Решение Арбитражного суда Свердловской области от 11 января 2012 г. N А60-40549/2011 (извлечение) (ключевые темы: арендная плата - неустойка - договор аренды нежилого помещения - Росреестр - реконструкция)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 11 января 2012 г. N А60-40549/2011

ГАРАНТ:

См. также Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 января 2010 г. N 17АП-11474/2009

Резолютивная часть решения объявлена 10 января 2012 года

Полный текст решения изготовлен 11 января 2012 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи при ведении протокола судебного заседания помощником судьи рассмотрел в судебном заседании дело N А60-40549/2011

по иску индивидуального предпринимателя Воскресенского Владимира Юрьевича

к открытому акционерному обществу "Уральский банк реконструкции и развития"

о взыскании 1230136 руб. 60 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца: Синицына И.Ю., представитель по доверенности 66Б920809 от 27.10.2009г.

от ответчика: Маркелов А.Ю., представитель по доверенности N 3333 от 17.11.2010г.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

ИП Воскресенский В.Ю. обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к ОАО "УБРиР" о взыскании 1230136 руб. 60 коп., в том числе задолженности по арендной плате за пользование нежилым помещением, общей площадью 257,4 кв.м., расположенным по адресу: г. Каменск- Уральский, ул. Алюминиевая, д.33 в рамках договора аренды N 7532/06-961 от 03.11.2006г. за период с 01.05.2011г. по 30.10.2011г. в сумме 1110900 руб. 00 коп. и неустойки, начисленной на основании п. 4.1 вышеуказанного договора за период с 06.05.2011г. по 05.11.2011г. в сумме 119236 руб. 60 коп.

В качестве нормативного основания истец указывает ст. 307, 330, 421, 431, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании истец заявил ходатайство о приобщении к материалам дела доверенности 66Б920809 от 27.10.2009г., решения Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-23638/2011 от 09.12.2011г.

Ходатайство истца судом удовлетворено на основании ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того в судебном заседании на обозрение суда представлены по реестру подлинные документы, копии которых имеются в материалах дела. После обозрения суда документы возвращены истцу под роспись представителя на представленном реестре.

Ответчик заявил ходатайство о приобщении к материалам дела отзыва и поименованных в нем документов.

Согласно доводам изложенным в отзыве, ответчик возражает относительно взыскания задолженности из расчета арендной платы 185150 руб. в месяц, поскольку с 31.03.2010г. арендуемое помещение ответчик полностью освободил и до настоящего времени им не пользуется, кроме того, по мнению ответчика, рыночная стоимость аренды спорного имущества согласно отчету ООО "Оценка 96" составляет 91143 руб. 00 коп., в связи с чем требования истца являются необоснованными. Также ответчик заявил об уменьшении размера неустойки в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку, по мнению ответчика, процентная ставка неустойки составляет 36% годовых, тогда как ставка рефинансирования с 03.05.2011г.-8,25% годовых.

Ходатайство ответчика судом удовлетворено на основании ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Между ИП Воскресенским В.Ю. (истец, арендодатель) и ОАО "Уральский банк реконструкции и развития" (ответчик, арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 7532/06-961 от 03.11.2006 г., согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения N 1-7, общей площадью 257,4 кв.м., на первом этаже жилого дома по адресу: г. Каменск-Уральский, ул. Алюминиевая, дом 33, для размещения дополнительного офиса арендатора (п.1.1 договора).

Согласно п. 5.1. договора аренды нежилого помещения N 7532/06-961 от 03.11.2006г. настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в порядке, установленном действующим законодательством и действует в течение 8 лет.

В соответствии с п.2 ст.651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В силу положений ст. 1, ч.2 п.6 ст.12 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", относящих нежилые помещения к недвижимому имуществу, к договорам аренды нежилых помещений применяются правила о порядке государственной регистрации, предусмотренные п.2 ст.651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно отметке Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области договор аренды N 7532/06-961 от 03.11.2006г. зарегистрирован 07.12.2009г. за регистрационным номером 66-66-03/117/2006-325.

Правомочия истца на сдачу указанного объекта недвижимости в аренду по спорному договору (ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации), подтверждаются свидетельством о государственной регистрации права серии 66 АВ 413902 от 27.10.2006г., выданным взамен свидетельства 66АБ309304 от 10.09.2004г.

Имущество передано арендатору (ответчику) во владение и пользование по акту приема-передачи нежилого помещения от 06.11.2006г. подписанному сторонами.

В силу п. 2.2.3 договора аренды нежилого помещения N 7532/06-961 от 03.11.2006г. ответчик обязался своевременно и в полном объеме вносить арендную плату и иные платежи в соответствии с условиями настоящего договора.

