Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 7 ноября 2011 г. N 33-16458/2011 (ключевые темы: предварительный договор - основной договор - многоквартирный дом - неустойка - акт приема-передачи)

Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда
от 7 ноября 2011 г. N 33-16458/2011

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего

Параевой В.С.

судей

Кутыева О.О. и Зарочинцевой Е.В.

при секретаре

Байбаковой Т.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-1341/11 по кассационной жалобе ООО "ЛенСпецСтрой" на решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 19 сентября 2011 года по иску Федаевой Ю.В. к ООО "ЛенСпецСтрой" о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, уплаченных по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов.

Заслушав доклад судьи Параевой В.С., объяснения представителя ООО "ЛенСпецСтрой" - Кремсалюка В.А., действующего на основании доверенности от 20.12.2010 года, поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителя Федаевой Ю.В.- Вольнова Д.А., действующего на основании доверенности от 14.01.2011 года, возражавшего против отмены решения районного суда, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

Федаева Ю.В. обратилась в Дзержинский районный суд Санкт- Петербурга с иском к ООО "ЛенСпецСтрой", уточнив требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просила расторгнуть договор N... участия в долевом строительстве от 31.10.2008 года, взыскать денежные средства, уплаченные по договору в размере <...> рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <...> рублей, а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере <...> рубля.

В обоснование заявленных требований указала, что 13 августа 2008 года между ней и ООО "ЛенСпецСтрой" был заключен предварительный договор. 31 октября 2008 года между сторонами был заключен основной договор N... участия в долевом строительстве жилого дома и зарегистрирован в УФРС Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Истицей по договору уплачена денежная сумма в размере <...> рублей, ответчик обязался передать истице квартиру по акту приема-передачи не позднее 31 декабря 2010 года, однако до настоящего времени квартира истице не передана, объект строительства находится на первоначальном этапе строительства. 28 октября 2010 года истице от ответчика поступило предложение подписать дополнительное соглашение о переносе срока передачи квартиры на 4 квартал 2012 года. С предложенным изменением условий договора истица Федаева Ю.В. не согласилась, и 21.01.2011 года направила в адрес ответчика претензию с просьбой о расторжении договора и возврате уплаченной по договору денежной суммы, однако ответа на претензию от ответчика не получила.

Решением Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 19 сентября 2011 года заявленные требования Федаевой Ю.В. удовлетворены.

Названным решением суд расторг договор N... от 31.10.2008 года заключенный между Федаевой Ю.В. и ООО "ЛенСпецСтрой". Взыскал с ООО "ЛенСпецСтрой" в пользу Федаевой Ю.В. денежные средства в размере <...> руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <...> руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере <...> руб. Взыскал с ООО "ЛенСпецСтрой" в доход государства государственную пошлину в размере <...> руб.

В кассационной жалобе ответчик просит решение суда первой инстанции отменить, считая его незаконным и необоснованным.

Федаева Ю.В., в заседание судебной коллегии не явилась, о дне рассмотрения дела в суде кассационной инстанции надлежаще извещена, направила в суд своего представителя. При таких обстоятельствах судебная коллегия на основании ч. 2 ст. 354 ГПК РФ считает возможным рассмотреть кассационную жалобу в её отсутствие.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы кассационной жалобы, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 13 августа 2008 года между Федаевой Ю.В. и ООО "ЛенспецСтрой" заключен предварительный договор N..., по условиям которого стороны обязуются в будущем заключить договор участия в долевом строительстве жилого дома со встроено-пристроенными помещениями по адресу: <адрес> в соответствии с прилагаемым проектом основного договора (Приложение N 1 к предварительному договору), который содержит все существенные условия, в том числе объекта долевого строительства, срок его передачи дольщику, цену основного договора (долевой взнос), срок и порядок ее (его) уплаты, гарантийный срок на объект долевого участия.

В соответствии с п. 2 указанного предварительного договора стороны обязуются заключить основной договор в течение шести месяцев с момента подписания предварительного договора.

Пунктом 6 предварительного договора стороны пришли к соглашению, что в целях обеспечения обязательств дольщика по заключению основного договора на условиях, установленных предварительным договором, дольщик вносит в кассу или на расчетный счет застройщика денежную сумму (обеспечительный платеж) в размере <...> рублей в течение 5 (пяти) банковских дней с момента подписания настоящего предварительного договора. В течение 10 (десяти) банковских дней с момента государственной регистрации основного договора обеспечительный платеж (оплаченная часть) подлежит возврату дольщику, если иное не предусмотрено предварительным договором, основным договором или иными документами, подписанными сторонами.

31 октября 2008 года между Федаевой Ю.В. и ООО "ЛенспецСтрой" заключен договор N... участия в долевом строительстве жилого дома, расположенного по адресу: г. <адрес>, в соответствии с которым ответчик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить в соответствии с проектной документацией жилой дом со встроено-пристроенными помещениями и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать истице квартиру, характеристики которой указаны в пункте 1.2 договора, а истица обязуется уплатить ответчику обусловленную договором цену и принять по акту приема-передачи квартиру.

26 ноября 2008 года УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области была произведена государственная регистрация договора участия в долевом строительстве за номером N....

