Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 31 января 2011 г. N Ф09-11708/10-С6 по делу N А50-14380/2010 (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 31 января 2011 г. N Ф09-11708/10-С6 по делу N А50-14380/2010

Дело N А50-14380/2010

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Сулейменовой Т.В., судей Купреенкова В.А., Маликовой Э.М.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Черных Льва Николаевича на решение Арбитражного суда Пермского края от 08.10.2010 по делу N А50-14380/2010 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2010 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель предпринимателя Черных Л.Н. - Трутнев В.Ю. (доверенность от 19.11.2009 N Д-1807).

Предприниматель Черных Л.Н. обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к Департаменту имущественных отношений администрации г. Перми (далее - департамент), муниципальному учреждению "Обеспечение эксплуатации, содержания и обслуживания нежилого муниципального фонда" г. Перми (далее - муниципальное учреждение) о расторжении договора аренды объекта муниципального нежилого фонда от 14.04.2008 N 3433-08С, заключенного между департаментом, муниципальным учреждением и предпринимателем Черных Л.Н., о взыскании с муниципального учреждения 1301695 руб. 10 коп. стоимости капитального ремонта.

Протокольным определением Арбитражного суда Пермского края от 14.09.2010 принято изменение наименования ответчика - муниципальное учреждение "Обеспечение эксплуатации, содержания и обслуживания нежилого муниципального фонда" г. Перми - на муниципальное учреждение "Содержание муниципального имущества".

Решением Арбитражного суда Пермского края от 08.10.2010 (судья Шафранская М.Ю.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2010 (судьи Никольская Е.О., Хаснуллина Т.Н., Мармазова С.И.) решение суда в части отказа во взыскании с муниципального учреждения стоимости капитального ремонта (обжалуемой части) оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Черных Л.Н. просит обжалуемые судебные акты в части отказа во взыскании с муниципального учреждения стоимости капитального ремонта отменить, удовлетворить исковые требования в указанной части, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 611, 612, 616, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель указывает на невозможность использования арендуемого помещения без проведения капитального ремонта. Предприниматель Черных Л.Н. считает ошибочным вывод судов о том, что согласованное сторонами при подписании изменения от 25.06.2008 N 1 к договору аренды уменьшение размера арендной платы носит компенсационный характер, поскольку применение понижающего коэффициента было обусловлено не затратами истца, а невозможностью использования помещения. Кроме того, заявитель отмечает, что возможность применения понижающего коэффициента предусмотрена приказом департамента от 24.06.2008 N 760. Предприниматель Черных Л.Н. также полагает необоснованной ссылку судов на то, что недостатки имущества и порядок их устранения были оговорены сторонами до подписания договора аренды, поскольку обязанность проведения капитального ремонта возложена на муниципальное учреждение. По его мнению, ответчики, подписывая изменения от 25.06.2008 N 1 к договору аренды, согласовали проведение истцом капитального ремонта и реконструкции; при этом стороны не оговорили, что указанные работы будут выполнены за счет истца.

Согласно ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых судом первой и апелляционной инстанций, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Как следует из материалов дела, департаментом (арендодатель), муниципальным учреждением (балансодержатель) и предпринимателем Черных Л.Н. (арендатор) подписан договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 14.04.2008 N 3433-08С, по условиям которого арендодатель сдает, а арендодатель принимает в аренду объект нежилого муниципального фонда в виде встроенных нежилых помещений в цокольном этаже в пятиэтажном панельном жилом доме, расположенный по адресу: г. Пермь, Свердловский район, ул. Революции, 58, общей площадью 193,8 кв.м (л.д. 14-21).

Указанный договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю 13.10.2009 (л.д. 28).

Цель использования объекта: гостиница (п. 1.2 названного договора).

Согласно п. 1.3 данного договора срок его действия установлен с 14.04.2008 по 14.04.2011.

В соответствии с п. 4.3 договора аренды и приложениями N 2 и 3 к указанному договору (л.д. 26, 27) размер арендной платы за объект и за долю земельного участка, действующей в течение 2008 года, составляет 50543 руб. 96 коп. в месяц.

Пунктом 3.2.2 договора аренды обязанность производить капитальный ремонт помещения возложена на балансодержателя - муниципальное учреждение.

Арендатор обязан содержать помещения, являющиеся объектом аренды, в порядке, предусмотренном техническими, санитарными и противопожарными правилами, за свой счет производить текущий ремонт; капитальные улучшения, производимые для обеспечения хозяйственной деятельности арендатора, производить по согласованию с арендодателем и балансодержателем за свой счет (п. 3.3.17 договора аренды).

По акту приема-передачи объекта муниципального фонда от 14.04.2008 помещение передано арендодателем арендатору (л.д. 44). Согласно указанному акту помещение имеет отдельный вход со двора; окна и двери в наличии, находятся в удовлетворительном состоянии; системы водоснабжения, канализации, электроснабжения, санузел, осветительные приборы в наличии, но в нерабочем состоянии.

