Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27 февраля 2008 г. N А56-8458/2005 Иск ООО к Учреждению о признании недействительными проведенных торгов по продаже заложенного имущества ООО удовлетворен частично, так как, в частности, с момента заключения оспариваемого договора купли-продажи протокол о результатах торгов утратил самостоятельное правовое значение

ГАРАНТ:

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 июля 2008 г. данное решение частично отменено

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
от 27 февраля 2008 г. N А56-8458/2005

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 мая 2007 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30 июня 2008 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 04 июня 2007 г.

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 06 декабря 2006 г.

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30 августа 2006 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 ноября 2005 г.

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 декабря 2005 г.

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 12 июля 2007 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 июля 2008 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 10 сентября 2008 г.

Резолютивная часть решения объявлена 19 февраля 2007 года.

Полный текст решения изготовлен 27 февраля 2008 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Изотовой С.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Маркиной Л.Н. рассмотрев в судебном заседании дело по иску: общества с ограниченной ответственностью "Нева-АГРО" к Российскому фонду федерального имущества, обществу с ограниченной ответственностью "Август" о признании недействительными торгов, договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки при участии:

от ООО "Нева-АГРО" генерального директора Плясунова А.А., представителей Абдукадирова Т.А. (доверенность от 20.08.2007), Кривошеина А.В. (доверенность от 20.08.2007), от РФФИ представителя Сафроновой Н.Н. (доверенность от 26.12.2007), от ООО "Август" представителя Артемьевой И.Ю. (доверенность от 24.12.2006), от ЗАО "Лизинговая компания "Европа" представителя Показановой Н.Е. (доверенность от 09.01.2007),

от ООО "Альянс" представителя Показановой Н.Е. (доверенность от 08.02.2008), от Управления ФРС представителя Ереевой Н.В. (доверенность от 14.12.2007), от ГУ ФССП по Санкт-Петербургу представитель не явился (извещен); от ГУ ФССП по Ленинградской области представитель не явился (извещен),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Нева-АГРО" (далее - ООО "Нева-АГРО") обратилось в арбитражный суд с иском к Северо-Западному межрегиональному отделению специализированного государственного учреждения при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" (далее - СЗМО РФФИ) о признании недействительными проведенных 27.12.2004 торгов по продаже заложенного имущества ООО "Нева-АГРО", в результате которых к обществу с ограниченной ответственностью "Август" (далее - ООО "Август") перешло право собственности на земельный участок под размещение летнего студенческого лагеря площадью 31 838 кв. м (кадастровый номер 47:07:06-05-001:0001) по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, северо-восточнее деревни Новосаратовки, а также на находящиеся на данном земельном участке объекты незавершенного строительства, расположенные по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, деревня Новосаратовка, а именно:

недостроенное здание студенческого городка (литера 3). здания недостроенных корпусов студенческого городка (литеры А, Б, В, Г, Д, Е, Ж, И), сооружения овощехранилища, административного корпуса, бытового корпуса и поста охраны.

В обоснование заявленных требований ООО "Нева-АГРО" сослалось на нарушения правил проведения торгов, выразившиеся в неопубликовании извещения о предстоящих торгах и продаже имущества по заниженной цене, а также на то, что право собственности на незавершенные строительством сооружения овощехранилища, административного корпуса, бытового корпуса, поста охраны не было зарегистрировано за истцом.

Определением от 17.02.2005 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Август" и подразделение Службы судебных приставов Калининского района Санкт-Петербурга.

Определением от 21.03.2005 СЗМО РФФИ заменено на специализированное государственное учреждение при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" (далее - РФФИ); в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Главное управление Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу (далее - ГУ ФССП по СПб) и Главное управление Федеральной службы судебных приставов по Ленинградской области (далее - ГУ ФССП по ЛО).

Определением от 23.05.2005 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество "Лизинговая компания "Европа" (далее - ЗАО "Лизийговая компания "Европа").

В определениях от 21.03.2005 и от 23.05.2005 в качестве третьего лица также указано Главное управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "Нева-АГРО" уточнило исковые требования и просило признать недействительными торги, протокол от 27.12.2004 N 2 об определении победителя торгов, договор купли-продажи от 27.12.2004 N 274, заключенный по результатам торгов, а также применить последствия недействительности сделки путем возврата сторон договора в первоначальное положение.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.06.2005, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2005, в иске отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.12.2005 решение от 23.06.2005 и постановление от 05.10.2005 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении определением от 24.04.2006 изменен процессуальный статус ООО "Август", данное общество привлечено к участию в деле в качестве ответчика.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.11.2006 торги по продаже имущества ООО "Нева-АГРО" признаны недействительными. Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2007 решение от 10.11.2006 отменено, в иске отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от

12.07.2007 решение от 10.11.2006 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2007 по настоящему делу отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При этом суд кассационной инстанции указал. что суды первой и апелляционной инстанции не рассмотрели требования истца, заявленные им в порядке уточнения, а также предложил уточнить процессуальный статус Главного управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (в настоящее время - Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской обласчи, далее - ФРС), которое в решении от 10.11.2006 и постановлении от 20.04.2007 значится в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, но сведения о привлечении которого к участию в деле в материалах отеутетвуют.

В отзыве на исковое заявление РФФИ просит в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на отсутствие предмета спора в условиях восстановленных прав и законных интересов истца решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.03.2006 по делу N А56-26888/2005, а также отсутствие правовых оснований для удовлетворения исковых требований о применении последствий недействительности сделки, поскольку истец не является стороной оспариваемой сделки, а поэтому его права указанным способом восстановлены быть не могут.

В отзыве на исковое заявление ООО "Август" просит в удовлетворении исковых требований отказать, указывая, что в связи с признанием решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-26888/05 недействительными торгов и заключенного по результатам торгов договора, право истца восстановлено, в связи с чем отсутствует предмет спора, истец не является лицом, который вправе в данном случае заявлять требование о применении последствий недействительности сделки, последствия недействительности оспариваемой сделки не могут быть применены, поскольку невозможно восстановление положения, существовавшего на момент проведения торгов; часть объектов, приобретенных на основании оспариваемого договора, не существует.

Определением от 16.10.2007 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФРС.

Определением от 04.12.2007 к участию в деле в качестве третьего, лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Альянс" (далее - ООО "Альянс").

В судебном заседании представители истца поддержали заявленные требования со ссылкой на позицию, изложенную в пункте 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", уточнив, что имущество подлежит возвращению РФФИ с указанием в решении суда на передачу этого имущества истцу. Согласно правовой позиции ООО "Нева-АГРО" истец считает, что последствия недействительности сделки должны быть применены путем возврата ООО "Август" сохранившихся объектов, взыскания с названного общества 35 900 руб. компенсации утраченных объектов недвижимости, взыскания с РФФИ 15 150 000 руб., полученных по сделке, в пользу ООО "Август", а также обязания ФРС внести запись о прекращении права собственности ООО "Август" на 10 объектов недвижимости, право собственности на которые было ранее зарегистрировано за истцом, и внести запись о государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 47:07:06-05-001:0001.

Представитель РФФИ против удовлетворения исковых требований возражал по мотивам, изложенным в отзыве. Представитель ООО "Август" против удовлетворения исковых требований возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Представитель ЗАО "Лизинговая компания "Европа" и ООО "Альянс" против удовлетворения требований о применении последствий недействительности оспариваемой сделки также возражал.

Представитель ФРС пояснил, что признание недействительным договора, на основании которого зарегистрировано право собственности ООО "Август", влечет прекращение права указанного лица на спорные объекты.

ГУ ФССП по СПб и ГУ ФССП по ЛО о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, однако своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы истца, ответчика, третьих лиц суд установил следующее.

Постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.10.2004 изменено решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.07.2004 по делу N А56-21422/2004 и с ООО "Нева-АГРО" в пользу закрытого акционерного общества "Банк "Советский" взыскано 14 300 906 руб. 85 коп. задолженности по кредитному договору; на принадлежащее ООО "Нева-АГРО" имущество, являющееся предметом залога по договору ипотеки от 03.07.2003 и по договору последующего залога (ипотеки) от 23.09.2003, обращено взыскание на предмет залога путем продажи имущества с публичных торгов с установлением начальной продажной цены 14 850 000 руб. Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 11.01.2005 указанное постановление апелляционной инстанции оставлено без изменения.

Во исполнение принятых по делу N А56-21422/2004 судебных актов имущество ООО "Нева-АГРО" (всего 14 объектов) было продано с публичных торгов 27.12.2004 в городе Всеволожске Ленинградской области за 15 150 000 руб., победителем торгов признано ООО "Август".

Договор с победителем торгов заключен 27.12.2004 (т. 2, л. д. 171-176), имущество передано по акту приема-передачи от 27.12.2004 (т. 2, л. д. 176-177).

Право собственности OQQ "Август" на земельный участок под размещение летнего студенческого лагеря площадью 31 838 кв. м (кадастровый номер 47:07:06-05-001:0001) по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, северо-восточнее деревни Новоеаратовки, на недостроенное здание студенческого городка (литера 3), здания недостроенных корпусов студенческого городка (литеры А, Б, В, Г, Д, Е, Ж, И) зарегистрировано 20.05.2005 Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, что подтверждается представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации права серии ,.78-АА N 171154, 171155, 171156, 171157, 171158, 171159, 171160, 171161, 171162, 171163 (т.л. д. 58-67).

Денежные средства в сумме 15 150 000 руб. в счет оплаты имущества по договору внесены ООО "Август" на счет Северо-Западного межрегионального отделения РФФИ, что подтверждается платежными поручениями от 20.12.2004 N 790, 27.12.2004 N 820 (т. 3, л. д. 130-131).

ООО "Нева-АГРО", полагая, что торги по реализации имущества проведены с нарушением действующего законодательства, обратилось с настоящим иском.

Как следует из материалов дела, оспариваемые торги проведены в рамках исполнительного производства N 1124/05/04, возбужденного на основании исполнительного листа от 11.10.2004 N 315592 в интересах взыскателя - закрытого акционерного общества "Банк "Советский" - кредитора ООО "Нева-АГРО". Выставленное на торги имущество являлось предметом договора об ипотеке и реализовывалось в порядке обращения взыскания на заложенное имущество.

В силу пункта 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Согласно пункту 3 статьи 57 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 30 дней, но не ранее чем за 60 дней до их проведения в периодическом издании, являющимся официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, с указанием даты, времени и места проведения публичных торгов, характера продаваемого имущества и его начальной продажной цены.

Предусмотренное пунктом 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 3 статьи 57 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости) извещение о проведении торгов опубликовано в дополнительном внеплановом выпуске газеты "Бизнес-Информ" от 25.11.2004 N 32. В выпуске названной газеты от 23.11.2004 N 32 извещение о проведении торгов не опубликовано. Данное обстоятельство подтверждается ответом главного редактора региональной газеты "Бизнес-Информ" от 25.11.2004 N 42 (т. 2, л. д. 110).

В материалы дела представлены N 31 (303) от 02.11.2004, N 32 (304) от 23.11.2004 и N 33 (305) от 09.12.2004 еженедельной газеты "Бизнес-Информ", в которых отсутствуют извещения о проведении оспариваемых торгов.

В N 32 газеты содержится информация о проведении РФФИ торгов 24.12.2004 в отношении иного имущества (объекты недвижимости, принадлежащие МУП "Жилкомхоз" и расположенные в Подпорожье).

Согласно сообщению заведующей Ленинградской областной библиотеки Ивановой Т.А. экземпляры дополнительного выпуска указанной газеты в библиотеку не представлены (т. 2, л. д. 137-138).

Кроме того, опубликование сообщения о проведении торгов имело место в печатном органе, не являющемся официальным печатным органом Правительства Ленинградской области, поскольку согласно статье 2 Закона Ленинградской области от 13.12.2001 N 71-03 "О порядке подписания, опубликования и вступления в законную силу правовых актов органов государственной власти Ленинградской области" официальным информационным органом исполнительной власти Ленинградской области является ленинградская областная газета "Вести", бюллетень "Вестник Правительства Ленинградской области" и бюллетень "Вестник Законодательного собрания Ленинградской области".

Извещение о проведении торгов направлено на привлечение наибольшего количества заинтересованных лиц с целью выявления наилучшего предложения об условиях продажи (наивысшей цены).

Вместе с тем, как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-26888/2005, информация о проводимых торгах, опубликованная с нарушением требований статьи 57 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", оказалась практически недоступной для лиц, потенциально заинтересованных в приобретении реализуемого имущества. В результате в торгах приняли участие три участника.

