Определение Свердловского областного суда от 23 августа 2011 г. N 33-11769/2011 (ключевые темы: земельный участок - жилой дом - обращение взыскания - заложенное имущество - кредитный договор)

Определение Свердловского областного суда
от 23 августа 2011 г. N 33-11769/2011

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Васильевой А.С.,

судей Родионовой Т.О., Москаленко Ю.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании 23 августа 2011 г. гражданское дело

по иску Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (открытого акционерного общества) в лице Камышловского отделения ... к Ачимовой Е.А., Ачимову Н.Н., Широковой И.В., Винокурову Ю.Н. о досрочном взыскании суммы задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на имущество

по кассационной жалобе ответчика Ачимова Н. Н. на решение Камышловского городского суда Свердловской области от 12 июля 2011 г.

Заслушав доклад судьи Родионовой Т.О., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Сбербанк России обратился в суд с вышеуказанным иском, указав, что 26 февраля 2007 г. между банком и Ачимовой Е. А., Ачимовым Н. Н. заключен кредитный договор ..., по которому созаемщикам был предоставлен кредит "Ипотечный" на приобретение жилого дома по адресу: ..., в сумме .... под ... годовых сроком до 26 февраля 2027 г., с условием о ежемесячном погашении кредита и уплате процентов не позднее 10 числа месяца, следующего за платежным, о подлежащей уплате неустойке в размере двукратной процентной ставки по договору с суммы просроченного платежа при несвоевременном внесении указанных платежей. Согласно договору созаемщики на условиях солидарной ответственности обязуются возвратить кредитору полученный кредит, уплатить проценты за пользование им в размере, сроки и на условиях настоящего договора. Согласно п. 5.2.2., п. 1.1. договора в качестве обеспечения и полного исполнения обязательств созаемщики предоставили банку залог (ипотеку) жилого дома, расположенного по адресу: .... Также исполнение обязательств по кредитному договору обеспечено поручительством Широковой И. В., Винокурова Ю. Н. на основании договоров поручительства от 26 февраля 2007 г. ... .... Созаемщики обязательства по кредитному договору не исполняют, с 10 апреля 2010 г. денежные средства в счет погашения кредита не вносили, по состоянию на 13 мая 2011 г. сумма задолженности составляет ...., в том числе: просроченная ссудная задолженность - ..., просроченные проценты по кредиту - ...., задолженность по неустойке - .... На основании изложенного банк просил взыскать с ответчиков солидарно указанную задолженность, обратить взыскание на заложенное имущество: жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ..., установив начальную продажную цену ...., взыскать в возмещение расходов по уплате госпошлины ...

От ответчиков письменных отзывов, возражений по иску не поступило.

В судебном заседании представитель истца Ринг Е. В. ... иск полностью поддержала, ответчик Ачимова Е. А. с иском согласилась...; ответчик Ачимов Н. Н. иск признал частично, считая завышенной предъявленную к иску неустойку; также указал, что ... с истцом уплатили по кредиту около ...., он уплатил ...., прекратил погашать кредит в апреле 2010 г. в связи с нехваткой денежных средств ...; также пояснил, ... они собирались погасить кредит, продав квартиру ..., но не смогли это сделать из-за отказа Ачимовой Е. А.

Ответчики Широкова И. В., Винокуров Ю. Н. в судебное заседание не явились, извещались о времени и месте рассмотрения дела, судебные извещения 22 июня 2011 г. направлены заказной почтой с уведомлением о вручении ...

Решением Камышловского городского суда Свердловской области от 12 июля 2011 г. иск Сбербанка России полностью удовлетворен.

В кассационной жалобе ответчик Ачимов Н. Н. просит решение суда изменить в части обращения взыскания на недвижимое имущество, считая незаконным обращение взыскания на земельный участок, не являвшийся предметом залога (ипотеки) и приобретенный по договору купли-продажи после заключения кредитного договора и договора купли-продажи жилого дома. Полагает, что требования банка могут быть удовлетворены только из стоимости заложенного имущества - жилого дома, цена которого в договоре купли-продажи определена в .... Просит принять по делу новое решение ...