Из заявления предпринимателя Черных Л.Н. от 03.04.2008 следует, что до подписания договора аренды истец обращался в департамент с просьбой при расчете арендной платы за аренду помещения, расположенного по адресу: г. Пермь, Свердловский район, ул. Революции, 58, применять понижающий коэффициент в связи с большим объемом работ капитального характера и значительными затратами на его проведение. К заявлению приложены расчет трудоемкости и график производства работ (л.д. 88-91).

Согласно акту технического осмотра здания (помещения) от 04.04.2008 (л.д. 34, 35) в помещениях необходимо проведение капитального ремонта: устройство цементной стяжки и полов из керамической плитки; устройство сухого штукатурного слоя стен; замена оконных и дверных блоков; замена трубопроводов системы ВК; замена системы электроснабжения (по проекту); устройство вентиляции (по проекту).

Письмом от 11.04.2008 N 19-19-3353 департамент сообщил предпринимателю Черных Л.Н. и муниципальному учреждению о том, что не возражает против капитального ремонта объекта нежилого муниципального фонда по адресу: ул. Революции, 58, согласно результатам технического обследования, проведенного специалистами балансодержателя и департамента, за счет средств арендатора без последующей компенсации затрат в счет арендной платы при условии выполнения ремонтных работ в соответствии с действующими строительными нормами и правилами (л.д. 92).

После заключения договора аренды и передачи помещения предприниматель Черных Л.Н. (заказчик) заключил с обществом с ограниченной ответственностью "Пермстрой" (подрядчик) договор подряда на выполнение строительных работ от 30.04.2008 N 1 (л.д. 11-13). Срок выполнения работ по договору определен с 30.04.2008 до 15.05.2009 (п. 1.4 договора подряда). По условиям указанного договора заказчик поручает, а подрядчик принимает на себя обязательство выполнить работы по капитальному ремонту встроенных помещений общей площадью 193,8 кв.м, расположенных в цокольном этаже кирпичного жилого дома N 58 по улице Революции в г. Перми; объем и стоимость работ (в том числе материалы) определяются локальным сметным расчетом (п. 1.1, 1.11 договора подряда).

Локальный сметный расчет на сумму 1819915 руб. 98 коп. (л.д. 37-40) согласован сторонами договора подряда и предусматривает выполнение следующих работ: облицовку стен по одинарному металлическому каркасу из ПН и ПС профилей гипсокартонными листами в один слой, одним слоем глухих; оклейку стен моющимися обоями; устройство подвесных потолков из гипсокартонных листов на одноуровневом металлическом каркасе; оклейку обоями потолков; устройство выравнивающих стяжек асфальтобетонных; разборку железобетонных конструкций; устройство покрытий на цементном растворе из керамического гранита; прокладку трубопроводов водоснабжения из многослойных металл-полимерных труб; прокладку трубопроводов канализации из полиэтиленовых труб высокой плотности; установку унитазов, поддонов душевых, умывальников; гидроизоляцию стен, фундаментов; электромонтажные работы; установку вентиляции.

Сторонами договора аренды объекта муниципального нежилого фонда от 14.04.2008 N 3433-08С подписано изменение от 25.06.2008 N 1 к договору (л.д. 29, 30), согласно которому на период проведения работ арендатору предоставляется льгота по арендной плате путем применения коэффициента состояния помещения 0,2 на период с 14.04.2008 по 28.02.2009. Стороны согласовали, что в срок до 31.05.2009 арендатор обязан сдать балансодержателю и арендодателю выполненные работы по акту приемки в порядке, установленном соответствующими строительными нормами и правилами, а также то, что в случае невыполнения арендатором обязанности по сдаче работ арендодатель имеет право в одностороннем порядке произвести перерасчет арендной платы за указанный выше период с применением коэффициента 1,2 (п. 5.10-5.12 договора аренды).

Согласно п. 2, 3 изменения к договору аренды от 25.06.2008 N 1 размер арендной платы по договору в течение 2008 года составляет 10101 руб. 64 коп. в месяц, действие условия об изменении размера арендной платы распространено на срок с 14.04.2008 по 28.02.2009 с учетом коэффициента инфляции на 2009 год.

Как установлено судами, в период выполнения ремонтных работ сторонами договора аренды произведен осмотр объекта. В акте технического обследования помещения от 13.05.2009 отражено, что арендатору необходимо представить арендодателю рабочие чертежи (проект) на сантехнические работы и электромонтажные работы (л.д. 96).

Письмом от 30.11.2009 арендатор уведомил арендодателя о необходимости направить своего представителя по месту нахождения помещения для приемки выполненных работ по внутренней канализации, монтажу электротехнического оборудования и электрокабелей, по устройству вентиляции, отделочных работ, а также предложил арендодателю расторгнуть договор аренды и возместить истцу стоимость выполненных работ - 1301695 руб. 10 коп. (л.д. 56, 57).

Согласно акту технического обследования помещения от 03.12.2009 работы ответчиками не приняты (л.д. 41-43). В названном акте зафиксировано состояние объекта на момент осмотра, отражены имеющиеся недостатки: в помещениях N 7, 8, 14, 15, 19 пол и потолок без отделки, в помещении N 9 произведена перепланировка, потолок без отделки; между помещениями N 10 и 11 демонтирована перегородка; в помещениях N 17, 18 потолок без отделки; в помещении N 19 оконные проемы заложены кирпичной кладкой; помещение N 20 без отделки; в помещениях N 1, 1.1, 6, 16 произведена перепланировка; между помещениями N 2, 3, 4 демонтированы перегородки; из помещений N 7, 3, 9, 10, 12, 13 выделен коридор и т.д. Акты скрытых работ не представлены. Отсутствует проект на прокладку внутренних трубопроводов.

В акте технического обследования помещения от 26.04.2010 отмечено, что в период с 03.12.2009 работы по завершению ремонта объекта истцом не производились. В помещении произведены перепланировка и переоборудование. Объект находится в стадии ремонта. Изменена схема разводки сетей ХГВС, водоотведения, электрики. Арендатору предписано привести объект в нормативное состояние в срок до 26.05.2010 (л.д. 94, 95).

Арендуемое помещение возвращено предпринимателем Черных Л.Н. департаменту по акту приема-передачи от 27.04.2010 (л.д. 93). Из названного акта следует, что система электроснабжения, отопления, санузел, осветительные приборы находятся в рабочем состоянии; системы водоснабжения и канализации требуют дополнительного обследования.

Ссылаясь на невозможность использования помещения по назначению, предприниматель Черных Л.Н. обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском о расторжении договора аренды от 14.04.2008 N 3433-08С и взыскании стоимости произведенных за его счет ремонтных работ. При этом в качестве доказательства размера понесенных расходов истец представил акт о приемке выполненных работ (форма КС-2) от 27.11.2009 на сумму 1301965 руб. 10 коп., справку о стоимости выполненных работ и затрат от 27.11.2009 на указанную сумму, подписанные истцом и подрядчиком, а также платежное поручение от 14.04.2010 N 36, подтверждающее произведенную истцом в адрес подрядчика оплату в сумме 1301965 руб. 10 коп. (л.д. 9, 36, 46-55).

Отказывая в удовлетворении требования о взыскании стоимости капитального ремонта, суды исходили из того, что стороны согласовали вопрос о компенсации затрат истца на выполнение необходимого капитального ремонта путем уменьшения арендной платы.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Как следует из материалов дела, пунктом 3.2.2 договора аренды от 14.04.2008 N 3433-08С обязанность производить капитальный ремонт помещения возложена на балансодержателя - муниципальное учреждение.

Письмом от 11.04.2008 N 19-19-3353 департамент сообщил предпринимателю Черных Л.Н. и муниципальному учреждению о том, что не возражает против капитального ремонта объекта нежилого муниципального фонда по адресу: ул. Революции, 58, согласно результатам технического обследования, проведенного специалистами балансодержателя и департамента, за счет средств арендатора без последующей компенсации затрат в счет арендной платы при условии выполнения ремонтных работ в соответствии с действующими строительными нормами и правилами (л.д. 92).

Сторонами договора аренды объекта муниципального нежилого фонда от 14.04.2008 N 3433-08С подписано изменение от 25.06.2008 N 1 к договору (л.д. 29, 30), согласно которому на период проведения работ арендатору предоставляется льгота по арендной плате путем применения коэффициента состояния помещения 0,2 на период с 14.04.2008 по 28.02.2009.

Оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства (изменение к договору аренды от 25.06.2008 N 1, заявление предпринимателя Черных Л.Н. от 03.04.2008, письмо от 11.04.2008 N 19-19-3353), суды сделали обоснованный вывод о том, что предоставленная арендатору льгота по арендной плате установлена в целях компенсации затрат арендатора на выполнение необходимого капитального ремонта.

Сопоставив содержание акта технического осмотра здания (помещения) от 04.04.2008 и письма от 11.04.2008 N 19-19-3353 с актом о приемке выполненных работ (форма КС-2) от 27.11.2009, суды установили, что в акт приемки включены как работы, являющиеся неотложными, так и иные работы.

В соответствии с п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Принимая во внимание, что недостатки имущества и порядок их устранения были оговорены сторонами до подписания договора аренды, а также отсутствие доказательств того, что стоимость работ по необходимому капитальному ремонту, производство которых согласовано с ответчиками, превышает сумму компенсации, предоставленной арендатору в виде установления льготы по арендной плате, суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований.

С учетом изложенного отклоняются доводы заявителя кассационной жалобы о том, что согласованное изменением от 25.06.2008 N 1 к договору аренды уменьшение размера арендной платы не носит компенсационный характер.

Доводы предпринимателя Черных Л.Н. о невозможности использования арендуемого помещения без проведения капитального ремонта, возможность применения понижающего коэффициента предусмотрена нормативным актом местного самоуправления, а также иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, отклоняются как направленные на переоценку доказательств и установленных судом на их основе обстоятельств дела, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Пермского края от 08.10.2010 по делу N А50-14380/2010 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2010 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Черных Льва Николаевича - без удовлетворения.