Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 17 марта 2011 г. N Ф09-1183/11-С6 по делу N А60-20895/2010-С5 (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 17 марта 2011 г. N Ф09-1183/11-С6 по делу N А60-20895/2010-С5

Дело N А60-20895/2010-С5

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Соколовой Н.П., судей Купреенкова В.А., Столярова А.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом (далее - Комитет) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 06.10.2010 по делу N А60-20895/2010-С5 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2010 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путем направления в их адрес копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Комитета - Игринева А.В. (доверенность от 30.12.2010 N 146);

общества с ограниченной ответственностью "Торговый центр "Вузовский" (далее - общество "ТЦ "Вузовский") - Сергеева Ю.В. (доверенность от 17.01.2011).

Общество "ТЦ "Вузовский" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании недействительным решения Комитета, выраженного в письме от 12.05.2010 N 02.12-24-5554, об отказе в приватизации арендуемого помещения, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, пр. Ленина, д. 79а, а также об обязании заинтересованного лица устранить допущенное нарушение прав и законных интересов общества путем принятия решения об условиях приватизации нежилых помещений в соответствии с требованиями ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) в месячный срок со дня вступления решения в законную силу.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 06.10.2010 (судья Киреев П.Н.) заявленные требования удовлетворены. Признано недействительным решение Комитета об отказе в приватизации арендуемого помещения, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, пр. Ленина, д. 79а, выраженное в письме от 12.05.2010 N 02.12-24-5554. На Комитет возложена обязанность устранить допущенное нарушение прав и законных интересов общества "ТЦ "Вузовский" путем принятия решения об условиях приватизации названных нежилых помещений в соответствии с требованиями ст. 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2010 (судьи Панькова Г.Л., Цодикович В.М., Голубцова Ю.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами ст. 3, 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель считает, что отказ в реализации преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения является правомерным, поскольку на момент подачи заявления о реализации данного права у общества "ТЦ "Вузовский" имелась задолженность по пени в связи с несвоевременным внесением арендной платы, арендуемое помещение включено в Перечень имущества, предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства в муниципальном образовании "Город Екатеринбург", утвержденный постановлением главы г. Екатеринбурга от 04.03.2009 N 521. Комитет также указывает, что арендуемое нежилое помещение, являющееся частью объекта недвижимого имущества, не сформировано в обособленный объект недвижимости и не прошло государственный кадастровый учет, при этом, по мнению заявителя, вывод суда о том, что помещения первого этажа, арендуемые обществом "ТЦ "Вузовский", являются изолированными от иных помещений в доме и имеют отдельный вход, не соответствует обстоятельствам дела, согласно которым арендуемое помещение возможно выделить технически, только путем устройства отдельного входа через оконный проем в подвале жилого дома. Помимо этого Комитет ссылается на то, что до подачи обществом заявления от 27.04.2010, по результатам рассмотрения которого Комитетом принято оспариваемое решение, названное общество дважды обращалось с заявлениями о выкупе арендуемого помещения, на которые ему были даны ответы, в то время как возможность обращения субъекта в уполномоченный орган повторно законодательством не предусмотрена. Также, по мнению заявителя, возложенная на него обязанность принять решение об условиях приватизации нежилых помещений в порядке устранения допущенных нарушений прав и законных интересов общества "ТЦ "Вузовский" противоречит положениям п. 3 ст. 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и товариществом с ограниченной ответственностью "Гастроном "Вузовский" (арендатор; правопредшественник общества "ТЦ "Вузовский") 01.07.1998 заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Екатеринбурга N 30350126, согласно которому в аренду передано нежилое помещение с отдельным входом, встроенное к жилому зданию (материал стен - кирпич), расположенное на первом этаже по адресу: г. Екатеринбург, пр. Ленина, д. 79а, общей площадью 302,4 кв. м, для использования под торговое, складское, производственное (магазин продовольственных товаров), сроком с 01.07.1998 по 30.06.2003.

По акту приема-передачи от 01.07.1998 нежилое помещение передано арендатору.

Между Комитетом (арендатор) и обществом "ТЦ "Вузовский" (арендатор) 01.07.2003 заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Екатеринбурга N 30350126, в соответствии с которым в аренду указанному обществу передано нежилое помещение с отдельным входом, встроенное к жилому зданию (материал стен - кирпич), расположенное на первом этаже по адресу: г. Екатеринбург, пр. Ленина, д. 79а, общей площадью 300 кв. м, для использования под торговое, складское, производственное (магазин продовольственных товаров), сроком с 01.07.2003 по 21.12.2005.

По акту приема-передачи от 30.06.2003 нежилое помещение передано арендатору.

Между Комитетом (арендатор) и обществом "ТЦ "Вузовский" (арендатор) 01.12.2006 заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Екатеринбурга N 39000088, согласно которому в аренду переданы нежилые помещения N 1-17 с отдельным входом, (литера А; материал стен - кирпич), расположенные на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: г. Екатеринбург, пр. Ленина, д. 79а, общей площадью 300 кв. м, для использования под торговое, складское, производственное (магазин продовольственных товаров), сроком с 01.12.2006 по 31.12.2010.

По акту приема-передачи от 01.12.2006 нежилые помещения переданы арендатору.

Дополнительными соглашениями от 17.01.2007, 25.10.2007 в договор аренды от 01.12.2006 N 39000088 вносились изменения, в том числе в части общей площади сдаваемой в аренду помещения - 296,6 кв. м.

Указанный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.08.2009.

Общество "ТЦ "Вузовский" 18.06.2009 обратилось в Комитет с заявлением о выкупе арендуемого помещения.

В письме от 23.07.2009 N 02.12-24-8220 Комитет отказал обществу в выкупе данного имущества по причине его включения в Перечень муниципального имущества (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденный постановлением главы г. Екатеринбурга от 04.02.2009 N 521 (далее - Перечень муниципального имущества).

Общество "ТЦ "Вузовский" 20.01.2010 повторно обратилось с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение в собственность того же арендуемого имущества.

В письме от 15.02.2010 N 02.12-24-1838 Комитет, ссылаясь на то, что обществом "ТЦ "Вузовский" не представлены документы по отнесению его к субъектам малого и среднего предпринимательства, наличие у общества на момент подачи заявления задолженности по уплате начисленных пеней, включение арендуемого имущества в Перечень муниципального имущества, а также указывая, что срок аренды с момента заключения договора до момента вступления в силу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ составляет менее двух лет, отказал обществу "ТЦ "Вузовский" в предоставлении ему преимущественного права выкупа указанного имущества.

Общество "ТЦ "Вузовский" 27.04.2010 вновь обратилось в Комитет с заявлением о рассмотрении вопроса по выкупу арендованного имущества.

Комитет в письме от 12.05.2010 N 02.12-24-5554 возвратил заявление со ссылкой на ранее вынесенный отказ от 15.02.2010 N 02.12-24-1838 и несоответствие заявителя критериям, предусмотренным ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а также ввиду включения арендуемого имущества в Перечень муниципального имущества. Кроме того, в данном письме Комитет указал на то, что положения Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не предполагают множественных заявлений.

Общество "ТЦ "Вузовский", считая данный отказ незаконным, нарушающим его преимущественное право на выкуп арендуемого помещения, предоставленного Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, обратилось в суд с соответствующим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суды обоснованно исходили из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания ненормативного акта (решения), действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону и иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

На основании ч. 2 ст. 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу ч. 3 ст. 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным ст. 3 Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (ч. 4 ст. 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Как следует из материалов дела, основаниями для отказа обществу "ТЦ "Вузовский" в выкупе арендуемого помещения Комитетом послужили наличие на момент подачи заявления задолженности по пени, начисленную за несвоевременную уплату арендных платежей, включение арендуемого помещения в Перечень объектов муниципального имущества, непредставление документов, подтверждающих статус общества как субъекта малого или среднего предпринимательства, владение арендуемым имуществом менее двух лет до момента вступления Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в силу, а также повторность обращения общества "ТЦ "Вузовский" с заявлением о выкупе имущества.

Судами установлено, что в соответствии с заключением Комитета по развитию малого и среднего предпринимательства Свердловской области от 31.03.2010 N 394 общество "ТЦ "Вузовский" принадлежит к категории "малое предприятие" на основании ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"; указанное общество владеет спорным имуществом на основании договоров от 01.07.1998 N 303501126, от 01.07.2003 N 30350126, от 01.12.2006 N 39000088 непрерывно на протяжении 12 лет.

