Решение Арбитражного суда Свердловской области от 8 апреля 2011 г. N А60-45433/2010 (извлечение) (ключевые темы: договор аренды - кадастр - ипотека - государственная регистрация - регистрация дополнительного соглашения)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 8 апреля 2011 г. N А60-45433/2010

ГАРАНТ:

См. также Решение Арбитражного суда Свердловской области от 10 января 2012 г. N А60-33115/2011

См. также Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 января 2011 г. N 17АП-475/2011

См. также Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 марта 2010 г. N 17АП-2276/10

Резолютивная часть решения объявлена 01 апреля 2011 года

Полный текст решения изготовлен 08 апреля 2011 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания, рассмотрел в судебном заседании 01 апреля 2011 года дело по заявлению Открытого акционерного общества Химическая компания "НИТОН" (ОГРН 1026605403703, ИНН 6672145495) (далее - ОАО Химическая компания "НИТОН") к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области о признании недействительным ненормативного акта,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне заинтересованного лица - ЗАО "Строительно - производственное предприятие "СПП "Термостепс" (далее - ЗАО "СПП "Термостепс")

при участии в судебном заседании:

от заявителя: А.И. Разбойников, удостоверение N 382, представитель по доверенности от 20.12.10г.;

от заинтересованного лица: П. А. Моличев, паспорт 65 05 N 453278, представитель по доверенности N 08-18/1399 от 15.12.10г.

Третье лицо о времени и месте рассмотрения заявления извещено надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте предварительного судебного заседания на сайте суда. В предварительное судебное заседание представитель не явился.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено. Заявлений и ходатайств не поступило.

Открытое акционерное общество Химическая компания "НИТОН" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании недействительным отказа N 01/606/2010-599,600 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области от 10.12.2010 года в государственной регистрации дополнительных соглашений N 2 от 10.12.08г. и N 3 от 04.08.10г. к договору аренды N 2-46 от 05.08.1998 года, зарегистрированного 13.07.06г. в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, регистрационный номер 66-66-01/233/2006-196; признании недействительной записи регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество N 66-66-01/297/2006-108 и об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области произвести государственную регистрацию дополнительных соглашений N 2 от 10.12.08г. и N 3 от 04.08.10г. к договору аренды N 2-46 от 05.08.1998 года, зарегистрированного 13.07.06г. в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, регистрационный номер 66-66-01/233/2006-196.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 29.12.2010г. указанное заявление принято арбитражным судом к производству и назначено предварительное судебное заседание на 02.02.2011г.

В предварительном судебном заседании 02 февраля 2011 года объявлен перерыв до 13 часов 30 минут 08 февраля 2011 года. После перерыва предварительное судебное заседание продолжено. От заявителя поступило уточнение исковых требований, которое принято судом и приобщено к материалам дела.

Согласно уточненным исковым требованиям Открытое акционерное общество Химическая компания "НИТОН" просит признать недействительной записи регистрации ипотеки (залога права аренды) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество N 66-66-01/297/2006-108 в качестве применения последствий недействительности ничтожной сделки - договора о залоге (об ипотеке) N 083/3-4/ЗНИ-2006 от 20.03.2006г.; признать недействительным отказ N 01/606/2010-599,600 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области от 10.12.2010 года в государственной регистрации дополнительных соглашений N 2 от 10.12.08г. и N 3 от 04.08.10г. к договору аренды N 2-46 от 05.08.1998 года, зарегистрированного 13.07.06г. в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, регистрационный номер 66-66-01/233/2006-196 и обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области произвести государственную регистрацию дополнительных соглашений N 2 от 10.12.08г. и N 3 от 04.08.10г. к договору аренды N 2-46 от 05.08.1998 года, зарегистрированного 13.07.06г. в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, регистрационный номер 66-66-01/233/2006-196.