Представитель Сбербанка России - Управляющий Камышловским отделением N 1727 ОАО "Сбербанк России" Красноперов А. Г. ... в письменном возражении просит оставить решение суда без изменения, ссылается на поступление земельного участка в собственность созаемщиков после заключения кредитного договора, нахождение земельного участка в залоге в силу ст. 69.1. Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости"), необходимость обращения взыскания на жилой дом одновременно с обращением взыскания на земельный участок, функционально обеспечивающий находящееся на нем недвижимое имущество - жилой дом ...

В судебное заседание суда кассационной инстанции стороны не явились, в деле имеются сведения о направлении им судом первой инстанции уведомлений о времени и месте рассмотрения дела в суде кассационной инстанции - 23 августа 2011 г... В соответствии с ч. 2 ст. 354 ГПК Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела. С учетом изложенного дело может быть рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и возражения, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части обращения взыскания на жилой дом и земельный участок в связи с неправильным определением судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушением норм материального права.

На основании представленных истцом письменных доказательств суд установил факт заключения кредитного договора "Ипотечный" от 26 февраля 2007 г. ... между банком и солидарно обязанными созаемщиками Ачимовой Е. А., Ачимовым Н. Н., договоров поручительства от этой же даты: ... между банком и Широковой И. В., ... между банком и Винокуровым Ю. Н., а также факт нарушения созаемщиками условий кредитного договора по погашению суммы кредита, наличие оснований для досрочного взыскания банком задолженности по кредиту, определенной по состоянию на 13 мая 2011 г. в сумме ..., включая сумму основного долга, процентов за пользование кредитом и неустойки (повышенных процентов за просрочку погашения кредита). Ответчики Ачимов Н. Н., Ачимова Е. А. не отрицали факт неисполнения обязательств по возврату кредита, уплате процентов, неустойки.

Исходя из установленных фактических обстоятельств суд на основании ст. ст. 809-811, 323, 361 ГК Российской Федерации правомерно удовлетворил иск банка о взыскании задолженности с созаемщиков и поручителей солидарно.

Установив, что обязательства созаемщиков также обеспечивались залогом (ипотекой), в общей долевой собственности созаемщиков по 1/2 доле находится жилой дом и земельный участок адресу: ..., суд по требованию банка обратил взыскание на указанное имущество, определив его начальную продажную цену в ...., при этом не применил подлежащие применению нормы материального права, постановив незаконное и необоснованное в данной части решение.

Разрешая иск об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, суд не учел, что возникшие правоотношения регулируются не только нормами § 3. "Залог" Главы 23 ГК Российской Федерации, но и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости") (далее - Закон об ипотеке).

В соответствии с п. 3 ст. 2 Закона об ипотеке общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду пункт 3 статьи 1 названного Федерального закона

В соответствии с п. 1.1. кредитного договора от 26 февраля 2007 г. ... кредит "Ипотечный" предоставляется созаемщикам Ачимовым на приобретение жилого дома по адресу: .... В соответствии с п. п. 5.1. кредитного договора созаемщики обязаны использовать кредит на цели, указанные в п. 1.1. договора и предоставить кредитору в течение двух месяцев с даты выдачи кредита документы, подтверждающие право собственности созаемщиков на приобретенный объект недвижимости - договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности; согласно п. 5.2.2. договора в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по настоящему договору созаемщики предоставляют кредитору залог кредитуемого объекта недвижимости, указанного в п. 1.1. настоящего договора ...

Таким образом, кредит был выдан на цели приобретения жилого помещения, указанное помещение предоставлялось в залог банку в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору.

В соответствии с п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

В соответствии с п. 2 ст. 77 Закона об ипотеке к залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Из материалов дела следует, что жилой дом по адресу: ..., приобретен в общую долевую собственность Ачимова Н. Н., Ачимовой Е. А. по договору купли-продажи от 28 февраля 2007 г. у продавца А., данный договор зарегистрирован в УФРС по Свердловской области 13 марта 2007 г., произведена государственная регистрация права общей долевой собственности на жилой дом Ачимовых, а также государственная регистрация ипотеки в силу закона, что подтверждено соответствующими отметками регистрационной службы на экземпляре данного договора ...