Учитывая, что для целей применения Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата государственной регистрации договора аренды не имеет самостоятельного правового значения при исчислении срока нахождения имущества во временном владении и (или) пользовании арендатора, которое связано с наличием зарегистрированного в установленном законом порядке договора аренды, суды, установив, что договор аренды от 01.12.2006 N 39000088 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.08.2009, обоснованно указали на неправомерность отказа Комитета в выкупе арендуемого имущества по причине владения обществом "ТЦ "Вузовский" арендуемым имуществом менее двух лет до момента вступления в силу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

При этом судами также принято во внимание, что площадь арендуемого помещения не превышает установленные п. 2 ст. 13-1 Областного закона от 04.02.2008 N 10-ОЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Свердловской области" предельное значение площади арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности Свердловской области или муниципальной собственности муниципальных образований, расположенных на территории Свердловской области.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 65, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, суды, установив, что в период действия договора аренды арендная плата обществом "ТЦ "Вузовский" вносилась в полном объеме, в принудительном порядке задолженность по арендной плате и договорная неустойка Комитетом не взыскивалась, на момент обращения с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества пени Комитетом начислены и предъявлены обществу не были, Комитет произвел начисление пени только после обращения общества "ТЦ "Вузовский" с заявлением о выкупе помещения, доказательств причинения ущерба интересам муниципального образования не представлено, пришли к верному выводу о надлежащем исполнении обществом обязательств по внесению арендных платежей и отсутствии у Комитета оснований для отказа заявителю в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого имущества по данному основанию.

При этом судами правомерно указано, что допущенные обществом "ТЦ "Вузовский" незначительные просрочки внесения арендной платы при отсутствии задолженности по арендной плате на момент обращения с заявлением, сами по себе не свидетельствуют о его недобросовестности и ненадлежащем исполнении обязательств по уплате арендных платежей.

Факт включения арендуемого имущества в Перечень муниципального имущества при наличии действующих договоров аренды, с учетом установленных по делу обстоятельств, а также разъяснений, содержащихся в п. 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ", обоснованно расценен судами как действия органа местного самоуправления, совершенные с целью воспрепятствования реализации права на приобретение имущества, ввиду чего верно признан необоснованным довод Комитета об отсутствии у общества "ТЦ "Вузовский" права на преимущественный выкуп данного объекта ввиду включения его в Перечень муниципального имущества.

При таких обстоятельствах, учитывая, что общество "ТЦ "Вузовский" соответствует требованиям, установленным в ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а ч. 4 ст. 9 названного Закона не содержит такого основания для отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, как многократность обращений с заявлением о приватизации, на что, в том числе, указано Комитетом в оспариваемом отказе, данный отказ в выкупе арендуемого имущества обоснованно признан судами незаконным.

Отклоняя доводы заинтересованного лица о том, что арендуемые помещения не являются обособленными, ввиду чего не могут быть предметом договора купли-продажи, суды правомерно исходили из того, что Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ не исключена возможность реализации права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места), в случае когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект. В рассматриваемом случае спорное нежилое помещение площадью 296,6 кв. м передано в аренду как самостоятельный объект по договору от 01.12.2006 N 39000088. Кроме того, как обоснованно указано судами, данное обстоятельство не указано Комитетом в качестве основания для отказа обществу "ТЦ "Вузовский" в реализации его преимущественного права на выкуп арендованного имущества.

При таких обстоятельствах заявленные требования общества правомерно удовлетворены судами.

Доводы заявителя кассационной жалобы, в том числе о правомерности оспариваемого отказа в связи с наличием у общества "ТЦ "Вузовский" задолженности по пени, включением помещения в Перечень муниципального имущества, отсутствием испрашиваемого помещения как объекта гражданских прав, повторностью обращения общества с заявлением были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций. Доказательствам, представленным в материалы дела, судами дана надлежащая правовая оценка в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и установленных судами на их основе обстоятельств дела у суда кассационной инстанции в силе ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Ссылка Комитета на нарушение судами п. 3 ст. 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ также является несостоятельной как основанная на неверном толковании указанной нормы.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены решения и постановления согласно ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 06.10.2010 по делу N А60-20895/2010-С5 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2010 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом - без удовлетворения.