Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25 сентября 2007 г. N А56-11487/2007 Заявление ТСЖ о признании незаконными действий КУГИ и ОАО, недействительной регистрации права собственности на нежилое помещение, а также о применении последствий недействительности сделки по продаже помещения не удовлетворен, так как, в частности, спорный объект не является общим имуществом собственников в многоквартирном доме и действия КУГИ соответствуют предписаниям законодательства, кроме того, заявитель не представил доказательств, свидетельствующих о перепланировке Комитетом спорного помещения

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
от 25 сентября 2007 г. N А56-11487/2007

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 29 мая 2008 г.

Резолютивная часть решения объявлена 18 сентября 2007 года.

Полный текст решения изготовлен 25 сентября 2007 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

в составе:

судьи Астрицкой С.Т.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ивановой Л.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

заявитель: Товарищество собственников жилья "Северная Куба"

заинтересованные лица:

1. Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга,

2. Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области

третьи лица:

1. Романенко О.В.,

2. ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга"

о признании действий государственного органа незаконными и признании недействительной государственной регистрации

при участии:

- от заявителя: председатель Савченко Н.Г.; представитель Ковтун Е.С., доверенность от 12.04.2007

- от заинтересованных лиц:

1. представитель Бычкова П.Б., доверенность от 10.08.2007 N 19069-42

2. представитель Кухтин Е.А., доверенность от 09.01.2007 N 19

- от третьих лиц:

1. Романенко О.В., паспорт

2. представитель Ножевников Д.А., доверенность от 28.12.2006 N 7089/28

установил:

Товарищество собственников жилья "Северная Куба" (далее - ТСЖ "Северная Куба"), уточнив в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) требования, просит Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области признать незаконными следующие действия Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ СПб):

1. действия КУГИ СПб:

- выделение в натуре доли (нежилого помещения N 14-Н кадастровый номер 78:5531:0:7:1) в общей долевой собственности в многоквартирном доме 4 корпус 1 по улице Сантьяго-де-Куба;

- внесение в Реестр собственности Санкт-Петербурга нежилого помещения N 14-Н кадастровый номер 78:5531:0:7:1, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Сантьяго-де-Куба, д. 4, корп. 1, литера А;

- регистрация права собственности Санкт-Петербурга на нежилое помещение N 14-Н кадастровый номер 78:5531:0:7:1, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Сантьяго-де-Куба, д. 4, корп. 1, литера А;

2. действия КУГИ СПб и Открытого акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга") по продаже посредством приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, ул. Сантьяго-де-Куба, д. 4, корп. 1, литера А, пом. 14-Н, площадью 52,1 кв. м. кадастровый номер 78:5531:0:7:1;

3. недействительной регистрацию права собственности Санкт-Петербурга на нежилое помещение N 14-Н кадастровый номер 78:5531:0:7:1, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Сантьяго-де-Куба, д. 4, корп. 1, литера А.

4. применить последствия недействительности сделки по продаже нежилого помещения N 14-Н кадастровый номер 78:5531:0:7:1, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Сантьяго-де-Куба, д. 4, корп. 1, литера А, третьему лицу - Романенко О.В.

КУГИ СПб иск не признал, отзыв на заявление не представил.

Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - УФРС) с требованиями заявителя не согласилось, поскольку регистрация права государственной собственности Санкт-Петербурга на спорное нежилое помещение произведена на основании надлежащего правоустанавливающего документа, который не был оспорен и признан недействительным в установленном порядке. 09.02.2007 была осуществлена государственная регистрация права частной собственности Романенко О.В. на основании договора купли-продажи N 7640-ПА/АО от 26.12.2006, заключенного с ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга".

Определением Арбитражного суда от 26.06.2007 к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Романенко О.В. и ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", представители которых считают заявление необоснованным по праву.

Как следует из материалов дела, ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" 22.12.2006 был проведен аукцион по продаже спорного объекта недвижимости на основании и в соответствии с Распоряжениями КУГИ СПб от 03.08.2006 N 233-р "Об организации взаимодействия Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" при приватизации (продаже) объектов недвижимости" и от 08.11.2006 N 2169-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, ул. Сантьяго-де-Куба, д. 4, корп. 1, литера А, пом. 14-Н".

26.12.2006 на основании протокола проведения итогов аукциона от 22.12.2006 между ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" и Романенко О.В. был заключен договор купли-продажи объекта.

Заявитель считает действия КУГИ СПб незаконными, поскольку объект приватизации является техническим подвалом, в котором находится общее имущество многоквартирного дома: инженерные коммуникации - сети водопровода, канализации и отопления, требующие постоянного обслуживания и доступа.

