Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 17 ноября 2010 г. N Ф09-9583/10-С6 по делу N А07-2216/2010 Дело о взыскании стоимости неотделимых улучшений передано на новое рассмотрение, поскольку суд, отказывая в иске, не дал надлежащей правовой оценки тому факту, что в материалах дела имеется письмо арендодателя, в котором последний признает факт согласования арендатору проведения капитального ремонта и неотделимых улучшений в спорном помещении, в подтверждение факта осуществления истцом неотделимых улучшений и их стоимости представлены договор подряда, локальный сметный расчет, акт выполненных работ и справка о стоимости выполненных работ (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 17 ноября 2010 г. N Ф09-9583/10-С6 по делу N А07-2216/2010

Дело N А07-2216/2010

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23 октября 2012 г. N Ф09-8647/12 по делу N А07-22361/2011

См. также Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 февраля 2012 г. N ВАС-226/12 "Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации"

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23 сентября 2011 г. N Ф09-9583/10 по делу N А07-2216/2010

См. также Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 июня 2011 г. N 18АП-4144/11

См. также Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 августа 2010 г. N 18АП-6915/10

См. также Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 сентября 2009 г. N 18АП-6054/2009

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Купреенкова В.А., судей Маликовой Э.М., Мындря Д.И.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Саунд Ленд" (далее - общество "Саунд Ленд") на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.05.2010 по делу N А07-2216/2010 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2010 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители общества "Саунд Ленд" - Газетдинов И.Я. (доверенность от 01.11.2009), Петров Ю.Н. (доверенность от 01.12.2009).

Общество "Саунд Ленд" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Комитету по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа "Город Уфа" (далее - Комитет) о взыскании стоимости неотделимых улучшений в размере 6443524 руб. (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное унитарное предприятие "ПЖРЭТ Орджоникидзевского района" (далее - предприятия "ПЖРЭТ Орджоникидзевского района").

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.05.2010 (судья Салихова И.З.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2010 (судьи Карпачева М.И., Баканов В.В., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Саунд Ленд" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, неправильное применение к рассматриваемым правоотношениям Положения о порядке зачета стоимости капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов муниципального нежилого фонда г. Уфы в счет арендной платы, утвержденного решением Президиума Уфимского городского Совета Республики Башкортостан от 31.05.2008 N 11/8, и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель полагает ошибочным вывод судов о недоказанности им факта получения согласия арендодателя на проведение неотделимых улучшений арендуемого имущества, ссылаясь на наличие в материалах дела акта технического обследования состояния помещения от 06.10.2003, а также письма ответчика от 09.02.2010 N КС-31501.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель), предприятием "ПЖРЭТ Орджоникидзевского района" (балансодержатель) и обществом "Саунд Ленд" (арендатор) 20.10.2003 заключен договор N 9210 аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Уфы - нежилого помещения общей площадью 449, 6 кв.м, с разрешенным использованием для организации кинотеатра и культурно-досуговых мероприятий, расположенного на первом, цокольном этажах и в подвале здания по адресу: г. Уфа, ул. Мира, д. 12, сроком на 10 лет, с 07.07.2003 по 07.07.2013.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.12.2003.

В акте технического обследования объекта от 06.10.2003, составленном представителями арендодателя, балансодержателя и арендатора, указано на неудовлетворительное состояние объекта и необходимость проведения капитального ремонта.

В п. 4.2.1 договора аренды от 20.10.2003 N 9210 стороны предусмотрели обязанность балансодержателя производить капитальный ремонт нежилых помещений, занимаемых арендатором, связанный с общим капитальным ремонтом объекта нежилого фонда в целом.

Арендатор в соответствии с п. 4.3.5, 4.3.6, 4.3.10 названного договора обязуется по мере необходимости и в разумные сроки за свой счет производить текущий ремонт объекта нежилого фонда; по мере необходимости или по требованию арендодателя в сроки, установленные таким требованием, производить капитальный ремонт арендуемого объекта нежилого фонда под контролем балансодержателя в соответствии с требованиями, разработанными и утвержденными соответствующими органами управления на территории города Уфы; не допускать переоборудования, капитальных перепланировок объекта нежилого фонда без письменного разрешения арендодателя и балансодержателя.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.06.2009 по делу N А07-20071/2008, оставленным в силе постановлением суда апелляционной инстанции от 04.09.2009, удовлетворены требования Комитета к обществу "Саунд Ленд" о расторжении договора аренды от 20.10.2003 N 9210 и выселении указанного общества из арендованного нежилого помещения.