На основании п. 3.1. договора аренды нежилого помещения N 7532/06-961 от 03 ноября 2006 г. размер арендной платы составляет 155000 руб. 00 коп. в месяц. Арендная плата включает в себя плату за пользование арендуемым помещением, компенсацию земельного налога за пользование земельным участком, функционально обеспечивающим арендуемое нежилое помещение.

Дополнительным соглашением от 17.08.2007г. (зарегистрирован в Главном управлении Федеральной регистрационной службой по Свердловской области 28.09.2007г.) к договору аренды нежилого помещения N 7532/06-961 от 03.11.2006г., являющимся его неотъемлемой частью, стороны предусмотрели размер арендной платы 178250 руб. 00 коп. в месяц.

Дополнительным соглашением от 01.09.2008г. (зарегистрирован в Главном управлении Федеральной регистрационной службой по Свердловской области 08.10.2008г.) к договору аренды нежилого помещения N 7532/06-961 от 03.11.2006г., являющимся его неотъемлемой частью, стороны установили арендную плату в размере 205000 руб. 00 коп. в месяц.

Дополнительным соглашением от 17.04.2009г. (зарегистрирован в Главном управлении Федеральной регистрационной службой по Свердловской 17.09.2009г.) к договору аренды нежилого помещения N 7532/06-961 от 03.11.2006г., с 01.05.2009 стороны уменьшили ежемесячный размер арендной платы до суммы 140000 руб. 00 коп.

С 01.05.2010г. арендная плата по договору N 7532/06-961 от 03 ноября 2006 г. установлена в размере 161000 руб. в месяц.

Указанные обстоятельства установлены вступившими в законную силу судебными актами: постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2010г. по делу N 17АП-11474/2009-ГК и решением Арбитражного суда Свердловской области от 06.12.2010г. по делу N А60-33248/2010-С12 и в силу ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеют преюдициальное значение для разрешения настоящего спора (т.е. не подлежат доказыванию вновь и не могут быть опровергнуты ни одной из сторон).

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу п. 3.2 договора N 7532/06-961 от 03 ноября 2006 г. арендная плата может быть увеличена арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще чем один раз в год. При этом увеличение не может составлять более 15% от установленной настоящим договором суммы арендной платы в месяц. Об изменении размера арендной платы арендодатель должен предупредить арендатора не позднее, чем за два месяца.

Таким образом, по условиям договора N 7532/06-961 от 03 ноября 2006 г. размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке, в связи с чем изменение размера арендной платы в пределах предоставленных договором правомочий (не чаще одного раза в год не более чем на 15% от установленной в соответствии с договором арендной платы) не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Такое изменение не требует заключения дополнительного соглашения к договору и его государственной регистрации.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации

Воспользовавшись своим правом, предусмотренным п. 3.2 договора, истец 07.02.2011 г. направил ответчику уведомление об увеличении размера арендной платы с 01.05.2011г. до 185150 руб. 00 коп. (из расчета увеличения на 15% арендной платы за предшествующий период, составлявшей 161000 руб. в месяц). Соответствующее письмо истца вручено ответчику 14.02.2011г., что подтверждается почтовым уведомлением.

С учетом изложенного уклонение ответчика от подписания направленного истцом дополнительного соглашения от 01.05.2011г. к договору, не может являться основанием для освобождения ответчика от обязанности уплачивать арендную плату с 01.05.2011г. из расчета 185150 руб. 00 коп. в месяц.

Поскольку право арендодателя увеличить размер арендной платы в согласованном сторонами объеме и порядке не обусловлено необходимостью изменения рыночной стоимости пользования объектом аренды, ссылки ответчика на несоответствие рассчитанного арендодателем размера ежемесячной арендной платы в сумме 185150 руб. 00 коп. рыночной стоимости пользования спорным имуществом, определенной согласно представленному им отчету ООО "Оценка 96" несостоятельны, как не имеющие правового значения при рассмотрении настоящего спора.

В связи с изложенным арбитражный суд приходит к выводу о правомерности начисления истцом суммы задолженности по арендной плате за спорный период, исходя из арендной платы 185150 руб. 00 коп. в месяц.

При этом доводы ответчика о том, что он фактически не использует спорное помещение, судом во внимание не принимаются, поскольку акт приема-передачи нежилого помещения сторонами не подписан, нежилое помещение истцу ответчиком не передано, а договор N 7532/06-961 от 03 ноября 2006 г. является действующим. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 09 июня 2009 г. по делу N А60-10229/2009-С1 в удовлетворении исковых требований ОАО "Уральский банк реконструкции и развития" о расторжении договора аренды нежилого помещения N 7532/06-961 от 03 ноября 2006 г. отказано. 13. Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (п.13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В соответствии с п. 3.3 договора оплата по настоящему договору производится ежемесячно в срок до 05 числа текущего месяца платежным поручением на лицевой счет арендодателя.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

Согласно представленным в материалы дела документам, обязательства по уплате арендной платы в период с 01.05.2011г. по 30.10.2011г. ответчиком не исполнены, в связи с чем, задолженность за заявленный период составляет 1110900 руб. 00 коп.

Доказательств уплаты арендной платы за спорный период в полном объеме либо частично (в том числе после предъявления иска в суд), ответчиком в порядке ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

С учетом изложенных обстоятельств требования истца о взыскании задолженности по арендной плате за пользование нежилыми помещениями N 1 -7, общей площадью 257,4 кв.м., расположенными на первом этаже жилого дома по адресу: г. Каменск-Уральский, ул. Алюминиевая, дом 33, в рамках договора аренды N 7532/06-961 от 03 ноября 2006 г. за период с 01.05.2011г. по 30.10.2011г. в сумме 1110900 руб. 00 коп. правомерно, обоснованно и подлежит удовлетворению на основании ст.ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки, начисленной на основании п. 4.1 договора за период с 06.05.2011г. по 05.11.2011г. в сумме 119236 руб. 60коп.

В силу ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации должник в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязательства, в частности просрочки исполнения, обязан уплатить кредитору признанную законом или договором денежную сумму в виде неустойки.

Согласно п. 4.1 договора в случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, установленных настоящим договором, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от общей суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Изложенный в иске расчет пени произведен исходя из правомерного периода просрочки, с применением предусмотренной договором процентной ставки - 0,1 % проверен судом и является правильным.

Ответчиком представленный расчет неустойки и порядок ее начисления не оспорены.

При этом ответчиком заявлено ходатайство об уменьшении размера неустойки на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации со ссылкой на завышенный размер примененной при ее расчете процентной ставки.

По смыслу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд вправе уменьшить неустойку при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

В силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер (пункт 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, сформировавшейся при осуществлении конституционно-правового толкования статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушений обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных законом, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть по существу на реализацию требований статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать прав и свобод других лиц. При применении данной нормы суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности (неустойкой) и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 года N 263-0).

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства; длительность неисполнения обязательства и др. (п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.07.1997 г. N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 ГК РФ").

Несоответствие согласованного сторонами при заключении договора процента неустойки ставке рефинансирования, устанавливаемой Центральным банком России, не является основанием к ее снижению.

Иных обстоятельств и подтверждающих их доказательств в обоснование несоразмерности взыскиваемой договорной неустойки последствиям нарушения обязательства ответчиком не заявлено и судом не установлено.

На основании изложенного, учитывая, что судом установлен факт нарушения ответчиком согласованных сторонами сроков внесения арендной платы, принимая во внимание длительность периода просрочки и отсутствие платежей ответчика в погашения возникшей задолженности, либо принятия им иных мер к исполнению обязательства, в том числе после обращения с иском в суд, арбитражный суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению исковые требования о взыскании с ответчика пени, начисленной за период с 06.05.2011г. по 05.11.2011г. в заявленном размере, в сумме 119236 руб. 60коп.

Государственная пошлина, уплаченная истцом при предъявлении иска, с суммы удовлетворенных требований, подлежит взысканию с ответчика в пользу истца на основании ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Поскольку государственная пошлина уплачена истцом в сумме меньшей, чем предусмотрено ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, недоплаченная истцом часть государственной пошлины подлежащей отнесению на ответчика но данному делу в размере 100 руб. 00 коп. взыскивается с ответчика непосредственно в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с открытого акционерного общества "Уральский банк реконструкции и развития" (ИНН 6608008004, ОГРН 1026600000350) в пользу индивидуального предпринимателя Воскресенского Владимира Юрьевича (ИНН 661200051908, ОГРНИП 304661233600122) 1230136 (один миллион двести тридцать тысяч сто тридцать шесть) руб. 60 коп., в том числе: долг в сумме 1110900 (один миллион сто десять тысяч девятьсот) руб. 00 коп. и неустойку, начисленную за период с 06.05.2011г. по 05.11.2011г. в сумме 119236 (сто девятнадцать тысяч двести тридцать шесть) руб. 60 коп.

Взыскать с открытого акционерного общества "Уральский банк реконструкции и развития" (ИНН 6608008004, ОГРН 1026600000350) в пользу индивидуального предпринимателя Воскресенского Владимира Юрьевича (ИНН 661200051908, ОГРНИП 304661233600122) в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска, денежные средства в сумме 25201 (двадцать пять тысяч двести один) руб. 37 коп.

Взыскать с открытого акционерного общества "Уральский банк реконструкции и развития" (ИНН 6608008004, ОГРН 1026600000350) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 100 (сто) руб. 00 коп.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.