Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 12 января 2011 г. N Ф09-10585/10-С6 по делу N А60-47837/2009-С1 (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 12 января 2011 г. N Ф09-10585/10-С6 по делу N А60-47837/2009-С1

Дело N А60-47837/2009-С1

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 7 августа 2012 г. N Ф09-6828/12 по делу N А60-39641/2011

См. также Решение Арбитражного суда Свердловской области от 13 февраля 2012 г. N А60-39641/2011

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Столярова А.А., судей Купреенкова В.А., Сулейменовой Т.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы администрации городского округа Заречный (далее - администрация), закрытого акционерного общества "Ровный Счет" (далее - общество "Ровный Счет") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 05.07.2010 по делу N А60-47837/2009-С1 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2010 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие:

представитель администрации - Шмакова Ю.В. (доверенность от 30.06.2008 N 51);

представитель общества "Ровный Счет" - Хомутов А.А., генеральный директор (решение от 29.01.2010 N 6);

индивидуальный предприниматель Новицкий Андрей Юрьевич (паспорт).

Предприниматель Новицкий А.Ю. обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу "Ровный Счет" об определении действительной рыночной стоимости нежилого помещения в строении (литера А) общей площадью 356,4 кв.м (на плане филиала "Заречное Бюро технической инвентаризации и регистрации недвижимости" Свердловского областного государственного унитарного предприятия "Областной Центр недвижимости" N 1-8, 12, 14, 15, 18-22, 27-29, 31 (по поэтажному плану 1 этажа), расположенного по адресу: Свердловская область, г. Заречный, ул. Клары Цеткин, 13, и признании недействительным отчета об определении рыночной стоимости названного помещения по состоянию на 13.02.2009.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 15.07.2009 принято к производству исковое заявление предпринимателя Новицкого А.Ю. к администрации о понуждении к заключению договора приватизации нежилого помещения в строении (литера А) общей площадью 356,4 кв.м (на плане филиала "Заречное Бюро технической инвентаризации и регистрации недвижимости" Свердловского областного государственного унитарного предприятия "Областной Центр недвижимости" N 1-8, 12, 14, 15, 18-22, 27-29, 31 (по поэтажному плану 1 этажа), расположенного по адресу: Свердловская область, г. Заречный, ул. Клары Цеткин, 13 (с учетом принятого арбитражным судом частичного отказа от исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 08.06.2010 ходатайство истца об объединении дел в одно производство удовлетворено, дело N А60-47837/2009-С1 объединено с делом N А60-27195/2009-С1.

Общество с ограниченной ответственностью "Оргтранс" (далее - общество "Оргтранс") привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 05.07.2010 (судья Платонова Е.А.) исковые требования удовлетворены. Отчет общества "Ровный Счет" об определении рыночной стоимости помещения в строении (литера А) общей площадью 356,4 кв.м (на плане филиала "Заречное Бюро технической инвентаризации и регистрации недвижимости" Свердловского областного государственного унитарного предприятия "Областной Центр недвижимости" N 1-8, 12, 14, 15, 18-22, 27-29, 31 (по поэтажному плану 1 этажа), расположенного по адресу: Свердловская область, г. Заречный, ул. Клары Цеткин, 13, на 13.02.2009 недействительным.

На администрацию возложена обязанность заключить с предпринимателем Новицким А.Ю. договор купли-продажи недвижимого имущества на следующих условиях представленного проекта от 28.09.2009 с редакцией следующих пунктов:

Пункт 2.1 договора принять в следующей редакции: "Цена указанного в п. 1.1 настоящего договора имущества определена на основании Отчета об определении рыночной стоимости нежилых помещений от 11.05.2010 N 251/07-3 и составляет 4564368 руб. 00 коп. с учетом НДС".

Пункт 2.2 абз. 1 принять в следующей редакции: "Покупатель оплачивает имущество в рассрочку. Рассрочка предоставляется сроком на пять лет. На сумму денежных средств, по уплате которых предоставляется рассрочка, начисляются и уплачиваются покупателем проценты исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования решения Думы городского округа Заречный от 15.05.2009 N 80-Р, что составляет 4% годовых".

Пункт 2.2 абз. 2 дополнить предложением "Первый платеж должен быть внесен в течение 5 дней с момента заключения настоящего договора".

Пункт 2.2 абз. 4 принять в следующей редакции: "Обязательство по внесению очередного платежа считается исполненным покупателем в день поступления денежных средств в полном объеме на счет продавца. Обязательства по оплате имущества считаются исполненными покупателем с момента полной оплаты цены имущества и процентов, исчисленных в соответствии с настоящим пунктом".

Пункт 2.2 абз. 5 принять в следующей редакции: "Сумма произведенного платежа погашает в первую очередь проценты, исчисленные в соответствии с настоящим пунктом, а в оставшейся части - основную сумму долга (оплата цены имущества). Пени, предусмотренные п. 4.1 настоящего договора, уплачиваются покупателем в добровольном порядке с указанием назначения платежа, либо взыскиваются с покупателя в судебном порядке".

