Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 2 августа 2011 г. N 33-11682 (ключевые темы: пропуск срока - акт приема-передачи - техническая эксплуатация - неустойка - передача объекта долевого строительства)

Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда
от 2 августа 2011 г. N 33-11682

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего Смышляевой И.Ю.

судей Чуфистова И.В. и Садофьевой А.С.

при секретаре Кузнецовой В.В.

рассмотрела в судебном заседании дело N 2-57/11 по кассационной жалобе ООО "Балтинвестстрой" на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 09 февраля 2011 года по иску Когана М.Л. к ООО "Балтинвестстрой" о взыскании денежных сумм, судебных расходов.

Заслушав доклад судьи Смышляевой И.Ю., объяснения представителя ООО "Балтинвестстрой" - Литвинова А.Е., представителя Когана М.Л. - Исправниковой Н.С.,

судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

28.08.2006 года между Коганом М.Л. и ООО "Балтинвестстрой" заключен договор участия в долевом строительстве N жилого комплекса, в соответствии с которым Коган М.Л. являлся участником инвестирования создания жилого комплекса по адресу <адрес> в объеме трехкомнатной квартиры.

31.10.2006 года между теми же сторонами заключен договор N, в соответствии с которым Коган М.Л. являлся участником инвестирования создания жилого комплекса по указанному адресу в объеме машиноместа в помещении встроено-пристроенной общей автостоянки, входящей в состав жилого комплекса.

31.10.2006 года сторонами заключен договор N, в соответствии с которым Коган М.Л. являлся участником инвестирования создания жилого комплекса по указанному адресу в объеме нежилого помещения (кладовой).

Коган М.Л. обратился в суд с иском к ООО "Балтинвестстрой" и, ссылаясь на нарушение ответчиком сроков передачи объектов, указывая, что вместо 01.09.2008 года квартира была передана ему 20.02.2009 года, кладовая - 25.02.2009 года, гаражный бокс - 10.08.2009 года, а также на то, что квартира передана истцу меньшей площадью, чем было предусмотрено договором от 28.08.2006 года, просил взыскать с ответчика денежную сумму в размере ххх руб., из которых ххх руб. - неустойка за нарушение сроков передачи объектов долевого строительства, ххх руб. - стоимость уменьшения площади квартиры; ххх руб. - соразмерное уменьшение цены квартиры, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере ххх руб.

Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 02 февраля 2011 года исковые требования удовлетворены частично.

С ответчика в пользу истца взыскана неустойка за нарушение сроков передачи объектов долевого строительства в размере ххх руб., расходы по оплате госпошлины в сумме ххх руб.

В остальной чести иска Когану М.Л. отказано.

Ответчик с решением суда в части взыскания неустойки и расходов по уплате госпошлины не согласен и в кассационной жалобе его просит его отменить, полагая его незаконным.

Истцом решение суда не обжалуется.

Поскольку решение суда в части отказа в иске о взыскании стоимости уменьшения площади квартиры и соразмерного уменьшения ее цены, сторонами по делу не обжалуется, его законность и обоснованность в силу положений ч. 1 ст. 347 ГПК РФ не является предметом проверки судебной коллегии. В данном случае кассационная инстанция связана доводами жалобы ответчика. Иное противоречило бы диспозитивному началу гражданского судопроизводства, проистекающему из особенностей спорных правоотношений, субъекты которых осуществляют принадлежащие им права по собственному усмотрению, произвольное вмешательство в которые, в силу положений ст.ст. 1, 2, 9 ГК РФ.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения участников процесса, приходит к следующему.

Судом первой инстанции в ходе рассмотрения дела установлено, что в соответствии с Распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре от 02.11.2005 года N 203-С во исполнение распоряжения Губернатора Санкт-Петербурга от 09.04.1998 года N 339-Р установлены сроки окончания строительства жилого комплекса по адресу: <адрес> - 4-й квартал 2008 года (л.д. 54, том 1).

В соответствии с п.п. 2.2 заключенных сторонами договоров долевого участия в строительстве срок получения застройщиком - ООО "Балтинвестстрой" разрешения на ввод жилого комплекса по указанному адресу в эксплуатацию установлен - 2-й квартал 2008 года.

Согласно п.п. 5.2.1 договоров при условии надлежащего исполнения участником (Коганом М.Л.) в полном объеме обязательств, установленных условиями настоящих договоров в течение двух месяцев с момента получения застройщиком разрешения на ввод жилого комплекса в эксплуатацию, ООО "Балтинвестстрой" обязалось передать Когану М. Л. объект по подписываемому сторонами акту приема-передачи объекта.

В соответствии с разрешением на ввод в эксплуатацию жилого комплекса вышеуказанный объект был введен в эксплуатацию 26.12.2008 года.

Согласно акту приема-передачи квартиры по договору N ответчик передал, а истец принял квартиру 26.02.2009 года.

В соответствии с актом приема-передачи по договору N ответчик передал, а истец принял нежилое помещение (кладовую) 25.02.2009 года.

В соответствии с актом приема-передачи по договору N ответчик передал, а истец принял гаражный бокс 10.08.2009 года.