В соответствии с п. 2.1 застройщик обязуется передать дольщику квартиру по акту приема-передачи не позднее 31 декабря 2010 года. В том числе, стороны договорились, что в случае несвоевременного выполнения Администрацией Санкт-Петербурга обязательств по предоставлению технических условий по подключению к инженерным сетям, которые установлены Приложением N 2 к договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях N... от 13.06.2006 года срок передачи квартиры подлежит соразмерному увеличению.

28 октября 2010 года ответчиком ООО "ЛенСпецСтрой" в адрес истицы направлено письмо с предложением заключить дополнительное соглашение в части переноса срока передачи квартиры на IV квартал 2012 года, в связи с несвоевременным выполнением Администрацией Санкт-Петербурга обязательств по предоставлению технических условий по подключению к инженерным сетям, которые установлены Приложением N 2 к договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях N... от 13.06.2006 года (задержка предоставления документов составила более 22 месяца).

25 января 2011 года ответчиком получена от истицы претензия с требованием о расторжении договора и возврате уплаченных денежных сумм, в связи с тем, что задержка и перенос сроков окончания строительства несоразмерно увеличен, что ведет к убыткам, таким как аренда жилья.

Разрешая заявленный спор суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 451, 450 ГК РФ, ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", исходил из того, что ответчиком нарушено существенное условие договора о сроке передачи квартиры истице и пришел к обоснованному выводу о законности требований истицы о расторжении договора долевого участия в строительстве и взыскании денежных средств, уплаченных по этому договору.

Указанный вывод суда первой инстанции является правильным.

Как следует из материалов дела, направляя ответчику претензию об отказе в одностороннем порядке от исполнения договора о долевом участии в строительстве, истица ссылалась на обстоятельства нарушения застройщиком установленного договором срока передачи такого объекта указав, что задержка и перенос сроков окончания строительства несоразмерно увеличен.

В силу ч. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Условия, при наличии которых договор может быть расторгнут по требованию заинтересованной стороны, в случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствии с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, установлены ч. 2 ст. 451 ГК РФ.

Изменение срока окончания строительства и как следствие срока передачи квартиры истице, является существенным изменением обстоятельств, поскольку возможность указанных изменений не могла быть известна истице при заключении договора.

В силу ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по требованию участника долевого строительства, договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае: 1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства; 2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства; 3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект не позднее срока, предусмотренного договором.

Согласно п. 1.5 заключенного сторонами договора N... от 31.10.2008 года участия в долевом строительстве срок окончания строительства объекта 1 квартал 2010 года.

Согласно п. 2.1. договора застройщик обязуется передать дольщику квартиру по акту приема-передачи не позднее 31 декабря 2010 года.

Как установлено судом и подтверждается представленными по делу доказательствами, ответчик не выполнил обязательство по передаче истице квартиры по акту приема-передачи не позднее 31.12.2010 года, что давало Федаевой Ю.В. право на односторонний отказ от исполнения договора, о чем ответчику была направлена соответствующая претензия.

Также судом установлен факт приостановления строительства по спорному объекту, что в свою очередь свидетельствует о нарушении ответчиком существенного условия договора о сроке передачи квартиры истице, следовательно позволяет истице требовать расторжения заключенного договора по основанию, предусмотренному пп.1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

При указанных обстоятельствах судебная коллегия не усматривает оснований не согласиться с выводом суда о возникновении у ответчика обязанности по возврату истице истребуемых ею денежных средств, уплаченных в счет цены договора.

Размер денежных средств, внесенных истцом по договору, судом проверен, подтверждается письменными доказательствами по делу.

Доводы кассационной жалобы ответчика в части несогласия с основаниями для удовлетворения иска по существу направлены на неправильное толкование действующего законодательства и переоценку доказательств, которым судом первой инстанции дана надлежащая оценка в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, и не могут служить основанием к отмене постановленного по делу решения.

Вместе с тем, судебная коллегия считает возможным согласиться с доводом кассационной жалобы о том, что размер взысканной неустойки является завышенным.

Определяя размер взыскиваемой суммы процентов за пользование чужими денежными средствами, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не ссылался на несоразмерность штрафа последствиям нарушения обязательства и не заявлял ходатайство о его снижении, в связи с чем, не применил положения ст. 333 ГК РФ.

Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции, полагает, что при рассмотрении дела судом неправильно были истолкованы положения ст. 333 ГК РФ.

Согласно статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Таким образом, законодатель, предусмотрев неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, предоставил суду право снижения размера неустойки в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что при решении вопроса об уменьшении неустойки (статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 июля 1997 года N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" при наличии оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд уменьшает размер неустойки, независимо от того, заявлялось ли такое ходатайство ответчиком. При этом из содержания пункта 2 данного Письма следует, что основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

При таком положении вывод суда о взыскании с ответчика процентов за пользование денежными средствами в размере 1 859 456 рублей нельзя признать обоснованным.

Судебная коллегия считает, что предъявленная к взысканию сумма неустойки несоразмерна последствиям нарушения обязательства, уменьшает размер неустойки до <...> рублей.

Таким образом, решение суда в части взыскания процентов за пользование денежными средствами подлежит изменению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 19 сентября 2011 года по настоящему делу в части взыскания процентов изменить.

Взыскать с ООО "ЛенСпецСтрой" в пользу Федаевой Ю.В. проценты за пользование денежными средствами в размере <...> рублей.

В остальной части решение оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "ЛенСпецСтрой" - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи