Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29 апреля 2008 г. N А56-35896/2007 Иск КУГИ о взыскании с ООО задолженности по арендной плате, пеней за просрочку платежа, задолженности по особым условиям и штрафа за нарушение особого условия договора аренды не удовлетворен, так как особые условия спорного договора являются ничтожными, так как противоречат закону "О плате за землю", а также нормам ГК РФ

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
от 29 апреля 2008 г. N А56-35896/2007

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 сентября 2008 г.

Резолютивная часть решения объявлена 17 апреля 2008 года.

Полный текст решения изготовлен 29 апреля 2008 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Хайруллиной Х.Х.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Павловой Е.В.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

ответчик: ООО "АСТОР-ЛЮКС"

о взыскании 1518 046 руб. 88 коп.

при участии

- от истца: представитель Котельникова Л.Д. по доверенности от 29.12.2007 N 32093-42;

- от ответчика: представитель Шакишева Е.В. по доверенности от 28.09.2007 б/н;

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "АСТОР-ЛЮКС" (далее - Ответчик) о взыскании 1 518 046 руб. 88 коп. задолженности по арендной плате, пеней за просрочку платежа, задолженности по особым условиям и штрафа за нарушение особого условия договора.

В ходе слушания дела Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уменьшил исковые требования и просил взыскать с Ответчика 785 411 руб. 80 коп. задолженности и 193 850 руб. 83 коп. штрафа, а всего 979 262 руб. 73 коп.

Истец в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

Ответчик в судебное заседание явился, исковые требования не признал по мотивам, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, заслушав и оценив доводы сторон, суд пришел к следующим выводам:

Истец обратился в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области, руководствуясь следующим:

В нарушение договора аренды N 07/ЗК-04230 от 24.01.2007 Ответчик не выполнил принятых на себя обязательств по своевременной оплате арендуемого земельного участка общей площадью 40 357 кв. м, по адресу: 195030, Санкт-Петербург, Лапинский проспект, д.7, литера В.

В соответствии с пунктом 7.5 договора Ответчик обязан в течение месяца с момента подписания договора оплатить фактическое пользование за период с 06.02.2006 по 28.11.2006 в размере 785 411 руб. 90 коп. Данное обязательство Ответчиком не исполнено.

За нарушение пункта 7.5. договора Ответчик должен на основании пункта 5.3 договора платить штраф в размере восьмидесяти процентов от квартальной арендной платы, установленной на момент выявления нарушения, что составляет 193 850 руб. 83 коп.

Ответчик иск не признал по следующим мотивам:

21.03.2007 Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу зарегистрирован переход права собственности на земельный участок по адресу: Санкт-Петербург, Лапинский пр., д.7, лит.В, кадастровый номер 78:11:6124:12, к ООО "АСТОР-ЛЮКС", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 78-АВ N 575170 от 21.03.2007.

Требования Истца об оплате фактического землепользования за период с 06.02.2006 по 28.11.2006 и штрафа за нарушение пункта 7.5 договора Ответчик считает незаконными.

Договор аренды земельного участка N 07/ЗК-04230 был заключен сторонами 24.01.2007. Пунктом 3.2 договора аренды установлено, что условия договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 29.11.2006. Следовательно, у Истца отсутствуют основания для требования платы за фактическое пользование участком за период с 06.02.2006 по 28.11.2006.

ООО "АСТОР-ЛЮКС" приобрело объекты незавершенного строительства лит.Б, лит.В, лит.Ж, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Лапинский пр., д.7 по договору купли-продажи N 2/12 от 30.12.2005 у ООО "МЕРКУРИЙ".

У прежнего собственника объектов незавершенного строительства права на земельный участок оформлены не были. Земельный участок под объектами незавершенного строительства не был ни обособлен, ни определен в натуре. Границы землепользования были утверждены 29.11.2006, что подтверждается Распоряжением КГА Правительства Санкт-Петербурга от 29.11.2006 N 1323. Первичное прохождение кадастрового учета, с присвоением земельному участку, кадастрового номера произошло в декабре 2006г.- Следовательно, земельный участок, указанный в п. 1.1. договора аренды N 07/ЗК-04230 не мог фактически использоваться ООО "АСТОР-ЛЮКС" до 29.11.2006 и быть объектом правоотношений согласно части 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд полагает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

Как следует из материалов дела между КУГИ (арендодатель) и ООО "АСТОР-ЛЮКС" (арендатор) был заключен договор N 07/ЗК-04230 от 24.01.2007 (л.д. 5) аренды земельного участка: Зона 8, кадастровый номер 78:11:6124:12, находящегося по адресу: 195030, Санкт-Петербург, Лапинский проспект, дом 7, литера В, площадью 40357 кв. м, для использования под объекты незавершенного строительства.

Из содержания искового заявления следует, что Истец обратился в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Ответчику о взыскании задолженности по особому условию, содержащемуся в пункте 7.5 Договора аренды N 07/ЗК-04230 от 24.01.2007, согласно которому Ответчик обязан в течение месяца с момента подписания договора оплатить фактическое землепользование за период с 06.02.2006 по 28.11.2006 в размере 785 411 руб. 90 коп.

За нарушение условий договора пунктом 5.3 предусмотрен штраф в размере 80% от квартальной арендной платы, установленной на момент выявления нарушения.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон' с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Пунктом 3.2 договора от 24.01.2007 установлено, что условия договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 29 ноября 2006 года, в связи с чем у КУГИ отсутствуют основания для требования платы за фактическое пользование участком за период с 06.02.2006 по 28.11.2006.

Кроме того, пункт 7.5 договора аренды от 24.01.2007 является ничтожным в силу его противоречия закону, а именно Закону Российской Федерации "О плате за землю". Согласно статье 1 Закона использование земли в Российской Федерации является платным. Формами оплаты являются: земельный налог, арендная плата. Собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Как видно из материалов дела, ООО "АСТОР-ЛКЖС" приобрело объекты незавершенного строительства лит.Б, лит.В, лит.Ж, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Лапинский пр., д.7 по договору купли-продажи N 2/12 от 30.12.2005 у ООО "МЕРКУРИЙ" (л.д. 64).

В силу статей 217, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, в том числе в результате ее продажи, новый собственник приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования, на тех же условиях, что и прежний собственник недвижимости.

Из материалов дела усматривается, что у прежнего собственника объектов незавершенного строительства права на земельный участок оформлены не были. Земельный участок под объектами незавершенного строительства не был ни обособлен, ни определен в натуре. Границы землепользования были утверждены 29.11.2006, что подтверждается Распоряжением КГА Правительства Санкт-Петербурга от 29.11.2006 N 1323. Первичное прохождение кадастрового учета, с присвоением земельному участку кадастрового номера произошло в декабре 2006 года, а следовательно, до заключения договора аренды от 24.01.2007г. единственной возможной формой платы за пользование земельным участком является земельный налог.

Таким образом, пункт 7.5 договора аренды N 07/ЗК-04230 от 24.01.2007 противоречит статье 1 ФЗ "О плате -за землю" и статье 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, а, следовательно, является ничтожным в силу статей 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 9, 64-66, 71, 110, 161-МО Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В иске отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в силу.

Судья

Х.Х.Хайруллина