Как видно из п. 3 договора купли-продажи отчуждаемый жилой дом расположен на земельном участке площадью 637 кв. м, ..., категория земель - земли поселений, что подтверждается кадастровым планом земельного участка (выписка из ГЗК) от 31 января 2007 г., .... Земельный участок передан продавцу в аренду под дом индивидуальной жилой застройки (одноэтажный) на основании Постановления Главы Камышловского городского округа ... от 19 декабря 2006 г. и договора аренды земельного участка ... от 16 февраля 2007 г. Согласно п. 5 договора жилой дом продан за ...., из которых .... уплачены покупателями продавцу до подписания настоящего договора, .... будут уплачены после подписания настоящего договора путем перечисления денежных средств кредитором (Сбербанком России) на счет продавца в отделении N 1727. Пунктом 6 договора купли-продажи предусмотрено, что на основании ст. 77 Закона об ипотеке жилой дом считается находящимся в залоге у банка в силу закона с момента государственной регистрации права собственности покупателей на жилой дом ... Ачимову Н. Н., Ачимовой Е. А. выданы свидетельства о государственной регистрации права общей долевой собственности на жилой дом от 13 марта 2007 г. с указанием на ограничение (обременение) права ипотекой в силу закона ...

На момент государственной регистрации ипотеки в силу закона на жилой дом заемщики не являлись собственниками или арендаторами земельного участка, право собственности на земельный участок, указанный в договоре купли-продажи жилого дома, они приобрели по договору купли-продажи от 18 апреля 2007 г., государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок под дом индивидуальной жилой застройки, площадью 637 кв. м, по 1/2 доле каждому произведена 08 июня 2007 г., ограничений (обременений) права не зарегистрировано ...

Таким образом, принадлежащий ответчикам на праве собственности земельный участок не является заложенным имуществом, о чем обоснованно указано в кассационной жалобе; суд же, обращая взыскание на земельный участок, не указал в решении, по каким правовым основаниям удовлетворяет данное требование банка, а в резолютивной части решения указал, что земельный участок является заложенным имуществом, что не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Вместе с тем, доводы ответчика о недопустимости обращения взыскания на земельный участок ввиду того, что он предметом залога не является, не основаны на законе.

В соответствии с пп. 4 п. 6 ст. 349 ГК Российской Федерации, пп. 5 п. 2 ст. 55 Закона об ипотеке обращение взыскания на предмет залога, если им являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам, допускается только в судебном порядке. Согласно ст. 278 ГК Российской Федерации обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.

В соответствии со ст. 69 Закона об ипотеке, п. 3 ст. 340 ГК Российской Федерации ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

В пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение - и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (в настоящее время - статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ), согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельным участком.

С учетом изложенного в случае обращения взыскания на заложенный жилой дом, расположенный на участке, не принадлежащем залогодателю, к покупателю переходит право пользования земельным участком.

В данном случае у собственников жилого дома Ачимовой Е. А., Ачимова Н. Н. право собственности на земельный участок возникло после регистрации ипотеки в силу закона на жилой дом, однако к моменту предъявления кредитором требования об обращении взыскания на заложенное имущество они являлись и собственниками земельного участка.

В соответствии с п. 2 ст. 78 Закона об ипотеке жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса, согласно п.. 1 ст. 56 указанного Закона имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов регламентирован ст. ст. 447-449 ГК Российской Федерации, в силу указанных норм по результатам торгов с лицом, выигравшим торги, подписывается протокол, имеющий силу договора купли-продажи (п. 1 ст. 447, п. 5 ст. 448 ГК Российской Федерации),

В соответствии с п. 6 ст. 447 ГК Российской Федерации правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, проводимым в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено процессуальным законодательством.

В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования; согласно п. 2 данной нормы в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В силу указанных норм, а также закрепленного в п. 5 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов обращение взыскания на принадлежащий залогодателю жилой дом в целях его продажи с торгов недопустимо без обращения взыскания на занятый данным домом и необходимый для его обслуживания земельный участок, принадлежащий на праве собственности тому же лицу.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду подпункт 5 пункта 1 статьи 1 названного Кодекса

Поскольку реализация здания, являющегося предметом ипотеки, при судебном обращении на него взыскания осуществляется посредством его продажи с торгов, то такая продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащего залогодателю на праве собственности земельного участка, на котором расположено это здание, даже в том случае, если сам земельный участок не был заложен.

