Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24 февраля 2012 г. N Ф09-10115/11 по делу N А60-5926/2011

Екатеринбург

24 февраля 2012 г.

Дело N А60-5926/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 февраля 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Мындря Д.И.,

судей Столярова А.А., Смирнова А.Ю.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Центр "РеалКО" (далее - общество "Центр "РеалКО") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 23.08.2011 по делу N А60-5926/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2011 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путём направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Центр "РеалКО" - Моор А.А., директор, Федоренко М.Н. (доверенность от 17.02.2011);

общества с ограниченной ответственностью "Трансэнергоресурс" (далее - общество "Трансэнергоресурс") - Жарко Е.Н. (доверенность от 14.10.2011);

администрации г. Екатеринбурга - Захарова С.А. (доверенность от 29.12.2011 N 289);

Департамента по управлению муниципальным имуществом (далее - департамент) - Захарова С.А. (доверенность от 28.12.2011 N 175).

Общество "Центр "РеалКО" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом (далее - комитет; в настоящее время - департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора от 28.12.2010 N 547 купли-продажи нежилого помещения площадью 1050,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ясная, 24, путем определения в п. 2.1 договора цены объекта в размере, установленном судом по результатам судебной экспертизы (с учетом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество "Трансэнергоресурс".

В судебном заседании, состоявшемся 16.08.2011, в порядке, предусмотренном ст. 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, произведена замена ненадлежащего ответчика - комитета - на администрацию г. Екатеринбурга; департамент привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 23.08.2011 (судья Черемных Л.Н.) п. 2.1 договора купли-продажи от 28.12.2010 N 547 изложен в следующей редакции: "Цена объекта составляет 41 820 000 руб.".

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2011 (судьи Дюкин В.Ю., Гребенкина Н.А., Усцов Л.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Центр "РеалКО" просит указанные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение судами ст. 17.1 Федерального закона Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), п. 2 ст. 65, п. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель не согласен с выводами судов о достоверности отчета, выполненного обществом "Трансэнергоресурс". По мнению заявителя, указанный отчет, а также выводы судебной экспертизы не соответствуют п. 18, 19 Федерального стандарта оценки N 1, п. 4 Федерального стандарта оценки N 3. Общество "Центр "РеалКО" считает, что выводы, изложенные в заключении по результатам судебной экспертизы, не могут быть приняты судами, поскольку судебная экспертиза о соответствии выполненного обществом "Трансэнергоресурс" отчета требованиям Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проводилась без непосредственного осмотра спорного объекта недвижимости и самостоятельного сбора информации. Как полагает заявитель, судами не принято во внимание, что часть оцениваемого объекта, а именно - помещение подвала N 11, является техническим помещением, которое не может быть приватизировано, в связи с чем выкупная стоимость арендуемого имущества должна быть определена с исключением из нее стоимости названного помещения. Заявитель считает, что для разрешения спора и подтверждения стоимости спорного объекта необходимо проведение повторной экспертизы. Кроме того, заявитель полагает, что заключение эксперта от 13.09.2010 N 61/15-10, составленное саморегулируемой организацией "НП "Межрегиональный союз оценщиков", является ненадлежащим доказательством, поскольку на дату его составления положение о проведении экспертизы отчетов, предусмотренное Законом "Об оценочной деятельности" в редакции Федерального закона от 28.12.2010 N 431-ФЗ, не действовало

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда от 03.01.2004 N 10320513 с учетом дополнительных соглашений общество "Центр "РеалКО" является арендатором нежилых помещений (литер А) общей площадью 1050,4 кв. м, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ясная, д. 24, номера на поэтажном плане: подвал - помещения N 1 - 17, 1 этаж - помещения N 18 - 40.

Общество "Центр "РеалКО" 25.03.2010 обратилось в комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ясная, д. 24.

Комитетом подготовлен и направлен обществу "Центр "РеалКО" проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 28.12.2010 N 547, согласно условиям комитет продает, а покупатель приобретает объект муниципального нежилого фонда - помещения (литера А), общей площадью - 1050,4 кв. м, номера на плане: подвал - помещения N 1-17, 1 этаж - помещения N 18-40, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ясная, д. 24.

Согласно п. 2.1 данного договора цена указанного объекта недвижимого имущества составляет 41 820 000 руб., кроме того, покупатель уплачивает налог на добавленную стоимость в сумме 7 527 600 руб. в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации.

Цена договора определена на основании отчета общества "Трансэнергоресурс" об оценке рыночной стоимости имущества от 15.09.2010 N 432.

Общество "Центр "РеалКО", не согласившись с предлагаемой редакцией договора купли-продажи в части цены указанного объекта недвижимого имущества, направило комитету протокол разногласий от 28.01.2011, согласно которому п. 2.1 договора изложен в следующей редакции: "Цена объекта составляет 39 200 000 руб., с учетом налога на добавленную стоимость".

В обоснование своей позиции обществом "Центр "РеалКО" указано, что цена определена на основании отчета от 29.10.2010 N 226-357-20101029-РНО, составленного обществом с ограниченной ответственностью "АС-Оценка" (далее - общество "АС-Оценка").

В письме от 15.02.2011 N 02.12-19/1/1326 комитет сообщил обществу "Центр "РеалКО" о том, что предложенный истцом протокол разногласий к проекту договора купли-продажи от 28.12.2010 N 547 не принят.

