Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 июня 2011 г. N 18АП-5213/11

г. Челябинск

20 июня 2011 г.

N 18АП-5213/2011 Дело N А07-3855/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 июня 2011 года

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Румянцева А.А.,

судей Карпачевой М.И., Забутыриной Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Юмагуеной М.М.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25 февраля 2011 года по делу N А07-3855/2010 (судья Юсеева И.Р.).

В заседании принял участие представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан - Гайсина С.М. (доверенность от 25.02.2011 N 27).

Общество с ограниченной ответственностью "Уфимский комитет имущественных отношений" (далее - ООО "УКИО", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - Управление Росреестра по Республике Башкортостан, ответчик) с заявлением о признании незаконными отказа в государственной регистрации права собственности ООО "УКИО" на земельный участок площадью 12 158 кв. м. с кадастровым номером 02:55:010355:31, расположенный по адресу: г. Уфа, ул. Карьерная, 37, обязании ответчика зарегистрировать право собственности ООО "УКИО" на данный земельный участок и погасить записи об аренде земельного участка в пользу ООО "УКИО" и об ипотеке права аренды в пользу акционерного коммерческого банка "Абсолют банк" (закрытое акционерное общество), привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (далее - АКБ "Абсолют банк" (ЗАО), третье лицо). В качестве правового обоснования требований заявитель ссылается на положения пункта 5 статьи 131, статьи 352, 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 5 статьи 2, статьи 17-20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (т.1 л.д. 3-5, с учетом уточнения заявленных требований, принятых арбитражным судом первой инстанции в предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации порядке, - т.1 л.д. 97, 151).

Решением Арбитражного Республики Башкортостан от 28 мая 2010 года (судья Низамутдинова А.Г.) в удовлетворении заявленных требований ООО "УКИО" отказано (т.1 л.д.157-169).

Суд первой инстанции не усмотрел в действиях ответчика нарушения прав ООО "УКИО", указал, что заявителем не представлены в Управление Росреестра по Республике Башкортостан документы, свидетельствующие о расторжении договора аренды от 13.02.2008 N М4-08 и являющиеся основанием для погашения записи о регистрации этого договора, а также документы, необходимые для прекращения записи об ипотеке права аренды в соответствии с требованиями статей 18, 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06 августа 2010 года (судьи Карпачева М.И., Баканов В.В., Пивоварова Л.В.) решение арбитражного суда первой инстанции оставлено без изменения (т.2 л.д.31-35).

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 08 ноября 2010 года (судьи Купреенков В.А., Мындря Д.И., Сулейменова Т.В.) решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28 мая 2010 года и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06 августа 2010 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции (т.2 л.д.70-74).

Суд кассационной инстанции обратил внимание, что согласно статьям 216, 307, 308 Гражданского кодекса Российской Федерации аренда не является вещным правом, имеет характер обязательственного правоотношения. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества, в том числе земельных участков, производится посредством государственной регистрации соответствующего договора аренды, при этом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый реестр) делаются записи о государственной регистрации сделки и ограничения (обременения) права (статья 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пункт 44 Правил ведения Единого реестра, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, пункты 14, 15 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 06.08.2004 N 135). В силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации нахождение имущества в аренде не препятствует переходу права собственности на такое имущество.

При новом рассмотрении дела арбитражный суд первой инстанции определением от 12 января 2011 года привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Мегастрой" (далее - ООО "Мегастрой", третье лицо) (т.2 л.д.104-105).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25 февраля 2011 года (судья Юсеева И.Р.) заявленные требования ООО "УКИО" удовлетворены в полном объеме (т.2 л.д.125-133).

В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Республике Башкортостан просит вышеуказанное решение арбитражного суда первой инстанции отменить как принятое с нарушением норм материального права, вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований ООО "УКИО" (т.3 л.д. 3-8).

