Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13 декабря 2010 г. N Ф09-10367/10-С6 по делу N А50-29344/2009 (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 13 декабря 2010 г. N Ф09-10367/10-С6 по делу N А50-29344/2009

Дело N А50-29344/2009

ГАРАНТ:

См. также Определение Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14 февраля 2013 г. N Ф09-10367/10 по делу N А50-29344/2009

См. также Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 декабря 2012 г. N 17АП-8789/10

См. также Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 ноября 2012 г. N 17АП-12596/12

См. также Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 апреля 2012 г. N ВАС-4571/12

См. также Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 апреля 2012 г. N ВАС-4571/12

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 12 марта 2012 г. N Ф09-10367/10 по делу N А50-29344/2009

См. также Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 ноября 2011 г. N 17АП-8789/10

См. также Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 марта 2010 г. N 17АП-1721/10

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Купреенкова В.А., судей Мындря Д.И., Столярова А.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Пермский медицинский реабилитационный центр "Жизнь без лекарств" (далее - реабилитационный центр) на решение Арбитражного суда Пермского края от 09.07.2010 по делу N А50-29344/2009 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2010 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

реабилитационного центра - Голубев А.В. (доверенность от 01.10.2010), Василов С.Ю. (доверенность от 10.12.2010 N 30);

Департамента имущественных отношений администрации г. Перми (далее -Департамент) - Ялалов Ю.З. (доверенность от 22.10.2010 N 180).

Департамент обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к реабилитационному центру о взыскании 2 591 432,19 руб. неосновательного обогащения за пользование объектом недвижимости в период с декабря 2008 по июль 2009 года, 97 895,22 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, изъятии у ответчика объекта муниципального фонда - встроенных нежилых помещений на 1 и 2 этажах и антресоли в двухэтажном нежилом здании общей площадью 413,3 кв. м, расположенных по адресу: г. Пермь, ул. Циолковского, 4.

До вынесения судом решения истец в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изменил предмет иска и просил суд взыскать с ответчика 2 591 432, 19 руб. задолженности по арендной плате за период с декабря 2008 года по июль 2009 года, 97 895,22 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 25.12.2008 по 16.08.2009. Изменение предмета иска принято судом.

Кроме того, Департамент отказался от иска в части требования о выселении ответчика из спорных помещений (т. 9, л. д. 132). Отказ от иска в данной части принят судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определением суда от 15.06.2010 производство по делу в указанной части прекращено (т. 9, д. д. 149 - 152).

Этим же определением на основании ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принят для совместного рассмотрения с первоначальным иском встречный иск реабилитационного центра о взыскании с Департамента убытков в сумме 12 252 820 руб.

В дальнейшем реабилитационный центр изменил предмет встречного искового требования и просил взыскать с Департамента стоимость выполненного им капитального ремонта в размере 12 252 820 руб. Изменение предмета встречного иска принято судом протокольным определением от 02.07.2010.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное учреждение "Содержание муниципального имущества" (далее - учреждение "Содержание муниципального имущества") и Департамент финансов администрации г. Перми (т. 9, л. д. 149 - 152).

Решением Арбитражного суда Пермского края от 09.07.2010 (судья Шафранская М.Ю.) исковые требования удовлетворены частично, с реабилитационного центра в пользу Департамента взыскано 2 591 432,19 руб. задолженности по арендной плате за период с декабря 2008 года по июль 2009 года. В удовлетворении остальной части иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2010 (судьи Борзенкова И.В., Савельева Н.М., Сафонова С.Н.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе реабилитационный центр просит судебные акты отменить, в удовлетворении первоначального иска отказать, встречные исковые требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушение судами положений ст. 65, 71, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам. Как полагает заявитель, материалами дела подтверждается, что проведенный им капитальный ремонт являлся неотложной необходимостью и был необходим для использования переданных в аренду помещений по назначению. Кроме того, реабилитационный центр ссылается на то, что суды не указали мотивы, по которым отклонили его доводы о необходимости применения к спорным правоотношениям положений ст. 328, 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, а суд апелляционной инстанции не указал нормы права, которыми он руководствовался при принятии судебного акта.

Решение суда в части отказа в удовлетворении требований Департамента о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами реабилитационным центром не обжалуется.

Как установлено судами, по итогам открытого аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества от 27.11.2008 между Департаментом имущественных отношений администрации г. Перми (арендодатель), учреждением "Содержание муниципального имущества" (балансодержатель) и реабилитационным центром (арендатор) 11.12.2008 заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 2667-08М (т. 1, л. д. 9-16), в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда в виде встроенных нежилых помещений на 1, 2 этажах и антресоли в двухэтажном нежилом здании (литера Б) и одноэтажного нежило здания (литера В), расположенный по адресу: г. Пермь, Мотовилихинский р-н, ул. Циолковского, 4, общей площадью 413,3 кв. м.

Цель использования объекта - производство, офис, склад, торговля, предприятие общественного питания (п. 1.2 договора).

В силу п. 1.3 договор вступает в силу с момента его государственной регистрации, срок аренды объекта - с 03.12.2008 по 03.12.2011.

Названный договор зарегистрирован в установленном порядке 01.09.2009 (т. 1,л.д. 56).

Указанный в договоре аренды объект площадью 413,3 кв. м передан реабилитационному центру по акту приема-передачи от 03.12.2008 (т. 1, л. д. 23).

В дальнейшем к указанному договору сторонами подписано изменение от 11.03.2009 N 1, в котором изменены площадь, арендуемого объекта, цель его использования и порядок расчетов и платежей (т. 1, л. д. 28 - 31). Так, площадь передаваемых в аренду встроенных нежилых помещений на 1, 2 этажах и антресоли в двухэтажном нежилом здании (литера Б), расположенных в г. Перми по ул. Циолковского, 4, составляет 380,30 кв. м (п. 1.1 договора); цель использования объекта - деятельность больниц, специализированных лечебных центров.

Ранее полученный объект возвращен реабилитационным центром балансодержателю по актам приема-передачи от 22.12.2008 (т. 1, л. д. 34, 35).

Согласно изменению к договору аренды от 07.07.2009 N 2 площадь объекта увеличена до 384,3 кв. м (т. 1, л. д. 36 - 40).

Указанное в изменении N 2 помещение площадью 384,30 кв. м передано балансодержателем реабилитационному центру по акту приема-передачи от 22.12.2008 (т. 1,л. д. 43).

Департамент, ссылаясь на то, что реабилитационный центр ненадлежащим образом исполнял обязательства по внесению арендной платы за период с декабря 2008 года по июль 2009 года, обратился в Арбитражный суд Пермского края с названным иском. В качестве правового обоснования Департамент ссылался на ст. 309, 310, 395, 433, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Реабилитационный центр, в свою очередь указывая на то, что им проведен необходимый для использования арендуемого помещения капитальный ремонт на общую сумму 12 252 820 руб., обратился в Арбитражный суд Пермского края со встречным иском, в котором на основании положений ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации просил взыскать указанную сумму в качестве причиненных ему убытков. В обоснование исковых требований истец по встречному иску ссылался на то, что арендуемые помещения находились в неудовлетворительном состоянии, в акте приема-передачи была отражена необходимость их капитального ремонта. Проведение реабилитационным центром капитального ремонта арендуемых помещений связано с неисполнением балансодержателем своей обязанности по его проведению, при этом капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью и был необходим для использования данных помещений по назначению.

Удовлетворяя первоначальный иск и взыскивая с реабилитационного центра 2 591 432,19 руб. задолженности, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что основание и размер возникновения данной задолженности подтверждаются материалами дела.

При этом суды исходили из того, что в договоре аренды арендная плата согласована сторонами в размере 323 145 руб. в месяц (п. 4.3 договора), с 22.12.2008 по 31.12.2008 размер арендной платы согласно изменению N 2 к договору составляет 299 613,36 руб., с 01.01.2009 арендная плата определяется с учетом коэффициента инфляции на 2009 год, ее размер определен истцом в уведомлении от 11.01.2009 и составляет 353 873 руб. в месяц (т. 1, л. д. 26).

Отказывая в удовлетворении требования о взыскании с реабилитационного центра процентов за пользование чужими денежными средствами, суд первой инстанции, руководствуясь п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал на то, что договор аренды от 11.12.2008 N 2667-08М, условия которого стороны в силу п. 1.3 распространили на отношения, возникшие с 03.12.2008, считается заключенным с момента его регистрации, то есть с 01.09.2009, в то время как Департамент просил взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 25.12.2008 по 16.08.2009 (п. 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Поскольку решение суда в части отказа в удовлетворении требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в суд апелляционной инстанции реабилитационным центром не обжаловалось и Департаментом не было заявлено о пересмотре решения суда в полном объеме, законность судебного акта в указанной части данным судом не проверялась (ч. 5 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 в редакции от 23.07.2009 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции").

Отказывая в удовлетворении встречного иска реабилитационного центра, суды пришли к выводу о том, что капитальный ремонт арендуемых помещений не был вызван неотложной необходимостью и выполнен для текущей хозяйственной деятельности истца. При этом суды исходили из того, что на момент заключения договора аренды и принятия объекта в пользование характеристики спорных помещений арендатору были известны, условия и сроки проведения капитального ремонта сторонами не согласованы, согласия на проведение капитального ремонта с зачетом средств на его проведение в счет подлежащей внесению арендной платы реабилитационным центром получено не было.

В то же время судами не принято во внимание следующее.

В силу ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

В соответствии с п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Судами установлено и материалами дела подтверждается, что согласно акту приема-передачи от 03.12.2008 помещению общей площадью 413,30 кв. м требуется капитальный ремонт (т. 1, л. д. 23).

Судами также было установлено, что 18.12.2008 балансодержателем и арендатором составлен акт технического осмотра помещений площадью 413,3 кв. м, расположенных в г. Перми по ул. Циолковского, 4, согласно которому ряд конструктивных элементов и коммуникаций здания находятся в неудовлетворительном состоянии (стены, перекрытия, наружная отделка, пол, перегородки, двери, окна, лестница, канализация, электроснабжение) и зданию (помещению) нужен капитальный ремонт (т. 1, л. д. 61).

Из материалов дела также усматривается, что 11.03.2009 Департаментом, учреждением "Содержание муниципального имущества" и реабилитационным центром подписано изменение N 1 к договору аренды, которым цель использования объекта изменена на деятельность больниц, специализированных лечебных центров (т. 1, л. д. 28).

Между тем вопрос о возможности использования переданного в аренду помещения по новому назначению, в том числе с учетом тех обстоятельств, которые зафиксированы в данных актах, судами исследован не был.

При рассмотрении настоящего дела суды также не установили, использовались ли фактически арендатором спорные помещения по указанному в договоре назначению (деятельность больниц, специализированных лечебных центров), что может иметь значение для разрешения вопроса о наличии оснований для взыскания задолженности за пользование объектом аренды.

Согласно п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Как следует из п. 3.2.2 договора аренды, обязанность проведения капитального ремонта объекта для обеспечения технического состояния объекта требованиям СНиП и другой нормативной документации лежит на балансодержателе, которым является учреждение "Содержание муниципального имущества".

В то же время материалами дела подтверждается, что в связи с неисполнением данной обязанности балансодержателем реабилитационный центр неоднократно обращался к учреждению "Содержание муниципального имущества" (балансодержателю) и Департаменту (арендодателю) с просьбой разрешить проведение капитального ремонта арендуемого помещения собственными силами, поскольку без проведения данного ремонта помещение непригодно для использования по назначению (т. 1, л. д. 86, 108, 109).

Для подтверждения необходимости проведения капитального ремонта для эксплуатации объекта реабилитационным центром было представлено техническое заключение по результатам обследования строительных конструкций, выполненное обществом "УралПромспецпроект", в котором указано на возможность дальнейшей эксплуатации здания при условии выполнения ряда работ и мероприятий (т. 1, л. д. 123 - 165), а также экспертное заключение от 22.01.2009 N 28, составленное ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Пермском крае". Кроме того, истцом по встречному иску были представлены договоры, которые, по его мнению, подтверждают факт выполнения работ по капитальному ремонту.

Суды указали, что анализ документов, представленных реабилитационным центром, свидетельствует о том, что работы выполнены для обеспечения его хозяйственной деятельности и не вызваны неотложной необходимостью.

В то же время данный вывод сделан без учета того, что необходимость проведения капитального ремонта в спорных помещениях отражена в акте приема-передачи от 03.12.2008 и акте технического осмотра помещений от 18.12.2008.

Кроме того, делая вывод о том, что выполненные реабилитационным центром работы связаны с обеспечением текущей деятельности арендатора, суды не проанализировали имеющиеся в материалах дела доказательства и не установили, какие из них выполненных работ относятся к капитальному, а какие к текущему ремонту.

При таких обстоятельствах судебные акты подлежат отмене, дело -направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует устранить отмеченные недостатки, установить значимые для дела обстоятельства, дать оценку всем имеющимся в материалах дела доказательствам и рассмотреть спор по существу заявленных требований в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Пермского края от 09.07.2010 по делу N А50-29344/2009 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2010 по тому же делу отменить. Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд пермского края.