Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14 марта 2011 г. N Ф09-305/11-С6 по делу N А60-11364/2009-С4 (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 14 марта 2011 г. N Ф09-305/11-С6 по делу N А60-11364/2009-С4

Дело N А60-11364/2009-С4

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Столярова А.А., судей Маликовой Э.М., Сулейменовой Т.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу предпринимателя Верещагиной Риммы Петровны на решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.08.2010 N А60-11364/2009-С4 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2010 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

муниципального образования город Ирбит (далее - муниципальное образование) - Леканов О.И. (доверенность от 11.01.2010);

предпринимателя Верещагиной Р.П. - Руф А.С. (доверенность от 19.07.2010).

Предприниматель Верещагина Р.П. обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к администрации муниципального образования о государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения площадью 797,7 кв.м, расположенные в здании литера А по адресу: г. Ирбит, ул. Комсомольская, д. 3а, проданные по договору купли-продажи от 06.03.2009 N 4 (арбитражное дело N А60-11364/2009).

Муниципальное образование в лице Главы муниципального образования обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском предпринимателю Верещагиной Р.П. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 06.03.2009 N 4 (арбитражное дело N А60-26508/2009).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 02.12.2009 дело N А60-11364/2009 объединено для совместного рассмотрения с делом N А60-26508/2009 (объединенное дело N А60-11364/2009).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, предприниматель Быков Л.А.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 20.08.2010 (судья Бойченко Н.В.) в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Верещагиной Р.П. отказано. Исковые требования муниципального образования в лице Главы муниципального образования удовлетворены. Договор купли-продажи недвижимого имущества от 06.03.2009 N 4 признан недействительным.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2010 (судьи Зеленина Т.П., Панькова Г.Л., Усцов Л.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Верещагина Р.П. просит судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 9, 71, 168, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявитель полагает, что муниципальное образование, заявляя требования о признании договора купли-продажи арендуемого имущества, злоупотребляет своим правом на оспаривание, поскольку обстоятельства, на основании которых указанная сделка была признана недействительной, возникли в результате недобросовестных действий органов местного самоуправления. Установленная в договоре выкупная стоимость имущества определена администрацией на основании отчета об определении его рыночной стоимости, выполненной независимым оценщиком по заданию администрации муниципального образования Кроме того, действия администрации муниципального образования по отмене своего постановления о предоставлении предпринимателю Верещагиной Р.П. преимущественного права на приватизацию арендуемого имущества признаны решением Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-11372/2009-С9 незаконными. В связи с этим заявитель полагает, что муниципальное образование своими действиями необоснованно препятствует ему в реализации преимущественного права на приватизацию в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ). Заявитель также ссылается на необоснованный отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства заявителя об объединении рассматриваемого дела с делом N А60-27551/2010 по иску предпринимателя Верещагиной Р.П. об определении величины рыночной стоимости арендуемых помещений. По мнению заявителя, проведенная в рамках дела N А60-27551/2010 экспертиза могла бы повлиять на выводы суда по рассматриваемому спору. Заявитель не согласен с выводами судов, основанных на заключении экспертизы по настоящему делу. Как считает заявитель, эксперт в нарушении ст. 82, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вышел за пределы поставленных перед экспертизой вопросов, поскольку вопрос о том, привели ли методологические нарушения при проведении оценки рыночной стоимости спорного имущества к занижению или завышению рыночной стоимости имущества, перед экспертом не ставился. Заключение эксперта содержит ряд очевидных недостатков, которые не дают оснований сделать вывод о несоответствии рыночной стоимости.

Как установлено судами, предприниматель Верещагина Р.П. 27.02.2009 обратилась в администрацию муниципального образования с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилых помещений на 1 этаже N 1-18, площадью 797,7 кв.м, расположенных в здании литера А по адресу: г. Ирбит, ул. Комсомольская, д. 3а.

Постановлением администрации муниципального образования от 06.03.2009 N 461 указанный объект муниципальной собственности передан предпринимателю Верещагиной Р.П. путем продажи по цене 7169000 руб., определенной в отчете независимого оценщика от 06.03.2009 N 18/2.

На основании указанного постановления между муниципальным образованием в лице Главы муниципального образования (продавец) и предпринимателем Верещагиной Р.П. (покупатель) заключен договор купли-продажи арендуемых нежилых помещений от 06.03.2009 N 4.

Стороны договора обратились в регистрационную службу с заявлением от 11.03.2009 о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на основании договора купли-продажи.

