Решение Арбитражного суда Свердловской области от 23 августа 2011 г. N А60-5926/2011 (извлечение) (ключевые темы: муниципальное имущество - оценочная деятельность - рыночная стоимость - экспертное заключение - 159-фз)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 23 августа 2011 г. N А60-5926/2011

ГАРАНТ:

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24 февраля 2012 г. N Ф09-10115/11 по делу N А60-5926/2011 настоящее решение оставлено без изменения

См. также Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 ноября 2011 г. N 17АП-10476/11

Резолютивная часть решения объявлена 16 августа 2011 года

Полный текст решения изготовлен 23 августа 2011 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания, рассмотрел в судебном заседании дело N А60-5926/2011

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Центр "РеалКо" (ИНН 6659054182, ОГРН 1026602977015)

к Администрации города Екатеринбурга

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - общество с ограниченной ответственностью <ТрансЭнергоРесурс> (ОГРН 1046604381691, ИНН 6672160662),

Департамент по управлению муниципальным имуществом

об урегулировании разногласий по договору

при участии в судебном заседании:

от истца: Щербинин С.Н., представитель по доверенности от 30.05.2011,

Федоров М.Н., представитель по доверенности от 17.02.2011,

от ответчика: Захарова С.А., представитель по доверенности N 228 от 30.12.2010,

от третьего лица ООО <ТрансЭнергоРесурс>: Лебедев А.В., представитель по доверенности от 10.03.2010.

от Департамента - Захарова С.А., представитель по доверенности N 113 от 29.07.2011,

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

ООО "Центр "РеалКо" обратилось в арбитражный суд с иском к Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа N 547 от 28.12.2010.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на положения п. 2 ст. 445, ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ <Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации>.

В ходе рассмотрения дела на основании ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству истца судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено сотруднику ООО <Консалтинг Групп> Радько Сергею Григорьевичу.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 14.06.2011 производство по делу N А60-5926/2011 приостанавливалось до завершения экспертизы. 15 июля 2011 года в арбитражный суд поступило экспертное заключение. При наличии оснований суд в порядке ст. 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возобновил производство по делу, о чем вынес определение от 16.08.2011.

После возобновления производства по делу в судебном заседании 16.08.2011 истец представил письменные возражения на экспертное заключение, полагая, что выводы эксперта необоснованны, определенная стоимость объекта необъективна, поскольку оценщиком не учтена вся информация об объекте, его фактическом состоянии и технических характеристиках. В связи с чем, истец заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Ответчик и третье лицо против удовлетворения данного ходатайства возражают.

Рассмотрев экспертное заключение и заслушав доводы сторон и третьего лица, суд не находит оснований для назначения повторной экспертизы по данному делу. В связи с чем, ходатайство истца отклонено по мотивам, указанным в мотивировочной части решения.

Истец поддерживает исковые требования.

Ответчик заявил ходатайство, где просит заменить Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом на Департамент по управлению муниципальным имуществом в связи со сменой наименования данного муниципального органа и внесением соответствующих изменений в Единый государственный реестр юридических лиц.

Данные изменения внесены в сведения о юридическом лице, имеющиеся в Едином государственном реестре юридических лиц, что подтверждается Свидетельством серии 66 N 006916156 от 15.07.2011 о внесении в Единый государственный реестр юридических лиц записи о государственной регистрации изменений, вносимых в учредительные документы юридического лица (за номером 2116671121170). В подтверждение смены наименования ответчиком также представлены следующие документы: выписка из ЕГРЮЛ N 5335 от 15.07.2011, а также решение Екатеринбургской городской Думы от 13.06.2006 N 51/26 <Об утверждении положения <О Департаменте по управлению муниципальным имуществом>.

Учитывая данные обстоятельства, правильным наименованием ответчика следует считать Департамент по управлению муниципальным имуществом.

Ответчик исковые требования не признал, указав, что исходя из преамбулы договора купли-продажи, продавцом муниципального имущества выступает Администрация города Екатеринбурга, которая и является надлежащим ответчиком по настоящему делу.

В связи с чем, ходатайствует о замене ненадлежащего ответчика - Департамента по управлению муниципальным имуществом на надлежащего - Администрацию города Екатеринбурга.

Истец выразил согласие на замену ненадлежащего ответчика, в связи с чем, ходатайство удовлетворено судом на основании ч. 1 ст. 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Надлежащим ответчиком по настоящему делу следует считать Администрацию города Екатеринбурга.