Заявитель, ссылаясь на ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), полагает, что объект принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме и не может быть приватизирован третьим лицом. КУГИ СПб, по мнению заявителя, для внесения объекта в реестр недвижимости Санкт-Петербурга произвело самовольную перепланировку технического подвала многоквартирного дома, с целью формирования в нем отдельного нежилого помещения, присвоения ему собственного кадастрового номера и последующей регистрации права собственности Санкт-Петербурга на объект. Указанные действия нарушают п.3 ст. 36 ЖК РФ, устанавливающий, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции, и п. 2 ст. 40 ЖК РФ, где указанно, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Заявитель также указал на иные обстоятельства, свидетельствующие о незаконном возникновении права собственности Санкт-Петербурга на спорный объект.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы сторон, суд установил следующее.

На момент издания КУГИ СПб Распоряжения от 08.11.2006 N 2169-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, ул. Сантьяго-де Куба, д. 4, кор. 1, лит. А, пом. 14-Н" (далее - Распоряжение N 2169-рз) право государственной собственности Санкт-Петербурга на вышеуказанное помещение было зарегистрировано в установленном порядке. Данный факт подтверждается свидетельством УФРС от 12.05.2006 (серия 78-АВ N 058636).

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственник - Санкт-Петербург в лице уполномоченных органов (КУГИ СПб) - вправе по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в том числе отчуждать его в собственность другим лицам.

Реализуя предоставленные законом полномочия Санкт-Петербург в лице КУГИ СПб, уполномоченного на организацию и выполнение мероприятий по приватизации государственного имущества Санкт-Петербурга, путем издания указанного Распоряжения N 2169-рз принял решение о продаже объекта недвижимости, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Сантьяго-де-Куба, д. 4, кор. 1, литера А, пом. 14-Н.

Таким образом, данное решение КУГИ СПб было принято в соответствии с действующим законодательством и полностью соответствовало предписаниям закона.

Кроме того, спорный объект нельзя признать общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме по смыслу ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, а также механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры.

Ст. 36 ЖК РФ также устанавливает, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе, технические этажи, технические подвалы, а также оборудование, обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, основанием для отнесения помещений в многоквартирном доме к категории общего имущества является отсутствие у соответствующего помещения самостоятельного значения, то есть возможности самостоятельного использования.

В рассматриваемом случае обстоятельствами дела подтверждается, что спорное недвижимое имущество как раз имеет самостоятельное значение, а именно: спорный объект прошел процедуру кадастрового учета и в установленном порядке был сформирован как объект недвижимости.

В соответствии со ст.1 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", кадастровый и технический учет объекта недвижимости представляют собой описание и индивидуализацию объекта недвижимости, в результате чего он приобретает такие характеристики, которые представляют однозначно выделить его из других объектов недвижимости. Таким образом, жилое помещение после проведения процедуры технического и кадастрового учета приобрело признаки индивидуально определенной вещи, имеющей самостоятельное значение для пользования в нежилых целях.

По данным Государственного учреждения "Городское управление инвентаризации и объектов недвижимости" (далее - ГУ ГУИОН) спорное нежилое помещение оборудовано водоснабжением и центральным отоплением, а также имеет отдельный вход со двора, что свидетельствует о возможности и предназначенности его для самостоятельного использования, а не для обслуживание жилых помещений дома.

По сведениям КУГИ СПб спорное помещение до момента его отчуждения в частную собственность использовалось под нежилые цели путем сдачи его в аренду.

В соответствии с п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Вместе с тем, заявитель не представил относимых и допустимых доказательств в требование того факта, что спорный объект является общим имуществом собственников квартиp в многоквартирном доме по смыслу ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ.

Доказательства, свидетельствующие о перепланировке помещения, произведенные непосредственно КУГИ СПб, истцом не представлены.

Согласно справке ГУ ГУИОН от 06.09.2007 N 36/2-1974 спорный объект, по данным данной инвентаризации на 1981 г. здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Сантьяго-де-Куба д. 4, кор. 1, литера А, входил в состав помещения 1-Н по указанному адресу.

В 2003 г. на основании запроса агентства КУГИ Выборгского района Санкт-Петербурга было сформировано помещение 14-Н в подвале жилого дома.

Таким образом, спорное помещение было выделено из состава другого помещения (1 -Н), которое также находится (ось) в государственной собственности Санкт-Петербурга.

С учетом изложенного в иске следует отказать.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В иске отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в силу.

Судья

Астрицкая С.Т.