Поскольку должник заинтересован в продаже имущества за наиболее высокую цену, выявленную в ходе представления конкурирующих заявок, отсутствие надлежащего извещения о проведении торгов непосредственно затрагивает его интересы. Аналогичная позиция высказана в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства".

Признание недействительными оспариваемых торгов в рамках дела N А56-26888/2005, к участию в котором истец по настоящему делу был привлечен в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, не исключает право истца самостоятельно обратиться с таким требованием в защиту своих нарушенных прав.

Согласно пункту 17 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом - исполнителем в соответствии со статьей 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В соответствии с требованиями статей 62 и 63 Федерального закона "Об исполнительном производстве" и статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа имущества должника с торгов при обращении на него взыскания есть особый способ заключения договора купли-продажи этого имущества. Без регистрации права собственности должника на объект незавершенного строительства в порядке, установленном статьей 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", объект не может быть продан с публичных торгов в рамках исполнительного производства. Необходимым условием продажи объекта с торгов в порядке обращения на него взыскания в рамках исполнительного производства является регистрация права собственности должника на этот объект. При отсутствии регистрации должником своего права собственности на указанный объект, регистрация его прав должна была быть проведена судебным приставом исполнителем в порядке подготовки торгов данным объектом (статья 62 Закона об исполнительном производстве) а свидетельство о государственной регистрации вместе с другими документами, характеризующими объект недвижимости, передано им специализированной организации, проводящей торги (подпункт 3 пункта 3 статьи 62 Закона об исполнительном производстве).

В силу пункта 12 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" отсутствие государственной регистрации права собственности должника на объект недвижимости само по себе не является основанием для признания недействительным заключенного по итогам публичных торгов договора купли-продажи, если такое право возникло до момента вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Как установлено постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.10.2004 по делу N А56-21422/2004, возведение новых объектов на заложенном земельном участке имело место после Заключения договора ипотеки от 03.07.2003.

В то же время порядок строительства зданий и сооружений регламентируется нормами публичного права, без соблюдения требований которого объект недвижимости в юридическом смысле возникнуть не может.

Ссылка истцов на то, что сооружения овощехранилища, административного корпуса, бытового корпуса и поста охраны относятся к недвижимому имуществу (по смыслу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку являются капитальными строениями, прочно связанным с землей, несостоятелен. Отнесение объектов к той или иной группе капитальности с точки зрения строительных норм не влияет на понятие недвижимости. При таких обстоятельствах представленное истцом заключение общества с ограниченной ответственностью "Эккона-Оценка" от 14.12.2007 о принадлежности к недвижимому имуществу указанных объектов (т. 11, л. д. 35-58) не соответствует принципу допустимости доказательств.

В материалы дела представлено распоряжение администрации муниципального образования "Всеволожский район Ленинградской области" от 15.10.2004 N 1875, которым утвержден акт выбора земельного участка и предварительно согласовано место размещения объекта для строительства овощехранилища ООО "Нева-АГРО" в районе дер. Новосаратовка во Всеволожском районе Ленинградской области, а также разрешено проведение проектно-изыскательских работ для строительства овощехранилища на спорном земельном участке сроком на один год.

Согласно части 1 статьи 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации, действовавшего в период возведения названных объектов, разрешение на строительство документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство. реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории. В силу пункта 2 укачанной статьи разрешение на строительство выдавалось на основании заявлений заинтересованных физических и юридических лиц, документов, удостоверяющих их права на земельные участки, и при наличии утвержденной проектной документации.

В соответствии с пунктом 9 этой статьи разрешение на строительство не требовалось в случае, если работы по строительству и реконструкции объектов недвижимости не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности зданий, строений и сооружений, а также в случае возведения временных зданий, строений и сооружений на площадках, необходимых для организации строительных работ.

Однако какие-либо иные документы, свидетельствующие о соблюдении требований, касающихся строительства овощехранилища, административного корпуса, бытового корпуса и поста охраны как объектов недвижимости, в том числе получение необходимых разрешений на строительство в материалы дела не представлены. Отсутствие таких документов истец не оспаривает.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Возведение объекта, являющегося самовольной постройкой, не влечёт приобретения права собственности на этот объект, вне зависимости от того, произведена ли государственная регистрация права или нет.

