Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 8 ноября 2010 г. N Ф09-9242/10-С6 по делу N А07-3855/2010 Дело о признании правомерным отказа в государственной регистрации права собственности истца на земельный участок передано на новое рассмотрение, поскольку судом не дана оценка оспариваемому отказу в части указания на наличие противоречий между заявляемым и ранее зарегистрированным правом как на основание для его вынесения, не исследованы доводы заявителя об отсутствии необходимости представления документов, являющихся основанием для государственной регистрации прекращения записей об аренде спорного участка (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 8 ноября 2010 г. N Ф09-9242/10-С6 по делу N А07-3855/2010

Дело N А07-3855/2010

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Купреенкова В.А., судей Мындря Д.И., Сулейменовой Т.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Уфимский комитет имущественных отношений" (далее -общество) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.05.2010 по делу N А07-3855/2010 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2010 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - регистрационная служба) - Башарова С.М. (доверенность от 23.11.2009 N 209).

Общество обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к регистрационной службе о признании незаконными отказа в государственной регистрации права собственности общества на земельный участок площадью 12158 кв.м с кадастровым номером 02:55:010355:31, расположенный по адресу: г. Уфа, ул. Карьерная, 37, обязании зарегистрировать право собственности общества на данный земельный участок и погасить записи об аренде земельного участка в пользу общества и об ипотеке права аренды в пользу акционерного коммерческого банка "Абсолют банк" (закрытое акционерное общества) (далее - банк).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен банк.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.05.2010 (судья Низамутдинова А.Г.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2010 (судьи Карпачева М.И., Баканов В.В., Пивоварова Л.В.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 352, 413 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ), а также несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и представленным доказательствам. Заявитель полагает, что регистрационная служба должна была погасить запись о государственной регистрации договора аренды одновременно с государственной регистрацией права собственности общества на спорный земельный участок без заявления о регистрации прекращения обременения в виде аренды, поскольку арендное обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице. По мнению заявителя, также должна быть прекращена и запись об ипотеке права аренды спорного земельного участка в связи с погашением записи об аренде.

Регистрационная служба в отзыве на кассационную жалобу возражает против изложенных в ней доводов, просит судебные акты оставить без изменения.

Как следует из материалов дела и установлено судами при рассмотрении спора, в отношении земельного участка площадью 12158 кв.м с кадастровым номером 02:55:010355:0031, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Карьерная, 37, зарегистрированы ограничения (обременения) права: аренда на срок с 08.09.2008 по 22.01.2013 в пользу общества на основании договора аренды земельного участка от 13.02.2008 N М4-08 (запись о регистрации N 02-04-01/207/2008-214 от 08.09.2008) и ипотека права аренды на срок с 22.09.2008 по 15.11.2010 в пользу банка на основании договора об ипотеке от 12.09.2008 N 797/3-УК (запись о регистрации N 02-04-01/238/2008-153 от 22.09.2008), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый реестр) от 11.02.2010 N 01/032/2010-239.

Между Министерством земельных имущественных отношений Республики Башкортостан и обществом заключен договор от 29.07.2009 N 91-1021-09, согласно которому общество приобрело в собственность указанный земельный участок. Как следует из акта приема-передачи от 05.08.2009 к данному договору, подписанного Министерством и обществом, названный земельный участок передан обществу, оплата за его приобретение произведена последним в полном объеме.

Общество 14.08.2009 обратилось в регистрационную службу с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:55:010355:0031.

Государственная регистрация была приостановлена в связи с наличием противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами: в Едином реестре имеется запись об аренде данного земельного участка, срок которой не истек, а также в связи с наличием непогашенной записи о государственной регистрации договора об ипотеке от 12.09.2008 N 797/3-УК; заявителю предложено представить соглашение о расторжении данного договора аренды, заявление о его государственной регистрации и документы, подтверждающие прекращение ипотеки и являющиеся основание для погашения записи о ней, о чем обществу направлено уведомление от 10.09.2010 N 01/248/2009-398, 399.

Обществу было отказано в государственной регистрации права собственности на земельный участок на основании абз. 10, 11 п. 1 ст. 20 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ в связи с наличием противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами, а именно наличием записи о государственной регистрации договора аренды от 13.02.2008 N М4-08 и непогашенной записи о государственной регистрации права аренды, а также отсутствием документов, являющихся основанием для погашения данных записей (сообщение об отказе от 03.02.2010 N 248/09-398, 399).

Полагая, что данный отказ в государственной регистрации права собственности противоречит закону и нарушает права и законные интересы общества, поскольку оно является арендатором по договору аренды от 13.02.2008 N М4-08 и запись о государственной регистрации данного договора должна быть погашена на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации без представления дополнительных документов, также и запись об ипотеке должна быть погашена на основании ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с прекращением заложенного права - права аренды, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением по рассматриваемому делу.

Для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из того, что обществом в регистрационную службу не были представлены документы, свидетельствующие о расторжении договора аренды от 13.02.2008 N М4-08 и являющиеся основанием для погашения записи о регистрации этого договора, а также документы, необходимые для прекращения записи об ипотеке права аренды в соответствии с требованиями ст. 18, 29 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", следовательно, отказ в государственной регистрации права общества на земельный участок с кадастровым номером 02:55:010355:0031 соответствует закону.

Судебные акты подлежат отмене исходя из следующего.

На основании ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Как следует из ст. 170, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части судебного акта должны быть указаны, в частности, доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле; законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Согласно абз. 10, 11 п. 1 ст. 20 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Как следует из ст. 216, 307, 308 Гражданского кодекса Российской Федерации, аренда не является вещным правом, имеет характер обязательственного правоотношения.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества, в том числе земельных участков, производится посредством государственной регистрации соответствующего договора аренды, при этом в Едином реестре делаются записи о государственной регистрации сделки и ограничения (обременения) права (ст. 26 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, п. 44 Правил ведения Единого реестра, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, п. 14, 15 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденных приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 06.08.2004 N 135).

Кроме того, как следует из ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, нахождение имущества в аренде не препятствует переходу права собственности на такое имущество.

Судами не дана, с учетом приведенных норм, оценка оспариваемому отказу в регистрации права в части указания на наличие противоречий между заявляемым и ранее зарегистрированным правом как на основание для его вынесения.

Пунктом 2 ст. 17 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ установлена недопустимость истребования у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных данным Законом, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 этого Закона и если иное не установлено законодательством.

Судами оставлены без исследования и оценки с учетом положений данной нормы доводы общества, содержащиеся в заявлении о признании недействительным отказа в государственной регистрации и апелляционной жалобе, об отсутствии необходимости представления и незаконности истребования регистрационной службой документов, являющихся основанием для государственной регистрации прекращения записей об аренде земельного участка с кадастровым номером 02:55:010355:0031 и об ипотеке права аренды на данный земельный участок, в связи с тем, что общество является арендатором по договору аренды от 13.02.2008 N М4-08. В обоснование данных доводов общество указывает, что при государственной регистрации за ним права собственности на названный земельный участок аренда и ипотека прекращаются в силу прямого указания закона - ст. 413, 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следует также отметить, что государственная регистрация права собственности на земельный участок не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды на данный земельный участок.

Учитывая, что указанные обстоятельства являются значимыми для правильного разрешения настоящего дела, решение суда первой инстанции, постановление апелляционного суда подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду надлежит устранить отмеченные недостатки и разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.05.2010 по делу N А07-3855/2010 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2010 по тому же делу отменить. Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.