Поскольку представитель нового ответчика - Администрации города Екатеринбурга присутствовал в судебном заседании и не заявил ходатайства об отложении судебного разбирательства, при отсутствии возражений надлежащего ответчика рассмотрение дела по существу начато заново в этом же судебном заседании.

Вместе с тем, по инициативе суда в порядке ч. 1 ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Департамент по управлению муниципальным имуществом привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, поскольку решение по настоящему делу может повлиять на права и законные интересы данного лица.

Из содержания отзыва представленного в материалы дела следует, следует, что в протоколе разногласий к проекту договора купли-продажи указана рыночная стоимость объекта, определенная по заказу покупателя. Однако правовое значение может иметь лишь результат оценки, осуществленной в рамках заключенного собственником муниципального имущества договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества. Согласно закону субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых им помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью муниципального образования (ч. 5 ст. 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ <Об оценочной деятельности в Российской Федерации>, ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ <Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации>.

Третье лицо - ООО <ТрансЭнергоРесурс> исковые требования не признает, поддерживает позицию ответчика.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

Из искового заявления следует, что ООО "Центр "РеалКо" является арендатором муниципального имущества - встроенного нежилого помещения, 1050,4 кв.м., находящегося в здании многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ясная, д. 24, на основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Екатеринбурга N 10320513 от 03.01.2004.

Руководствуясь ст. 3 Федерального закона N 159, ч. 4 ст. 18 Федерального закона <О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации>, 25.03.2010 ООО "Центр "РеалКо" обратилось в Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендованного муниципального имущества в соответствии с Федеральным законом N 159.

Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом подготовил и направил истцу проект договора купли-продажи недвижимого имущества N 547 от 28.12.2010, в соответствии с условиями которого Комитет, выступая от имени Администрации города Екатеринбурга продавцом, на основании Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 обязуется передать в собственность истца (покупателя) объект муниципального нежилого фонда - <помещения (литер А). Площадь: общая - 1050,4 кв.м. Номера на плане: подвал - помещения N N 1-17, 1 этаж - помещения N N 18-40. Назначение: нежилое. Адрес (местоположение): Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Ясная, д. 24. Кадастровый номер объекта 66-66-01/007/2010-486.

Положения ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ <Об оценочной деятельности в Российской Федерации>.

Цена объекта установлена договором в размере 41 820 000 рублей (кроме того покупатель уплачивает НДС в сумме 7 527 600 рублей в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации) в соответствии с Отчетом об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 432 от 15.09.2010. Отчет выполнен специалистом ООО <Трансэнергоресурс>.

Денежные средства в счет оплаты объекта должны быть полностью внесены покупателем в срок до 27 декабря 2015г., для чего последнему предоставляется рассрочка (график платежей по оплате встроенного нежилого помещения, 1050,4 кв.м., находящегося в здании дома, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ясная, д. 24 - приложение к договору купли-продажи).

Истец, не согласившись с предлагаемой редакцией договора купли-продажи в части определенной специалистом ООО <Трансэнергоресурс> выкупной цены имущества в размере 41 820 000 рублей, 28 января 2011 направил Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом протокол разногласий к договору по пункту 2.1 о цене объекта.

Истец предложил ответчику заключить договор на условиях цены объекта в сумме 39 200 000 рублей, которая определена в соответствии с Отчетом об оценке N 226-357-20101029-РНО от 29.10.2010 об определении рыночной стоимости спорного объекта, выполненным независимым оценщиком ООО <АС-Оценка>.

Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом, действующий от имени продавца (Администрации города Екатеринбурга), отклонил предложенный ООО "Центр "РеалКо" протокол разногласий к проекту договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа N 547 от 28.12.2010. Предложение истца относительно п. 2.1 к договору было отклонено, о чем указано в направленном письме от 15.02.2011 N 02.12-19/1.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском. Суд, рассмотрев заявленные требования, признал их необоснованными и не подлежащими удовлетворению на основании следующего.

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Договор, спор относительно условий которого передан сторонами на рассмотрение суда в настоящем деле, должен быть заключен по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ <Об оценочной деятельности в Российской Федерации>.

В материалы дела истцом представлен Отчет об оценке N 226-357-20101029-РНО от 29.10.2010 рыночной стоимости спорных нежилых помещений, согласно которому стоимость объекта оценки составила 39 200 000 рублей, которая установлена в соответствии с отчетом об оценке.