Несостоятельна ссылка истца в подтверждение своих доводов о том, что сооружения овощехранилища, административного корпуса, бытового корпуса и поста охраны являются объектами недвижимости, на судебные акты по делу N А56-21422/04, поскольку названными судебными актами обращено взыскание на возводимые и вновь возведенные сооружения на заложенном земельном участке без указания того, на какие' именно объекты обращено взыскание.

В соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание торгов недействительными влечет недействительность договора заключенного с лицом, выигравшим торги.

Кроме того, указанный договор купли-продажи, заключенный по результатам оспариваемых торгов, признан недействительным решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-26888/2005.

Пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом.

В качестве продавца в оспариваемой сделке выступал организатор торгов (РФФИ), действовавший на основании договора комиссии от 16.10.2004 N 15-ДК-04/39 (т. 10, л. д. 1-7) с Главным управлением Министерства юстиции Российской Федерации по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, пунктом 2.1 которого предусмотрено заключение РФФИ договора с покупателем от своего имени.

Согласно пункту 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" должник не является стороной в сделке и последствия недействительности сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской федерации, в отношении него не могут быть применены.

То обстоятельство, что на торгах продавалось имущество, принадлежащее должнику на праве собственности, не делает последнего стороной по сделке.

Продажа на публичных торгах организуется и проводится уполномоченным органом, действующим в рамках осуществления своих публичных полномочий по реализации арестованного имущества в связи с принудительным исполнением судебных решений. Организатор торгов обязан соблюдать предусмотренные законом требования к порядку их проведения. Признание торгов недействительными вследствие допущенных в рассматриваемом в рамках данного дела нарушений влечет недействительность заключенного на торгах договора купли-продажи и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В данном случае обязанность возврата денежных средств покупателю при применении последствий недействительности заключенного по итогах публичных торгов договора должна возлагаться на лицо, действующее в качестве организатора торгов и заключающее договор купли-продажи от собственного имени - РФФИ.

Поскольку должник не является стороной оспариваемой сделки, то предусмотренные пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации последствия в отношении него не могут быть применены.

Кроме того, поскольку интерес должника в признании недействительными оспариваемых торгов состоит именно в продаже имущества за наиболее высокую цену, этот интерес обеспечивается надлежащим порядком проведения торгов.

В связи с этим имущество, переданное по договору, заключенному по результатам торгов и признанному недействительным в связи с нарушением процедуры их проведения, подлежит передаче стороне по сделке - РФФИ, тогда как должник не лишен возможности защитить свои вещные права посредством предъявления виндикационного иска.

Однако, как следует из материалов дела, часть объектов - здания недостроенных корпусов студенческого городка литеры А, Б, Д, И - переданных по оспариваемому договору, в настоящее время утрачена. Данное обстоятельство подтверждается актом от 21.01.2008 (т. 12, л. д. 11), а также представленными в материалы дела техническими паспортами (т. 12, л. д. 19-90) и истцом не оспаривается.

Согласно статье 134 Гражданского кодекса Российской Федерации, если: разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь).

Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.

Как следует из материалов дела, предметом договора ипотеки и последующей ипотеки являлись объекты недвижимости - здания недостроенного корпуса студенческого городка (Студенческий городок) и принадлежащий истцу на праве собственности земельный участок для размещения летнего студенческого лагеря (студенческий городок). Оценка предмета залога произведена сторонами как единого целого. Начальная цена, указанная в решении суда, также определена как цена единого объекта. Объект продан единым лотом.

Оценив данные обстоятельства, суд пришел к выводу о том, что объекты, являющиеся предметом оспариваемого договора, реализовывались как единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, то есть как сложная вещь, в связи с чем утрата одной из ее составляющей части, влечет невозможность применения двусторонней реституции из-за существенного изменения отчужденного по оспариваемой сделке имущества.

Допрошенная в судебном заседании бывший генеральный директор ООО "Август" Волкова А.В. пояснила, что указанная в акте о приеме (поступлении) оборудования (т. 10, л. д. 108-111) стоимость за единицу определена произвольно только для целей учета и налогообложения. В связи с этим указанный акт не влияет на изменение квалификации объекта продажи как сложной вещи.