В обоснование доводов жалобы ее податель апеллирует к статье 345 Гражданского кодекса Российской Федерации; пункту 2 статьи 23, пункту 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"; пункту 1 статьи 16, пункту 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", полагает, что поскольку заявитель не представил органу, осуществляющему государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, свидетельствующие о расторжении договора аренды от 13.02.2008 N М4-08 и являющиеся основанием для погашения записи о регистрации этого договора, а также документы, необходимые для прекращения записи об ипотеке права аренды, отказ в государственной регистрации права собственности ООО "УКИО" на земельный участок с кадастровым номером 02:55:010355:0031 соответствует закону.

ООО "Мегастрой" и ООО "УКИО" представили отзывы на апелляционную жалобу ответчика, в которых указали, что с доводами жалобы не согласны, просят решение арбитражного суда первой инстанции оставить без изменения как законное и обоснованное, апелляционную жалобу Управления Росреестра по Республике Башкортостан - без удовлетворения (т.3 л.д. 21, 26-27).

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители заявителя и третьего лица не явились. С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в их отсутствие.

В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что в отношении земельного участка площадью 12 158 кв. м. с кадастровым номером 02:55:010355:0031, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Карьерная, 37, зарегистрированы ограничения (обременения) права: аренда на срок с 08.09.2008 по 22.01.2013 в пользу ООО "УКИО" на основании договора аренды земельного участка от 13.02.2008 N М4-08 (запись о регистрации от 08.09.2008 N 02-04-01/207/2008-214) и ипотека права аренды на срок с 22.09.2008 по 15.11.2010 в пользу АКБ "Абсолют банк" (ЗАО) на основании договора залога (об ипотеке) от 12.09.2008 N 797/3-УК (запись о регистрации от 22.09.2008 N 02-04-01/238/2008-153), что подтверждается выпиской из Единого реестра от 11.02.2010 N 01/032/2010-239 (т.1 л.д.24).

Между Министерством земельных имущественных отношений Республики Башкортостан (продавец) и ООО "УКИО" (покупатель) заключен договор купли-продажи от 29.07.2009 N 91-1021-09 (т.1 л.д.9-12), согласно которому заявитель приобрел в собственность указанный земельный участок.

Из акта приема-передачи от 05.08.2009 к данному договору следует, что названный земельный участок передан ООО "УКИО", оплата за его приобретение произведена последним в полном объеме (т.1 л.д.13).

14.08.2009 ООО "УКИО" обратилось в Управление Росреестра по Республике Башкортостан с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:55:010355:0031 (т.1 л.д.20-21).

Государственная регистрация была приостановлена в связи с наличием противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами: в Едином реестре имеется запись об аренде данного земельного участка, срок которой не истек, а также в связи с наличием непогашенной записи о государственной регистрации договора залога (об ипотеке) от 12.09.2008 N 797/3-УК; заявителю было предложено представить соглашение о расторжении договора аренды, заявление о его государственной регистрации и документы, подтверждающие прекращение ипотеки и являющиеся основание для погашения записи о ней, о чем ООО "УКИО" было направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации от 10.09.2010 N 01/248/2009-398, 399 (т.1 л.д.133-134).

Впоследствии ООО "УКИО" было отказано в государственной регистрации права собственности на земельный участок на основании абзацев 10, 11 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с наличием противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами, а именно наличием записи о государственной регистрации договора аренды от 13.02.2008 N М4-08 и непогашенной записи о государственной регистрации права аренды, а также отсутствием документов, являющихся основанием для погашения данных записей (сообщение об отказе от 03.02.2010 N 248/09-398, 399 - т.1 л.д.22-23).

Полагая, что отказ в государственной регистрации права собственности противоречит закону и нарушает права и законные интересы ООО "УКИО", поскольку оно является арендатором по договору аренды от 13.02.2008 N М4-08 и запись о государственной регистрации данного договора должна быть погашена на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации без представления дополнительных документов, а запись об ипотеке - на основании статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с прекращением заложенного права - права аренды, ООО "УКИО" обратилось в арбитражный суд с заявлением по рассматриваемому делу.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал, что оспариваемый заявителем отказ регистрирующего органа в регистрации права ООО "УКИО" в части указания на наличие противоречий между заявленным и ранее зарегистрированным правом не основан на законе, поскольку при государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок аренда и ипотека прекращаются в силу прямого указания закона (статьи 352, 413 Гражданского кодекса Российской Федерации) (т.2 л.д.125-133).