Общество "Саунд Ленд", ссылаясь на то, что им в спорном помещении с согласия арендодателя произведены неотделимые улучшения, факт и необходимость осуществления которых подтверждаются актом технического обследования нежилого помещения от 06.10.2003, заявлением от 19.10.2003 о разрешении проведения капитального ремонта (неотделимых улучшений), ответом Комитета от 27.11.2003 N КС-10944, письмом арендатора от 19.02.2004, дефектной ведомостью от 06.10.2003, договором подряда от 14.10.2003 N 09/1, локальным сметным расчетом, актом выполненных работ за декабрь 2003, справкой о стоимости выполненных работ, актом проверки выполненных ремонтно-строительных работ от 27.12.2003, документами об оплате подрядных работ, а также полагая, что у Комитета имеется обязанность по возмещению их стоимости на основании ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилось в суд с соответствующим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды пришли к выводу о недоказанности истцом получения согласия арендодателя на проведение капитального ремонта.

Суд кассационной инстанции считает, что судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

При принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению (ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае исковые требования общества "Саунд Ленд", с учетом принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнений иска, заявлены о возмещении ему стоимости неотделимых улучшений на основании п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п. 3 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В предмет доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений включаются обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества, факт прекращения договора аренды, фактическое наличие улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, их неотделимость без вреда для имущества, а также стоимость улучшений.

Договор аренды от 20.10.2003 N 9210 расторгнут, что подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.06.2009 по делу N А07-20071/2008.

В материалах дела имеется письмо Комитета от 09.02.2010 N КС-31501, в котором последний признает факт согласования арендатору - обществу "Саунд-Ленд" проведение капитального ремонта и неотделимых улучшений в спорном помещении (т. 1 л.д. 134).

В подтверждение факта осуществления арендатором неотделимых улучшений и их стоимости истцом представлены, в том числе, договор подряда от 14.10.2003 N 09/1, локальный сметный расчет, акт выполненных работ по форме КС-2 за декабрь 2003, справка о стоимости выполненных работ по форме КС-3, акт проверки выполненных ремонтно-строительных работ от 27.12.2003, документы об оплате подрядных работ.

Указанным доказательствам в нарушение ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судами не дана надлежащая правовая оценка.

Суды, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходили из того, что обществом "Саунд Ленд" не представлено полученное в соответствии с Положением о порядке зачета стоимости капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов муниципального нежилого фонда г. Уфы в счет арендной платы, утвержденным решением Президиума Уфимского городского Совета Республики Башкортостан от 31.05.2008 N 11/8, постановление главы администрации о разрешении на проведение неотделимых улучшений; локальный сметный расчет и акт проверки выполненных ремонтно-строительных работ от 27.12.2003 согласованы балансодержателем и не содержат отметки об их согласовании с Комитетом, в связи с чем пришли к выводу об отсутствии согласия арендодателя на проведение соответствующих работ (улучшений).

Однако, судами не принято во внимание наличие в материалах дела иных доказательств, подтверждающих согласие арендодателя на их проведение (акт технического обследования объекта от 06.10.2003; письмо Комитета от 09.02.2010 N КС-31501).

Помимо этого суды, применяя к спорным правоотношениям Положение о порядке зачета стоимости капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов муниципального нежилого фонда г. Уфы в счет арендной платы, утвержденное решением Президиума Уфимского городского Совета Республики Башкортостан от 31.05.2008 N 11/8, не приняли во внимание, имели ли стороны ввиду, заключая спорный договор аренды, что согласование проведения неотделимых улучшений будет осуществляться в порядке, предусмотренном вышеназванным Положением, учитывая, что ссылки на данное Положение договор не содержит; кроме того, договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 20.10.2003 N 9210 прекращен, а требования истца заявлены на основании ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами фактически не были рассмотрены исковые требования, основанные на положениях ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене на основании ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - передаче на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.05.2010 по делу N А07-2216/2010 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2010 по тому же делу отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.