В удовлетворении требования о признании недействительным протокола заседания комиссии об определении победителя торгов от 27.12.2004 N 2 также следует отказать, поскольку с момента заключения оспариваемого договора купли-продажи протокол о результатах торгов утратил самостоятельное правовое значение.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

признать недействительными торги, состоявшиеся 27.12.2004 в г. Всеволожске, проведенные Северо-Западным межрегиональным отделением специализированного государственного учреждения при Правительстве Российской Федерации "Российской фонд федерального имущества" (протокол комиссии об определении победителя торгов от 27.12.2004 N 2) по продаже следующего имущества общества с ограниченной ответственностью "Нева-АГРО":

1. земельный участок под размещение летнего студенческого лагеря. Земли сельскохозяйственного назначения. Площадь 31 838 кв. м. Кадастровый номер 47:07:06-05-001:0001. Объект расположен: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, северо-восточнее дер. Новосаратовка;

2. Здание недостроенного корпуса студенческого городка. Нежилое. Инв. N 728. Лит. А. Незавершённый строительством объект, готовность 14 %. Кадастровый (или условный) номер 47-09-1/2003-66 Объект расположен: Ленинградская область. Всеволожский район, дер. Новосаратовка;

3. Здание недостроенного корпуса студенческого городка. Нежилое. Инв. N 728. Лит. Б. Незавершённый строительством объект, готовность14 %.. Кадастровый (или условный) номер 47-09-1/2003-67 Объект расположен: Ленинградская область. Всеволожский район, дер. Новосаратовка;

4. Здание недостроенного корпуса, студенческого городка. Нежилое. Инв. N 728. Лит. В. Незавершённый строительством объект, готовность 14 %. Кадастровый (или условный) номер" 47-09-1/2003-68 Объект расположен: Ленинградская область. Всеволожский район, дер. Новосаратовка;

5. Здание недостроенного корпуса студенческого городка. Нежилое. Инв. N 728. Лит. Г. Кадастровый (или условный) номер 47-09-1/2003-69 Объект расположен: Ленинградская область, Всеволожский район, дер. Новосаратовка:

6. Здание недостроенного-корпуса студенческого городка. Нежилое. Инв. N 728. Лит. Д. Кадастровый (или условный) номер 47-09-1/2003-70 Объект расположен: Ленинградская область, Всеволожский район, дер. Новосаратовка;

7. Здание недостроенного корпуса студенческого городка. Нежилое. Инв. N 728. Лит. Е. Незавершённый строительством объект, готовность 13 %. Кадастровый (или условный) номер 47-09-1/2003-71 Объект расположен: Ленинградская область. Всеволожский район, дер. Новосаратовка;

8. Здание недостроенного корпуса студенческого городка. Нежилое. Инв. N 728. Лит. Ж. Незавершённый строительством объект, готовность 13 %. Кадастровый (или условный) номер 47-09-1/2003-72 Объект расположен: Ленинградская область, Всеволожский район, дер. Новосаратовка:

9. Здание студенческого городка. Нежилое. Инв. N 728. Лит. 3. Незавершённый строительством объект, готовность 13 %. Кадастровый (или условный) номер 47-09-1/2003-73 Объект расположен: Ленинградская область. Всеволожский район, г. п. им. Свердлова, дер. Новосаратовка;

10. Здание недостроенного корпуса студенческого городка. Нежилое. Инв. N 728. Лиг. И. Незавершённый строительством объект, готовность 13 %. Кадастровый (или условный) номер 47-09-1/2003-74 Объект расположен: Ленинградская область, Всеволожский район, дер. Новосаратовка;

11. Сооружение овощехранилища, незавершённое строительством. Объект расположен: Ленинградская область, Всеволожский район, дер. Новосаратовка;

12.Сооружение административного корпуса, незавершённое строительством. Объект расположен: Ленинградская область, Всеволожский район, дер. Новосаратовка;

13. Сооружение бытового корпуса, незавершённое строительством. Объект расположен: Ленинградская область, Всеволожский район, дер. Новосаратовка;

14. Сооружение поста охраны, незавершённое строительством. Объект расположен: Ленинградская область, Всеволожский район, дер. Новосаратовка, расположенные на указанном земельном участке.

Признать недействительным договор от 27.12.2004 N 274, заключенный по итогам указанных торгов между Северо-Западным межрегиональным отделением специализированного государственного учреждения при Правительстве РФ "Российский Фонд Федерального имущества" и ООО "Август".

В остальной части в иске отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в силу.

Судья

С.В. Изотова