При таких обстоятельствах основания для обращения взыскания на занятый жилым домом, находящимся в ипотеке, земельный участок, принадлежащий на праве общей долевой собственности заемщикам, имелись. Наличия предусмотренных ст. 54.1. Закона об ипотеке оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество из материалов дела не усматривается.

Однако поскольку подлежащий реализации с торгов (аукциона) вместе с заложенным зданием земельный участок не являлся предметом ипотеки, кредитор-залогодержатель не имеет преимущественного права удовлетворения своих требований, обеспеченных ипотекой, из денежной суммы, вырученной от продажи такого земельного участка. Размер этой суммы в общей сумме, вырученной от продажи здания и земельного участка, должен определяться исходя из соотношения начальной продажной цены здания, установленной судом, и начальной продажной цены участка, определенной судебным приставом-исполнителем.

В соответствии с п. 2 ст. 51 Закона об ипотеке принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду пункт 2 статьи 54 названного Закона

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом;

5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.

Решение суда в части обращения взыскания на жилой дом указанным требованиям не отвечает, кроме того, земельный участок указан в резолютивной части решения как заложенное имущество, на которое обращено взыскание, также суд не разграничил стоимость дома и земельного участка, указав в резолютивной части общую начальную продажную цену недвижимого имущества - .... Такой подход противоречит вышеприведенным положениям закона. Кроме того, из материалов дела следует, что цена жилого дома .... указана в договоре купли-продажи жилого дома от 28 февраля 2007 г., заключенном намного раньше, чем предъявлен иск ..., банком не представлено доказательств, что такая же цена заложенного имущества согласована им с залогодателями (договор ипотеки с указанием цены заложенного имущества отсутствует, а в договоре купли-продажи, стороной которого банк не являлся, таких условий не содержится); оценка заложенного недвижимого имущества, как усматривается из материалов дела, банком не производилась и в суд не представлялась, доказательств того, что указанная банком в иске начальная продажная цена имущества соответствует действительной цене (рыночной стоимости) имущества на момент обращения на него взыскания, и залогодатели с ней согласны, в деле не имеется. Вопрос о необходимости определения начальной продажной цены заложенного имущества по состоянию на момент вынесения решения судом на обсуждение сторон не был поставлен, что привело к неправильному разрешению исковых требований банка в части установления начальной продажной цены заложенного имущества исходя из условий договора купли-продажи.

При названных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение, поскольку допущенные судом нарушения не могут быть устранены судом кассационной инстанции. При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть вышеизложенное, предложить истцу представить дополнительные доказательства согласования с залогодателями начальной продажной цены заложенного имущества - жилого дома, а ответчикам, при наличии возражений, - доказательства иной рыночной цены жилого дома по состоянию на день обращения на него взыскания. В случае спора сторон по вопросу о начальной продажной цене заложенного имущества суд должен установить цену самостоятельно, основываясь на допустимых и достоверных доказательствах, исходя из рыночной цены этого имущества (п. 6 Обзора практики рассмотрения споров, связанных с применением норм ГК Российской Федерации о залоге, утвержденного Президиумом ВАС РФ от 15 января 1998 г. N 26, применимого в данном случае и к разрешению спора в суде общей юрисдикции), разрешить спор в соответствии с нормами материального и процессуального права, принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь п. 1, п. 4 ч. 1 ст. 362 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Камышловского городского суда Свердловской области от 12 июля 2011 г. отменить в части удовлетворения иска Сбербанка России (ОАО) к Ачимову Н.Н., Ачимовой Е.А. об обращении взыскания на недвижимое имущество - жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ..., об установлении начальной продажной цены имущества в размере ...., в указанной части дело направить на новое рассмотрение в тот же суд. В остальной части решение суда оставить без изменения, кассационную жалобу Ачимова Н. Н. - без удовлетворения.