Общество "Центр "РеалКО", не достигнув с комитетом соглашения об условиях заключаемого договора в части размера выкупной цены спорного нежилого помещения, а также ссылаясь на наличие существенной разницы между размерами рыночной стоимости спорного объекта, определенными обществом "Трансэнергоресурс" в отчете об оценке от 15.09.2010 N 432, и обществом "АС-Оценка" - в отчете от 29.10.2010 N 226-357-20101029-РНО, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

На основании ст. 12 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (ст. 6 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости и учитывая, что в материалы дела представлены два отчета об определении его рыночной стоимости, судом первой инстанции по ходатайству истца на основании ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная экспертиза.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы: соответствует ли отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 15.09.2010 N 432, выполненный обществом "Трансэнергоресурс", требованиям законодательства об оценочной деятельности; если имеются несоответствия данного отчета - указать, какие именно; повлияли ли выявленные несоответствия на итоги оценки объекта недвижимости; если выявленные несоответствия повлияли на итоги оценки, провести оценку объекта недвижимости и определить размер его рыночной стоимости.

Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью "Консалтинг Групп" (далее - общество "Консалтинг Групп").

По результатам проведенной судебной экспертизы обществом "Консалтинг Групп" сделаны выводы о том, что отчет общества "ТрансЭнергоРесурс" от 15.09.2010 N 432 в целом соответствует требованиям Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2), "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3). Объект оценки в целом идентифицирован. В отчете отражены основные стоимостные характеристики и факторы объекта оценки, используемые в расчетах его стоимости. Каких-либо существенных несоответствий, влияющих на итоговый результат, выявлено не было.

Оценив заключение судебной экспертизы, представленное обществом "Консалтинг Групп", по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами, в том числе заключением от 16.09.2010 N 61/15-10, выполненным саморегулируемой организацией оценщиков "НП "Межрегиональный союз оценщиков, отчетом общества "Трансэнергоресурс" от 15.09.2010 N 432, а также принимая во внимание отсутствие доказательств недостоверности заключения судебной экспертизы, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 15.09.2010 N 432, выполненный обществом "Трансэнергоресурс", соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Руководствуясь подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации, суды указали также на неправомерность увеличения выкупной цены объекта на сумму налога на добавленную стоимость.

Ссылки заявителя кассационной жалобы на необходимость проведения повторной экспертизы судами рассмотрены и отклонены, поскольку необходимых для назначения повторной экспертизы оснований не выявлено (ч. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суды установили, что заключение судебной экспертизы не содержит каких-либо противоречий, соответствует требованиям ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основания для сомнений в достоверности и обоснованности выводов эксперта не имеется. Заключение судебной экспертизы обществом "Центр "РеалКО" по существу не оспорено. Выраженное истцом сомнение в обоснованности выводов эксперта само по себе не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение указанного заключения. Кроме того, суды установили, что экспертное заключение не содержит каких-либо противоречий, соответствует требованиям ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основания для сомнений в достоверности и обоснованности выводов эксперта не имеется.

С учетом указанных норм права, а также установленных обстоятельств рассматриваемого дела судами принято законное решение определить цену выкупаемого имущества в размере 41 820 000 руб.

Довод общества "Центр "РеалКО" о том, что выкупная стоимость арендуемого имущества должна быть определена с исключением из нее стоимости помещения подвала N 11, отклоняется, поскольку предметом рассматриваемого судами спора являлись разногласия относительно цены арендуемого помещения общей площадью 1050,4 кв. м., определенной в отчете общества "Трансэнергоресурс".

Общество "Центр "РеалКО" на несогласие с предлагаемой комитетом редакцией договора купли-продажи в части состава выкупаемого имущества в протоколе разногласий от 28.01.2011 не указывало, разногласия относительно предмета договора на рассмотрение суда не передавало.

На основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда от 03.01.2004 N 10320513 общество арендовало нежилые помещения общей площадью 1050,4 кв. м, в том числе подвальное помещение N 11; в заявлении о реализации преимущественного права просило предоставить в собственность нежилое помещение площадью 1050,4 кв. м; в представленном истцом отчете, составленном обществом "АС-Оценка", также определена рыночная стоимость нежилого помещения указанной площади.

Утверждение заявителя о том, что ст. 17.1 Закона "Об оценочной деятельности" в редакции Федерального закона от 28.12.2010 N 431-ФЗ не подлежит применению, является обоснованным, поскольку положения данной статьи вступили в силу с 01.04.2011 и на момент составления отчета саморегулируемой организации "НП "Межрегиональный союз оценщиков" не действовали.

Вместе с тем ссылка суда первой инстанции на названную норму не привела к принятию неправильного судебного акта, поскольку заключению эксперта от 13.09.2010 N 61/15-10, составленному саморегулируемой организацией "НП "Межрегиональный союз оценщиков", дана судебная оценка по существу изложенных в нем выводов и в совокупности с иными доказательствами, что соответствует требованиям, установленным в ст. 67, 68, 71, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, также подлежат отклонению, поскольку были предметом исследования и оценки судов первой и апелляционной инстанции, оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учётом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Свердловской области от 23.08.2011 по делу N А60-5926/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2011 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Центр "РеалКО" - без удовлетворения.

Председательствующий

Д.И. Мындря

Судьи

А.А. Столяров А.Ю. Смирнов