснований для признания прекращенным залога права аренды земельного участка суд апелляционной инстанции обосновал тем, что договор аренды земельного участка от 11.04.2007 N 433-07 не прекратил свое действие, поскольку залогодатель (арендатор) не представил доказательств извещения залогодержателя о намерении расторгнуть договор аренды земельного участка, между тем, согласно п. 3.4.6 договора об ипотеке залогодатель обязан не продавать, не отчуждать иным способом и не передавать предмет ипотеки во владение и пользование третьим лицам, включая аренду (субаренду), а также не распоряжаться предметом ипотеки иным образом без письменного согласия залогодержателя.

Данный вывод суда не основан на нормах нрава.

Перечень обстоятельств, влекущих за собой прекращение залога, установлен в ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подп. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права.

В силу п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке N 102-ФЗ право аренды может являться предметом залога.

Основания и порядок прекращения договора аренды регулируются нормами гл. 29, 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из указанных положений, отсутствие волеизъявления залогодержателя по договору залога права аренды на прекращение этого права не свидетельствует о невозможности прекращения соответствующего договора аренды в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

В связи с этим вывод суда апелляционной инстанции о том, что договор аренды земельного участка от 11.04.2007 N 433-07 не прекратил свое действие ввиду отсутствия письменного согласия на это залогодержателя, не соответствует закону.

Вместе с тем, указанный ошибочный вывод не привел к принятию неправильного постановления, поскольку истец, являющийся арендатором земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимого имущества, не доказал с учетом положений ст. 609, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 2, 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", что право аренды такого участка прекратилось в порядке, предусмотренном законодательством.

Доводы заявителя кассационной жалобы по существу сводятся к переоценке доказательств и установленных на их основе обстоятельств дела, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Ссылка заявителя на нарушение судом ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 69 Закона об ипотеке N 102-ФЗ также подлежит отклонению, поскольку иное толкование заявителем указанных норм не свидетельствует об их неправильном применении судом.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основаниями для отмены или изменения судебных актов в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного в настоящем постановлении оснований для отмены постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

В соответствии с подп. 4, 12 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче кассационной жалобы на решения и (или) постановления арбитражного суда подлежит уплате государственная пошлина в размере 2000 руб.

Поскольку заявителем при подаче кассационной жалобы была уплачена государственная пошлина в размере 4000 руб. по квитанции от 28.09.2010, излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 2000 руб. подлежит возврату обществу "Выбор-ТелеКом" из федерального бюджета в соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2010 по делу N А07-8469/2010 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственное объединение "Выбор-ТелеКом" - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Научно-производственное объединение "Выбор-ТелеКом" из федерального бюджета 2000 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной при подаче кассационной жалобы по квитанции от 28.09.2010, находящейся в материалах дела.