Разрешая спор, суд исходил того, что договоры долевого участия в строительстве, заключенные сторонами, датированы 2006 годом, то есть, были заключены после распоряжения Комитета по градостроительству и архитектуре от 02.11.2005 года N 203-С на строительство жилого комплекса, которым установлен сроки окончания строительства жилого комплекса - 4-й квартал 2008 года, что свидетельствует о том, что ответчик знал о сроке окончания строительства, указанном в данном распоряжении - 4-й квартал 2008 года, однако добровольно принял на себя обязательства в указанных договорах, заключенных с истцом, об уменьшении срока окончания строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию во 2-м квартале 2008 года. При этом, указанные условия договора (п.п. 2.2) не противоречат вышеуказанному распоряжению Комитета по градостроительству и архитектуре от 02.11.2005 года N 203-С, поскольку застройщик вправе окончить строительство жилого комплекса и в более ранние сроки, чем указаны в данном распоряжении.

Также суд исходил из того, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что в дальнейшем, между сторонами были заключены или ответчиком предлагалось истцу заключить дополнительные соглашения, которыми были внесены изменения в п. п. 2.2 всех договоров долевого участия в строительстве - установлен срок окончания строительства жилого комплекса и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - 4-й квартал 2008 года.

На основании изложенного суд пришел к выводу о том, что в соответствии с условиями договора ответчик принял на себя обязательства по окончанию строительства жилого комплекса и получению разрешения на ввод его в эксплуатацию - 2-й квартал 2008 года и в соответствии со ст. 309 ГК РФ, а также в соответствии с п.п. 2.2.1 договоров, заключенных с истцом, обязан был передать квартиру, нежилое помещение (кладовая), гаражный бокс в срок до 01.09.2008 года, тогда как фактически указанные помещения были переданы истцу с нарушением указанного срока (до 01.09.2008 года), а именно: квартира - 26.02.2009 года, нежилое помещение - 25.02.2009 года, гаражный бокс-10.08.2009 года, т.е. ответчиком допущено нарушение сроков передачи указанных объектов.

Судебная коллегия считает, что решение в части взыскания неустойки вынесено при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, что привело к неправильному применению норм материального и процессуального права, данные обстоятельства в соответствии с нормами ст. 362 ГПК РФ являются основанием для отмены обжалуемого решения.

Суд в соответствии с заявленными истцом требованиями определил ко взысканию неустойку за нарушение сроков передачи объектов долевого строительства.

Разрешение на ввод объектов (жилого комплекса) в эксплуатацию выдано службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга 26.12.2008 года.

Акты приема-передачи квартиры по договору N и нежилого помещения (кладовой) по договору N, ответчик передал, а истец принял квартиру указанные объекта 26.02.2009 года и 25.02.2009 года соответственно.

В соответствии с актом приема-передачи по договору N ответчик передал, а истец принял нежилое помещение (кладовую) 25.02.2009 года.

Пунктом п.п. 5.2.1 договоров установлена обязанность ответчика в течение двух месяцев с момента получения застройщиком разрешения на ввод жилого комплекса в эксплуатацию передать истцу объект по подписываемому сторонами акту приема-передачи объекта.

Согласно п.п. 1, 2 и 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Истец просил взыскать с ответчика неустойку именно за нарушение установленных договором сроков передачи объектов.

В соответствии с п. 2 ч. 4 ст. 4 ФЗ "О долевом участии в строительстве" от 30.12.2004 года N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Согласно ст. 6 указанного Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. При этом срок передачи застройщиком объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/75 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Судебная коллегия считает неправомерным вывод суда о том, что объекты долевого строительства должны были быть переданы истцу не позднее 01.09.2009 года, поскольку такой способ определения сроков передачи застройщиком объектов долевого строительства участнику долевого строительства нормами действующего законодательства и заключенными сторонами договорами.

Согласно ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

При указанных обстоятельствах решение суда в части удовлетворения требований о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объектов долевого строительства в виде квартиры по договору N от 28.08.2006 года и нежилого помещения (кладовой) по договору N от 31.10.2006 года нельзя признать законным и обоснованным. Решение суда в указанной части подлежит отмене.

Поскольку сбор дополнительных доказательств по делу в части указанных требований не требуется, судебная коллегия полагает возможным постановить по делу новое решение об отказе в удовлетворении данных требований.

Вместе с тем акт приема-передачи по договору N, согласно которому ответчик передал, а истец принял гаражный бокс, подписан сторонами 10.08.2009 года.

Учитывая дату получения разрешения на ввод объектов (жилого комплекса) в эксплуатацию - 26.12.2008 года, судебная коллегия полагает установленным факт нарушения ответчиком сроков передачи данного объекта долевого строительства.

В силу положений ч. 5 ст. 28 Закона РФ "О защите прав потребителей" в случае нарушения установленных сроков выполнения работы или назначенных потребителем новых сроков, исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку.

Доводы кассационной жалобы ответчика о нарушении истцом положений п.п. 5.1.1 заключенных сторонами договоров, выразившееся в нарушении им сроков представления в УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области для государственной регистрации подписанных сторонами договоров, не свидетельствуют о наличии правовых оснований для отмены обжалуемого решения суда первой инстанции, являлись предметом исследования и оценки суда.