Определением от 08 февраля 2011 года на основании п. 3 ст. 130 АПК РФ в отдельное производство выделено требование Открытого акционерного общества Химическая компания "НИТОН" о признании недействительной записи регистрации ипотеки (залога права аренды) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество N 66-66-01/297/2006-108 в качестве применения последствий недействительности ничтожной сделки - договора о залоге (об ипотеке) N 083/3-4/ЗНИ-2006 от 20.03.2006г. Делу присвоен N А60-2946/2011-С5.

Открытое акционерное общество Химическая компания "НИТОН" просит признать недействительным отказ N 01/606/2010-599,600 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области от 10.12.2010 года в государственной регистрации дополнительных соглашений N 2 от 10.12.08г. и N 3 от 04.08.10г. к договору аренды N 2-46 от 05.08.1998 года, зарегистрированного 13.07.06г. в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, регистрационный номер 66-66-01/233/2006-196 и обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области произвести государственную регистрацию дополнительных соглашений N 2 от 10.12.08г. и N 3 от 04.08.10г. к договору аренды N 2-46 от 05.08.1998 года, зарегистрированного 13.07.06г. в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, регистрационный номер 66-66-01/233/2006-196.

Заинтересованное лицо в удовлетворении требований просит отказать, по мотивам изложенным в отзыве.

Третье лицо отзыв не представило, в судебное заседание не явилось.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил:

05 августа 1998 года Администрацией города Екатеринбурга с ОАО "Термостепс" был подписан договор N 2-46 аренды земельного участка, в соответствии с которым ОАО "Термостепс" передан в аренду сроком на 15 лет земельный участок, площадью 83223 кв.м., с кадастровым номером 66:41:0204008:0011, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Автомагистральная,39 из земель промышленной застройки под существующие здания, сооружения и территорию Екатеринбургского завода теплоизоляционных изделий.

ЗАО "СПП "Термостепс" приобрело у ОАО "Термостепс" нежилые строения, расположенные в г. Екатеринбурге, по ул. Автомагистральной, 39. Что послужило причиной подписания дополнительных соглашений N 1-2 договору N 2-46 аренды земельного участка от 05.08.1998 г. В результате подписания 14 ноября 2008 года дополнительного соглашения N 1 соарендаторами по договору стали ЗАО "СПП "Термостепс" и ОАО "Термостепс". После подписания 10 декабря 2008 года дополнительного соглашения N 2 единственным арендатором земельного участка стало ЗАО "СПП "Термостепс".

ОАО Химическая компания "НИТОН" у ЗАО "СПП "Термостепс" приобрело часть строений, расположенных по вышеуказанному адресу в количестве 15-ти штук, в результате 04 августа 2010 года подписано дополнительное соглашение N 3, в соответствии с которым соарендаторами по договору N 2-46 аренды земельного участка от 05.08.1998 г. стали ЗАО "СПП "Термостепс" и ОАО Химическая компания "НИТОН".

14 октября 2010 года Закрытое акционерное общество Строительно-производственное предприятие "СПП-Термостепс" и Открытое акционерное общество Химическая компания "НИТОН" обратились в Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области с заявлениями о государственной регистрации дополнительных соглашений N 1 от 14.11.2008 г., N 2 от 10.12.2008 г. и N 3 от 04.08.2010 г. к договору аренды N 2-46 от 05.08.1998 года, зарегистрированного 13.07.2006 г. в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, регистрационный номер 66-66-01/233/2006-196.

10 декабря 2010 года Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области выдало отказ N 01/606/2010-599,600 в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, поскольку заявителем не представлены документы, необходимые для прекращения в ЕГРП записи об ипотеке (залоге права аренды).

Полагая, что отказ N 01/606/2010-599,600 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области от 10.12.2010 года в государственной регистрации дополнительных соглашений N 2 от 10.12.08г. и N 3 от 04.08.10г. к договору аренды N 2-46 от 05.08.1998 года нарушает права Открытого акционерного общества Химическая компания "НИТОН", заявитель обратился в суд с соответствующими требованиями.