Выводы арбитражного суда первой инстанции являются обоснованными и соответствующими нормам действующего законодательства.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания незаконным действий государственного органа необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: несоответствие действий закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим кодексом и иными законами. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (пункт 6 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Основания для отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В частности, в силу абзацев 10, 11 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Из сообщения об отказе в государственной регистрации от 03.02.2010 N 248/09-398, 399 следует, что основанием для отказа послужило наличие противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами, а именно наличие записи о государственной регистрации договора аренды от 13.02.2008 N М4-08 и непогашенной записи о государственной регистрации права аренды, а также отсутствие документов, являющихся основанием для погашения данных записей.

Между тем, суд первой инстанции обоснованно указал, что в силу статей 216, 307, 308 Гражданского кодекса Российской Федерации аренда не является вещным правом, имеет характер обязательственного правоотношения. Согласно статье 617 Гражданского кодекса Российской Федерации нахождение имущества в аренде не препятствует переходу права собственности на такое имущество.

В соответствии со статьей 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пунктом 44 Правил ведения Единого реестра, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, пунктами 14, 15 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 06.08.2004 N 135, государственная регистрация аренды недвижимого имущества, в том числе земельных участков, производится посредством государственной регистрации соответствующего договора аренды, при этом в Едином реестре делаются записи о государственной регистрации сделки и ограничения (обременения) права.

Проанализировав вышеуказанные нормы материального права в их совокупности с учетом положений статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также принимая во внимание, что заявитель является арендатором по договору аренды от 13.02.2008 N М4-08, предмет которого совпадает с предметом договора купли-продажи от 29.07.2009 N 91-1021-09, арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что арендное обязательство при выкупе арендатором арендуемого имущества прекратило свое действие совпадением кредитора и должника в одном лице.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случае прекращения заложенного права.

Следовательно, в силу указанной нормы права при прекращении договора аренды и залог права аренды является прекращенным.

С учетом вышесказанного, суд апелляционной инстанции находит верными выводы суда первой инстанции о том, что при государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок аренда и ипотека прекращаются в силу прямого указания закона.

Доводы подателя жалобы о том, что заявителем не представлены заявление о регистрации сделки по соглашению о расторжении договора аренды, соглашение о расторжении договора, отклоняются арбитражным судом апелляционной инстанции с учетом того, что действующие нормы права не предусматривают обязательного заключения сторонами соглашения о расторжении договора аренды в случае выкупа арендатором арендуемого имущества, так как в данном случае арендное обязательство прекращается совпадением кредитора и должника в одном лице в силу прямого указания статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод Управления Росреестра по Республике Башкортостан о том, что государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, может быть произведена только при условии погашения записи об ипотеке, не основан на нормах материального права, поскольку государственная регистрация прекращения договора аренды не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды.

Ссылка подателя апелляционной жалобы на статью 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статью 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" судом апелляционной инстанции во внимание не принимается, так как указанные нормы материального права регулируют случаи прекращения ипотеки по воле залогодержателя, в то время как в настоящем деле имеет место прекращение ипотеки по основаниям, предусмотренным нормами Гражданского кодекса Российской Федерации - подпункт 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации - залог прекращается в случае прекращения заложенного права.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы о том, что требование о прекращении ипотеки не может быть предъявлено к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку в силу положений статей 2, 9 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган в области государственной регистрации и его территориальные органы.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции обстоятельства дела исследованы полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25 февраля 2011 года по делу N А07-3855/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайтах Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru либо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по адресу http://rad.arbitr.ru.

Председательствующий судья

А.А. Румянцев

Судьи

М.И.Карпачева Л.В.Забутырина