Пунктами 5.1.1 каждого из заключенных сторонами договоров установлена обязанность Когана М. Л. лично или через уполномоченное лицо на основании нотариально удостоверенной доверенности, в течение 10 рабочих дней с момента подписания договоров, представить в УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области каждый из договоров, для их государственной регистрации в порядке, установленным действующим законодательством.

Судом установлено, договор N от 28.08.2006 года, представлен на регистрацию 14.09.2006 года, договор N от 31.10.2006 года - 21.11.2006 года, договор N от 31.10.2006 года - 23.11.2006 года, то есть с нарушением срока, предусмотренного п. п. 5.1.1. всех договоров.

Оценивая данные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что факт нарушения сроков представления договоров долевого участия в строительстве на государственную регистрацию является ненадлежащим исполнением истцом своих обязательств по указанным договорам, поскольку в соответствии с содержанием ст. 309 ГПК РФ обязательство считается исполненным надлежащим образом, если соблюдены все условия и требования, предъявляемые к предмету, субъектам, сроку, месту, а также способу исполнения, истец представил в УФРС по СПб и ЛО для регистрации указанные договоры долевого участия в строительстве, т.е. им были соблюдены все основные условия и требования, предусмотренные п.п. 5.1.1 договоров, а нарушение сроков, указанных в п.п. 5.1.1 договоров является несущественным и не повлекло для ответчика никаких негативных правовых последствий, в то время как нарушение ответчиком сроков, предусмотренных п. 5.2.1, лишает участника долевого строительства права на получение объектов в определенные договорами сроки.

Кроме того, в соответствии с п.п. 6.2 всех договоров предусмотрена ответственность истца за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий и. 5.1.1 данных договоров в виде штрафа. Однако ответчиком, как установлено судом, не были заявлены какие-либо требования истцу с учетом его правовой позиции о нарушении им (истцом) п.п. 5.1.1. договоров, что суд правомерно оценил, как факт признания ответчиком действий истца по исполнению п.п. 5.1.1 договоров как надлежащее исполнение обязательств по условиям данных пунктов договоров.

Также не является основанием к отмене обжалуемого решения довод кассационной жалобы ответчика о том, что истец в нарушение п.п. 5.1.4 договоров до момента подписания актов приема передачи объектов не заключил договор на техническое обслуживание с организацией, осуществляющей эксплуатацию жилого комплекса.

В соответствии с п.п. 5.1.4 договоров истец обязан до момента подписания акта приема-передачи объекта заключить договор на техническое обслуживание объекта с организацией, осуществляющей эксплуатацию жилого дома.

Как установлено судом заявление о вступлении в ТСЖ "<...>" было подано истцом 13.02.2009 года. В соответствии с п. 71 Устава ТСЖ "<...>", членами товарищества являются физические и юридические лица, которым на праве собственности принадлежат жилые или нежилые помещения в жилом комплексе и выразившее свое волеизъявление о вступлении в товарищество, в заявлении, составленном в письменном виде. Кроме того, истец производил оплату соответствующих платежей в ТСЖ "<...>", то есть совершил конклюдентные действия. Данный факт стороной ответчика не оспаривается. Доказательств обратного ответчиком суду не представлено.

Суд пришел к верному выводу, что истцом в полном объеме исполнена, обязанность, предусмотренная п.п. 5.1.4 в сроки, установленные в указанном пункте договоров в соответствии с положениями ст.ст. 161, 143 ЖК РФ.

При указанных обстоятельствах отсутствуют основания для отмены решения суда в части взыскания с ответчика в пользу истца неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства - машиноместа по договору N от 31.10.2006 года.

Стоимость объекта долевого строительства согласно указанному договору составляет ххх руб. Период просрочки - ххх дней.

Размер неустойки, по мнению судебной коллегии, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца, должен быть определен в сумме ххх руб. с учетом положений ст. 333 ГК РФ, т.к. размер неустойки, заявленный истцом, явно несоразмерен последствиям нарушения обязательств.

Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Решение суда в указанной части подлежит изменению.

Соответственно изменению подлежит и решение суда в части взыскания госпошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

определила:

Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 09 февраля 2011 года в части взыскания с ООО "Балтинвестстрой" в пользу Когана М.Л. неустойки за нарушение сроков передачи объектов долевого строительства по договорам долевого участия в строительстве N от 28.08.2006 года и N от 31.10.2006 года отменить.

В указанной части Когану М.Л. в иске к ООО "Балтинвестстрой" отказать.

Решение суда в части взыскания с ООО "Балтинвестстрой" в пользу Когана М.Л. неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства по договору долевого участия в строительстве N от 31.10.2006 года и расходов по уплате государственной пошлины изменить.

Взыскать с ООО "Балтинвестстрой" в пользу Когана М.Л. неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства по договору долевого участия в строительстве N от 31.10.2006 года размере ххх (<...>) рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере ххх рублей, всего - ххх (<...>) рублей.

В остальной части решение оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи