Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 29 мая 2008 г. N А56-11487/2007 Заявление ТСЖ о признании незаконными действий КУГИ и ОАО, недействительной регистрации права собственности на нежилое помещение, а также о применении последствий недействительности сделки по продаже помещения не удовлетворен, так как заявитель не доказал, что на спорное помещение распространяется правовой режим общего имущества

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 29 мая 2008 г. N А56-11487/2007

ГАРАНТ:

См. также решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25 сентября 2007 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 мая 2008 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Рудницкого Г.М.,

при участии от ТСЖ "Северная Куба" председателя правления Савченко Н.Г. (протокол N 1 заседания правления от 23.03ъ.2006), Виноградовой А.Ю. (доверенность от 22.10.2007), от Фонда имущества Чуватиной Е.В. (доверенность от 29.12.2007), от Управления Орловой Н.В. (доверенность от 30.12.2007), от Романенко О.В. ее представителей Андрейшиной М.В. (доверенность от 03.05.2007), Гавриловой Н.В. (доверенность от 03.05.2007),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Северная Куба" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.09.2007 (судья Астрицкая С.Т.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2008 (судьи Кашина Т.А., Шестакова М.А., Черемошкина В.В.) по делу N А56-11487/2007,

установил:

Товарищество собственников жилья "Северная Куба" (далее - ТСЖ "Северная Куба") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ), Управлению Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - Управление) о признании незаконными действий КУГИ по выделению в натуре доли (нежилого помещения 14-Н, кадастровый номер 78:5531:0:7:10) в общей долевой собственности в многоквартирном доме N 4, корпус 1, по ул. Сантьяго-де-Куба в Санкт-Петербурге, по внесению в Реестр собственности Санкт-Петербурга названного нежилого помещения 14-Н и регистрации права собственности Санкт-Петербурга на данный объект; о признании незаконными действий КУГИ по приватизации указанного помещения посредством продажи; о признании недействительной государственной регистрации права собственности Санкт-Петербурга на названное помещение; о применении последствий недействительности сделки по продаже указанной недвижимости Романенко Ольге Викторовне (с учетом уточнения требований).

Определением от 26.06.2007 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Романенко Ольга Викторовна, являющаяся в настоящее время собственником спорного помещения 14-Н по названному адресу; открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд имущества).

Решением от 25.09.2007 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2008 названное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ТСЖ "Северная Куба" просит данные судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение судом норм материального права. Как считает податель жалобы, возражения ответчиков и третьих лиц голословны и не подтверждены документально; вывод суда о том, что спорное помещение не является частью технического подвала и представляет собой самостоятельное нежилое помещение, не основан на имеющихся в деле доказательствах; наличие в спорном помещении общедомовых сетей центрального отопления, водопровода, канализации, предназначенных для обслуживания всего дома, подтверждает, что помещение относится к общему имуществу дома; заявленные ТСЖ "Северная Куба" требования рассмотрены судом не в той последовательности, в какой они перечислены в заявлении, что повлекло принятие неправильного и необъективного решения.

Фонд имущества в отзыве на жалобу просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая, что КУГИ как зарегистрированный собственник законно распорядился нежилым помещением 14-Н, приняв решение о его приватизации; указывая, что спорное помещение сформировано как объект недвижимости, имеет самостоятельное назначение, в связи с чем не может относиться к общему имуществу дома; в настоящее время оспаривание государственной регистрации права собственности Санкт-Петербурга невозможно ввиду наличия государственной регистрации права собственности Романенко О.В. на объект.

В судебном заседании представители ТСЖ "Северная Куба" поддержали кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы, дополнительно сославшись на акт осмотра помещения от 07.02.2008, составленный по предложению апелляционного суда, но не исследованный им, подтверждающий, по мнению истца, что нежилое помещение 14-Н относится к общему имуществу дома. Представители Управления, Фонда имущества, Романенко О.В. возразили против удовлетворения жалобы, считая, что истцом не доказаны неправомерность действий КУГИ и нарушение его прав.

КУГИ о времени и месте рассмотрения жалобы извещен надлежащим образом, однако своего представителя в заседание суда не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании свидетельства о внесении в Реестр собственности Санкт-Петербурга N 01001, выписки из названного реестра от 10.10.2005 в отношении нежилого помещения 14-Н площадью 52,1 кв. м, расположенного в подвале жилого дома по указанному выше адресу, 12.05.2006 зарегистрировано право государственной собственности Санкт-Петербурга, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 78-АВ N 058636.

В соответствии с распоряжением КУГИ от 08.11.2006 N 2169-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, улица Сантьяго-де-Куба, д. 4, к. 1, литер А, пом. 14-Н" Фонд имущества на основании протокола от 22.12.2006 об итогах аукциона заключил с Романенко Ольгой Викторовной договор от 26.12.2006 N 7640-ПА/АО купли-продажи названного нежилого помещения.

09.02.2007 на основании договора купли-продажи от 26.12.2006 зарегистрирован переход к Романенко О.В. права собственности на спорный объект, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 78-АВ N 507256.

ТСЖ "Северная Куба", считая, что нежилое помещение 14-Н как предназначенное для обслуживания более одной квартиры является частью общего имущества дома, не могло находиться в собственности Санкт-Петербурга и быть продано в порядке приватизации Романенко О.В., обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В силу статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации организация вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагает, что оспариваемые решение, действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают ее права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на нее какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суд правомерно посчитал, что ТСЖ "Северная Куба" не доказало нарушения оспариваемыми действиями его прав и законных интересов, а также неправомерность совершенных КУГИ действий.

Требования ТСЖ "Северная Куба" мотивированы тем, что спорное помещение, в котором расположены инженерные коммуникации, является частью подвала, предназначенного для обслуживания более одного помещения в доме, поэтому относится к общему имуществу многоквартирного дома, находящемуся в общей долевой собственности собственников помещений дома, не могло служить объектом собственности Санкт-Петербурга и предметом продажи Романенко О.В.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

До вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации понятие общего имущества содержалось в Федеральном законе "О товариществах собственников жилья", согласно статьям 1, 7 которого общим имуществом являются части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе; обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию.

Судебные инстанции, исходя из данных положений законов, правомерно указали, что к общему имуществу дома относится такое имущество, которое не может использоваться самостоятельно, а имеет только вспомогательное назначение.

Как видно из материалов дела, спорное помещение сформировано в 2003 году в результате выделения из помещения 1-Н, также находившегося в государственной собственности Санкт-Петербурга и использовавшегося путем сдачи в аренду, учтено в установленном порядке в качестве объекта недвижимости. Технические характеристики помещения 14-Н (наличие энергоснабжения, центрального отопления, отдельного входа со двора) позволяют его использовать как самостоятельное помещение, а не по вспомогательному назначению только для обслуживания других помещений в доме.

С учетом изложенного кассационная инстанция считает соответствующим имеющимся в деле материалам и нормам права вывод суд о недоказанности заявителем того, что нежилое помещение 14-Н является общим имуществом многоквартирного дома по названному выше адресу.

Возражения подателя жалобы в этой части не могут быть приняты во внимание, поскольку направлены на переоценку исследовавшихся судом доказательств и выводов суда об обстоятельствах дела, что в силу статей 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить основанием для отмены судебного акта судом кассационной инстанции.

Поскольку заявитель не доказал, что на спорное помещение распространяется правовой режим общего имущества, нельзя считать доказанным и наличие у ТСЖ "Северная Куба" права на оспаривание регистрации права государственной собственности Санкт-Петербурга в отношении данного объекта и его последующей продажи Романенко О.В.

КУГИ, будучи законным собственником недвижимости, распорядился ею путем принятия решения о приватизации в порядке, установленном законодательством о приватизации. Во исполнение данного решения Фонд имущества по результатам проведенного аукциона заключил с Романенко О.В. договор купли-продажи.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. По смыслу названной статьи в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама запись о регистрации, что предполагает при рассмотрении судом соответствующего требования исследование и оценку правоустанавливающих документов, послуживших основанием для регистрации права, проверку действительности данного права с привлечением правообладателя в качестве ответчика.

В настоящее время зарегистрированным собственником помещения 14-Н является Романенко О.В., привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица. При таких обстоятельствах требования ТСЖ "Северная Куба", предъявленные к КУГИ и Управлению, в части признания недействительной государственной регистрации права собственности Санкт-Петербурга не могут быть удовлетворены, поскольку данная регистрация не существует на момент оспаривания. Требования в части применения последствий недействительности сделки по продаже помещения Романенко О.В. подлежат отклонению в соответствии со статьями 166, 167 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду недоказанности ТСЖ "Северная Куба" своей заинтересованности в предъявлении такого требования и неправильного определения состава участников спорного правоотношения.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых решения и постановления, в связи с чем данные судебные акты должны быть оставлены в силе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.09.2007 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2008 по делу N А56-11487/2007 оставить без изменения, а кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Северная Куба" - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

А.В. Кадулин

Г.М. Рудницкий