Оценив фактические обстоятельства, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд полагает, что заявленные требования удовлетворению не подлежат, исходя из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания незаконными решений и действий (бездействия) органов государственной власти, иных органов необходимо наличие двух условий одновременно: несоответствие указанных решения, действия закону или иному ненормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ст. 35 Земельного кодекса при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ), государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Согласно ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ регистрационная служба осуществляет, в частности правовую экспертизу документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Согласно материалам дела, в ЕГРП в отношении заявленного земельного участка имеется запись о регистрации ипотеки (залоге права аренды), где залогодателем является предыдущий арендатор ОАО "Термостепс" (договор о залоге (об ипотеке) N 083/3-4/ЗНИ-2006 от 20.03.2006 г., номер регистрации: 66-66-01/297/2006-108).

Согласно абз. 4 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В силу п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).

В силу ст. 1 Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны -залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Как следует из нормы в п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Согласно материалам дела, договор о залоге (об ипотеке) N 083/3-4/ЗНИ-2006 от 20.03.2006 г. заключен в обеспечение обязательств по кредитному договору N 083-4/КЛ-2006 от 20.03.2006 г. Залогодателем по договору о залоге (об ипотеке) N 083/3-4/ЗНИ-2006 от 20.03.2006 г. является ОАО "Термостепс", а предметом залога - только право аренды земельного участка. ЗАО "СПП "Термостепс" выступает заемщиком по кредитному договору N 083-4/КЛ-2006 от 20.03.2006 г.

Статьей 37 Закона об ипотеке допускается отчуждение залогодателем заложенного имущества другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В результате заключенного дополнительного соглашения N 2 права и обязанности по договору аренды у ОАО "Термостепс" прекращаются. В данном случае не имеет места отчуждение предмета залога, поскольку права и обязанности нового арендатора возникают по договору с органом местного самоуправления, осуществляющим полномочия собственника по распоряжению земельными участками, собственность на которые не разграничена, а не с предыдущим арендатором.

Также в п. 10 дополнительного соглашения N 2 оговаривается прекращение прав и обязанностей ОАО "Термостепс" по договору. Следовательно, не имеет места и переход прав и обязанностей к новому арендатору, что означает утрату права аренды как предмета залога.

Согласно п. З ст. 308 Гражданского кодекса РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). Это означает, что приобретение прав на данный земельный участок другими арендаторами не делает их автоматически сторонами обязательства из кредитного договора, а соответственно и залогодателями, поскольку принадлежащие им права владения и пользования по договору аренды не являлись предметом залога.

В силу ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122 Федерального закона государственная регистрация прав, ограничений (обременении) прав имеет заявительный характер.

Статьей 25 Закона об ипотеке предусмотрен специальный порядок прекращения ипотеки в ЕГРП: регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Согласно п. 3 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав.

В силу вышеизложенного, запись об ипотеке не может быть погашена регистрирующим органом в одностороннем порядке.

Ссылка заявителя на решение Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-50291/2009-С2 от 09.06.2010 г о признании ничтожным договора о залоге N 083/3-4/ЗНИ-2006 от 20.03.2006 г. в данном случае не имеет правового значения, поскольку сам по себе вывод суда о ничтожности сделки. Сделанный в мотивировочной части судебного акта, в силу закона не является основанием для аннулирования записи об ипотеке.

Таким образом, суд отмечает, что на сегодняшний день регистрационная запись об ипотеке в ЕГРП не прекращена, никаких действий для прекращения регистрационной записи об ипотеке в соответствии с действующим законодательством заявителем или иным заинтересованным лицом в установленном законом порядке не было совершено.

Принимая во внимание установленные обстоятельства и представленные и исследованные в судебном заседании доказательства, суд полагает, что оснований для признания незаконным отказа N 01/606/2010-599,600 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области от 10.12.2010 года в государственной регистрации дополнительных соглашений N 2 от 10.12.08г. и N 3 от 04.08.10г. к договору аренды N 2-46 от 05.08.1998 года не имеется.

В связи с изложенным, заявленные требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. Отказать в удовлетворении заявленных требований.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

3. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная и кассационная жалобы также могут быть поданы посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа "http://fasuo.arbitr.ru".