Ответчиком в свою очередь представлен использованный им при определении выкупной цены недвижимого имущества отчет N 432 от 15.09.2010, выполненный специалистом ООО <Трансэнергоресурс>, из которого следует, что рыночная стоимость спорного недвижимого имущества составляет 41 820 000 рублей.

Согласно положениям ст. 12 Федерального закона <Об оценочной деятельности> отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью. При этом суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации (ст. 13 Федерального закона <Об оценочной деятельности>).

В соответствии с рекомендациями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (информационное письмо Президиума от 30.05.2005 N 92 <О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком>) оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Поскольку между сторонами имелись разногласия относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, при этом в материалах дела есть две различные оценки данного имущества, то арбитражный суд назначил судебную экспертизу по вопросу соответствия Отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 432 от 15.09.2010 требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также по определению рыночной стоимости объекта недвижимости - встроенного нежилого помещения, 1050,4 кв.м., находящегося в здании дома, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ясная, д. 24, по состоянию на 28.12.2010.

В результате проверки Отчета N 432 от 15.09.2010, выполненного специалистом ООО <Трансэнергоресурс>, требованиям законодательства об оценочной деятельности, экспертом установлено, что Отчет в целом соответствует требованием Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ <Об оценочной деятельности в Российской Федерации> и Федеральным стандартам оценки <Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки> (ФСО N 1), <Цель оценки и виды стоимости> (ФСО N 2), <Требования к отчету об оценке> (ФСО N 3). В Отчете отражены основные стоимостные характеристики и факторы объекта оценки, используемые в расчетах его стоимости. С точки зрения эксперта количество источников информации достаточно, представленная информация может быть признана достоверной. Методические основы оценки изложены в полном объеме.

Эксперт также пришел к выводу, что определение рыночной стоимости объекта оценки в целом соответствует приведенным в отчете методическим основам определения стоимости. Эксперт проверил обоснованность принятых оценщиками ключевых допущений и предположений, полноту и правильность порядка расчета, обоснования и вывода итогового результата стоимости объекта оценки, ограничения и пределы применения полученного результата. Существенных замечаний к расчетам, влияющим на итоговый результат, не выявлено.

Каких-либо противоречий в выводах эксперта не имеется, сомнений в обоснованности данного экспертного заключения также не усматривается. Более того, в материалах дела имеется Заключение саморегулируемой организации Некоммерческое партнерство <Межрегиональный союз оценщиков> N 61/15-10 от 16.09.2010 по проверке Отчета N 432 на соответствие указанного отчета действующему законодательству РФ и стандартам оценки, выполненное в соответствии со ст. 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ <Об оценочной деятельности в Российской Федерации>. В данном заключении также делается вывод о том, что Отчет N 432 соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. Каких-либо оснований для признания Экспертного заключения N 61/15-10 недостоверным, у суда не имеется. Следовательно, основания для проведения повторной судебной экспертизы в данном случае отсутствуют.

Учитывая вышеуказанные выводы эксперта, суд полагает необходимым принять спорный пункт 2.1. договора, касающийся стоимости выкупаемого нежилого помещения по цене, определенной оценщиком - ООО <Трансэнергоресурс> в отчете N 432 от 15.09.2010, выполненном в порядке ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ, достоверность которого подтверждена экспертным заключением ООО <Консалтинг Групп> от 15.07.2011.

При этом следует указать, что включение в п. 2.1 договора купли-продажи N 547 от 28.12.2010 условия о том, что кроме цены объекта покупатель уплачивает налог на добавленную стоимость в сумме 7 527 600 рублей, является неправомерным, поскольку согласно подпункту 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации с 01.04.2011 не признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации недвижимого имущества, выкупаемого субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В связи с указанными обстоятельствами спорный пункт договора принимается в следующей редакции, а именно:

<2.1. Цена объекта составляет 41 820 000 (сорок один миллион восемьсот двадцать тысяч) рублей>.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения иска не имеется.

Поскольку истцу отказано в удовлетворении исковых требований, расходы по оплате государственной пошлины, а также судебные издержки, связанные с проведением судебной экспертизы относятся на истца на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Принять пункт 2.1 договора N 547 от 28.12.2010 купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке платежа в следующей редакции, а именно:

<2.1. Цена объекта составляет 41 820 000 (сорок один миллион восемьсот двадцать тысяч) рублей>.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети <Интернет> http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.