Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 ноября 2010 г. N 17АП-11518/10

г. Пермь

26 ноября 2010 г.

Дело N А50-14380/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 ноября 2010 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Никольской Е.О.,

судей Хаснуллиной Т.Н., Мармазовой С.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Энглези К.Ю.,

при участии:

от истца - индивидуального предпринимателя Черных Льва Николаевича: Воронкова И.А. по доверенности от 19.11.2009,

от ответчика - Департамента имущественных отношений администрации г. Перми: не явились,

от ответчика - муниципального учреждения "Содержание муниципального имущества": не явились,

(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца,

индивидуального предпринимателя Черных Льва Николаевича,

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 08 октября 2010 года

по делу N А50-14380/2010,

принятое судьей Шафранской М.Ю.

по иску индивидуального предпринимателя Черных Льва Николаевича

к Департаменту имущественных отношений администрации г. Перми, муниципальному учреждению "Содержание муниципального имущества"

о расторжении договора аренды, взыскании стоимости капитального ремонта,

установил:

индивидуальный предприниматель Черных Лев Николаевич (далее - предприниматель Черных Л.Н., истец) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к Департаменту имущественных отношений администрации г. Перми (далее - департамент) и к муниципальному учреждению "Обеспечение эксплуатации, содержания и обслуживания нежилого муниципального фонда" г. Перми (далее - муниципальное учреждение) о расторжении договора аренды объекта муниципального нежилого фонда от 14.04.2008 N 3433-08С, заключенного между департаментом, муниципальным учреждением и предпринимателем Черных Л.Н., и о взыскании с муниципального учреждения стоимости капитального ремонта в сумме 1 301 695 руб. 10 коп. (л.д.6-7).

Протокольным определением суда от 14.09.2010 принято изменение названия ответчика - муниципальное учреждение "Обеспечение эксплуатации, содержания и обслуживания нежилого муниципального фонда" на муниципальное учреждение "Содержание муниципального имущества" в связи с изменением названия ответчика (л.д.75-76).

Решением суда от 08.10.2010 в удовлетворении иска отказано (л.д.146-156).

Истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 08.10.2010 отменить в части отказа во взыскании с муниципального учреждения стоимости капитального ремонта в сумме 1 301 695 руб. 10 коп., в этой части вынести по делу новый судебный акт, которым требование о взыскании стоимости капитального ремонта удовлетворить. Полагает, что решение в обжалуемой части принято при неправильном применении норм материального права (ст. 611, 612, 616, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела. Ссылается на то, что без проведения капитального ремонта использование арендуемого помещения было невозможно. Истец не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что стороны договора аренды согласовали вопрос о компенсации затрат истца на выполнение капитального ремонта путем уменьшения арендной платы, полагая, что применение понижающего коэффициента было обусловлено не затратами истца, а невозможностью использования помещения. Кроме того, истец оспаривает вывод суда первой инстанции о том, что недостатки имущества и порядок их устранения были оговорены сторонами до подписания договора аренды, поскольку полагает, что в данном случае речь идет об обязанности проведения капитального ремонта. По мнению истца, подписывая изменения N 1 от 25.06.2008 к договору аренды, ответчики дали согласие на проведение истцом капитального ремонта и реконструкции; при этом стороны не оговорили, что указанные работы будут выполнены за счет истца.

Ответчик - департамент - представил в суд апелляционной инстанции отзыв на жалобу истца, в котором просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, дело рассмотреть в отсутствие представителя департамента.

В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал.

Ответчики, надлежащим образом уведомленные о месте и времени разбирательства дела, явку своих представителей в судебное заседание апелляционного суда не обеспечили. Ответчик - муниципальное учреждение - отзыв на апелляционную жалобу в суд не направил.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции порядке, предусмотренном ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, 14.04.2008 между департаментом (арендодатель), муниципальным учреждением (балансодержатель) и истцом (арендатор) подписан договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 3433-08С (далее - договор аренды) - л.д. 14-21. По условиям указанного договора арендодатель сдает, а арендодатель принимает в аренду объект нежилого муниципального фонда в виде встроенных нежилых помещений в цокольном этаже в пятиэтажном панельном жилом доме, расположенный по адресу: г. Пермь, Свердловский район, ул. Революции, 58, общей площадью 193,8 кв.м. (п. 1.1). Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю 13.10.2009 (л.д.28).

Цель использования объекта: гостиница (п. 1.2 договора аренды).

Срок аренды определен п. 1.3 договора: с 14.04.2008 по 14.04.2011.

Арендная плата, в соответствии с п. 4.3 договора аренды и приложениями N 2 и N 3 к указанному договору (л.д.26,27), включающая арендную плату за объект и плату за долю земельного участка, действующая в течение 2008 года, установлена в размере 50 543 руб. 96 коп.

Пунктом 3.2.2 договора аренды обязанность производить капитальный ремонт помещения возложена на балансодержателя - муниципальное учреждение.

Арендатор обязан содержать помещения, являющиеся объектом аренды, в порядке, предусмотренном техническими, санитарными и противопожарными правилами, за свой счет производить текущий ремонт; капитальные улучшения, производимые для обеспечения хозяйственной деятельности арендатора, производить по согласованию с арендодателем и балансодержателем за свой счет (п. 3.3.17 договора аренды).

Помещение передано арендатору арендодателем по акту приема-передачи объекта муниципального фонда от 14.04.2008 (л.д.44). В акте отражено, что помещение имеет отдельный вход со двора; окна и двери в наличии, находятся в удовлетворительном состоянии; системы водоснабжения, канализации, электроснабжения, санузел, осветительные приборы в наличии, но в нерабочем состоянии.

В материалах дела имеются документы, свидетельствующие о том, что до подписания договора аренды истец обращался в департамент с просьбой при расчете арендной платы за аренду помещения, расположенного по адресу: г. Пермь, Свердловский район, ул. Революции, 58, применять понижающий коэффициент в связи с большим объемом работ капитального характера и значительными затратами на его проведение (письмо предпринимателя Черных Л.Н. от 03.04.2008). К письму приложены расчет трудоемкости и график производства работ (л.д. 88-91).

Также до подписания договора аренды, комиссией, состоящей из истца и представителей ответчиков, был произведен технический осмотр помещений, расположенных по адресу: г. Пермь, Свердловский район, ул. Революции, 58, составлен акт технического осмотра здания (помещения) от 04.04.2008 (34-35). Из содержания указанного акта следует, что в помещениях необходимо проведение капитального ремонта: устройство цементной стяжки и полов из керамической плитки; устройство сухого штукатурного слоя стен; замена оконных и дверных блоков; замена трубопроводов системы ВК; замена системы электроснабжения (по проекту); устройство вентиляции (по проекту).

Письмом от 11.04.2008 N 19-19-3353 департамент сообщал истцу и муниципальному учреждению о том, что не возражает против капитального ремонта объекта нежилого муниципального фонда по адресу: ул. Революции, 58, согласно результатам технического обследования, проведенного специалистами балансодержателя и департамента, за счет средств арендатора предпринимателя Черных Л.Н. без последующей компенсации затрат в счет арендной платы при условии выполнения ремонтных работ в соответствии с действующими строительными нормами и правилами (л.д.92).

30.04.2008, после заключения договора аренды и передачи помещения, истец (заказчик) заключил с ООО "Пермстрой" (подрядчик) договор подряда N 1 на выполнение строительных работ (далее - договор подряда) - л.д.11-13. Срок выполнения работ по договору: с 30.04.2008 до 15.05.2009 (п. 1.4 договора подряда). По условиям указанного договора заказчик поручает, а подрядчик принимает на себя обязательство выполнить работы по капитальному ремонту встроенных помещений общей площадью 193,8 кв.м., расположенных в цокольном этаже кирпичного жилого дома N 58 по улице Революции в г. Перми; объем и стоимость работ (в том числе материалы) определяются локальным сметным расчетом (п. 1.1, 1.11 договора подряда).

Представленный истцом локальный сметный расчет на сумму 1 819 915 руб. 98 коп. (л.д. 37-40) согласован сторонами договора подряда и предусматривает: облицовку стен по одинарному металлическому каркасу из ПН и ПС профилей гипсокартонными листами в один слой, одним слоем глухих; оклейку стен клеящимися обоями; устройство подвесных потолков из гипсокартонных листов на одноуровневом металлическом каркасе; оклейку обоями потолков; устройство выравнивающих стяжек асфальтобетонных; разборку железобетонных конструкций; устройство покрытий на цементном растворе из керамического гранита; прокладку трубопроводов водоснабжения из многослойных металл-полимерных труб; прокладку трубопроводов канализации из полиэтиленовых труб высокой плотности; установку унитазов, поддонов душевых, умывальников; гидроизоляцию стен, фундаментов; электромонтажные работы; установку вентиляции.

25.06.2008 истцом и ответчиками подписан трехсторонний документ, озаглавленный как "изменение N 1 к договору аренды объекта муниципального нежилого фонда N 3433-08С от 14.04.2008 по адресу: г. Пермь, ул. Революции, 58" (далее - изменение N 1) - л.д.29-30. По условиям изменений N 1 стороны согласовали, что на период проведения работ арендатору предоставляется льгота по арендной плате путем применения коэффициента состояния помещения 0,2 на период с 14.04.2008 по 28.02.2009, что в срок до 31.05.2009 арендатор обязан сдать балансодержателю и арендодателю выполненные работы по акту приемки в порядке, установленном соответствующими строительными нормами и правилами, а также то, что в случае невыполнения арендатором обязанности по сдаче работ арендодатель имеет право в одностороннем порядке произвести перерасчет арендной платы за указанный выше период с применением коэффициента 1,2 (п. 5.10, 5.11, 5.12 договора аренды).

Подписанием изменений N 1 к договору аренды стороны установили размер арендной платы по договору в течение 2008 года - 10 101 руб. 64 коп. в месяц, а также распространили действие условия об изменении размера арендной платы на срок с 14.04.2008 по 28.02.2009 с учетом коэффициента инфляции на 2009 год (п. 2, 3).

Как верно установлено судом первой инстанции, 13.05.2009, в период выполнения ремонтных работ, сторонами договора аренды произведен осмотр объекта. В акте технического обследования помещения отражено, что истцу необходимо представить арендодателю рабочие чертежи (проект) на сантехнические работы и электромонтажные работы (л.д.96).

Письмом от 30.11.2009 истец известил арендодателя о необходимости направить представителя 02.12.2009 к 11 час. 00 мин. по месту нахождения помещения для приемки выполненных работ по внутренней канализации, монтажу электротехнического оборудования и электрокабелей, по устройству вентиляции, отделочных работ, а также предложил арендодателю расторгнуть договор аренды и возместить истцу стоимость выполненных работ - 1 301 695 руб. 10 коп.(л.д.56-57).

Согласно акту технического обследования помещения от 03.12.2009, проведенного комиссией, состоящей из истца, представителей истца и ответчиков, работы ответчиками не приняты (л.д.41-43) .

В акте от 03.12.2009 зафиксировано состояние объекта на момент осмотра, отражены имеющиеся недостатки: в помещениях N N 7, 8, 14, 15, 19 пол и потолок без отделки, в помещении N 9 произведена перепланировка, потолок без отделки; между помещениями NN 10 и 11 демонтирована перегородка; в помещениях NN 17, 18 потолок без отделки; в помещении N 19 оконные проемы заложены кирпичной кладкой; помещение N 20 без отделки; в помещениях NN 1, 1.1, 6, 16 произведена перепланировка; между помещениями NN 2, 3, 4 демонтированы перегородки; из помещений NN 7, 3, 9, 10, 12, 13 выделен коридор и т.д. Акты скрытых работ не представлены. Отсутствует проект на прокладку внутренних трубопроводов.

26.04.2010 сторонами проведено техническое обследование помещения. Составлен акт, в котором отражено, что в период с 03.12.2009 работы по завершению ремонта объекта истцом не производились. В помещении произведены: перепланировка и переоборудование. Объект находится в стадии ремонта. Изменена схема разводки сетей ХГВС, водоотведения, электрики. Арендатору предписано привести объект в нормативное состояние в срок до 26.05.2010 (л.д.94-95).

27.04.2010 арендуемое помещение возвращено истцом департаменту по акту приемки-передачи (л.д.93). Из акта от 27.04.2010 следует, что на момент приемки помещения система электроснабжения, отопления, санузел, осветительные приборы находятся в рабочем состоянии; системы водоснабжения и канализации требуют дополнительного обследования.

Предметом иска является требование арендатора о расторжении договора аренды в связи с невозможностью использования помещения по назначению, а также требование о взыскании стоимости произведенных за счет арендатора ремонтных работ в размере 1 301 695 руб. 10 коп.

В качестве доказательства размера понесенных расходов истец представил суду акт о приемке выполненных работ (форма КС-2) от 27.11.2009 на сумму 1 301 965 руб. 10 коп., справку о стоимости выполненных работ и затрат от 27.11.2009 на указанную сумму, подписанные истцом и подрядчиком, а также платежное поручение N 36 от 14.04.2010, подтверждающее произведенную истцом в адрес подрядчика оплату в сумме 1 301 965 руб. 10 коп. (л.д.9,36,46-55).

Принимая решение об отказе в удовлетворении требования о взыскании стоимости капитального ремонта, суд первой инстанции исходил из того, что стороны согласовали вопрос о компенсации затрат истца на выполнение необходимого капитального ремонта путем уменьшения арендной платы.

Выводы суда первой инстанции являются правильными, соответствуют обстоятельствам дела, положениям ст. 309, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с ч. 2 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (ч. 4 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Как установлено выше, договором аренды обязанность производить капитальный ремонт помещения возложена на балансодержателя - муниципальное учреждение.

Необходимость произведения в спорном помещении капитального ремонта подтверждена материалами дела, в том числе актом технического обследования помещения от 04.04.2008.

Согласие арендодателя - департамента - на проведение такого ремонта за счет средств арендатора без последующей компенсации затрат в счет арендной платы выражено в письме от 11.04.2008 N 19.19.3353. Таким образом, как верно установлено судом первой инстанции, арендодатель дал согласие истцу на устройство цементной стяжки и полов из керамической плитки; устройство сухого штукатурного слоя стен; замену оконных и дверных блоков; замену трубопроводов системы ВК; замену системы электроснабжения (по проекту); устройство вентиляции (по проекту) - согласно акту от 04.04.2008.

Проект на производство работ по замене системы электроснабжения и установке системы вентиляции, а также доказательства согласования с ответчиками проектной документации или локального сметного расчета, предусматривающего объем работ, истцом не представлены.

Исследовав содержание условий, предусмотренных п. 5.10, 5.11, 5.12 договора аренды, внесенных подписанными сторонами изменениями N 1 от 25.06.2008 к договору аренды, принимая во внимание письмо истца от 03.04.2008 и письмо департамента от 11.04.2008 N 19.19.3353, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что предоставленная арендатору льгота по арендной плате установлена в целях компенсации затрат арендатора на выполнение необходимого капитального ремонта.

Из сопоставления содержания акта технического осмотра от 04.04.2008, и письма департамента от 11.04.2008 N 19.19.3353 с актом о приемке выполненных работ от 27.11.2009 на сумму 1 301 965 руб. 10 коп. следует, что в акт приемки включены как работы, являющиеся неотложными, так и иные работы.

Доказательств того, что стоимость работ по необходимому капитальному ремонту, производство которых согласовано с ответчиками, включенных в акт приемки от 27.11.2009, превышает сумму компенсации, предоставленной арендатору в виде установления льготы по арендной плате, истцом не представлено и из материалов дела не усматривается.

Ссылка заявителя жалобы на постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 28.06.2010 по делу N А50-6994/2009 не может быть принята во внимание судом апелляционной инстанции, поскольку обстоятельства указанного дела не тождественны обстоятельствам спора, рассматриваемого по данному делу.

Доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, основаниями для отмены решения суда от 08.10.2010 в обжалуемой части не являются.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии со ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основаниями к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по государственной пошлине в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пермского края от 08.10.2010 по делу N А50-14380/2010 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Е.О. Никольская

Судьи

Т.Н. Хаснуллина С.И. Мармазова