Пункт 3.2.1 принять в следующей редакции: "Покупатель обязан принять и оплатить в порядке и в сроки, предусмотренные разд. 2 настоящего договора переданное продавцом имущество. После подписания передаточного акта покупатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, а также расходы по содержанию Имущества".

Пункт 4.1 принять в следующей редакции: "В случае нарушения сроков оплаты по настоящему договору взимаются пени в размере 0,05% от просроченной суммы за каждый день просрочки. Пени начисляются на всю сумму просроченного исполнением платежа, состоящую из ежемесячного платежа по основному долгу (оплата цены имущества) и процентов, исчисленных в соответствии с п. 2.2 настоящего договора".

Пункт 7.7 принять в следующей редакции: "Продавец вправе обратить взыскание на предмет залога в случае неисполнения покупателем обязательств, определенных в условиях настоящего договора, в том числе систематического (3 раза в течение 12 последовательных месяцев) нарушения сроков внесения очередных платежей более чем на 10 дней со дня наступления срока внесения указанных платежей".

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2010 (судьи Дюкин В.Ю., Зеленина Т.Л., Голубцова Ю.А.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационных жалобах администрация и общество "Ровный Счет" просят обжалуемые судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами положений Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ), ст. 7, 8, 68, 71, 82, 86, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Администрация полагает, что судебная экспертиза, выводы которой положены в основу судебных актов, проведена неуполномоченным лицом, поскольку экспертизу отчетов независимых оценщиков осуществляет экспертный совет саморегулируемой организации оценщиков. Заявитель также указывает, что эксперт не дал однозначного ответа на все поставленные перед ним вопросы, в частности на вопрос о том, является ли обоснованным применение ответчиком в оспариваемом отчете размера страховой премии 0,18%, является ли обоснованным применение ответчиком в оспариваемом отчете срока окупаемости 15 лет. По ее мнению, при применении сравнительного подхода к оценке рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом неправомерно использован несуществующий объект.

Аналогичные доводы содержатся в кассационной жалобе общества "Ровный Счет". Заявитель также считает, что экспертное заключение от 11.05.2010 N 251/07-3 не является допустимым и достоверным доказательством. При этом общество "Ровный Счет" ссылается на наличие обстоятельств, свидетельствующих, по его мнению, о том, что названное экспертное заключение является противоречивым, не позволяет сделать вывод о величине стоимости объекта оценки, не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки N 1-3. Кроме того, заявитель указывает на необходимость разъяснения вопроса о том, является ли величина стоимости объекта оценки в спорном отчете на дату его составления, рассчитанная на основании задания заказчика, достоверной.

В отзыве на кассационные жалобы предприниматель Новицкий А.Ю. возражает против изложенных в них доводов, считает их необоснованными, просит оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом кассационной инстанции в пределах, установленных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, содержащихся в кассационных жалобах.

Как следует из материалов дела, предприниматель Новицкий А.Ю. является арендатором помещения в строении (литера А) общей площадью 356,4 кв.м (на плане филиала "Заречное Бюро технической инвентаризации и регистрации недвижимости" Свердловского областного государственного унитарного предприятия "Областной Центр недвижимости" N 1-8, 12, 14, 15, 18-22, 27-29, 31 (по поэтажному плану 1 этажа), расположенного по адресу: Свердловская область, г. Заречный, ул. Клары Цеткин, 13, по договору аренды от 03.01.2002 N 182 (т. 1, л.д. 80-82).

Предприниматель Новицкий А.Ю. обратился в администрацию с заявлением от 25.03.2009 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Заречный, ул. Клары Цеткин, 13, в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (т. 5, л.д. 146).

Администрацией в адрес истца письмом от 19.05.2009 N 01-41/1877 направлен проект договора купли-продажи спорного нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (т. 6, л.д. 18).

Истец письмом от 05.08.2009 направил протокол разногласий к договору.

Администрация письмом от 14.09.2009 N 01-41/3413 возвратила истцу договор с протоколом урегулирования разногласий (т. 5, л.д. 35).

По условиям договора купли-продажи цена указанного в п. 1.1 договора имущества определена на основании отчета об оценке нежилого помещения от 13.02.2009 и составила 9001500 руб. (т. 1, л.д. 16).

Согласно отчету общества "Оргтранс" от 24.02.2009 N 53 рыночная стоимость спорного объекта составила 4961000 руб. (т. 1, л.д. 41).

Полагая, что рыночная стоимость спорного объекта, определенная обществом "Ровный Счет" в отчете от 13.02.2009, является завышенной, предприниматель Новицкий А.Ю. обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском об определении действительной рыночной стоимости спорного нежилого помещения, признании недействительным отчета независимого оценщика. Истцом также заявлено требование о понуждении администрации к заключению договора приватизации данного помещения в редакции представленного им проекта договора от 28.09.2009.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) данный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

В силу ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

Согласно ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица (п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").

Согласно ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В рамках настоящего дела судом первой инстанции разрешен преддоговорный спор, возникший между администрацией и предпринимателем Новицким А.Ю. при заключении сторонами договора приватизации арендуемого истцом нежилого помещения в порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Письмом от 28.08.2009 N 353 (т. 5, л.д. 156) предприниматель Новицкий А.Ю. направил в адрес администрации три экземпляра подписанного им договора приватизации указанного помещения. Названный договор в редакции проекта от 28.09.2009, предложенной предпринимателем, предусматривал следующие положения:

Пункт 2.1 договора: "Цена указанного в п. 1.1 настоящего договора имущества определена на основании Отчета об определении рыночной стоимости нежилых помещений от 11.05.2010 N 251/07-3 и составляет 4564368 руб. 00 коп. с учетом НДС".

Пункт 2.2 абз. 1 договора: "Покупатель оплачивает имущество в рассрочку. Рассрочка предоставляется сроком на пять лет. На сумму денежных средств, по уплате которых предоставляется рассрочка, начисляются и уплачиваются покупателем проценты исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования решения Думы городского округа Заречный от 15.05.2009 N 80-Р, что составляет 4% годовых".

Пункт 2.2 абз. 2 договора дополнен предложением "Первый платеж должен быть внесен в течение 5 дней с момента заключения настоящего договора".

Пункт 2.2 абз. 4 договора: "Обязательство по внесению очередного платежа считается исполненным покупателем в день поступления денежных средств в полном объеме на счет продавца. Обязательства по оплате имущества считаются исполненными покупателем с момента полной оплаты цены имущества и процентов, исчисленных в соответствии с настоящим пунктом".

Пункт 2.2 абз. 5 договора: "Сумма произведенного платежа погашает в первую очередь проценты, исчисленные в соответствии с настоящим пунктом, а в оставшейся части - основную сумму долга (оплата цены имущества). Пени, предусмотренные п. 4.1 настоящего договора, уплачиваются покупателем в добровольном порядке с указанием назначения платежа, либо взыскиваются с покупателя в судебном порядке".

Пункт 3.2.1 договора: "Покупатель обязан принять и оплатить в порядке и в сроки, предусмотренные разд. 2 настоящего договора переданное продавцом имущество. После подписания передаточного акта покупатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, а также расходы по содержанию Имущества".

Пункт 4.1 договора: "В случае нарушения сроков оплаты по настоящему договору взимаются пени в размере 0,05% от просроченной суммы за каждый день просрочки. Пени начисляются на всю сумму просроченного исполнением платежа, состоящую из ежемесячного платежа по основному долгу (оплата цены имущества) и процентов, исчисленных в соответствии с п. 2.2 настоящего договора".

Пункт 7.7 договора: "Продавец вправе обратить взыскание на предмет залога в случае неисполнения покупателем обязательств, определенных в условиях настоящего договора, в том числе систематического (3 раза в течение 12 последовательных месяцев) нарушения сроков внесения очередных платежей более чем на 10 дней со дня наступления срока внесения указанных платежей".

Поскольку между сторонами возникли разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, истцом в судебном заседании суда первой инстанции заявлено ходатайство о проведении экспертизы.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 18.01.2010 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам Государственного учреждения "Уральский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" Щербаковой И.Д., Телешихиной М.А.

Учитывая полученное в результате проведенной судебной экспертизы заключение эксперта от 11.05.2010 N 251/07-3, а также другие доказательства, суды правомерно разрешили вопрос о цене спорного имущества, размер которой составил 4564368 руб.

При этом суды отметили, что экспертное исследование проведено с использованием трех подходов: затратного, сравнительного и доходного; стоимость объекта недвижимого имущества применительно к указанным подходам исследования составила, соответственно, 4489001 руб., 4803994 руб. и 4409532 руб., а в результате согласования результатов оценки - 4564368 руб. с учетом НДС; вопросы, по которым производилась экспертиза, были сформулированы таким образом, что ответ на эти вопросы следует признать результатом оценки (рецензирования) оспариваемого отчета, соответствующей компетенции экспертов.

Оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, суды удовлетворили исковые требования и возложили на администрацию обязанность заключить с предпринимателем Новицким А.Ю. договор купли-продажи недвижимого имущества в редакции, предложенной истцом.

Доводы заявителей, изложенные в кассационных жалобах, отклоняются как направленные на переоценку доказательств и установленных судом на их основе обстоятельств дела, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 05.07.2010 по делу N А60-47837/2009-С1 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2010 по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы администрации городского округа Заречный, закрытого акционерного общества "Ровный Счет" - без удовлетворения.