Регистрационной службой 13.03.2009 государственная регистрация перехода права собственности была приостановлена в связи с заявлением администрации г. Ирбита о возврате документов без проведения государственной регистрации.

Постановлением администрации г. Ирбита от 19.03.2009 N 507 постановление от 06.03.2009 N 461 "О приватизации муниципального имущества" отменено.

Решением регистрационной службы от 10.04.2009 в государственной регистрации права собственности предпринимателя Верещагиной Р.П. на нежилые помещения отказано в связи с отменой постановления от 06.03.2009 N 461.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 01.07.2009 по делу N А60-11372/2009 (с дополнительным решением от 10.10.2009) постановление администрации г. Ирбита от 19.03.2009 N 507 в части отмены постановления от 06.03.2009 N 461 и отказа предпринимателю Верещагиной Р.П. в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность признано недействительным.

Ссылаясь на то, что продавец по договору купли-продажи от 06.03.2009 N 4 необоснованно уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, предприниматель Верещагина Р.П. обратилась в арбитражный суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности на основании п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Муниципальное образование в лице Главы муниципального образования, полагая, что указанный договор является ничтожной сделкой, заключенной с нарушением требований Закона N 159-ФЗ, обратилось в суд с соответствующим иском.

Суды, отказывая в удовлетворении требований предпринимателя Верещагиной Р.П. и удовлетворяя иск муниципального образования, исходили из того, что оснований для проведения государственной регистрации перехода права собственности не имеется, поскольку договор купли-продажи является недействительной сделкой, совершенной с нарушением положений ст. 3 Закона N 159-ФЗ.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий ее недействительности.

Пунктом 1 ст. 6 Закона 159-ФЗ установлено, что сделки по приватизации государственного или муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества и совершенные с нарушением требований, установленных настоящим Федеральным законом, ничтожны.

В силу ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии со ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Наличие преимущественного права предпринимателя Верещагиной Р.П. на приобретение недвижимого имущества, указанного в оспариваемом договоре, установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 01.07.2009 (дополнительное решение от 10.10.2009) по делу N А60-11372/2009.

Вместе с тем суды, основываясь на выводах экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела по ходатайству администрации по вопросу достоверности отчета оценщика, пришли к выводу, что выкупная цена в оспариваемом договоре купли-продажи, определенная на основании отчета независимого оценщика от 06.03.2009 N 18/2, не является рыночной стоимостью, поскольку указанный отчет не соответствует правилам, принципам и требованиям Закона об оценочной деятельности, а также Федеральным стандартам оценки N 1, N 2, N 3, утвержденным приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, и допущенные в отчете методологические ошибки привели к занижению итогового результата рыночной стоимости объекта оценки.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеются в виду Федеральные стандарты оценки N 1, N 2, N 3, утвержденные приказами Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. N 256, N 255, N 254

При таких обстоятельствах оспариваемый договор купли-продажи обоснованно признан судами недействительным (ничтожным), как заключенный с нарушением требований ст. 3 Закона N 159-ФЗ по цене, не соответствующей рыночной стоимости приобретаемого имущества.

Поскольку договор купли-продажи, на основании которого предприниматель Верещагина Р.П. требует провести государственную регистрацию права собственности на арендуемое имущество в соответствии с п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, признан недействительным, суды правомерно отказали предпринимателю Верещагиной Р.П. в удовлетворении указанных требований.

Ссылки предпринимателя Верещагиной Р.П. на злоупотребление правом администрацией муниципального образования, наличие препятствий со стороны администрации в реализации предпринимателем Верещагиной Р.П. преимущественного права на приватизацию арендуемого имущества, недостатки допущены экспертом при производстве экспертизы, рассмотрены судом апелляционной инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Оснований для переоценки у суда кассационной инстанции не имеется.

То обстоятельство, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-11372/2009-С9 признано недействительным постановление администрации муниципального образования от 19.03.2009 N 507 в части отказа предпринимателю Верещагиной Р.П. в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого помещения и в части отмены постановления администрации муниципального образовании от 06.03.2009 N 461, не является основанием для вывода о действительности оспариваемого договора купли-продажи, заключенного с нарушением ст. 3 Закона N 159-ФЗ.

С учетом изложенного, оснований для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.08.2010 N А60-11364/2009-С4 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2010 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу предпринимателя Верещагиной Риммы Петровны - без удовлетворения.